商业基础知识(终稿).doc

商铺培训资料专有名词：商业地产：商业地产从本质上说是一种复合地产，涉及地产、零售、餐饮和娱乐休闲多个行业。

是指用各种零售、餐饮、娱乐、健身服务休闲设施等经营用途的房地产，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅。

零售：零售是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接岀售给最终消费者的销售活动'也是向消费者提供销售裔品的一种商业活动环境'使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足' 它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一种重要阶段■……也是最后阶段，作为零售业，其职责就是在恰当的吋间和地点，以恰当的数量和价格，用恰当的形式向需求者提供恰当的裔品。

业态：指零售企业经营的形态，零售业态指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态，其分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、裔品结构、店堂设置、经营方式、服务功能等来确定。

根据1998年国内贸易部《零售业态分类规划意见》，把零售业态分为8种，即百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。

•般来说，百货店被视为传统业态，除百货店以外其他7种业态均称为新兴业态。

2004年10月1日，国内贸易部重新规定商业业态共有17种，分别为杂食店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。

业种：“业种”是根据销售什么来划分零售业的，如服装店、鞋店、食品店、药店、五金店等商业街：是由众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所'其存在形式分带状商业街和环型组团式商业街'它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成'并且按一定结构比例规律排列。

裔业街最徒的业种搭配比为：零售业65%、餐饮业20%、大众娱乐10%、通讯服务业5%购物中心：全指SHOPPINGMALL，音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于-种新型的复合型商业业态，西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实指百货店的另-种称呼）含义不尽一致的，摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物，休闲、娱乐、餐饮为一体包括百货店、大卖场以及众多专业零售店在内的超级商业中心。

摩尔通俗地地具有如下特征：一是大；占地面积大，绿地大，停车场大，建筑规模大二是多；行业多，店铺多，功能多（集购物餐饮休闲娱乐为一体）三是高；购物环境要求高，档次高，顾客购买力高另解；“摩尔”是由若干个主力店，众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体'面积通常在10万平米以上，功能全，集购物和其他商业服务甚至金融、文化功能于一体进行金方位服务。

社区商业：社区商业是-•种以社区范围内的居民或周边居民为主要服务对象'以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业形态。

业态名解百货公司：百货公司是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客対时尙裔品多样化选择需求的零售业态。

（一）选址在城市繁华区、交通要道。

（二）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（三）商品结构以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（四）裔店设施豪华，店堂典雅、明快。

（五）采取根台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（六）采取定价销售，可以退货。

（七）服务功能齐全。

超级市场：超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生法需求的零售业态。

（一）选址在居民区、交通要道、商业区。

（二）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（三）商店营业面积在1000平方米左右。

（四）商品构成以购买频率髙的裔品为主。

（五）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（六）营业时间每天不低于11小时。

（七）有一定面积的停车场地。

大型综合超市：大型综合超市是指采取自选销售方式、以销售大众化实用品为主'满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（一）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（二）商店营业面积2500平方米以上。

（三）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（四）采取官选销售方式。

（五）设与裔店营业面积相适应的停车场。

便利店：便利店是满足顾客便利性需求为主要且的的零售业态。

（一）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

（二）裔店营业面积在100玉米左右，营业面积利用率高。

（三）居发徒步购物5-7分钟可到达‘ 80%的顾客为有§的的购买。

（四）裔品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（五）营业时间长，-•般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

（六）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

专业店：专业店指经营某一大类商品为主的、并且具备有•丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对慕大类商品的选择需求的零售业态。

（一）选址多样化，多数店设在繁华裔业区、裔店街或百货店、购物中心内。

（二）营业面积根据主营裔品待点而定。

（三）裔品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%。

（四）经营的裔品、品牌具有自己的特色。

（五）采取定价销售和开架面售。

（六）从业人员需具备丰富的专业知识。

专卖店：专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的零售业态。

（-）选址在繁华商业区、裔店街或百货店、购物中心内。

（二）营业面积根据经营商品的特点而定。

（三）裔品结构以著名品牌、大众品牌为主。

（四）销售体现量小、质优、高毛利。

（五）裔店的陈列、照明、包装、广告讲究。

（六）采取定价销售和开架面售。

（七）注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务。

购物中心：购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（-）由发起者有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营。

（二）选址为中心裔业区或城乡结台部的交通要道。

（三）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（四）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

（五）核心店的面积般不超过购物中心面积的80%。

（六）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为-•体。

根据销售面积，设相应规模的停车场仓储式商场：仓储式裔场指以经营生活资料为主的'储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

（一）选址在城市结合部、交通要道。

（二）商店营业面积大'-•般为10000平方米左右。

（三）目标顾客以中小零詹商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

（四）商品结构主要以-食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽年用品、室内甬品等为圭°（五）店堂设施简朴、实用。

（六）采取仓库式陈列。

（七）开展自选式的销售。

（A）设有较大规模的停车场。

—商铺分类从商铺的槪念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关硏究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。

这里将对商铺进行分类，便于理解和后面对商铺投资进行探讨。

商铺的形式多种多样，在各种裔业区、各种住宅区、各种专业市场‘以及大型购物中心等裔业房地产里面，随处可见商铺■…商业设施就是由大大小小的商铺组成。

尽管都是商铺‘但很显然，不同地方、不同类型的裔铺‘其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。

在此对裔铺进行必要分类：1、按照开发形式进行分类（1）、裔业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街裔铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。

当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式‘商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

与商业街的发展紧密联系的就是裔业街商铺‘裔业街商铺的经营情况完全依赖于整个裔业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚：运营不好的商业街，自然令投资商、裔铺租户、裔铺经营者都面临损失。

（2）、市场类商铺在这里，我们所说的“市场“是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类裔铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种裔品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区裔铺社区商铺指位于住宅社区内的裔用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层裔业楼或建筑底层裔铺‘有些铺面可以直接对外开门营业'但多数属于铺位形式。

(4)、住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的裔用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价値，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。

对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

(5)、百货裔场、购物中心商铺百货商场、购物中心裔铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面裔铺的经营状况影响直接而深远。

目前，国内有很多这类正在运营的项且，这类项目多采取分隔出售，统一经营的方式。

(6)、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼裔铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等卑•面用于商业用途的内部商业空间，不是指裙房。

这类商铺的规模相对较小，但商业价値很値得关注。

(7)、交通设施商铺交通设施裔铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的裔铺，以及道路两侧各类中小型裔铺。

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。

该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

2、按照投资价値分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价値对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价値不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。