2017年深圳房地产行业专题分析报告

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2017年房地产行业金地集团分析报告

2017年房地产行业金地集团分析报告2017年7月目录一、一体两翼稳增长，多元布局谋发展 (4)1、一体两翼 (4)（1）一体：住宅产业布局全国化，八大产品线撬动市场 (4)（2）两翼：商业地产+金融业务 (5)2、多元布局 (5)（1）传统住宅开发业务与多元化新兴业务协同发展 (5)（2）金地物业突破式发展，持续贡献营收 (6)3、险资持续增持，股权结构稳定 (6)二、一体先行，住宅产业强势扩张 (8)1、销售强劲，千亿起航 (8)2、住宅产品定位精准，八大产品线撬动市场 (10)3、高去化、高周转，领先一线房企 (13)三、两翼助力：商业地产与金融业务齐发力 (14)1、构筑香港上市平台，布局商业地产蓝海 (14)（1）收购香港上市子公司，定位精品商业地产 (14)（2）金地商置拓展迅速，助推集团商业地产业绩增长 (15)2、布局地产金融，金地物业实现跨越式发展 (17)四、主流城市布局，优质土储稳增长 (20)五、财务指标向好，分红派息优厚 (23)1、严控成本，利润率企稳回升 (23)2、强化三费管控，销售费用显著降低 (24)3、坚持低负债风格，融资成本稳步下降 (25)4、分红派息优厚，远超行业平均水平 (26)“住宅+商业+金融”三驱轮动，多元布局稳增长。

公司确立“以住宅业务为核心，商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略。

住宅业务精准定位刚改类项目，八大产品线撬动市场，业务实现全国化布局，销售首次突破千亿大关；金地商置定位精品商业地产，实现合约销售201.5亿元，利润贡献占比23.3%；布局房地产金融，稳盛投资拓宽融资渠道，2016年末在管人民币基金规模124亿元，美元资产管理规模2.4亿元。

销售首跨千亿，经营全国化布局。

2016年合约销售额1006.3亿元，同比增长63%，跻身千亿军团。

2017年1-6月合约销售额703.4亿元，同比增长60%，合约销售面积375万方，同比增长29.7%。

2017年深圳二手房市场调查-上书房信息咨询

2017年深圳二手房市场调查二手房市场概述1、去年前后两次政策叠加，使得季度成交量连降，2017年第一季度不足万套。

2、两轮政策压力下，尤其是十月政策加码之后的近半年时间内，二手房价涨势减缓。

3、作为季节性更强的租赁市场，近年来增加了买卖市场及长租公寓市场等干扰因素。

关键数据1、1季度成交9825套，环比下跌37.90％，同比下跌76.81%。

2、1季度成交84.47万㎡，环比下跌38.14%，同比下跌75.85%。

3、1季度均价51009元/㎡，环比上涨5.76%，同比上涨6.54%。

4、土豪区依然是南山区（76282元/㎡）、福田区（63716元/㎡），唯一相对的洼地是龙岗区（35327元/㎡），其他三个区域均价4万上下。

5、成交主力段吻合房价变化趋势，房价承压之下，单价段短期内将维持稳定。

6、1季度租金70.46元/㎡·月，环比下跌6.72%，同比上涨0.02%。

成交量分析：新政后成交持续回落数据研究中心监控显示，2017年第1季度深圳市二手住宅共成交9825套，环比下跌37.90％，同比下跌76.81%；成交面积84.47万平方米，环比下跌38.14%，同比下跌75.85%。

去年第二季度开始，受“325新政”影响，全市成交量已经高位回落，三季度略有反弹之后，又迎来10月份政策出台，导致成交层面持续回落，2017年第1季度成交量不足万套，为近年来的低位。

将时间缩短到近一年的二手住宅月度成交量，去年3月份是近期的高位，随后受“325新政”影响成交量下滑明显，并于6月份开始再度小幅回升，随后在十月份新政出台之后，量值再度受挫，2017年3月份节后数据恢复，总体仍属于中低位水平。

深圳六大行政区成交数据显示：2017年第1季度，龙岗和福田为成交大区，分别以2394套、2001套分列成交量前两名，盐田区成交238套，依然最少。

其他几个区域排名依次如下：罗湖区1774套，宝安区1763套，南山区1655套。

2017年房地产行业分析报告

2017年房地产行业分析报告2017年10月出版文本目录1、政策因时而异，市场冷热有别 (6)1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨 (6)1.2、政策卓有成效，热点城市迅速降温 (8)1.3、2017 年，商品房销售或明显回落，但变数很大 (9)1.4、开发企业资金宽裕，预计房价整体平稳 (14)1.5、开发投资增速并不随市场降温而明显下行 (18)2、货如轮转走到尽头，精耕细作最大看点 (20)2.1、地价过高背后是可开发区域的不足 (20)2.2、杠杆率下降背后是企业扩张拿地意愿的不足 (22)2.3、利用好存量资源或许是企业谋求出路的前提 (24)3、地产企业的可能出路 (25)3.1、通过并购提升市场占有率 (25)3.2、增加持有物业，逐渐追求收益稳定化 (26)3.3、从投资商到资产管理服务平台——房地产基金的发展 (27)3.4、从资源到服务——新思维不止物业管理 (28)3.5、多元化股权投资平台 (29)3.6、逐渐萎缩，直至消亡 (29)3.7、风险因素 (30)4、聚焦资源价值和分红 (30)4.1、成长性丧失，但低利率时代的资源价值仍值得珍惜 (31)4.2、股东结构变化——险资持续增持 (33)4.3、分红率提升——可能催化剂 (36)4.4、综合观察 NAV 和 PE 标准 (39)5、部分相关企业分析 (42)5.1、招商蛇口——前海片区积极推进 (42)5.2、金融街——良好的周期节奏和丰厚的资源价值 (43)5.3、金地集团——盈利能力恢复，现金流管理得当 (44)6、香港市场投资策略 (45)6.1、香港的资源价值 (45)6.2、绿城服务——高品质服务推动量价齐升，多业务布局角力蓝海市场 (47)6.3、中国恒大——新崛起的行业龙头 (48)图表目录图表 1：2014 年以来 30 大中城市新房销售放量（万套） (6)图表 2：一二线城市房价出现明显上涨（%） (6)图表 3：中原经理指数：沪深穗（%） (9)图表 4：中原报价指数：沪深穗（%） (9)图表 5：主要城市各年 10 月的租金收益率（%） (10)图表 6：按揭利率的历史走势 (12)图表 7：居民杠杆率测算 (12)图表 8：全国首套房贷平均利率 (13)图表 9：北京首套房贷平均利率 (13)图表 10：板块有息负债中短期借款比例 (14)图表 11：板块应付债券占有息借款比例 (15)图表 12：两家大公司拿地金额和销售额的比较 (15)图表 13：全国土地购置面积和土地购置费 (16)图表 14：全国房地产投资同比增速（%） (18)图表 15：百城土地出让同比增加 (19)图表 16：百城土地市场溢价率（%） (20)图表 17：百城土地市场流拍率 (20)图表 18：一二线城市住宅类土地供应（万平米） (21)图表 19：住宅类土地成交价格（元/平米） (21)图表 20：板块有息负债率 (22)图表 21：板块净负债率 (23)图表 22：服务创造价值——相邻不同物业服务商的物业价值差异很大 (29)图表 23：100 个城市住宅类土地成交楼面地价和溢价率 (31)图表 24：全国商品房销售面积和销售额增速（%） (31)图表 25：房价上涨幅度 (32)图表 26：2016 年 9 月，百城房价同比涨幅示意图 (33)图表 27：保险资金在 10 大股东中持股占总市值比例变化 (34)图表 28：保险作为 10 大股东持股比例和不同公司市值对应（横轴市值；单位：亿元；纵轴比例%） (35)图表 29：房地产企业布局及保险公司持股横轴为一二线城市项目占比（纵轴为险资产持股模拟） (35)图表 30：房地产企业股息率与保险公司持股占比（横轴为股息率，纵轴险资持股模拟比例） (36)图表 31：首开股份每年分红水平单位：元/股 (38)图表 32：首开股份现金分红比例单位：% (39)图表 33：香港的卖地面积和私人住宅供应 (46)图表 34：香港中原城市指数 (47)表格 1：政府部门对房地产产业链的一些监管措施 (7)表格 2：10 月主要城市房地产交易量（单位：万平米） (8)表格 3：2010 年之后，房价的三次回撤和力度 (10)表格 4：差别化住房信贷政策调整一览表 (11)表格 5：目前中国主要城市房贷政策一览表 (17)表格 6：已出让、未开工的房屋库存分年度估计（含公建口径） (18)表格7：房地产企业转型金融情况列表 (24)表格 8：业务和地理布局高度分散化的长和，EBITA 分布（2016 年上半年） (25)表格 9：金融街持有物业比账面价值的增厚 (26)表格 10：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (28)表格 11：中国和发达国家，物业管理费和房价比例比较 (28)表格 12：产业资本增持地产板块个股案例 (33)表格 13：地产板块，股息率在 1.5%以上的公司，现金分红比例变化 (37)表格 14：A 股地产板块股息率较高的企业 (37)表格 15：假设所有公司都采取进取的股息分派政策（即现金分红比例达到 50%），2016 年2017 年不同盈利增速假设下的股息率分析 (37)表格 16：企业在售项目的区域货值分布 (40)表格 17：业务持续性考核指标 (41)表格 18：各公司业绩持续性考核指标列示 (41)表格 19：招商蛇口盈利预测和估值 (43)表格 20：金融街盈利预测和估值 (44)表格 21：金地集团盈利预测和估值 (45)表格 22：绿城服务盈利预测和估值 (48)表格 23：中国恒大盈利预测和估值 (49)报告正文1、政策因时而异，市场冷热有别1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨政策大体以三年为一个小周期，2016 年3 月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。

2017年房地产行业深度分析报告

2017年房地产行业深度分析报告2017年9月出版目录回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 (3)周期划分：放松期、调控期、稳定期 (3)放松期：基本面支撑下的板块趋势行情 (5)超额收益突出，中小房企上涨势头较强 (5)上涨取决于基本面 (8)政策放松带来估值上升 (9)调控期：预期分歧下的阶段行情 (10)超额收益较低，龙头表现一般 (10)销售反弹带动行情 (12)稳定期：行情较少，与基本面无关 (14)总结：基本面改善与预期修复驱动股价 (15)本轮反弹：仍将持续，一二线预期偏差下的估值修复 (16)经历了 2016 年国庆前后的一轮密集调控，以及今年三月的新一轮调控，当前房地产政策面正处于收紧状态，销售亦无明显变化，而行业指数在近期却出现反弹，5 月 25 日至今累计上涨 6.29%，相对上证超额收益 0.20%。

过去的已经过去，面对这轮反弹，我们需要思考的是上涨是否持续，持续多久，哪些股票会脱颖而出？带着这些疑问，我们这篇报告深入挖掘历次地产股价反弹背后的原因，试图揭开谜底。

通过回顾行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势行情；二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情，比如调控之下的销售二次反弹抑或突发政策的出台。

当前阶段主要位于政策收紧期，难有趋势性行情，但我们认为存在一二线销售反弹叠加相对估值历史低位带来的预期偏差下的估值修复行情。

回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期周期划分：放松期、调控期、稳定期从第一轮周期开始至今，行业指数已经经历过多次反弹，我们现从其中筛选持续时间较长，绝对收益率较高的情况。

(持续时间在 1 个月以上，涨幅在 10%以上)图 1：从第一轮周期开始，行业指数一共出现过 12 次较为明显的上涨在一般情况下，股价上涨源于行业背后基本面的改善，而对于地产行业来说，政策对于基本面的影响尤其重大。

因此我们在研究行业指数反弹前，先依据政策调控时点将 2008 年以来行业的三轮周期进行内部划分，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。

2017年房地产行业分析报告

2017年房地产行业分析报告2017年6月目录一、下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (4)1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (4)2、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (4)3、三四线城市有望持续体现销售韧性 (6)4、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (7)二、投资和新开工无显著下行风险 (8)1、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (8)2、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (9)3、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (10)三、行业端政策平稳，信贷端风险较大 (11)1、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (11)2、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (13)四、本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (15)1、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (17)2、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 .. 183、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (19)预计下半年地产销售增速整体走弱，但全年仍将实现同比正增长。

其中：1）一二线城市持续低位运行；2）三四线市场延续韧性。

维持全国商品房销售面积同比增10%，销售额同比增15%的全年预测（前五月分别为14%、19%）。

投资和新开工增速无显著下行风险。

三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。

此外，未来三年1500 万套棚改计划亦将带来额外利好。

维持房地产开发投资额同比增7%，房屋新开工面积同比增10%的全年预测（前五月分别为9%、10%）。

行业政策年内平稳。

一二线市场难言政策放松，但房价同比涨幅已迅速收窄，政策无再加码压力。

三四线城市房价尚未出现普遍大涨，宽松政策有望延续。

风险主要在信贷端，且集中于年尾。

我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6 万亿元左右（去年6.6 万亿），其中新增部分4 万亿（去年5 万亿），且显著向三四线市场倾斜。

2017-2023年中国深圳房地产投资前景分析研究报告(目录)

2017-2023年中国深圳房地产投资前景分析研究报告（目录）公司介绍北京智研科研咨询有限公司成立于2008年，是一家从事市场调研、产业研究的专业咨询机构，拥有强大的调研团队和数据资源，主要产品有多用户报告、可行性分析、市场调研、IPO咨询等，公司高覆盖、高效率的服务获得多家公司和机构的认可。

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中国产业信息网（）是由北京智研科信咨询有限公司开通运营的一家大型行业研究咨询网站，主要致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。

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我们的服务领域2017-2023年中国深圳房地产市场专项调研及投资前景分析报告（目录）【出版日期】2017年【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元【报告编号】R540438【报告链接】/research/201707/540438.html报告目录：2017年1-4月深圳市房地产开发投资额为48371百万元，同比增长24.8%；2016年1-12月深圳市房地产开发投资额为175652百万元，同比增长32%。

2015-2017年深圳市房地产开发投资额及增速资料来源：公开资料、智研咨询整理2017年1-4月深圳市商品住宅开发投资额为21771百万元，同比下降14.5%；2016年1-12月深圳市商品住宅开发投资额为104454百万元，同比增长16.4%。

2015-2017年深圳市商品住宅开发投资额及增速资料来源：公开资料、智研咨询整理智研咨询发布的《2017-2023年中国深圳房地产市场专项调研及投资前景分析报告》共十七章。

深圳2017年房地产市场监测报告

月度成交面积
1-12月月均成交面积数据来源：CREIS中指数据，注：统计口径宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区。
住宅成交：龙岗、宝安区仍然是主力成交区域，整体成交量同比下滑明显
•
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绝对值来看，宝安和龙岗区仍然是市场成交量最大的两个区域，共成交22371套/203.10
11-01
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交易价格同比增速
数据来源：CREIS中指数据，
销供比：市场供需低迷，销供比0.93
•
2017年，深圳商品住宅新增供应面积278.56万㎡，成交商品住宅259.29万㎡，销供比0.93。
住宅销供比走势
800 600 400 200
402.43 271.70 587.49 438.34 366.74 587.08 715.59 665.89 555.50
2017年
1.28%
0.04% 1.48% 4.17% 11.45% 12.93% 7.98% 8.00% 11.74% 4.85% 2.90% 0.80% 0.72% 1.58% 3.63% 2.69% 2.21% 1.17%
2016年
150-200万元 21.65% 250-300万元 350-400万元 450-500万元 600-700万元 800-900万元 1000-1200万元 1500-2000万元 3000-5000万元

2017年我国房地产行业市场综合发展态势图文分析报告

2017年1-10月各城商品住宅销售面积累计同比（单位：%）
棚改货币化安置同样为三、四线城市销售火爆的重要原因。根据数据显示，截至2017年10月，棚户区改造工程已开工600万套，完成2017年全部年度计划，部分省市货币化安置比例已达7成以上，全国2017年平均货币化安置比例有望提升至6成，对商品房销售贡献的比例有望达25%，有效推进三、四线分析报告
（2018.01.04）
2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。
百城中三线城市住宅类用地供应、成交情况（单位：%）
主要城市商品住宅库存去化周期（单位：月）
受政策环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间。2018年房地产政策仍不会放松，核心仍为稳定房地产市场，叠加三、四线城市棚改货币化安置比例已达到约6成的高位、2017年销售情况较好等因素影响，预计2018年商品房销售将进入小幅负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右。
一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确
1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松
调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。

2017年房地产行业分析报告

2017年房地产行业分析报告2017年1月目录一、2017年房地产行业将进入中期结构性调整 (3)1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧 (3)2、行业研判：销量下行趋势确立，短期房价上涨动能削弱，投资增速稳步下台阶 (3)（）平稳市场仍是调控要义 (4)（2）房地产相关指标预测 (7)二、从商业银行资产配置视角看房地产周期 (9)1、从银行的资产负债表看不同部门的资产配置变化 (9)2、信贷调整是形成成交拐点的关键 (14)三、中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情 (16)1、人口流向趋势决定地产成长天花板 (16)2、核心城市土地供需矛盾激化，实质影响房价预期 (21)四、投资思路 (24)1、高分红、低估值优势吸引险资增量资金持续参与 (25)2、甄选拥有优质存量资源的价值股 (28)3、国企改革破局，主题机会将贯穿2017年全年 (29)4、重视地产壳资源，行业整合催生套利机会 (30)一、2017年房地产行业将进入中期结构性调整1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧2016 年四季度以来热点城市差别化信贷及限购措施逐步加码，政府针对楼市调控态度尤为强硬，随着当前经济增长底线下移，房地产驱动效应减弱，站在当前时点展望2017 年，我们预计调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计2017 年政策持续大幅加码的空间颇为有限；同时信贷层面的政策预期收紧使得居民住房信贷扩张空间受限，2017 年房地产市场在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。

2、行业研判：销量下行趋势确立，短期房价上涨动能削弱，投资增速稳步下台阶调控窗口期及流动性制约下房地产销售见顶回落，我们预计2017 年全年商品房销售面积同比增速为-8.3%，销售额同比增速为-6.5%；货币信贷条件宽松推动房价大幅上涨就此终结，但一线城市房价仍具备中长期刚性上涨的基础，全年整体房价涨幅预测为2%左右。

2017年房地产行业分析报告

2017年房地产行业分析报告2016年12月目录一、2017年房地产市场承压 (4)1、货币环境略有收紧，地产调控政策力度较大 (4)2、房地产市场面临收缩，明年投资开工微幅增长 (6)二、行业集中度提升正当时，未来房企强者恒强 (8)1、开发商集中度提高，上市房企经营能力分化明显 (8)2、地价仍维持较高水平，开发商收购项目优于招拍挂 (10)3、产业并购整合仍将继续，马太效应愈发显著 (11)三、地产行业的价值发现仍将来自于产业增持和金融机构资产配置 (14)1、产业资本对地产股将加大配置 (15)2、保险资金入市带来板块重估机会 (16)四、行业相关企业 (18)1、看好国企类地产股：国企改革再成风口 (18)2、看好低估值蓝筹股：价值有望再发现 (21)连续两年的销售放量和地产行业政策收紧导致2017年的房地产市场进入调整年。

我们认为，2017年房地产行业基本面不容乐观，主要表现为楼市销售进入收缩期，我们预判2017年销售面积增速将下滑至-10%。

相应而言，房地产投资额和新开工面积仍将保持正向增长，预计在5%、5%左右的水平，这一增速将低于2016年。

由于2016年房价过快上涨招致了严厉的行业政策，而房价并未出现明显的下调，我们判断行业政策仍相对从紧，很难在2017年有明显松动。

行业集中度提升正当其时，未来房企将呈现强者恒强。

相对恶劣的环境有望带动行业集中度提升，中大型房地产开发商有望在2017年通过并购整合增加土地储备、提升开发运营能力，同时由于2017年房地产市场较难出现价格大幅下滑的现象，对于抗风险能力较强的中大型房企来说，获得优质土地资产包的可能性更高。

同时国企改革的推进、中小型开发商融资难及打算退出行业，都将加速大企业做大做强。

产业资本和金融资本将继续增加对地产股的配置，从而推动行业价值再发现。

我们在2016年已经看到产业资本在二级市场增持地产股的多个案例，包括恒大增持万科、融创增持金科等这些事件的出现反映产业资本对地产上市公司土储及开发能力的认可，也反映其对上市公司融资能力的肯定。

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告目录第一节房地产二十年回顾 (5)第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7)一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7)二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12)第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15)一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15)二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21)第四节事件三：2006年住房结构调整 (22)一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22)二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27)第五节事件四：2010年“四限令” (29)一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29)二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36)第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39)一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39)二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45)第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49)第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)图表目录图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5)图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5)图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7)图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8)图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8)图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9)图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10)图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10)图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11)图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11)图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12)图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13)图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13)图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14)图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15)图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16)图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16)图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16)图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17)图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18)图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18)图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19)图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20)图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20)图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21)图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22)图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23)图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23)图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23)图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24)图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25)图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25)图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26)图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27)图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28)图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30)图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31)图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32)图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32)图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33)图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33)图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)图表43：2009年商品房销售实现量价大幅齐升 (34)图表44：2008~2009年土地库存下降，导致短暂的供不应求 (35)图表45：2010年，一线城市房价涨幅最高达32%（深圳） (35)图表46：截止2010年10月底，全国累计有46座城市执行限购 (36)图表47：2010年限购令颁发时70大中城市房价增速达到峰值 (37)图表48：2011年中国经济进入缓慢下行期 (39)图表49：2011年后GDP增长的拉动主要来自于消费 (40)图表50：2011年开始固定投资增速逐渐下降 (40)图表51：经济结构调整取得一定进展，第三产业占比成为第一 (40)图表52：2011年起M2增速大幅放缓，2014年达到低点 (41)图表53：2012年降准1个百分点后依然维持在高位水平 (42)图表54：2014年底开始连续降息，进入宽松货币周期 (42)图表55：新增贷款连续两年减少后于2012年开始缓慢增长 (42)图表56：2013年新增房地产开发贷款和个人购房贷款大幅增长 (43)图表57：2011~2014年间个人购房贷款利率位于较高水平 (44)图表58：2011年起房地产开发投资增速开始放缓 (44)图表59：2013年商品房销售面积达到历史最高，为13.1亿方 (45)图表60：2014年商品房销售面积下降，自2015年4月回暖 (46)图表61：新增居民中长期贷款占比逐渐上涨，2016年达到顶峰 (46)图表62：2014年起上证综指开始攀升，进入本轮牛市 (47)图表63：2014~2015年5月间，上证综指月均回报率在4.8% (47)图表64：城市常住人口为7.7亿人，而户籍人口仅为5.0亿人 (49)图表65：北上广深常住人口为6953万人，户籍人口为3948万人 (49)图表66：1992年海南GDP增速达到历史最高为53.4% (53)图表67：1990年海南人口增速达到建省以来历史最高为3.7% (53)图表68：海南房价从1990年的1250元涨到1993年上半年的7500元后下跌 (54)图表69：海南房地产泡沫破灭后，海南GDP增速急速下落 (55)图表70：截至1998年底，海南商品房建设开发规模为3669万方 (55)表格目录表格1：1991年的房贷政策和1994年的住房公积金制度为住房货币化奠定了基础 (12)表格2：按照2005年的居民收入和早期户型面积估算，普通居民难以承担住房贷款 (27)表格3：2008年GDP增速大幅下落后便进入经济下行期 (29)表格4：2007~2010年间资本形成总额对经济增长拉动最大 (30)表格5：北京和上海均试行积分落户制度，基本条件都是连续缴纳社保7年以上 (50)第一节房地产二十年回顾中国房地产起步于80年代初，经过10余年摸索，于1998年正式开启商品房市场。