太原市阳曲县北塔地新村报告(定版)

地段
周边及农村客群
于选择一次性购房
到位，本项目可以
美家园 龙兴苑
三房（75%） 三房（70%）
70% 20%
地段，配套 地段
县城 县城
适当采取差异化战 略。
总结：本项目可以采取差异化战略，同时，阳曲市场显示三房市场认可度远远 高于两房，建议本项目两房比例为主，适当注入一定比例的三房产品，保证回 款。
们将本案不仅从产品性质上与周边竞争楼盘区分开来，这让
让我们的项目采用多种模式营销，拓宽我们项目的营销思路， 达到既能够完成利润的赚取，还能赢得广大消费者的认同， 为我们公司的后续开发铺平道路。
市场需求分析 （1）二人世界 ——结婚居住需求 两房能满足首置型需求，能满 足客群短期性需求； （2）三口之家 ——首次置业，日常生活居住需求 两房，空间有限，三口 之家属于适用型客群； 使用率较高；
竞争产品分析 项目产品分析
项目名称 康城 主力户型 三房（70%） 销售率 卖点 客群定位 全县中高端群
阳曲县现有住 宅设计三房户型比 例较大，三房客群 同时也是阳曲县主 流客群，客户倾向
大社区，园林， 40%（3月） 入户花园
德和盛嘉园
三房（65%）
50%
地段，户型
县城及周边为主
聚丰苑
三房为主
二期待售
户型平面建议
边户弧形窗 设计
细部设计——弧形窗
弧形窗设计使房屋外立面有 流线型感觉，内部设置显示出跳 跃与变化，彰显个性与时尚。
户型细部建议
飘 窗
飘窗设计可以使室内空间 却有所扩大，窗台可以小坐， 可以摆放陈设，也可以通过装 饰与摆放物品，具有很大的使 用价值；
公共装修建议
单元入户门头装修： 电梯间装修： 大堂装修：
迅速扩大；
康 城
德和盛嘉园 美家园
龙兴苑
富康家苑
本 案
阳曲县现有竞争 项目市场分析
聚丰苑
城市假日—康
城
项目位置: 太原市阳曲县108国道北侧 占地面积: 320000帄方米 建筑面积: 218834帄方米 物业类型：高层、小高层、别墅 容积率: 0.68 配套设施：康城项目公园：阳曲公园,
售价：3600元/帄米
产品设置建议
我司根据多年经验及阳曲市场现状，建议：主力户型：仍以70—90㎡的两房为
主；同时设置110—120平米的三房户型。两者比例为75：25，以两房为主。
本项目出于体量规模考虑，如果全部采取差异化战略（完全以两居室户型进入
市场销售）会有一定市场风险；
产品建议：
房型 两房 三房 面积 70-90 110-120 客群 结婚客群/三口之家 四口之家/三代同堂 需求 自住/首置 首置/改善
物业类型：小高层（13—15层）
主力户型：全部为两房，70---90帄米 建筑面积：约45000帄米，
户数：一梯四户，约450套；
风格：现代风格 项目体量：中等，（康城总建面11万，德和盛总建面6万，本项目体量在 阳曲市场属于中等规模）
本案SWOT分析
距离县城较近，可享有县城的配套设施；
期房入市，客户有一定抗性； 如果户型配比全部按两室来走，户型配比较为 单一，导致客群范围减少； 县城中心的边缘地带，项目西侧地质环境较差
南移
阳曲县产业发展规划；
太原市工业新区规划区隶属于 阳曲县，西起青龙北路，东至108 国道复线，北起规划五路，南至 108国道复线。 本项目所属区域未来是工业 发展的集聚地带，具有良好的客
群优势及发展前景；同时也会带
来污染，人居环境可能逐步恶化；
总结：本项目应尽早开发入市抢 占先机，避开工业区的起步规划。 项目未来本区域主要是工商业打 工人群为主，中低端客群比例将
阳曲县北塔地新村（二期）营销方案
目
录
一、项目区位分析
二、阳曲市场分析 三、本案产品分析 四、本案定位
五、本案营销推广策略
一、项目区位分析
项目位置
本案地处阳曲县南侧108国道l路 西100米处，是连接太原和阳曲县 的纽带，南距太原18公里，北离阳 曲县城主城区1.5公里，交通位置较 为优越。 本案与目前在售项目聚丰苑处 于同一区位。离阳曲县博爱医院直 线距离200米。 本项目所处区域属于阳曲县南 向延伸开发区域，未来发展趋势较 好。且临近108国道与阳曲县未来 规划道路，交通优势较为明显。 本案
客群描述
客群分类——主力客群
（1）周边服务业打工客群；
（2）周边工矿业年轻客群； （3）适龄结婚客群；
客群分类——次主力客群
（1）县城中小学教师； （2）政府公务员、事业单位职员； （3）个体私营业主，投资客群；
客群需求分析
阳曲县房地产产品设计在近年来已经有了一定的发展，例如；富康家园的落地窗设 计，康城的入户花园设计，聚丰苑的屋顶露台设计，众多项目在产品质量、价格及附加值 等方面均有所突破。本项目要在未来市场竞争中取得良好的业绩，必须在产品设计方面满
工期：准现房、现房 产权：大红本，五证全 说明：城市假日总建筑面积为30万帄 方米，阳曲现售最大项目，一期已完 美收官，康城正是城市假日二期升级 之作。总建筑面积11万帄方米，
美家园 项目地址：阳曲县新阳广场 2号 项目类型：阳曲县旧城改造 项目 物业类型：商住项目，商业 两栋，住宅一栋；商业两层， 住宅17层 建筑面积：21436帄米 售价：3480元/帄米 工程进度：现已至17层
地块区位总结：
1、本项目属于阳曲县住宅开发出让土地，在局部区域内具有产权优势；
2、项目地块较为帄整，且有北塔地新村开发在前，已经有一定的客群积 累与项目认可度，东向区域沟谷地带，视觉美观性较差；
3、现阶段周边人口较少，随着项目开发，日常生活需求配套需要进一步 完善； 4、属阳曲县城的边缘地带，未来认可度较高。
备注：本项目为双龙苑住宅小
区二期工程项目，一期建筑面 积18000平米，二期约18000
平米；
聚丰苑 项目地址：阳曲县城南1.5公里处 108国道路西（北塔地新村项目 前）；
物业性质：新农村建设（小产权）；
物业类型：多层，砖混结构； 售价：2600元/平米（一期售罄）； 二期预计均价2700——2800元/平 米 备注：聚丰苑项目与本项目具有同 一区位优势，地理位置及市场区位 相同，且在区域内具有良好的口碑 效应；
项目产品与市场策略
问题呈现
户型产品 产品问题
解决方案
适当增加一定比例三房户型 增加新的时尚设计元素 引入10兆以上光纤宽带 在项目会所设立年轻人的会 所，定期进行礼仪、知识、 眼界等相关培训。 高调宣传，快速出货
目的
扩大客群比例，不至于客户流失（比 例小） 与同期入市高层小高层有差异化
市场问题
迅速占领同质化市场，阻截有限客群
市场总结
1、阳曲县房地产住宅市场整体较小，区域分散。除康城外普遍没有园林优势。 2、项目整体品质大同小异，有发展空间；100㎡-120 ㎡的户型、多层产品市场认 可度较高；现阶段新开产品均为小高层，高层，市场认可度不明确。 3、区域内以准现房、现房市场为主，期房认可度较低，准现房（大红本）均价
3200元左右，在付款方式上，大部分客户倾向于按揭付款。
德和盛嘉园
项目位置：阳曲县新安东街
建筑面积：约6万平米 物业类型：多层、高层 户型面积：109—163（一梯两 户）
售价：3700元/平米
工程进度：现房、准现房
龙兴苑 项目地址：阳曲县城东北街 （原钢木家具厂）
建筑面积：16522平米
建筑性质：住宅 物业类型：地上18层、地下一 层 售价：约3300元/平米
小区智能化建议 智能门禁可视对讲系统；24小时安保服务，日常水、电、暖，卫生、绿化 全方位物业维护。确保业主生活放心、舒心、称心；打造阳曲县第一标杆项 目。
道 路 铺 设 丰 富 蜿 蜒
四、本案定位
经过对周边竞争项目的调研，以及对阳曲市场近年来 的发展态势的了解，再加上我们对本案地块的细致研判，我 们上面提出了关于本案的相关产品的建议，通过这些建议我
美家园
龙兴苑 富康家园
高层
高层 多层
大产权
大产权 大产权
3480
Biblioteka Baidu3300 3500（二手） 90—140
17层
阳曲县在售项 目以大产权项目 居多，且大多数 进入现房、准现 房市场，大产权 与小产权售价差 额约800-1000元 左右，项目以现 代风格为主，多 层市场比高层市 场更加活跃；
现房（二手）
二、阳曲市场分析
区域概况 阳曲县属于山西省太原 市，地处忻州与晋中盆地脊
梁地带。东，西，北三面环
山，南部低帄。总面积 2070.67帄方公里，全县总人 口14万人左右，其中城镇人 口约2万人。2010年全县GDP 产值达23.26亿元。 总结：阳曲县经济实力在太 原区域内较弱，购买力及其 产值普遍较低；区域内工农 业发展均较弱；对太原市尖 草坪区与经济依赖性较强；
竞争市场分析
目前阳曲县城在售楼盘较多，只有康城与德和盛嘉园处于现房阶段，价格均 较高，销售进度较慢，聚丰苑与富康家园二手房市场较为活跃。
阳曲在售楼盘
项目名称 康城 德和盛嘉园 聚丰苑 建筑类别 高层、小高层 多层、小高层 多层 产权 大产权 大产权 小产权 均价 3600 3700 2600 户型面积 82-138㎡ 98-163㎡ 120左右 工程进度 封顶 封顶 封顶
小区景观小品 设置少量具有象征意义的石 材景观和文艺雕塑，即能够彰 显项目品质，又可打造品牌效 应。
小区景观小品
园林内部设置少量艺术小品，能够 增加项目的生活气息，同时还能提高项 目的市场认可度和项目形象。
小区智能化建议
居住区智能化系统 由安全防范系统、信息 通讯网络系统、物业管 理与监控系统和基础设 施与技术等部分组成 可满足安全性、舒适的 生活环境,快捷的信息通 信、完善的物业管理等 的需求
4、阳曲县除康城项目采用户外沿街大型广告牌宣传之外，其他项目宣传推广仅仅 借助于项目自身售楼部和项目工地，宣传效果一般。 5、区域市场处于增长中，速度较为缓慢，太原区域分流了阳曲县大量的客群；区 域客群以打工客群及下属乡镇客群为主，改善性需求为辅，价格问题变成项目 的关键性问题；
三、本案产品分析
产品现状分析： 本项目现阶段已经出具效果图与户型图，产品设计方面已经出具 基本模式， 现有产品概况：
项目总规划
规划用地：22.5亩 总建面：45000平米
容积率：3.5
物业类型:板式，13-15层， 一梯四户； 地块状貌：地块与北塔地新 村属于同一地块，地块帄整 开发使用率高； 东向区域距离108国道较 劲，项目东向紧邻未来阳曲 县规划道路；
规划路
项目配套 交通：紧邻108国道，拥有通往太 原与下属区域的城乡与县际公交 系统； 医疗：临近阳曲县城1.5公里，能 够享受全部的县级医疗服务体系， 且本项目东向200米有一所医院； 教育：阳曲县内小学，中学教育 较为完善，且距离较近，本项目 内有帅儿园； 配套：原有生活配套设施及项目 属于城乡集合地带，本身生活配 套较为完善；
发展规划： 南移：太原都市圈“一核一圈 三群”中“一核”的重要组成
部分，在太原大都市圈中处于
核心地位也是我省城镇化发展 战略的重中之重。 东拓
东拓：太原市规划提出“阳曲 要努力打造太原北部经济隆起 带”“休闲宜居后花园” 的要 求后，阳曲县拉大县城框架， 实现城区“扩容”，启动“阳 东新区”建设。 备注：根据收集的相关资料分析整理
临近108国道，具有交通优势；
大产权，有保证
处于阳曲县新型发展区域，有市场潜力； 郊区城镇化和工业区规划的利好政策； 农村人口城镇化与区域工业化，有潜在购买 力与需求； 专业的营销策划公司进入，给予全方位的销 售指导。
部分客户前往太原置业，客户分流； 未来城区新项目带来的竞争威胁； 距离差距产生的市场认可度与抗性问题； 本项目同期同地块项目竞争；
足目标客群的需求，且有市场前瞻性：
目标客群需求： 第一，客群年轻化，对产品户型要求较高，格局方面追求最大程度适用性与现 代型； 第二，目标客群对飘窗、落地窗等建筑时尚元素的追求较为明显； 第三，项目消费者属于首置人口，未来可能转化为二次置业需求客群。对产品 的增值保值有需求； 第四，年轻购房群体，注重网络信息；
本案SWOT总结
本项目在阳曲县市场面临的问题与困境；
一、户型问题：阳曲市场现有产品多为一梯两户多层住宅；主力户型为90—120平 米，两房，三房产品按照比例进行设计；
二、产品问题：未来市场前景小高层、高层普遍入市销售，项目产品面临同质化 竞争压力；
三、市场问题：本项目同一时期与同一区域入市项目整体体量较大，存在激烈的 市场竞争；