第四章--物业机电设备设施维修养护计划和实施

物业机电设备设施维修养护计划和实施

纲要：

·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理

·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率

·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定”

·制定各系统的应急处理方案，有备无患

·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本

·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。

二、机电设备管理原则和目标

1、机电设备管理的原则

（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；

（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；

a)人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则；

b)立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理；

（5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；

（6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；

（7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。

2、消防监控室管理总则

（1）建立24小时值班制度；

（2）值班人员严格执行交接班记录；

（3）准确、真实、清晰地填写记录；

（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；

（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。

3、设备设施管理目标

通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。

三、机电设备设施管理目标的实现

（一）工作职责

工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责维修人员的技能培训。

1、分管副经理的职责

●制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划；

●负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情

况。

●负责本部门服务质量的监督和控制

●负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通：

●负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和

检查。

●负责审定和选择服务供方并对其服务质量的好坏进行评审。

2、工程师的职责

●负责本部门的技术指导和监督

●负责制定设备设施的年度和月度维修保养计划并监督执行；

●负责各种技术资料的整理和设备档案的建立；

●负责维修材料的询价、采购，并与服务供方进行工作对接和监督其工

作。

●负责维修人员的技能培训和指导；

●负责制定各种操作规程和管理制度；

●参与设备季度以上的保养工作和设备维修检查工作。

3、维修班长的职责

●负责本组工作计划的制定和执行；

●负责并参与水电维修工作，并做好相关的记录；

●负责水电维修工的调度和工作安排，

●负责配合工程师协调各班组之间的协作配合

●负责保管和检查维修工具、器材和仪器，并对其进行定期检查和保养；

●参与维修材料的采购和对服务供方的监督。

4、维修工的职责

●按计划水电设施和设备进行日常巡检和维修保养工作；

●按操作规程或流程对各种设备进行操作；

●负责临时性的各种修理工作；

●负责值班和交接班并认真填写相关记录

●服从上级的工作安排，主动协助其他维修人员的工作；

（二）机电设施设备的接管和建档

1、机电设施设备的接管

●由物业公司组织公司机电设备专业人员对中心现有设施设备进行检

查、清点，内容包括设备设施的完好情况和存在的问题、备品备件的

数量等并做详细的记录备案。

●对设备的各种资料的清点和移交，包括原设备设施的建施、水施、电

施的竣工图，设备设施的使用说明书（含电气原理图），设备设施的验

收情况记录和相关职能部门的验收报告以及各种设备的合格证及安全

检测报告，设备使用3年的年检报告和年检记录（电梯、二次供水、

消防系统、供配电系统等）

2、机电设备设施档案的建立和管理

●设备档案的建立：

a、建立一机一档的设备档案，档案内容应包括：

设备使用说明书

设备安装及调试图纸和记录

设备配套设备的使用说明书

设备本身和配套设备的合格证

设备验收记录

设备安全检查记录

设备定期检查记录

设备维修和保养记录

b、建立设备台帐：对设备进行分类建立台帐，台帐内容应包括：设备型号和参数、设备标号、设备名称、设备安装地点、设备资料明细、主要配件的型号和参数、中大型修理和配件更换记录等。

c、建立设施一览表和分布图：对消防系统、排水排污系统、公共照明系统及景观、休闲设施应分类编号列入表中。同时也分类标注在分布图上，便于统一管理和查找。

●设备档案的管理：

a、设备档案安排专人进行统一编号管理。定期进行档案的更新。

b、实行计算机管理，对档案实行计算机管理，有利于档案的不断更新和查找。

c、档案的借阅须由工程师以上人员签写档案借阅记录，方可借阅。借阅人员不得将档案带出事务所。

（三）机电设备设施的检查和维护保养

●机电设备的检查：

a、日常检查：由设备操作人员，按照设备日常检查记录规定的内容和频次按时进行检查，并做好相应的检查记录；

b、月度检查：由设备技师会同维修工共同进行，根据设备月检记录的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

c、季度检查：由设备技师进行，根据设备季度检查记录所规定的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

d、年度检查：由工程师组织进行，按照年度检查的内容逐项进行。并填写年度检查记录，将检查结果汇总，以报告的形式上报机关事务局。