房地产市场调查方法PPT

2020/10/5
增强产品的销售能力
• 对个案作产品定位、产品规划及订价。 • 帮助了解产品的可能客源分布状况，各区域的接受程度，
有助于日后推案的参考。 • 增加产品的竞争力，对客户分析说明时，更有说服力。 • 帮助订定产品的初期销售策略，包括广告策略、媒体计
划等，是威力十足的工具。
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c、会所规划：□泳池 □网球场 □壁球 □桌球 □棋牌室 □健身房 □歌舞厅 □儿 童乐园 □老年活动中心 其他：
d、公建配套：□餐厅 □美容美发 □超市 □洗衣房 □家政中心 □医疗中心 □幼 托 □小学 □中学
力房型： b、主力面积： c、智能化设施： d、外观立面：□涂料 □面砖 □石材 其他： e、建材配备： f、装修品质： g、物业管理：
a、居位氛围：
b、商业环境：
c、公园绿化：
d、就学条件：
e、就医条件：
f、人文遗产或大型公建：
地段综合 评述
基地位置图
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1、规划理念
产品力分析
a、社区规模 □超大 □大型 □中型 □小型
b、景观设计：
代表景观诉求：
超大型：总建面积30 万以上，大型：1220万，中型：5-12万， 小型：5万以下
A.竞争个案特色分析（诉求重点、区位、交通与其它条件分析） B.竞争个案销售状况分析（广告与促销策略、销售模式、付款方式、价 位、销售率） C.优秀个案分析（国内、国外个案分析）
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市调方法
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1.直接法: 获得初级（一手）资料
• 人员询问\访谈法 • 电话访问法 • 问卷法 • 观察法 • 展示法
制表人 规划用途 销售电话 建筑楼层 规划面积 在售总价 建筑形态 在建进度 其它折扣
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环境分析
1、交通条件
a、区位概念：
b、捷运系统：□一号线 □二号线 □轻轨明珠线 其 他： c、出行方式：□公交 □地铁 □轻轨 □出租车 □自备车
2、综合环境
临近道路情况： 主要道路动线： 周边公交线路：
市场调查的内容
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1.总体市场
经济因素：
A.经济成长率 B.物价波动 C.中长期利率 D.放款额度 E.储蓄率 F.国民所得 G. 货币供给额 H.国际油价 I.股市、债市等
社会因素：
A.户数变动 B.人口成长率 C.人口组成变化 D.都市化程度
政策因素：
A.金融政策 B.财税政策 C.土地政策 D.住宅政策 E.城市规划政策
• 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生 产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本 身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问 题。 （美国管理学会 ）
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市场调查的地位及重要性
「市场调查」是房产的基础 「市场调查」是房产「扎马步」工夫
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• 营销策略制定需要精确的信息 • 产品规划需要丰富的信息 • 重大决策需要丰富、正确而精准的信息 • 决策产生什么结果，来自于提供什么样信息 • 为何要建立数据库? • ……
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市场调查的作用
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对于管理的重要性
1.提供高层管理者作决策的客观依据 2.有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售 3.增强企业的竞争应变能力
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• 生产只是方法，销售才是目的。 • 销售前需有全盘的产品计划，促销计划、通路计划、
订价计划。 • 这些计划必须仰赖市场的信息。 • 市场的讯息获得，必须经过市场调查。 • 根据市场调查，掌握市场信息，即可掌握致胜先机。
房地产市场调查
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教学目的
• 什么是市调 • 市调的重要性 • 市调的方法
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课程内容
• 市场调查的概念及其重要性 • 市场调查的内容 • 市场调查的方法
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市场调查的概念
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市场调查的概念
• 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有 具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。
市调要求
• 市调前做好充分准备 • 了解目的、市调重点、安排市调路线、准备市调说辞 • 不害怕、不紧张、不害羞、不怕苦、不怕累、不气馁、
不拘泥小节、不获资料不收工
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同行市调
以诚待人、 博取信任 谈其所好、 结交同行
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扮客户市调
构思台词、投入表演 临场发挥、沉着冷静 外行说辞、旁敲侧击 搭档市调，增强信任感
法令因素：
A.城市规划 B.建筑法规 C.土地法规 D.环保法规
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2.个体市场
区域环境分析：
A.区域环境特色 B.社会环境 C.经济环境 D.区域发展沿革与特性
基地环境分析：
A.基地基本资料（面积、形状、地权、地价） B.土地使用分区 C.基地使用强度 D.基地邻近交通状况 E.基地邻近公共设施状况 F.基地的嫌恶设施 G.土地使用现况等。
房型
代表房型诉求： 建议主力面积：
特别强调之处：
特别建材设备：
装修标准：
物业收费标准：
面积
户数
比例
3、面积配比
总价
产品综合 评述
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侧面市调
迂回战术，透过竞争对手了解 朋友、同学关系
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市调表格的填写
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案名 投资兴建 工地位置 基地面积 总建面积 平均单价 规划户数 公开日期 销售率
基本资料 所在区域 企划销售 售楼中心 建筑设计 在售面积 单价范围 容积率 交房日期 一次付款
重大建设计划：
A.交通建设计划 B.公共设施计划 C.都市计划 D.生活圈发展计划 E.新市镇计划 F.科技园区发展计划等
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2.个体市场
区域市场分析：
A.市场供需分析 B.市场价位分析 C.市场销售状况分析 D.竞争与明星 个案分析 E.产品属性分析（住宅、办公、商业等）
竞争个案分析：
2.间接法: 获得次级（二手）资料
• 报纸、杂志 • 网络 • 统计局、交易中心 • ……
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• 养成看报纸、杂志的习惯 • 图书馆、专业书局 • 政府单位：统计局、规划局、交易中心… • 注重同行间的交流 • 日常注重观察,随时捕捉信息
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楼盘市调技巧
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