深圳kkmall京基百纳空间分析报告
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深圳京基100KKMALL调研(43页)
深圳调研
一、项目基本概况
定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心，正在全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。
目前深圳首家香港影院、金钱豹餐饮、俏江南旗舰店、翡翠餐饮、新加坡大食代餐饮、瑞士顶级会所、Ⅱ香港发型设计品牌以及香港利邦集团、华润高端超市，美心星巴克咖啡餐饮等国内外知名品牌已率先签约进驻。
二、项目总平面图及交通分析图
三、各楼层布局图
四、各商户名称、建筑面积、使用面积、开间、进深、租
金、售价（租金售价视调研难度，尽量调研）
主力店（代表品牌）：影院、超市
店中店（代表品牌）：男装、女装、红酒、休闲服饰、皮尔库迪鞋包皮具、
餐饮（代表品牌）：石名家西式餐饮、翡翠拉面小笼包中式餐饮
休闲文化娱乐（代表品牌）：科学美容生活馆、星际传奇
便利配套（代表品牌）：美发、天长地久、优优宝贝摄影、
五、拍照
(一)建筑设计拍照
（1）、外广场（主广场、次广场）
（2）、周边道路
（3）、公交站台
（4）、出租车停靠点
（5）、主入口
（6）、大堂
（7）、中庭（8）、主通道
（9）、次通道
（10）、扶梯、电梯、货梯
（11）、消防通道
（12）、停车场
（13）、卸货平台（14）、车辆出入口
装饰设计拍照
（1）、整体形象
（2）、室外广告位
（3）、零售店中店店铺形象。
深圳京基百纳·kk mall市场调研分析
门前广场
道路
公交站牌
停车场入口
.
4
项目硬件：
该项目的硬件设计和引导工作指示都别具匠心，无论是整体感观还是细部处理，都令人印 象深刻。
LOGO
导视牌
中庭
步梯
.
停车场
5
内部细节：
Kk mall在内部的布置上非常仔细，各种导购指示一目了然，贴近购物者，凸显项目的温馨、 人性化的氛围。
商场通道
货梯、直梯
京基百纳·kk mall
.
1
项目简介：
京基集团旗下的购物中心品牌，kk mall定位于国际时尚精品购物中心， 目前经营状况较好。
项目名称
kk mall
地理位置
深圳市罗湖区深南东路5016号
发展商
京基集团
商业面积
约42563万㎡
基础数据
层数：地面4层，地下1层；层高：约6m； 过道：2-6m；扶梯：单层3组； 直梯：6个； 中庭：1个，
.
屋顶
6
细节展示：
Kk mall的装修端庄大方，体现在无论是外观的商家标志还是内部的装饰装潢；
卫生间
天花吊顶
地面
导视系统
.
扶手
广告位
7
主力店铺：
主力店铺的设立可以更大程度的带动人气，突出购物中心的主题和档次。
.
8
业态规划：
态规划对比中可知，其主体是以百货为主，餐饮休闲类占经营面积的31%，无论是从其功 能上看，还是根据购物中心的概念，都可定义为购物中心。
在百货行业竞争越来越激烈，而商家品牌又难以拉开档次时，凭借体贴的硬件 设计和舒适的购物环境作为项目特色，不失为一种新颖的策略；
与大剧院和荔枝公园为邻，有天然和成熟的休闲广场，这样更有助于汇聚周边 人气，同时由于交通的便利和京基100的影响力，更成为了人们的必去之地；
香港、深圳考察报告
深圳、香港之商业考察报告目录第一部分：深圳、香港的商业发展概述1、深圳商业发展概述2、香港商业发展概述第二部分：深圳、香港的商业考察路线。
第三部分：深圳、香港的商业项目考察分析1、深圳万象城2、深圳KKMALL3、圆方购物中心4、海港城第四部分：深圳香港特有品牌介绍第五部分：对我项目今后的启发。
通过此次当地项目考察及对比，结合我目前项目开发过程中遇到的一些状况，得出一个结论：一个商业项目合理的业态规划是今后项目能否成功的非常重要的关键所在。
第一部分：深圳、香港的商业发展概述如果说深圳特区发展史是30年不断探索与创新的历程，那作为与特区成长相伴相随的深圳商业，则从一开始就将特区“敢为天下先”的精神融入到其血脉中，并由此走出一段波澜壮阔的历史。
从零起步，深圳商业在完全市场化的洗礼中成长，与深圳特区一起探索发展的轨迹与方向，开创了国内商业的多个新兴模式，塑造了今天独树一帜的深圳商业模式；从空白开始，深圳商业以不断创新迎合市场的需求，形成了今天多业态百花齐放的商业格局；从罗湖起步，深圳商业逐步向外扩散，成长起多个定位各异、遍布全市的成熟商圈。
30年前，深圳无一家知名商业品牌，30年后，深圳商业品牌群星璀璨：茂业凭借商业＋地产的模式创造了“开一家店带旺一条街”的模式，天虹成为连锁化发展的先行者，太阳百货与东门商圈共繁荣，岁宝百货用亲和力征服市场，永旺ＪＵＳＣＯ引入全新的超市购物理念，星河ＣＯＣＯＰＡＲＫ与中心城广场携手创造了中心区商业的繁华。
紧邻深圳的繁华之地香港有“购物天堂”的美称，乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。
触目之处，都是商场、大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。
各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。
“购物天堂”之美名果然名不虚传。
第二部分：深圳、香港的商业项目考察路线。
此次考察项目安排如下深圳万象城KK Mall 香港圆方购物中心香港海港城共计四个商业项目，其中重点考察了，深圳KKMall及香港圆方购物中心。
深圳沙井京基百纳广场合正汇一城考察报告
连通地铁 罗宝线西 乡站
八马茶业（茶叶）老西安（特色餐饮） 天虹生活超市
B1
配套品类布局特点及借鉴： 1、B1层连通地下停车场，主要以特色、休闲餐饮、小吃甜品 为主，餐饮的客单价约在15—85元之间。其中穿插部分零售和 配套品类，零售品类主要以服饰为主，而配套品类包括精品、 饰品以及个人护理集合店，主要面向女性消费群体。 2、利用中庭位置设置跨境电商体验店（汇景城二层中岛位置 千色店（个人护 潮品馆（精品） 可否参考，做成开放式的跨境电商体验店）； 理集合店） 3、潮品馆店面形象较好，且货品价格不高，客单价在 20— 虹领巾（天虹旗 300元，可考虑引进该品牌或类似品牌到汇景城二层，靠近特 下跨境电商） 色餐饮处。 通往停车场
茜子（配饰）
VWIN （儿童攀爬） 卓洋水晶王 （精品）
皮具、鞋
晶雅福（饰品）
晶石灵（饰品）
天梭（名表）
华润超市入口
亿威隆名表（名表）
L2时尚领域
牛厨（零食）
米兰妮（丝袜）
沙井旧城区内，农民房为主 房价约为6000-12000元/㎡ 2013.11.24
周边房价
开业时间
建筑指标
商业体量
18万㎡
区域型购物中心（沙井） 中低档
整体市场定位
区域型购物中心（西乡新城区）
中高档 1、周边居住的白领阶层、中高收入 群体 2、地铁可达的消费群体
项目定位
档次定位
消费者定位
周边居住的制造业职工、居民
汇景城二层局部平面图 汇景城一层局部平面图
丹尼熊店面形象
LOHO眼镜店面形象
OYEA眼镜店面形象
L2
几美无 莫赛饰品 百货服 菌穿耳 （饰品） 饰区域 SI43;耳环 （旅行社） 特色餐 ） 饮区域
京基·KKmall市场考察报告
商业定位及品牌定位
经营定位：时尚的高端，潮流的前沿”为营商主旨的KKMALL，集购物、美食、IMXA影 院、休闲、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心； 国际一线时尚服饰：Armani Couezioni、Armani Jeans、Armani Exchange、 ANTEPRIMA、MASSIMO DUTTI、NOVO、ZARA、SEPHORA； 潮流品牌：izzue、mango、h&m、Paul&Joe、7Forall Mankind 、COCKTAIL、 Fratelli Rossetti、H&B、TUMl、UM、LIU· JO、INTERMEZZO、GCL COLLECTION 、Map By BELLE 餐饮：“京基粤菜王府”、 “俏江南”、 “金钱豹”、“大食代”， 鼎悦坊、翡翠拉面小面包 、85度C、面点王、元气寿司等； 娱乐休闲：深圳首家“UA IMAX影院”、深圳首家最大最高端游艺娱乐中心“星际传奇”， 中航健身会所、主题健康AEVUM SPA、深圳首家IIhair， 生活配套：华润高端超市blt概念店、深圳最大全权苹果专卖店SUNION， LOCK&LOCK深圳旗舰店、简约潮流的emoi基本生活等；
20、深圳首家： MAP BY BELLE综合鞋馆 “MAP BY BELLE”为消费者引入的全新概念，网罗香港及本地最流行的鞋履品牌：百丽、天美意 、他她、百思图、森达、思加图、真美诗、妙丽、美丽宝， 及BCBG 、 Bata、Geox、 Cat、 Merrell、Adidas、NIKE等著名国际品牌，无论是上班一族、年青动感“型人”或优雅的品位人士 ，均可感受“一站式”的购物体验。 21、深圳首家： TUMI Tumi是目前世界上最为顶级的国际商务性奢华品牌，致力于在全球范围内为企业CEO、品位超群 的高端商务人士以及商旅频繁的社会精英阶层打造顶级商务旅行系列用品。其“完美的设计”、“ 卓越的功能”，以及 “领先于世的技术创新”，已成为享誉全球的奢华商务和高端生活方式的代表 22、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 23、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。 24、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 25、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
商户 分类
钟表/ 个人 百货/ 服装/ 童装/ 家居 珠宝/ 护理/ 超市 鞋包 玩具 生活/ 饰品/ 药品/ 数码 礼品/ 保健 摄影 运动 品 用品
商户 4 数量 所占 3.6% 类别 比例
71
4
18
12
2
20
2
8
3
64%
3.6%
16.2% 10.8% 1.8%
100%
15.4%
61.5% 23.1%
口岸
机场及 火车站
驾车15分钟可到达罗湖火车站，40分钟可到 达宝安机场。
KK MALL不仅有地铁1,2号线，也有约7个公交站可到达， 临近红岭中路、深南中路、解放路，交通十分便利。
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精 品路线，主打时尚潮流会把人流引入。定位于 “国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高 品质国际购物中心。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
服务以及生活享受为主的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
项目概况 业态分布 营销推广 项目小结
1、深圳首家2D/3D影院UA影院作为宣传推广的一大亮点。 2、在KK mall开业期间，以地处深圳第一大高楼进行宣传，有事 件营销“求婚事件”，让大家关注到京基100，对于KK mall更有 兴趣。
营业面积 （平米）
分布楼层 B101
NOVO
新概念时尚天地
L201/201a/2 02、 L301/301 b/302
L313/301a L411a L427
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中心） 首家2D/3D影院
深圳kkmall京基百纳空间分析报告
在一楼中央设计了舞台区，不 定时地安排一些主题活动，达 到增加人气和品牌宣传的目的
推出百纳网购
增加产品销售渠道
2020/7/29
34
引进流行、特色商铺
2020/7/29
35
KK Mall SWOT分析
优势
劣势
1.商圈成熟：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心 2.配套全面：高端写字楼区（特别京基100，营业后必然给mall带来直观的收益）高中 档住宅区、文化教育区 3.通达性强：交通四通八达，至深圳全市、香港、珠三角… 4.品牌时尚: 不少品牌都是首次进入深圳 5.车位充裕：充分满足消费者需求，底下三层和部分夹层，特别第二、三层的夹层停车 场可以避免消费者走上走下
•万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
KK Mall
万 象 城
2020/7/29
13
交通：公交枢纽
40条公交线路
地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
173 B115/116
MANGO 141
B117
85度C
44
B104
WATSONS 74
B119
女装
男装
餐饮
个人护理/家居生活/数码 影音
Pizza Hut 80
B105
面点王
84
B119a
元气寿司 117 B106/107
iZZUe
69
B120
深圳最新综合体京基金融中心kkmall介绍
03
客流来源
客流主要来源于周边居民和上班族，同时也有不少游客慕名而来，特别
是外地来深的游客，将kkmall作为深圳旅游的重要目的地之一。
销售额情况
销售额持续增长
随着客流量的增加，京基金融中心kkmall的销售额也在持续增长。各商铺的营业额均有不 同程度的提升，其中餐饮、服装、电子产品等类别的销售额增长较快。
租户满意度
入驻商家的满意度较高，他们对 kkmall的地理位置、商业氛围、 人流量等方面表示满意，同时认 为kkmall提供了良好的商业机会 和发展空间。
未来展望
随着kkmall的知名度和影响力的 不断提升，预计未来还将有更多 知名品牌入驻，同时现有商家也 将有更大的发展空间。这将进一 步促进kkmall的繁荣和发展。
kkmall汇聚了众多国际知 名品牌，提供丰富的商品 选择，满足不同消费者的 购物需求。
特色店铺
除了国际品牌，kkmall还 设有许多独具特色的店铺， 提供独特的购物体验。
配套服务
kkmall提供完善的配套服 务，如礼品包装、快递服 务、退换货服务等，让购 物更加便捷。
餐饮设施
美食广场
kkmall设有大型美食广场，提供各类 中西美食和小吃，满足不同口味的需 求。
04
kkmall的社会影响
对周边地区的影响
提升区域形象
kkmall作为深圳最新的综合体，其高端的定位和现代化的建筑设 计对提升周边地区的形象起到了积极作用。
带动周边经济发展
kkmall的建成吸引了大量人流和物流，为周边地区带来了商机和活 力，有力地推动了周边经济的发展。
改善周边环境
kkmall在建设过程中注重环保和绿化，增加了周边的绿化面积，美 化了周边环境，提升了居民的生活品质。
KKmall
5、多个特色主力店分散布局有利于人流的引导；
6、在细节上的重视，地面、墙面、导视、灯光等的处理比较好。
L3
主题 面积 品牌
国际潮流馆 16628平方米
业态 业种
零售、餐饮、休闲娱乐配套服务
休闲服饰、概念店、餐饮、精品百货
NOVO、mademoiselle、SIERLI.COLIECTION、Masfer.su、INSUN、 AMASS、JETEZO、PSALTER、Di Caro、天长地久优优宝贝、星际传奇、 俏江南、ACE、SKAP、AIGLE、EEE、BELLE等
L2
主题 面积 品牌
国际时尚馆 12439平方米
业态 业种
零售、概念餐饮、休闲娱乐配套 服务
国际二线服饰、概念餐饮、精品百货
NOVO、INTERMEZZO、LA FEE MARABOUTEE、7for all mankind、 MARCCAIN、LIU.JO 、HAZZYS、Calvin klein Underwear 、GUESS、 ARMANI JEANS、GCI、鼎岳坊、深名人食府等
7.星际传奇
前卫动感的入场通道
总 结
1、现代时尚而超前的的商业设计理念是项目值得学习的重点； 2、业态配比与业态立体化的分布及业态组合兼顾了各业态互补、 各楼层互补、品牌差异化； 3、以弧形变化中庭为主的循环动线设计，规避了商业盲区；
4、商业空间尺度及视觉感染力较强，能充分降低消费者生理上的 疲劳；
二、建筑及商业空间设计
三、动线分析
人流动线车ຫໍສະໝຸດ 动线四、商业业态规划业态比例
B1
主题 面积 品牌
国际生活馆 13045平方米
业态 零售、特色餐饮 业种
超市、美食、精品超市、礼品、时尚 服装
6、在细节上的重视，地面、墙面、导视、灯光等的处理比较好。
L3
主题 面积 品牌
国际潮流馆 16628平方米
业态 业种
零售、餐饮、休闲娱乐配套服务
休闲服饰、概念店、餐饮、精品百货
NOVO、mademoiselle、SIERLI.COLIECTION、Masfer.su、INSUN、 AMASS、JETEZO、PSALTER、Di Caro、天长地久优优宝贝、星际传奇、 俏江南、ACE、SKAP、AIGLE、EEE、BELLE等
L2
主题 面积 品牌
国际时尚馆 12439平方米
业态 业种
零售、概念餐饮、休闲娱乐配套 服务
国际二线服饰、概念餐饮、精品百货
NOVO、INTERMEZZO、LA FEE MARABOUTEE、7for all mankind、 MARCCAIN、LIU.JO 、HAZZYS、Calvin klein Underwear 、GUESS、 ARMANI JEANS、GCI、鼎岳坊、深名人食府等
7.星际传奇
前卫动感的入场通道
总 结
1、现代时尚而超前的的商业设计理念是项目值得学习的重点； 2、业态配比与业态立体化的分布及业态组合兼顾了各业态互补、 各楼层互补、品牌差异化； 3、以弧形变化中庭为主的循环动线设计，规避了商业盲区；
4、商业空间尺度及视觉感染力较强，能充分降低消费者生理上的 疲劳；
二、建筑及商业空间设计
三、动线分析
人流动线车ຫໍສະໝຸດ 动线四、商业业态规划业态比例
B1
主题 面积 品牌
国际生活馆 13045平方米
业态 零售、特色餐饮 业种
超市、美食、精品超市、礼品、时尚 服装
深圳最新综合体京基金融中心kkmall介绍
深圳最新综合体京基金融中心 kkmall介绍
目录
• 建筑概述与背景 • 商业配套与设施 • 办公空间与租赁信息 • 活动策划与推广策略 • 智能化技术应用与创新 • 社会责任与可持续发展
01 建筑概述与背景
京基金融中心kkmall简介
京基金融中心（KingKey Financial Center）是深圳市京基集 团旗下的一个大型综合体项目，集购物、办公、酒店、公寓等 多功能于一体。
智能环境监测
通过物联网传感器实时监测商场 内的温度、湿度、空气质量等环 境参数，为顾客提供舒适的购物
环境。
智能照明系统
根据商场内的人流量和光线强度， 自动调节照明亮度和色温，节能
降耗。
智能物流系统
运用物联网技术实现货物的智能 跟踪和管理，提高物流效率和准
确性。
大数据分析提升消费体验
1 2
消费行为分析
05 智能化技术应用与创新
人工智能技术应用
智能导航系统
利用AI技术，为顾客提供室内导 航、店铺搜索、停车位查询等便
捷服务。
智能语音助手
通过语音识别和语音合成技术，实 现与顾客的智能交互，提供购物咨 询、优惠信息查询等服务。
智能安防系统
运用人脸识别、行为分析等技术， 提升商场的安全防范水平。
物联网技术在购物中心应用
特色街区
打造美食街、酒吧街等特 色主题街区，营造独特消 费氛围。
便民服务配套设施
停车服务
提供充足停车位及智能 化停车系统，方便消费
者停车。
导购服务
设置专业导购台及导购 人员，提供购物指引及
咨询服务。
会员服务
无障碍设施
推出会员卡及会员专享 优惠活动，提升会员忠
目录
• 建筑概述与背景 • 商业配套与设施 • 办公空间与租赁信息 • 活动策划与推广策略 • 智能化技术应用与创新 • 社会责任与可持续发展
01 建筑概述与背景
京基金融中心kkmall简介
京基金融中心（KingKey Financial Center）是深圳市京基集 团旗下的一个大型综合体项目，集购物、办公、酒店、公寓等 多功能于一体。
智能环境监测
通过物联网传感器实时监测商场 内的温度、湿度、空气质量等环 境参数，为顾客提供舒适的购物
环境。
智能照明系统
根据商场内的人流量和光线强度， 自动调节照明亮度和色温，节能
降耗。
智能物流系统
运用物联网技术实现货物的智能 跟踪和管理，提高物流效率和准
确性。
大数据分析提升消费体验
1 2
消费行为分析
05 智能化技术应用与创新
人工智能技术应用
智能导航系统
利用AI技术，为顾客提供室内导 航、店铺搜索、停车位查询等便
捷服务。
智能语音助手
通过语音识别和语音合成技术，实 现与顾客的智能交互，提供购物咨 询、优惠信息查询等服务。
智能安防系统
运用人脸识别、行为分析等技术， 提升商场的安全防范水平。
物联网技术在购物中心应用
特色街区
打造美食街、酒吧街等特 色主题街区，营造独特消 费氛围。
便民服务配套设施
停车服务
提供充足停车位及智能 化停车系统，方便消费
者停车。
导购服务
设置专业导购台及导购 人员，提供购物指引及
咨询服务。
会员服务
无障碍设施
推出会员卡及会员专享 优惠活动，提升会员忠
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
项目经营特色
汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。 采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、 时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为 深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
尚未成气候，与两外两 个关外商圈相比分量不 够，但未来将兴起
龙岗 中心
商业面积爆发式 增长
远超出同期社会消费 品零售总额增长
商业形态跨越式 升级
由传统中低端商业往 大型购物中心转变
龙岗：丑贸中心
总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长， 将导致供应短期过剩
龙岗中心城
龙岗大型商业年 平均增长35%
项目经营特色
奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消 费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最 少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时 下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出现恰好符合了这种需求也创 新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。
双龙
五洲风情 天虹
星河COCO PARK，8万
万科广场，15万
总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发 竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险
深圳商业发展趋势总结
供应方面
> 远期来看，土地资源有限，深圳福田、罗湖两大区的大型商业物业新增供应将以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改将为中 心城区置换出一定规模的可用土地，有利于开发大型商业项目。而南山区不仅在前海合作区和后海中心区还有较大规模的新增 商业用地供应，同时还有大面积的旧村、旧城更新项目，可以说是未来深圳商业规模最大、项目最为集中的片区。随着城市快 速扩张，住宅开发向宝安、龙岗等关外区域转移，以及轨道交通建设缩短城市内个区域间的距离的发展趋势，宝安中心区、龙 坂片区、龙岗中心城这几个片区发展速度最快，将迅速成为未来大型零售商业新增供应的热点区域。
深圳京基金融中心kkmall案例分析
理的错位经营。
➢
➢
场内云集众多潮流品牌，其中
不少品牌均是首次进入深圳。包括
izzue、MANGO、H&M、Paul&Joe、7
For All Mankind、COCKTAIL、
Fratelli Rossetti、H&B、TUMI、
UM、LIU·JO、INTERMEZZO、GCI
COLLECTION、Map By BELLE等组成
从2004年开始，目前正在成功运作的商业项目有京基百纳空间（8万㎡ ）京基百纳广场（12万 ㎡）、御景华城商业广场（近3万㎡ ）、京基铜锣湾通讯数码广场（5万㎡ ），京基100大厦主体建 筑高达441.8米，是深圳市重点建设工程项目，京基100落成后，将以崭新的姿态成为深圳乃至整个 华南的新地标。
5
每一层电梯口旁都预留人行通道， 方便顾客在购买商品后，在此区域 通行及等候车辆。
35
在KK MALL与京基100大厦连接处还预留了宽敞的车行通 道，并预留出租车上、下客区域及地下车库的出入口。
36
37
➢ 超市类（代表商家）
➢
—华润万家blt高端超市
➢ 休闲娱乐类（代表商家）
➢
—UA(影院）IMAX
10
位于裙楼部分的国际时尚精品购物中心KK MALL建筑面积8.35万㎡，地上四层，地下一层为商业部分，地下二层至 地下四层及部分夹层为停车区域，共有1000多个停车位。
商场设计与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计， 琳琅满目的店铺尽现顾客眼前。体现现代文化气息，汇聚购物、美食、IMAX影院、休闲娱乐于一体，致力于打造一 个全新的体验式购物场所。
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P 临时上落点 P 停车场出入口
2020/7/29
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商业设计亮点1
品牌户外 墙体广告 牌，不但 可出租且 增加了外 立面美观
正门入口
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深圳购物中 心中最大的 LED广告屏， 面向紅嶺中 路和荔枝公 園，可視度 高
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商业设计亮点2
●正门正对红岭中路，KK Mall标志显而易见 ●林立路边导购牌，彰显大气 ●清晰醒目的导视牌
实用面积（㎡） 960 2178 780 1509 119 — — — — — 32 80 103
位置 B1-101 4F-427 3F-313/313a L201/201a/L301/301b/302 L411a B1-124 1F-112a 1F-136 1F-138 1F-139 3F-312 4F-419 4F-420
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时尚外型
西侧
北侧
北侧
东侧
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室内
剧场式中庭采光
单一主通道
剧场室自然采光 前瞻的建筑设计
错层设计,弱化一眼望到头
Hale Waihona Puke 2020/7/29停车场与商场无缝连接
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区位：正门道路
项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中 路
红 岭 中 路
双向四车道宽 18米
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商业设计亮点3
● 地面由错乱有致的石材组成 ● 扶梯的两头摆放不同形状的石头供客户小憩，同时通道扶手采
取向内倾斜设计的通道扶手亦可以让搁放手袋驻足小憩
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商业设计亮点4
正门入口处的推广、品 牌宣传架
指示牌
开创导示系统先河：12 块全国第一家导示互动牌
指示牌
项目名称 开发商 物业管理 开业时间 占地面积 建筑面积 扶梯 垂直电梯
项目配套构成
项目周边情况
道路交通 停车位
停车收费标准
KK Mall
京基地产
京基地产
2011.11.26
4.7万㎡
8.35万㎡
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集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒 店）、大型购物中心(KK mall京基·百纳空 间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心 都市综合体
KK Mall 京基•百纳空间
KK Mall购物中心
KK Mall定位 KK Mall概况 KK Mall业态 KK Mall总结
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KK Mall定位
整体定位、目标定位
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KK Mall整体定位
整体定位 - -国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚 定位阐述 - - 奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端
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KK Mall概况
基础信息 、区位、交通、商业设计
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项目配套构成
京基·金融中心广场
京基100大厦 (写字楼）
瑞吉酒店
京基·公寓 （住宅）
京基·百纳空间 （KK MALL）商业
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项目基础信息
深圳商业新亮点
项目于2010.11.26日开业，由开发商单一权出租 经营，是投资了50亿RMB京基金融中心的商业核 心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商 圈核心位置；无缝衔接地铁大剧院站，地上四层， 地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部 分夹层为停车区域，共有1200多个停车位；拥有 三大剧场式自然采光中庭，商场设计与国际潮流 同步、场内由南至北单一主通道全长达200米， 不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计， 150余家国际国内知名时尚品牌，内设深圳首家 UAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特 色美食以及bit时尚超市；以“时尚高端，潮流的 前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消 费模式
涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构 和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资 产、90%的外资银行，区域价值得天独厚
毗邻深南大道，红岭中路，红宝路
1200
收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时 10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一 小时需+5元/时
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区位：京基金融中心—实景图
坐落在蔡屋围成熟商圈中
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交通：地铁枢纽
双线地铁上盖
•KK Mall在负一楼与地铁大剧院站 相连
•深圳地铁大剧院站为1、2号线的 换乘站，设计客流量为44368人次 /小时，节假日客流量相对增加， 据不同时间段观察，拎袋率平均为 40%
•KK Mall：从B出口到达负一层商 铺距离约150米。
荔枝公园站12条线：7路、23路、24
路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、 353路、378路、N10路
寰宇酒店站1条线：377路
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交通：项目周边道路（私家车）
共有5个临时上落点、3个停车场出入口，自驾方式光临项目非常方便，同时 充足的停车位，解决了购买力相对较强客户的停车问题
•万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
KK Mall
万 象 城
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交通：公交枢纽
40条公交线路
地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
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KK Mall目标定位
●目标消费人群： 具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主
●目标消费年龄层： 25岁至50岁
●目标消费者收入： RMB 5,000——100,000元/月
●目标消费群特征： 高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受 新鲜事物
现代化
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KK Mall业态
规划、分 布
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业态规划—主力店与特色店
●主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献 ●特色店主要发挥租金贡献和配套贡献
类型 主力店
特色店
店名 Bit超市 UA影院（IMAX） 星际传奇 NOVO 优莱荟 蜜菓 VERSACE 景峰皮具维修 碧海干洗 康美人生 优优宝贝 免税 IQ PLUS
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主力店与特色店
华润旗下在华南 首家bit超市
深圳首家 IMAX影院
深圳最大最高端 游艺娱乐中心