第五章住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产金融论文--浅析抵押贷款证券化的优劣势
浅析抵押贷款证券化的优劣势摘要:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。
证券化是一把双刃剑。
一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务,使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。
另一方面,证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。
关键词：抵押贷款证券化优劣势1抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。
贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿.2抵押贷款分类2.1银行抵押贷款2.1.1个人住房贷款1。
个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。
chap5抵押和资产证券化市场课件
chap5抵押和资产证券化市场
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第一节 资产证券化概述
资产证券化运作程序示意图（以银行信贷资产为例）
chap5抵押和资产证券化市场
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第二节 抵押支持证券
n 抵押支持证券的定义
p 定义：抵押支持证券是以各种抵押债权(如各种住房 抵押贷款等)或者抵押池的现金流作为支持的证券的 统称。
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第三节 资产支持证券
n 汽车贷款支持证券
p 汽车贷款支持证券的发行者主要有：汽车生产商下
设的金融机构、商业银行和专门发放汽车贷款的金 融机构等。
p 偿付结构也分为过手证券和转付证券两种。
p 汽车贷款有计划偿还期，理论上产生规则现金流。 因此，汽车贷款支持证券为分期偿付证券。
p 所有的投资者获得相同的收益率，并承担相同的提 前偿付风险。
chap5抵押和资产证券化市场
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第二节 抵押支持证券
抵押过手证券的构建流程及现金流模式
chap5抵押和资产证券化市场
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第二节 抵押支持证券
n 抵押担保证券
p 抵押担保证券就将投资者分为不同的类别，并开发 出一套规则以决定不同类别的投资者是如何获得本 金的偿付证券。
p 汽车贷款支持证券的现金流包括每期规定的还款额
(利息和应还本金)和提前偿还的本金。和抵押支持 证券一样，投资者面临提前偿付风险。
p 顾客提前还款的原因：
(1)全额还款能够享有某些优惠和产品折价。
(2)车辆转手率
(3)车辆毁损或丢失
(4)市场利率下降
chap5抵押和资产证券化市场
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第三节 资产支持证券
p 资产证券化是以能够产生可预见的现金流收入的特定 资产作为基础资产；
国内资产证券化的案例
国内资产证券化的案例国内资产证券化是指将具有一定收益和流动性的资产进行打包，发行证券产品，通过证券市场进行交易和流通的一种金融创新方式。
下面列举了10个国内资产证券化的案例。
1. 住房抵押贷款证券化：将具有稳定现金流的住房抵押贷款打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得抵押贷款的利息和本金回收。
2. 汽车贷款证券化：将汽车贷款资产打包并发行证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取汽车贷款的利息和本金回收。
3. 信用卡账户证券化：将信用卡账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取信用卡账户的利息和本金回收。
4. 学生贷款证券化：将学生贷款资产打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得学生贷款的利息和本金回收。
5. 商业房地产租赁证券化：将商业房地产租赁权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得商业房地产租金收入。
6. 医疗账户证券化：将医疗账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取医疗账户的利息和本金回收。
7. 政府项目收益证券化：将政府项目的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得政府项目的收益分红。
8. 公司债权证券化：将公司的债权资产打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得公司的债权利息和本金回收。
9. 软件版权证券化：将软件版权的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得软件版权的使用费。
10. 能源资源证券化：将能源资源的开采权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得能源资源的开采收益。
以上是国内资产证券化的10个案例。
这些案例体现了资产证券化的多样性，不仅涵盖了金融领域的贷款和债权，还包括了商业房地产、政府项目、软件版权和能源资源等领域。
资产证券化的发展为投资者提供了更多的投资机会，也为资产持有者提供了更多的融资渠道，促进了金融市场的发展。
5第五章-商业银行新兴业务
（二）信托资产托管业务
指商业银行作为托管银行受信托公司的委托，安全保
管信托财产，并提供资金清算、资产估值、会计核算、 交易监督、信息披露等金融服务。信托资产托管业务 种类包括证券投资类信托计划托管、贷款类信托计划
托管、股权投资类信托计划托管、项目投资类信托计
商业银行协助客户进行 有效现金管理而提供的 收款、付款、账户管理、 账户信息报告、流动性 管理、资金池、投资、 融资等一系列金融服务 业务。
收款服务
账户管理
流动性管理
现金管理
付款服务
………
（二）投资银行业务
1. 财务顾问业务
财务顾问
投资理财
融资顾问
信息咨询
管理咨询
2.重组并购类业务 所谓债务重组业务是指商业银行为客户的债务 重组活动提供对债务成本、债务偿还计划、债 务本金等债务要素依法进行调整，或者对债务
2.个人（家庭）理财的范围
安排和规划个人和家庭成员的经常性收入和投资收入、 日常生活的固定支出和临时支出、融资计划和投资计 划，以及因为发生意外事件而导致收支失衡的风险管 理。
3. 个人（家庭）理财的特征 私密性。
阶段性。 差异性。 （二）个人（家庭）理财业务的分类
理财顾问服务
3.商业银行贷款结束后的操作要点 如果借款人还款，借款人应向贷款银行提交提
货申请书；贷款银行审核后签发提货通知书，
归还动产质押专用仓单；通知监管人接触监管。
如果借款人违约，则贷款银行签发以银行为提
货人的提货通知书，行使质权。
（二）静态质押融资（银行）操作要点
1. 商业银行贷款前的操作要点
（4） 与借款人、监管人签署三方监管协议；
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。
本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。
一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。
这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。
首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。
传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。
其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。
金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。
这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。
然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。
首先，证券化可能导致信息不对称。
投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。
其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。
二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。
债券发行有助于促进房地产开发。
通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。
此外，债券发行还可以多样化融资渠道。
相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。
然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。
首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。
其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。
住房抵押贷款证券化的运作流程
住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的大量住房抵押贷款通过证券化手段转化为可交易的证券产品，以便于资本市场的交易和流动。
这种金融工具在推动住房市场发展、增加住房贷款融资来源、降低金融机构的风险、提高投资者的回报率等方面发挥着重要作用。
住房抵押贷款证券化的运作流程通常包括以下几个步骤：1. 抵押贷款池的形成银行或金融机构通过发放住房抵押贷款，形成了一定规模的贷款池。
这些贷款可能来自不同地区、不同类型的借款人，具有不同的利率及偿还期限。
2. 资产支持证券的发行资产支持证券（ABS）是指以贷款池中的抵押贷款作为担保而发行的证券。
发行资产支持证券的公司通常是专门的信托公司，它们负责对贷款池进行评估和打包，并发行相应的证券产品。
3. 信用评级及发行在发行资产支持证券之前，需要进行信用评级，评估该证券的信用风险和偿付能力。
通常会邀请专业的信用评级机构对资产支持证券进行评级，以提高投资者的信任度。
然后进行证券的发行，根据不同投资者的风险偏好，划分不同级别的证券。
4. 交易与流通一旦资产支持证券发行成功，它们就可以在资本市场上进行买卖交易。
投资者可以通过证券交易市场购物资产支持证券，并在市场上进行交易。
这为投资者提供了一个流动性的投资渠道，也为信贷资产提供了另类融资渠道。
5. 资产回收及偿付贷款池中的抵押贷款还款的本息将作为资产支持证券的偿付来源。
专门的信托公司会对回收的资金进行管理，确保按照事先设定的优先级进行偿付。
这种结构可以有效地保护投资者的权益，确保他们能够按时获得偿付。
住房抵押贷款证券化的运作流程并不仅此以上几个步骤，其中还涉及到抵押贷款服务和管理、投资者关系管理、市场风险管理等多个环节。
不同国家和地区的证券化产品的运作流程也可能会有所差异，需要根据当地法律法规和市场环境进行相应的调整。
住房抵押贷款证券化是一种复杂的金融工程，需要涉及到多个参与方的合作和协调，同时也需要严密的监管和风险管理。
住房抵押贷款证券
剥离式抵押支持债券SMBS
合成息票过手债券特点：利息债券投资的 收入流在还贷初期比较大，并随着贷款余 额的下降而递减；本金债券的投资收入在 还贷初期比较小，随押债券CMO
最基本的为SPC结构即： 按次序支付结构 特点：本就的支付方 式是按各级债券字母 的排列次序进行的。
剥离式抵押支持债券SMBS
包括：合成息票过手债券、本息拆分贷款债券
合成息票过手债券：拆分抵押贷款组合中 的收入流，分别以贷款的本就收入流和利 息收入流为基础发行的抵押债券贷款本金 债券和利息债券
抵押转手债券
转手优劣
优势：这种抵押款的证券化通过一系列 的转换，把原来期限长，流通性差的抵 押贷款，变成了一种或若干种期限不同、 流通性强的新债券
劣势：现金流不稳定、投资者须承担基 础贷款提前偿付风险、难以同时吸引不 同类型投资者
担保抵押债券CMO
是以抵押贷款组合为 基础发行的多种期限、 多种利率、多种组合 的多级别的抵押债券
住房抵押贷款证券
目录
1 抵押转手债券
本文目录 结构
2担保抵押债券
3 剥离式抵押支持债券
抵押转手债券
转手
含义：
1产权转手给投资者
2每期还本付息的资金流入
抵押转手债券
转手过程
1将若干种类的抵押贷款 组成了一个资产池 2以该资产池生产的现金 流量作为担保的发行债券
抵押转手债券
转手特点:
抵押资产集合的产权过手 给债券持有人，债券份额 代表了债券持有人堆抵押 集合中抵押权的产权份额
论我国住房抵押证券化
论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。
但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。
目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。
房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。
关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。
一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。
资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。
二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。
当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。
在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。
从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。
经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。
在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将抵押在房屋上的贷款分散地打包成
证券，然后向投资者发行，以获得现金。
这些证券通常被称为抵押贷款支持证券 (MBS)，它们在市场上交易，并且收益以房屋贷款的还款为基础。
这种证券化有助于提高房屋贷款市场的流动性，同时使投资者可以获得与借款人相同的收益。
在住房抵押贷款证券化中，银行或抵押贷款公司会将多个贷款汇集成一个证券，并将其分为不同的级别，每个级别都有不同的风险和回报。
最高级别的证券通常被称为“AAA”，是最安全的证券，但回报也最低。
最低级别的证券则是最高风险的，但回报也最高。
投资者可以购买不同级别的证券，以根据自己的风险偏好和收益要求来实现投资组合。
住房抵押贷款证券化最常见的形式是美国的房屋抵押贷款证券化，这种证券化在2008年引发了全球金融危机。
在当时，银行和抵押贷款公司将高风险的房屋抵押贷款打包成证券，并将其出售给投资者，但这些借款人往往没有财力偿还他们的贷款。
当房地产市场崩溃时，这些证券的价值迅速下跌，许多投资者损失惨重，从而引发了一连串的金融危机。
尽管住房抵押贷款证券化存在一定的风险，但它仍然是房地产市场的重要组成部分。
证券化为房屋贷款提供了更广泛的资金来源，并促进
了流动性和市场发展。
对于投资者来说，住房抵押贷款证券化是一种多元化的投资方式，可以获得相对稳定的收益。
我国住宅抵押贷款证券化的可行性分析
１ １ ３ 抵 押 贷 款 证 券 化 担 保 与 保 险 ．．
保险能减少或分 散风险 ， 保 险则是在制造风险 。 不 随着 房 地 产 业 的 发 展 ， 地 产 抵 押 贷 款 险 日益 成 为 一 房 种 重 要 的 险种 ， 主 要 保 社 会 经 济 风 险 ， 信 用 风 险 、 它 如 抵 押 物 风 险 、 买 力 风 险 等 。 其 直 接 作 用 是 防 止 贷 款 购 人 由 于 未 能 及 时 回 收 贷 款 而 受 到 损 失 ， 接 地 促 进 了 间 抵押 贷 款 的 发 展 ， 大 了 融 资 能 力 。房 地 产 抵 押 贷 款 扩 再 融 资 ， 了必 备 上 述 融 资 工 具 外 ， 要 有 保 险 和 定 期 除 还
款抵押物权作提保 ， 向社 会 发 行 债 券 来 再 融 资 （ 称 房 或
极 培 育 经 济 增 长 点 ； 是 可 将 商 业 银 行 长 期 信 贷 资 产 二
转 换 为 流 动 性 高 的 证 券 资 产 ， 解 决 商 业 银 行 资 金 结 以 构 不 匹配 的 问题 ， 防范 商 业银 行 的 系统 风 险 ； 是 为 投 三
维普资讯
－－警彦院 学报 ・｜ ｆ．
Ｊｏｕｒ ｎａ］ｏｆ Ｓ１ ｃｈｕａｌ Ｕ ｎ１ ｌ ｖｃｒ ｔ ￥１ ｖ ｏｆＳｏｌ ｉ ｎ ｄ Ｔ ｃ ｅｌｃｅ ａ ｃｈｎｏ ｏ ｌ ｇｙ
文 章 编 号 ： １０ ．７ ２ ２ ０ ）３０ ８ ．３ ０ ０ ５ ２ （ ０ ２ ０ ． ０ ７０
抵 押 贷 款 证 券 化 的 运 作 ， 键 是 有 一 个 健 全 高 效 关 的二 级 市 场 （ 称 二 级 抵 押 市 场 ） 二 级 市 场 ， 与 一 也 。 是
级 市 场 相 对 而 言 ， 级 市 场 上 的 贷 款 人 在 这 里 将 抵 押 一
住房抵押贷款SPV模式
住房抵押贷款SPV模式一、住房抵押贷款证券化及特设机构的概述住房抵押贷款证券化(Mortgage―BackedSecuritization,MBS)是一国经济发展到较高阶段的必然产物,它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金,经过担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
作为衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物,资产证券化(AssetsBackedSecuritization,ABS)是近几十年来世界金融领域最重要和发展最快的工具。
它的重要组成部分―――住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS)的发展尤其迅猛。
资产证券化的一个重要特点表现在其交易结构的不同,典型的证券化交易结构中都有一个特设机构SPV(SpecialPurposeVehicle)。
作为连接投资者与发起人的关键环节和结构性融资的载体,SPV可以说是证券化设计中的“精妙之笔”,它以金融中介的形式巧妙实现了货币市场和资本市场的流动和聚合。
因SPV从事的业务受到严格的限制,经营风险较小,同时由于SPV对资产的“真实购买”,在发起人和投资者之间起到了“防火墙”的作用,有效地实现了风险隔离的功能。
所以,SPV是证券化中关键的制度建设,它不仅关系到证券化的成败,而且还关系到整个金融体系的安全与稳定。
SPV的法律特征如下:第一,SPV是一个特殊的法律实体。
SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体,具有独立的法律地位。
SPV一般是独立于其他金融机构的非银行金融机构,可能由第三方设立,也可能是发起人的全资子公司,但它必须在法律上是一个独立于发起人的法人实体。
SPV是发起人在实现其预期财务目标过程中,为了迎合法律的要求而特设的一个法律概念上的实体,但它近乎一个“空壳公司”,只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托他人进行,自身并不拥有职员和设施。
(MBS)
房地产抵押贷款证券化（MBS）的法律分析住房贷款证券化（Mortgage Backed Securities，MBS）以至更宽泛的房地产抵押贷款证券化，是资产证券化（Asset backed Securities，ABS）的一种具体类型。
资产证券化，就是将一定规模的资产（主要是特定的现金流收益权）作为一个整体性“资产池”，以此为基础，经过信用提升和信用评级，发售证券，原“资产池”的所有者让渡相关权益进而取得证券购买者支付的现金，证券购买者则依照契约分享该整体资产池的未来现金流。
更简单地说，证券化就是“发行适于销售的证券，支持这种证券的不是私人公司或公共部门实体的预期偿还能力，而是特定资产的期望现金流”（OECD，1995）。
具体到住房贷款证券化，则是指银行将一批住房按揭贷款或抵押贷款的债权出售特别目的机构SPV(Special Purpose Vehicle)，发售相应证券，提前套现债权并取得现金，证券购买者则依照契约分享由住房抵押贷款债权组成的“资产池”所对应的未来现金流。
⑧资产证券化涉及三个重要的概念：SPV；真实销售；破产隔离。
抵押贷款证券化不同于一般证券的发行与买卖，它是既有的资产契约的变更，而且其内在的“真实销售”、“破产隔离”等要求均需要法律予以确认和保障。
此外证券化涉及原始权益人、原始债务人、信托机构、服务商等多个主体，特别是还需要SPV(Special Purpose Vehicle)作为交易结构的中心，这些主体的设立、活动、退出都要涉及法律上的规范。
因此，证券化的结构是由一系列的合同或者法律行为来实现的，证券化本身体现为一个复杂的法律关系组合。
在一定程度上讲，离开了法律的规范与保障，抵押贷款证券化寸步难行，因此要特别关注其所涉及到的法律法规。
1.抵押贷款证券化涉及的法律（1）SPV设立的法律问题。
SPV作为发起人与投资者之间的中介，是证券化交易结构的中心。
从SPV的运作规范上来看，它应当属于公司，是一个独立的法人实体，应根据《公司法》的规范来设立和运作。
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构发放的抵押贷
款打包出售给投资者，形成证券化产品。
这种产品的基础资产是抵押在房屋上的贷款，发行人通过将这些贷款打包成一种资产支持证券（ABS）的形式来融资。
住房抵押贷款证券化的过程如下：银行或其他金融机构向借款人发放抵押贷款，然后将这些贷款打包成支持证券，通过发行信托受益证书等方式出售给投资者。
支持证券的本金和利息将由借款人还款偿付。
住房抵押贷款证券化的优点是可以提高银行或金融机构的资金利用
效率，增强流动性，同时降低信用风险。
对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以提供较高的收益率和较低的风险。
然而，住房抵押贷款证券化也存在一些缺点。
首先，证券化的过程会增加金融机构的成本，这些成本最终会由借款人承担。
其次，证券化可能会导致借款人的利益被忽视，因为银行或其他金融机构更关注的是投资者的利益。
最后，住房抵押贷款证券化有可能会加剧金融市场的波动和风险。
综上所述，住房抵押贷款证券化是一种金融创新工具，具有优点和缺点。
在使用这种工具时，需要权衡各种风险和收益，并制定相应的风
险管理策略。
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化
• 一、什么是住房抵押贷款证券化？
• 二、实行住房抵押贷款证券化的意义？
• 三、住房抵押贷款证券化的运作模式、
• 四、案例分析、
资产证券化
• 资产证券化（ABS）：是将资产收益权以证 券的形式在资本市场发行并流通的过程。
适合进行证券化的资产特点： 1、产生稳定未来收益 2、期限较长 3、流动性差
案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化
• 2005年12月15日，“建元” 正式发行。建行从上海、江 苏、福建三家分行发放的个 人住房贷款中挑选30亿元进 入资产池，三档两级证券： 其中A、B、C三个档次为优 先级证券（A类约24亿元， 信用为AAA级；B类约3亿元， 信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券 （约0.9亿元）。
使用效率。
• 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额
699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成
立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有 87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
建元2005-1案例跟踪和分析
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日
• 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收 本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻求新的投资渠道， 而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形 成了再投资风险
美国的住房抵押贷款证券化的模式分析
与全力拯救贝尔斯登和“两房”不同的是，此次美国政府并没有对雷曼兄弟出力援助，甚至有分析认为，正是由于美国政府的不出手，直接导致雷曼兄弟被华尔街抛弃，那么美国政府这次为什么会放弃援助呢？一起来看分析报道。
(也是贷款总额)75％的贷款可从抵押的住宅上获得
补偿，这补偿加上 vA担保的3e000美元，一般都
能补偿贷款人的损失，若借款人要购买一栋价值超过
144000美元的住宅，他将只就超过部分的25％支付
首付款。
VA担保限额是不定期调整的，见表2。
4私营住房抵押贷款保险
自30年代经济危机后，美国私营住房抵押贷款
VA Guarantee)以及由私人抵押贷款保险公司等机
构提供的住房抵押贷款保险。
美国住房抵押贷款保险业的发展是由美国经济和
社会的发展决定的，同时，它又是美国社会和经济变
化发展的反映。本文将在回顾美国住房抵押贷款保险
业发展历史的基础上，介绍以上三种保险类型及其运
作机制。
1、私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃
款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损失进
行补偿。
FHA的成立遭到以美国储蓄机构为首的金融机
构的强烈反对，他们认为政府不应干预住宅，还有人
认为住房抵押贷款保险这——概念本身就代表了融的发展。首先，它使许多中低收入家庭有
能力获得住房抵押贷款。例如，80年代末，根据规定，
美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
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剩余价值
资产 池
现金收入流
受托机构
12020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
• 三、住房抵押贷款证券化的风险控制
– （一）利率风险
• 利率风险（interest rate risk）也称为市场风险（market risk） ，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持 有者所遭受损失的风险。
（四）不同交易结构证券的比较
特征
类型
过手证券
抵押担保资产的所有权 属于投资者
ABS 属于发起人
CMO 属于发起人
发起人资产负债表上证券 不保留在资产负债 仍保留在资产负债表
化的资产是否保留
表中
中
资产证券本息的支付来源 完全来自原始资产 不依赖原始资产产生
产生的现金流
的现金流
现金流量的确定性
相对不确定
– 4. 设计证券，信用评级。 – 5. 住房抵押贷款证券发行。 – 6. 管理资产池，偿付证券权益。
02020/10/25
图5. 1 住房抵押贷款证券化的基本运作
投资者
积累收入 特殊信托机构
发起人 借款人
一级市场
破产隔离
二级市场
信用增级
偿还本息 提供贷款
资产池真实出售
购买价款
发行证券 支付利息 证券购买款
– 外部增级是指由发起人以外的第三方提供的信用增级工具 ，其常见的形式有：由银行提供信用证、保险公司提供保 证函或者担保公司提供担保等，甚至还可以由第三方提供 享有次级请求权的贷款。
用提高方式将出售的资产与发起人信用风险分离。 • 不符合上述条件的将视作担保贷款或信托。
52020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
– （三）信用增级的法律问题
• 住房抵押贷款证券的投资利益能否得到有效的保护 和实现主要取决于证券化资产的信用保证。需要通 过内部信用增级和外部信用增级来提高抵押担保证 券的信用等级，以保证抵押担保证券的投资收益。
52020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
• 二、住房抵押贷款证券化的产生
– 经济背景：住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史 上最早出现的证券化类型，它诞生于20世纪70年代的 美国。当时，美国面临着严重的经济衰退，通货膨胀 加剧。
– 法规限制：商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款 利率上限的限制，因而竞争力下降，经营状况恶化。 为了摆脱流动性不足的困境，以及为了防止流动性不 足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面出 售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改 善自身的经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工 具。
–2. 发行人，即特设机构（SPV）。SPV通过向不同的发 起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池 ，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住 房抵押贷款证券的本息支付。
82020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
– 3. 投资者（investor）。它是抵押贷款支持证券的市场 交易者。对于投资者而言，投资住房抵押贷款证券可 以获得较高的投资回报优化投资组合，大大降低了投 资风险。
• ABS一般都要进行超额担保，需要于相当于ABS本 金110％－200％价值的担保品。因为有超额担保所 以对参与机构的信用级别要求很高，常被评为AAA 级。
22020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
– （三）转付证券（pay-through securities）
• 转付证券综合了转手证券和ABS的优点。转付证券用抵押贷款 所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。 同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷 款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。
相对确定
抵押品利用效率
高
很低
到期期限
同一次发行的所有 同一次发行的所有 的过手证券期限相 ABS期限相同 同
信用级别
从政府担保的
很高，大多数是AAA
AAA级证券到A级 级或者是AA级的
的私人过手证券
仍保留在资产负债表 中
完全来自原始资产产 生的现金流
相对确定
高
到期档次一般分为3－ 6档，本金的偿还有先 后顺序
02020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
– 目前美国市场上有四种基本的转手证券： GNMA转手证券、FHLMC转手证券、FNMA转 手证券和私人机构发行的转手证券。由于有联 邦政府机构参与的转手证券，直接或者间接地 享受政府的担保，对投资者吸引力大，因而占 据了主要的市场份额。
12020/10/25
72020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
– 住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被 广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。
– 一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券被称 为资产支持证券（asset-backed securities ABS）,由 抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券（ mortgage-backed securities MBS）。
• 目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券（collateralized mortgage obligations CMO）。CMO的特点是对证券进行分 档，通常按照期限的不同，设计不同档级的证券，每档的特征 各不相同，较好的克服了过手证券的不足。
32020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
• 1. 提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构 。
• 2. 有效地分散和转移银行信贷风险。 • 3. 提高了银行的资本利用率。
52020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
– （三）对购房者的影响
• 推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能 力。
– （四）对投资者的作用
• 证券化为其提供了新的业务品种。 • 证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便
05第五章住房抵押贷款证券 化
22020/10/25
本章学习要求
• 掌握住房抵押贷款证券化的概念及运行原 理；
• 了解主要发达国家抵押贷款证券化模式；
• 了解我国推行抵押贷款证券化的实践。
• 视频： • 1、金融衍生品为何大行其道？ • 2、华尔街风云
32020/10/25
本章的重点和难点
• 重点： 1. 住房抵押贷款证券化的类型 ； 2. 住房抵押贷款证券化的操作流程 ； 3. 住房抵押贷款证券化的风险控制 ； 难点：
利。
62020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
• 住房抵押贷款证券化的交易过程包括三个主要交 易主体，即发起人、特设机构和投资者。
• 在这个过程中，发起人把持有的抵押贷款资产真 实出售给特设机构，特设机构（SPV）获得该资 产所有权后，发行以该资产的未来现金流收入为 基础的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权 ，确保未来的现金收入首先用于对投资者还本付 息。
92020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
• 二、住房抵押贷款证券化的操作流程
– 1. 组建住房抵押贷款证券化的资产池（asset pooling）。
– 2. 设立特殊机构SPV，实现破产隔离（ bankruptcy remote）。
– 3. 进行信用增级（credit enhancement），完 善交易结构。
– 4. 市场中介机构。中介机构主要包括了服务商（ servicer）从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动 ，受托机构（trustee）其主要职能是持有抵押品并向 投资者偿付本息等，以及信用增级机构（credit enhancement agency）和信用评级机构（credit rating agency）。
72020/10/25
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
• 一、住房抵押贷款证券化的主要参与者
–1. 发起人（originator）。即原始权益人。住房抵押 贷款证券化的发起人通常是发放住房抵押贷款的金融 机构，如商业银行、住房专业银行等。他们发起贷款 ，并根据融资需要组建合适的资产池，将其真实出售 给SPV。
– 最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类 型的证券（转手证券、资产支持证券、转付证 券），而其他创新类型的证券则都是从这三种 交易结构中衍生出来的。
92020/10/25
第一节 住房抵押贷款证券化概述
• （一）转手证券（Pass-through securities ）
– 转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权 经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押 贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产 项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款 的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵 押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同 时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手 ”给了投资者。
– （二）提前支付风险
• 提前支付风险（pre-payment risk），指由于借款人随时支付 全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投 资现象的风险。
– （三）信用风险
• 信用风险（credit risk）,也叫违约风险（default risk），是指 在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
42020/10/25
第二节 住抵押贷款证券化的运作
– 判定是否符合“真实出售”的标准，一般从以下 几个指标加以考察：
• 1、当事人意图符合证券化目的； • 2、发起人的资产负债表已进行资产出售的账务处理
； • 3、出售的资产一般不得附加追索权； • 4、资产出售的价格不盯着贷款利率； • 5、出售的资产已经过“资产分离”处理，即已通过信
• （3）SPV是一个“不破产实体”。 • （4）SPV的组建需要政府背景