融资简报_2

上海融资简报

一、方案基本情况

1、融资规模：亿元；

2、融资期限：据融资成本而定；

3、用途：用于项目开发；

4、还款来源：销售还款；

5、贷款的保证措施：a、母公司地产担保（无须公告）

b、集团物业作为抵押担保物

二、项目情况

1、项目公司简介

1）基本情况

名称上海**房地产开发有限公司

成立时间2009年4月7日注册地址上海市奉贤区**公路**5号1*4室

注册资本9，000，000,000元实收资本9，000,000,000元

企业性质

一人有限责任公司

（法人独资）

法定代表人***经营范围

房地产开发经营，市政工程施工，物业管理，室内

装潢，机械设备租赁，建筑材料，装潢材料，金属

材料，木材（以上涉及许可的凭许可证经营）主营业务房地产开发经营

营业执照编号***

开发资质暂定资质资质编号沪房地质（奉献）第***号

2）股权结构

上海**的唯一股东为**有限公司，**的实际控制人为**有限公司，控制100%股

权，**有限公司为**全资子公司。

**有限公司成立于2005年3月，注册资本为2500万元，经过两次增资后的注册资本为17000万元，法定代表人为**。经营范围包括房地产销售、租赁、投资等。

2、项目情况

1）项目总体概述

A.项目区位

项目位于**两侧地块，北侧为*号地块，南侧为*号地块。设计地块位于规划的**的重要位置，西侧为建设中的住宅小区和商业2号地块，东侧为规划中的“**”生态主体乐园，并且规划中的轨道交通*号线延伸段***站位于*号地块内。本项目是集交通、酒店、办公和商业于一体的大型综合项目。

B.项目取得

上海**于2008年4月8日与**规划和土地资源管理局签订了《土地出让合同》，取得了项目的土地使用权，土地出让面积为**平方米。该项目建筑容积率：不大于2.19；建筑密度不大于49.92%；绿地率：不小于25.89%。目前，上海**为获得本项目地块现已出资113900万元（不含契税）。

土地证情况如下：

序号用地性质权证编号出让面积（平方米）

*号地块商业用地*号*

*号地块商业用地*号*

*号地块商业用地*号*项目总投及已投情况如下：（万元）

土地成本：173,863,061.63；开发成本：2,145,364,271.85；销售及管理费用：116,091,059.01；相关税费：187，570，690。

目前项目还处于未启动状态，除土地成本已投入外，只投入了部分前期费用及管理费用以及部分税费。

C.项目规划与销售安排

5号地块总建筑面积40920平方米，项目地上部分包括一栋18层的酒店塔楼，3层的裙房，以及部分2层的商业。地下部分两层，局部三层。功能为商业用房、酒店后勤用房、设备机房及车库等，其中三层为车库。7号地块总建筑面积48620平方米，项目地上部分包括一栋21层的写字楼，四层的裙房商业，以及部分三层

的商业。地下部分两层，局部三层。功能为商业用房、设备机房及车库等，其中三层为车库。与五号线金海湖站站厅在地下二层高度相连。2号地块总建筑面积22750平方米，项目地上部分为一栋不超过18层的写字楼。3、还款来源及周边市场分析1）还款来源

本计划第一还款来源为本项目的销售回款，预计2013年3季度取得预售许可并销售，同时于四季度结束实现销售回款8.4个亿，实际回款7个亿。时间节点计划销售（平方）销售占比

销售回款（亿元）

2013

三季度 1.7万28%

8.4

四季度

1.5万2014

一季度0.8万47%

14.1

二季度 1.2万三季度 1.6万四季度

1.4万2015

一季度 1.2万25%

7.5

二季度

1.5万

2）奉贤商业市场分析：（来自奉贤区经委服务业发展）A、商业数据汇总

B、各业态分析

1、购物中心百货类：客流量元旦创最高购物中心百货类销售同比增长23.29%。

1月份百联南桥购物中心客流量为919921人次，日均29675人次，同比上升

98.94%。其中，客流量位于首位的是1月1日，客流达到97545人次，客流最高峰时间段是13：30-14：00，进门顾客人数为5946人次，主要是由于当天商场全场百货类5折的活动。

2、卖场超市类：

卖场超市类销售同比增长7.54%。

位于奉贤南桥附近的大润发、乐购、易初莲花、易买得四大超市吸引了69%的客流。

3、专业专卖店类：iPhone4S独挑大梁

苏宁电器的统计数据上一月苹果4S销售87万，占整个通讯柜组的13%。

4、宾馆餐饮类：年会消费集中上半旬

龙年春节在1月下旬，从12月底开始，年会消费就已经提前释放。1月中上旬公司年拜会接踵而至，酒店爆满，消费非常集中。

5、其他参考数据

新业态：赢点消费卡。1月份赢点卡公司的售卡总量占全年的1/4左右。同时春节又是消费高峰，故本月商户消费金额大增。1月份赢点卡全市售卡收入达7359.9万，奉贤区内销售674.5万，同比增长7.14%。1月份同样是消费高峰期，全市商户消费金额为4911.9万。

综上所述，奉贤地区消费潜力巨大，我司的**项目很好的填补了奉贤区无大型综合体的空白，未来发展前景巨大。

3）抵押物价值

本次上海以其名下的土地（沪房地字（）第号及沪房地字（）第号土地使用权证）面积平方米。根据上海房地产估价咨询有限公司的预评估报告（），本项目土地评估值为亿元，相对于上海**亿元融资额抵押率为%。