万科江苏扬州住宅项目市场板块深度分析研究报告板块划分深度研究价值研判项目分析

扬州
高于江苏省平均速度。
经济
概况
参考欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4400美元时，城市主导商业形态将向Shopping
Mall、Lifestyle、Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，扬州市人均GDP水平表明了
扬州 地产 板块 划分
板块 深度 研究
•古代水陆交通枢纽
扬州
•对外贸易和国际交往重要港埠
地产
板块
•东南地区政治/经济/文化都会
划分
板块
现状：长三角重要节点城市
深度
研究
•GDP千亿俱乐部成员
板块
•百万级人口中等规模城市
价值
研判
•联合国最佳人居环境奖
•首批中国优秀旅游城市
历史文化名城
• 扬州是1982年国务院首批公布的二十四座 历史文化名城之一，迄今已有近2500年的 历史，是通史式的历史文化名城，这在国 内是罕见的历史传奇。
扬州人均GDP（美元）
扬州人均GDP涨幅（美 元）
2010年江苏省13大市人均GDP官方排名
地区
人均GDP（元）
无锡市
90355
苏州市
87607
常州市
64824
镇江市
62846
南京市
62593
扬州市 （第六）
49509
南通市
46931
泰州市
43359
徐州市
33412
盐城市
31215
淮安市
28023
连云港市
经济 概况
1500 1000
14.50%13.20%14.90%12.70% 12.40% 12.60%10.00%
2010年，长三角16市GDP平均增速为12.6％， 扬州市GDP（亿元） 增速前五位的城市为：嘉兴13.7％、泰州13.5％、
扬州 地产 板块 划分
500
5.00%
0
0.00%
2005年2006年2007年2008年2009年2010年
• 扬州繁荣昌盛的历史，积淀了深厚的历史 文化底蕴，李白、白居易、欧阳修、苏轼 、郑燮、朱自清以及马可·波罗、崔致远等 大批中外文人雅士在古城扬州留下千古佳 作。
• 以“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州 学派在中国文化领域独树一帜。扬州戏曲 、扬州评话、玉雕漆器、扬派盆景、雕版 印刷、淮扬菜系等更是独具特色，源远流 长。
地产
板块
0.00%
江苏省社会消费品 零售总额增长率
划分
板块 深度 研究
板块 价值 研判
500
0.3
28.18%
400
25.20%
26.500.2%5
19.90% 19.60%
22.10%22.40%
0.2
300
19.74% 20.39% 18.70%
0.15
200 0.1
wenku.baidu.com100
7.62%
0.05
0
0
传导区域，素有“苏北门户”之称。
扬州区位
扬州 经济 概况
扬州 地产 板块 划分
板块 深度 研究
板块 价值 研判
扬州市属于长三角城市群的重要节点，越江交通的改善，为扬州 接轨上海，吸纳各种资源，实现跨越式发展奠定了坚实的基础。
国际产业资本大量转移到长三角
以上海为中心的长三角地区依仗区位、产业基础、 体制环境等优势受到全球资本和产业的亲睐。
上海 “辐射”
人才、资金、技术
扬州 “吸引”
扬州区位
扬州市是宁镇扬板块的增长极之一，宁镇扬板块是长三角城市群中 继苏锡常、杭甬绍之后的第三个正在迅速崛起的区域板块。
扬州 宁镇扬经济板块的优势：
经济
概况 依靠长江进行沿江开发。从主导产业看，石油化
工、汽车制造、观光旅游等都在三市的工业产业中
扬州 占相当比重。
0.12% 0.13%
0.070%.00%
-0.22%
0
-0.50%
扬州人口（万
人） 扬州人口增长率
人口
近5年扬州市人口增长率小于江苏省平均水 平，人口存在一定程度的外流，这主要与扬州 的产业经济也结构有关。扬州政府也意识的这 个问题，十二五规划中明确提出，调整产业结 构，优化第三产业，大力发展第二产业，吸引 未来务工人员来扬发展是未来工作的重心，预 计到2020年，人口将增长100万左右，对房地 产发展将形成有力支撑。
消费结构
行业零售额占比图示
扬州 经济 概况
住宿餐饮业 14%
扬州 地产 板块 划分
批发和零售业 86%
消费性质零售额占比
其余 11%
享受型消费 22%
生存型、发展型 消费实现零售额
67%
板块 深度
消费结构具有一定的不合理性，制约消费品市场的快速发展。
研究
分行业来看，批发和零售业实现零售额75.35亿，占全社会社会消费品零售总额的86.44%，住宿
扬州城市发展
因为政策的推动及苏北门户的区位优势，扬州的发展速度越来越快
越来越多的大型电子、汽车、新能源企业开始落户扬州
扬州 机场、铁路、经济开发区的建设，使得扬州城市建设处于前所未有的高潮期。
经济
概况
京杭大运河与长江在扬州
政策优势
交通支持
南部汇流，全市184条航道
2007年动工修建苏中江都机场，
经济
概况
2005年至2010年扬州城镇居民恩格尔系数走势
扬州 地产 板块 划分
板块 深度 研究
板块 价值 研判
42.00% 41.00% 40.00% 39.00% 38.00% 37.00% 36.00% 35.00%
地产
板块 宁镇扬区域内的公路、铁路、城际轻轨、港口 划分 等重大基础设施合理布局，完善功能。
三市之间的城际交通实现了公交化，发车间隔保
板块 深度
持在10分钟内，全程高速，宁扬之间1小时到达，
研究 扬镇之间40分钟到达。
苏中江都机场将于2012年3月开始运营，届时将
板块 价值
与已经建成的江海高速公路、江都至六合高速公路、
2005年2006年2007年2008年2009年2010年
第三产业投资金额
扬州第三产业投资金
额（亿元） 扬州第三产业投资增
长率 江苏省第三产业投资
增长率
2010年，一、二、三产业投资占全社会投 资的比重分别为1.1%、67.2%和31.7%。
2005-2010年，扬州市第三产业投资金额 的平均年增长率达到22.4%，有效地推进区域 工业化和现代化的进程；同时可以扩大就业领 域和就业人数，有助于提升扬州人口数量，为 房地产发展，提供客群支撑。
板块
深度
25000
20.00%
人均可支配收入
研究
17.50%
20000
15.50%13.801%6.30%15.50%
15.00%
2005-2010年间，扬州市人均可收入增长
板块 价值 研判
15000 10000
5000
12.90%
11.60%12.10% 14.10% 10.00%11.6100%.00%
25.203%0.00%
25.80% 25.00%
24.20%22.40%
22.80% 21.80%
22.402%0.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0
0.00%
扬州固定资产投资 （亿元） 扬州固定资产投资 增长率 江苏省固定资产投 资增长率
固定资产投资总额
2005-2010年，扬州市固定资产投资总额增 长率较高的领先于江苏省平均水平，城市固定资 产投资增速明显，城市规模不断扩张，持续的高 投入为房地产市场带来了良好的发展环境。
1100-2000美元
价值
研判
百货商场 大众商业街
1100美元以下 集贸市场 时间
刚需型生活需求
恩格尔系数
2010年扬州城镇居民恩格尔系数达38%，2005-2010城镇居民恩格尔系数是总体在不断下降，反映了扬州市居民
扬州
的生活质量在不断提高，用于休闲娱乐等方面的支出在高速增长，对于扬州商业地产的发展是一大利好。
类、汽车类等享受型消费实现零售额7.38亿，只占限上企业社会消费品零售总额的21.62%。
人口、人均可支配收入
扬州 经济 概况
扬州 地产 板块 划分
500
2.00%
1.83%
400
1.50%
300 200
0.50%
0.50% 0.51%
1.00%
0.70%
0.60%
1.00% 0.50%
0.44% 100
研判 安大公路、宁启铁路复线及电气化改造、扬州港扩
容以及规划建设的淮扬镇高速铁路和过江通道等重
大基础设施项目一道，构建和完善扬、泰两市现代
化的综合交通运输体系，全面提升城市综合竞争力。
南京辐射苏北的门户 苏北融入苏南的跳板
南京市
扬州市 镇江市
扬州简介
历史：二千五百年建城史
扬州
经济
概况
•与古代大运河同生共长的城市
扬州
预计2012年3月投入使用
地产
板块
扶持旅游业
划分
2004年开通火车站
沪宁高速、宁通高速、扬溧高速、城 际铁路等，实现环城贯通高速公路
工业奖励扶持政策
板块
深度
研究
上海大众第五厂落户仪征
板块
PTA项目
价值
研判 薄膜太阳能电池的项目
扬州市2004-2010年城市发展状况
淮扬镇铁路的修通帮助扬州成 功融入长三角和上海经济圈
400
18.30%
16.00% 14.70%
15.90%18.701%5.00%
10.00%
200
5.00%
扬州社会消费品零 售总额（亿元） 扬州社会消费品零 售总额增长率
近5年间，扬州市社会消费品零售总额增长 了1.3倍之多，市民消费需求的迅速增加，为扬 州的商业地产的发展带来了较大的支撑。
扬州
0
26191
宿迁市
21529
人均GDP
扬州市2010年人均GDP已经超过7000美元，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有 健康发展的条件。
扬州
商业业态的发展与人均GDP的关系
经济
概况
人均GDP
享受型消费需求
购物中心
扬州
4400美元以上
地产
板块
划分
板块
2200-4400美元
深度
研究
板块
餐饮业实现零售额11.82亿，占13.56%。能够大量吸引就业的劳动密集型住宿和餐饮业发展相对滞
板块 价值
后；
研判
从商品销售分类看，食品、饮料和烟酒类、服装、鞋帽和服装类、日用品类、中西药类、石油及
制品类、建筑及装潢材料类、煤炭及制品类等生存型、发展型消费实现零售额22.84亿，占限上企
业社会消费品零售总额的66.92%，而代表零售业发展方向的化妆品类、金银珠宝类、通讯器材
2010年，全市房地产开发投资165.16亿元， 增长27.5%，占全社会固定资产投资的12.4%。
社会消费品零售总额、第三产业投资金额
800
30.00%
24.40%
25.00%
社会消费品零售总额
扬州 经济 概况
600
17.70% 15.70% 16.00%
23.30%18.70% 18.7200%.00%
2011扬州住宅市场板块深度分析报告
扬州经济概况
扬州房地产板块划分
目录
板块深度研究
板块价值研判
扬州经济概况
扬州区位
扬州 经济 概况
扬州 地产 板块 划分
板块 深度 研究
板块
价值 研判
扬州，地处江苏省中部，长江下游北岸，江淮平原南端，是上海经济圈和南京都市圈
的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和
邵伯、施桥三线船闸扩容工程，京杭运 河将成为名副其实的“黄金航道”
长三角的“金西翼”
工业增长
区位优势
GDP、固定资产投资总额
GDP
2500
20.00%
近5年间，扬州市GDP增长率平均达到14.4%
扬州
2000
15.00%15.20%
15.70% 13.40%
13.80%
13.40%15.00%
的水平，高于江苏省平均水平1个百分点左右。
5.00%
扬州人均可支配（元） 扬州人均可支配增长率 江苏省人均可支配增长率
率基本都高于江苏省平均水平1个百分点左 右，平均达到14.1%的水平，增长趋势非常稳 定，居民收入水平的提高有利于城市房地产的 发展。
0
0.00%
2005年2006年2007年2008年2009年2010年
人均GDP
2010年人均GDP达48955元，按美元汇率折算超过7000美元，2005-2010年平均增长率达到23.88%，增长速度远
板块 价值 研判
扬州正向综合商业业态方向发展。
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
40.00%
33.60%
35.00% 30.00%
25.70%
19.00%
21.40%
24.2750.%00% 18.90% 20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
上海的核心辐射效应加大
长三角目前处于产业扩张和结构调整共存的阶段， 传统产业迅速向外部转移，支柱产业加速外溢，寻 求相关配套。大量台资企业和信息产业正从苏州向 扬州转移。
长三角扩容，大长三角辐射圈向扬州发展。
京沪高铁开通、江六高速扬州段通车，将进一步缩 短扬州与南京、上海的时空距离，带动扬州的经济 发展。
扬州市GDP增长率 江苏省GDP增长率
扬州13.4％、镇江13.3％和苏州13.2％。 经济持续快速增长是扬州房地产行业健康发
展的重要保障。
板块 深度 研究
板块 价值 研判
1400
40.00%
1200 1000
800 600 400 200
34.60%
33.80% 35.00%
28.00% 30.10% 32.30%