城市综合体项目分析

城市综合体是指城市中的居住、商务办公、 购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合，
多种功能空间有机组合 与城市交通协调
互为作用、互为价值链的空间、文化意识形
态高度集中的街区躯体。 城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体， 它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向
各不同功能空间依存、互补
同一位置上的一组建筑群
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
商业综合体
提高土地利用 率 产生机会收益
商业综合体
多功能空间组合
降低投资风险
满足更高效率 满足生活需求
立体交通体系
改善区域交通
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城市综合体的发展
城市综合体产生的背景3：旧城区改造或新城开发也是城市综合体发展与形成的 重要动因之一，而目前 国内70%的二三线城市政府的城市综合体都集中于规划 的新区。
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城市综合体的开发模式
运营模式：由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的 特性更是让开发商长期获利，目前主要有 （1）出租持有经营为主 （2）出售 部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合。
出租持有经营为主
1. 深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润 中心一期的华润大厦、万象城均以出租为 主。 2. 一般采用这种模式经营的城市综合体往往 位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，
特征1 地价与租金提升 特征2 最高的交通可达性
经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价 分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次 是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。 规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综 合功能 。 根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调 整，使得规划更合理。
开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总 公司，进行管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管理 该种模式的产权形式都是统一 的，如深圳的华润中心
国外的管理机构 参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管 理，还有部分待零售商业建成后
专业的物业管理公司 进行市场管理
商业在管理上采用租赁模式， 以租代管，统一策划布局，承租
物业组合：以商业、办公、酒店、顶级公寓为一体的高价值 物业配比 经营模式——华润总部进驻，高端形象定位、部分海外招商， 国际一线品牌进驻、只租不售，长期经营
华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。
直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同 步完成。
50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20% 的国际二、三线品牌及国内一线品牌。 只租不售，长期经营。
因此开发商一般会采用长期持有方式经营， 3. 万达广场是目前该模式的典型，以销售住宅、部分办公物业及独 以期获得商业物业价值递增。 典型项目：华润置地万象城 立的商业街、商铺为主。 典型项目：万达广场
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3
城市综合体的开发模式
管理模式：都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营 管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼 的经营管理、公寓住宅的物业管理。
商业街、主题广场等 其他功能的补充： 文化中心、休闲广场、体育 设施、集中式公园等
商 业
其他功能： 展览展会 商务会馆
写字楼
高 品 质 商 业 配 套
高 消 费 力 商 务 人 流
住 宅
soho 住宅
酒 店
商业部分请另见《商业服务建议》
星级酒店、酒店式公寓
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城市综合体的开发模式
合作模式：根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资 与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代 的巴黎 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代 表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部 大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。
巴黎市拉德芳斯基础信息 写字楼 247万平方米
协信地产城市综合体项目研究
2011年7月
2011-06-26
服务建议书思考路径
如何定义城市综合体
1、什么是城市综合体
综合体定义的发展 城市综合体的发展历程 如何界定它的基本特征 案例卡选择说明 具体案例研究 探寻综合体未来发展趋势
研究基础
2、城市综合体的发展及其基本特征
趋势分析
3、解析城市综合体的开发模式
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综合体案例选择及分析结论
案例1：深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体的商业建筑群，以商业作为核心驱动力。
经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、 只租不售，长期经营
驱动引擎——万象城以商业作为核心驱动力：商业中心“万 象城”、“华润大厦”
K
P I
1、开发商具备强大实力； 2、招商以一线品牌为主；
体
系
内因
3、业态定位一站式齐全规划； 4、引进国际一流的精英团队； 5、打造高端商业建筑形态。
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4
综合体案例选择及分析结论
案例2：宁波万达广场，从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项 目，该项目是万达在城郊结合部的第一个项目
项目周围常住人口5万，离宁波市区有10公里左右。万达拿地和开 业后，出现两个万达现象
第一，周围的住宅，房地产项目知道万达拿项目后迅速提价，二
手房价立即往上涨。 第二个现象，宁波万达入住后，万科、中海、金地等大牌住宅开 发商看到万达商业未来给这个片区带来的价值和配套，一年以内 全部在旁边拿地，距离都在1公里范围之内。
城市综合体的内部条件
1. 大规模建筑体量，能够充分发挥不同业内的空间组 合的功能；
2. 切入城市或社会功能，与城市其他生活空间形成有
机的互补与提升；
域内环线等；
4. 必须营造齐备的生活系统和相应的人口导入条件
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城市综合体的开发模式
业态组合：商业是城市综合体中不可或缺的部分，承担了吸引人流、创造多次 消费。也是综合体后期运营中的难点所在，更是未来核心收益之一。
功能复合性
实现完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间 联系紧密，互为补充，缺 一不可。
络。
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城市综合体定义及其基本特征
城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社 会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值
土地使用均衡性
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
团队构架：十家国际知名合作单位参与设计和包装
PART
4
综合体案例选择及分析结论
充分考虑了选址等外部因素，结合自身开发经验及优势。
成
功 的
外因
1、选城二线城市；
a、城市金融商业核心位置；
2、选址考虑因素：
b、区域内缺乏一个高端大型商业来统 领区域商业形象； c、周边交通便捷，公交线路多，拥有 地铁；
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
1. 这种模式出售比例一般能够基本收回投资，很多公司采用这种模 式，便于再次投资扩张与企业运作。 2. 随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合 更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一 定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。
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城市综合体定义及其基本特征
城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建 的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、 商业四大基本功能
HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
高可达性
位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网
高密度，集约性
高楼林立的景百度文库，城市的 标志；人口密度大，昼夜 人口、工作日与周末人口， 功能不同而形成互补。
整体统一性
建筑风格统一，各个单体 建筑相互配合、影响和联 系；与外部空间整体环境 统一、协调。
城市人口日益膨胀
经济运行效率降低
土地资源日益稀缺 城市快速发展
高品质的生活需求
缺乏景观和活力
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪
中心区各种矛盾突出
最早出现的建筑综合体，它的开 发从1930年一直到今天，是当今 世界上规模最为庞大的私人所有 的商业、娱乐中心。
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城市综合体的发展
城市综合体产生的背景2：随着城市的发展，商业综合体应运而生。它其合理性 在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种 功能均衡发展模式
案例：深圳华润中心、北京万达广场等
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
案例：香港IFC、上海国际金融中心IFC
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
案例：上海商城、北京万达广场等
模式四：以商业为核心功能的发展模式
案例：大宁国际商业广场、上海新天地等
总结提炼
4、解读知名综合体项目案例
协信地产综合体开发的借鉴点
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目录
1. 城市综合体定义及其基本特征 2. 城市综合体的发展
3. 城市综合体的开发模式
4. 综合体案例选择及分析结论 5. 综合体未来发展趋势 6. 对协信地产操作综合体项目建议
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城市综合体定义及其基本特征
城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会 展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间
城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功
能集约化的结果。 城市综合体越来越多复合城市功能在空间进 行组合，并在各功能间建立一种相互依存、 相互补益的能动关系，从而形成多功能、高 效率、复杂而统一。 城市综合体功能框架
零售 商务 酒店
居住
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万达的互动效应：中高档的住宅群体起来以后，又会把中高档的
人群带过来，这样消费层次就会一点一点高起来
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综合体案例选择及分析结论
万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成 本金融运作则是运营的最高核心。
特征3 城市功能聚集中心
特征4 城市更新
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城市综合体的开发模式
开发条件：不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、 购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：
城市综合体的外部条件
1. 城市综合体最佳位置首选城市中心，城市副中心，
有人流和消费基础； 2. 随着城市化进程，在政府重点规划区域，城市经济 新增长点，有良好的政策扶植； 3. 必须具有便捷的交通条件，如地铁、直达公交、区
巨大的社会效应/升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
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PART
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城市综合体的发展
城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办 公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
输入管理或委托国外机构管理，
例如凯德商用目前开发的来福士 广场
方提出方案和资金，由物业管理
公司协调开发商统一进行装修 专业的管理公司不直接从事商 业经营，而是从事整体策划和管 理，具体包括租赁管理、营销管 理、服务管理和物业管理
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综合体案例选择及分析结论
案例选择：根据不同的物业组合模式，选择相应的案例进行分析
商务区
公园区 住宅区 商业中心
2155万平方米
325万平方米 1.56万套 10.5万平方米
公园
容纳人数
25公顷
3.93万人
PART
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城市综合体的发展
城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂， 促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性
商业综合体产生
个人生活成本加大