关于填海造地换领土地使用证的政策探讨.
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(3围填海后形成的土地按规划作为经营性项目用地的,在围填海项目竣工验收后,由市、县人民政府土地储备机构实行收购,土地使用权按国家和省的有关规定以公开交易的方式出让;或者先由市、县人民政府收回土地,土地使用权按公开交易方式出让后,再从土地出让收益中扣还原海域使用权人已缴纳的海域使用金、资源补偿费、实际投入的填海成本以及合理的填海利润。土地使用权以公开交易的方式出让后,由受让人依法办理土地登记手续”。而于2006年7月1日起施行《福建省海域使用管理条例》第二十九条规定:“海域使用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向沿海县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由沿海县级以上地方人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。符合国家《划拨用地目录》和用于工业建设项目用地的,不再收取土地出让金。改变原批准用途的,应当经沿海县级以上地方人民政府批准,并补缴土地出让金。补缴的土地出让金数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的填海成本确定”。
以上可以看出,不同省、市政府部门对填海形成陆域后,在换发土地证时,是否需要再次缴纳土地出让金意见并不统一。近年来随着全国港口建设的飞速发展,这种不统一对港口企业
来讲,已成为不小的负担。
二、国内不同省市政府在填海造地时需要缴纳海域使用金的情况
据查询相关资料,各地对填海造地时缴纳海域使用金的标准也是不尽相同,详见下表:
(1围填海造出的土地用于农业用途的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给围填海的单位或者个人长期使用,使用期限最长不得超过50年,符合《土地管理法》第五十四条规定的建设用地的,可按划拨方式办理用地手续和国有土地使用权登记发证。
(2围填海造出的土地用于《土地管理法》第五十四条规定以外的建设用地的,应按土地管理的有关规定实行有偿使用,办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让金(土地出让价格按当地的地价标准扣除海域使用权人缴纳的海域使用金、资源补偿费和实际投入的填海成本计算,按出让国有土地使用权登记发证。
要提供海域使用权证书、围填海造地项目批准文件、海域使用金缴纳凭证;其次应组织具有地籍测绘资格的测绘队伍进行项目竣工测量。在取得竣工验收文件后,可以办理办理土地登记。需要持下列证明文件办理:土地登记申请书;海域使用权证书(复印件;填海项目竣工验收文件;填海项目竣工测量的图件、资料;建设用地批准书、《国有土地使用权出让合同》或国有土地划拨决定书,以及办理土地登记必须提交的其他证明文件。
观点二:换发土地证,可不用再缴纳土地出让金,但如转让或改变原填海用途,则需要补缴土地出让金。这个观点的代表是江苏省。
于2005年7月1日起施行《江苏省海域使用管理条例》第三十四条规定:“海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上地方人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。土地使用权期限为海域使用权剩余期限。换发国有土地使用权证书,不收取土地出让金。转让围垦、填海形成的土地的使用权,应当经土地所在地设区的市、县(市人民政府批准,并补缴土地出让金。补缴的土地出让金的数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的围垦、填海成本确定”。
[2]《辽宁省海域使用管理办法》(经2005年2月28日辽宁省第十届人民政府第41次常务会议审议通过,自2005年4月1日起施行
[3]《江苏省海域使用管理条例》.(2005年5月26日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过.
[4]海南省实施《中华人民共和国海域使用管理法》办法(2005年5月27日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过.
2.填海造地应该如何办理土地登记手续
广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于印发加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔[2004]146号,是属于全国第一个规定填海造地后,海域使用证如何换取土地使用证的文件。在该通知中要求:
围海项目竣工后,首先要向省海洋行政主管部门和国土资源行政主管部门申请竣工验收,需
观点三:换发土地证时,需要缴纳土地出让金。但可以核减已缴纳过的海域使用金和填海成本。这个观点的代表是海南省。
于2005年7月1日起施行的《海南省实施<中华人民共和国海域使用管理法>办法》第二十三条规定:“对填海形成的土地,海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海
域使用权证书和海域使用红线图向县级以上人民政府土地行政主管部门申请换发国有土地使用权证书,并缴纳土地出让金,已缴纳的海域使用金和填海成本应当予以抵减”。
江苏
改变海域属性的非种植、养殖业填海工程用海,每亩一次性计征8000元;[即12万元/公顷]关于印发《江苏省海域使用金征收管理暂行办法》的通知
苏财综〔2003〕136号
福建
改变海域属性的非种植、养殖填海工程用海,比照邻近土地出让金价格的30%一次性计征。福建省人民政府办公厅关于印发《福建省海域使用金征收管理暂行办法》的通知(闽政办[2001]201号
观点四:应结合土地利用总体规划、城市规划和海域规划,确定是否符合《划拨土地目录》,如符合,政府可按照划拨方式供地,如不符合,应办理土地有偿使用手续,属于国土资源部11号令规定的经营性用地范围的,必须以招拍挂方式供应。这个观点的代表是广东省和福建省。
由广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔〔2004〕146号规定,“国土资源行政主管部门在办理土地出让(划拨手续和土地登记发证时,应区别下列不同情况进行处理:
辽宁
填海造地,比照当地土地出让金价格的70%—85%一次性计征。对于环境整治填海项目,比照当地土地出让金价格的55%一次性计征。低于每亩1万元的,按每亩1万元一次性计征。[即15万元/公顷]
辽宁省海洋与渔业厅、辽宁省财政厅关于印发辽宁省贯彻施行《海域使用管理法》暂行意见的通知(辽海字〔2002〕68号
海南
填海造地150万元/公顷
海南省人民政府办公厅关于印发《海南省海域使用金征收管理办法》的通知
琼府办[2002]22号
海口
广东
填海造地,27万元/公顷;
广东省政府《印ຫໍສະໝຸດ Baidu广东省海域使用金征收管理暂行办法的通知》(粤府(200592号
(广州、深圳区域
山东
完全改变海域自然属性的围海造地、码头、堤坝、围堰、储灰场等填海型项目用海,青岛、烟台、威海、日照4市每公顷不低于15万元,潍坊、东营、滨州3市每公顷不低于4.5万元。
关于填海造地换领土地使用证的政策探讨
按照2002年1月1日起施行的《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定:“填海项目竣工后形成的土地,属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权”。但由于《中国人民共和国海域使用管理法》属于上位法的原因,因此并未对换发的土地属于无偿使用还是有偿使用予以确定。为此,国内各省市均发布了各地的海域使用管理条例(或办法,对此做了不同的规定,笔者拟结合工作实际对此问题加以探讨:
一、对于填海造地换领土地证的几种观点
观点一:应直接予以换发有偿使用的土地使用证,即不用再缴纳土地出让金,用地企业直接领取土地证。这个观点的代表是辽宁省。
于2005年4月1日施行的《辽宁省海域使用管理办法》(辽宁省人民政府令179号第二十三条规定:“填海项目竣工后形成的土地属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内,凭海域使用权证书,向县以上土地行政主管部门提出土地登记申请,由县以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书。换发国有土地使用权证书,不得收取土地出让金”。
三、对填海造地中换发土地证现行法规和相关政策的思考
1.如何理解填海造地中缴纳的海域使用金和换证时的土地出让金
在笔者看来,换证时是否缴纳土地出让金,主要是如何理解海域使用金和填海形成陆域成本之间的关系。以大连港为例,我们可以比较一下用海和用地的管理:
港口建设用地,首先要征用农民的集体土地,使其变成国有土地,其次根据企业需要,自行对用地进行配套建设,然后根据土地利用规划、土地用途以及土地使用者的不同,由政府按照无偿划拨方式或者有偿使用方式供应,如果是出让,需要缴纳土地出让金。
而港口建设用海,特别是港口建设中填海形成的陆域都是由港口企业进行征海,即支付给渔民海域补偿金,其次比照临近土地出让金价格按照一定比例向政府缴纳海域使用金,然后自行投资建设,填海造地。
这就可以看出,征用农地等同于向渔民征海,企业自行投资配套建设用地等同于企业填海形成陆域,而缴纳土地出让金又等同于缴纳海域使用金。就象购买同样的商品不会支付两次款项一样,企业在办理换发土地证时,不会也不应该再次支付土地出让金。当然,由于地域的不同,征海费用、填海成本和海域使用金缴交比例也不相同。笔者认为,鉴于企业在用海时已经支付了海域使用金,因此无论填海形成陆域是否符合《划拨土地目录》,都应该按照有偿使用来处置。无需再另行缴纳土地出让金,而当转让或改变原填海用途时,应该予以补缴,补缴金额可以按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的征海费用、填海成本来确定。
山东省海域使用金征收使用管理暂行办法
天津
对于改变海域属性的围海、填海工程用海,比照临近土地出让金价格30%一次性征收。一次性征收的海域使用金标准不得低于10000元/亩。[即15万元/公顷]
天津市海域使用金征收管理办法
通过上表可以看出,填海造地缴纳海域使用金最少的是江苏,天津、福建一般比照土地出让金的30%缴纳海域使用金,比例最高的是辽宁,是比照土地出让金的70%-85%缴纳。
笔者认为,这个文件可以作为填海造地办理土地登记的一个规范,值得各地推广。
综上所述,填海造地换领土地证工作还需要在各地政府的协调下,海洋、国土资源主管部门取得共识,这样才能更有利地保障广大用海单位切身利益。
参考文献
[1]中华人民共和国主席令(第61号.《中华人民共和国海域使用管理法》.(已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2001年10月27日通过,自2002年1月1日起施行.
[5]广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发《关于印发加强我省填海造地管理的通知》.(粤海渔[2004]146号.
[6]《福建省海域使用管理条例》.(已由福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年5月26日通过,自2006年7月1日起施行.
[7]《厦门市海域使用管理规定》.(2003年5月29日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过2003年8月1日福建省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准.
以上可以看出,不同省、市政府部门对填海形成陆域后,在换发土地证时,是否需要再次缴纳土地出让金意见并不统一。近年来随着全国港口建设的飞速发展,这种不统一对港口企业
来讲,已成为不小的负担。
二、国内不同省市政府在填海造地时需要缴纳海域使用金的情况
据查询相关资料,各地对填海造地时缴纳海域使用金的标准也是不尽相同,详见下表:
(1围填海造出的土地用于农业用途的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给围填海的单位或者个人长期使用,使用期限最长不得超过50年,符合《土地管理法》第五十四条规定的建设用地的,可按划拨方式办理用地手续和国有土地使用权登记发证。
(2围填海造出的土地用于《土地管理法》第五十四条规定以外的建设用地的,应按土地管理的有关规定实行有偿使用,办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让金(土地出让价格按当地的地价标准扣除海域使用权人缴纳的海域使用金、资源补偿费和实际投入的填海成本计算,按出让国有土地使用权登记发证。
要提供海域使用权证书、围填海造地项目批准文件、海域使用金缴纳凭证;其次应组织具有地籍测绘资格的测绘队伍进行项目竣工测量。在取得竣工验收文件后,可以办理办理土地登记。需要持下列证明文件办理:土地登记申请书;海域使用权证书(复印件;填海项目竣工验收文件;填海项目竣工测量的图件、资料;建设用地批准书、《国有土地使用权出让合同》或国有土地划拨决定书,以及办理土地登记必须提交的其他证明文件。
观点二:换发土地证,可不用再缴纳土地出让金,但如转让或改变原填海用途,则需要补缴土地出让金。这个观点的代表是江苏省。
于2005年7月1日起施行《江苏省海域使用管理条例》第三十四条规定:“海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上地方人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。土地使用权期限为海域使用权剩余期限。换发国有土地使用权证书,不收取土地出让金。转让围垦、填海形成的土地的使用权,应当经土地所在地设区的市、县(市人民政府批准,并补缴土地出让金。补缴的土地出让金的数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的围垦、填海成本确定”。
[2]《辽宁省海域使用管理办法》(经2005年2月28日辽宁省第十届人民政府第41次常务会议审议通过,自2005年4月1日起施行
[3]《江苏省海域使用管理条例》.(2005年5月26日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过.
[4]海南省实施《中华人民共和国海域使用管理法》办法(2005年5月27日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过.
2.填海造地应该如何办理土地登记手续
广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于印发加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔[2004]146号,是属于全国第一个规定填海造地后,海域使用证如何换取土地使用证的文件。在该通知中要求:
围海项目竣工后,首先要向省海洋行政主管部门和国土资源行政主管部门申请竣工验收,需
观点三:换发土地证时,需要缴纳土地出让金。但可以核减已缴纳过的海域使用金和填海成本。这个观点的代表是海南省。
于2005年7月1日起施行的《海南省实施<中华人民共和国海域使用管理法>办法》第二十三条规定:“对填海形成的土地,海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海
域使用权证书和海域使用红线图向县级以上人民政府土地行政主管部门申请换发国有土地使用权证书,并缴纳土地出让金,已缴纳的海域使用金和填海成本应当予以抵减”。
江苏
改变海域属性的非种植、养殖业填海工程用海,每亩一次性计征8000元;[即12万元/公顷]关于印发《江苏省海域使用金征收管理暂行办法》的通知
苏财综〔2003〕136号
福建
改变海域属性的非种植、养殖填海工程用海,比照邻近土地出让金价格的30%一次性计征。福建省人民政府办公厅关于印发《福建省海域使用金征收管理暂行办法》的通知(闽政办[2001]201号
观点四:应结合土地利用总体规划、城市规划和海域规划,确定是否符合《划拨土地目录》,如符合,政府可按照划拨方式供地,如不符合,应办理土地有偿使用手续,属于国土资源部11号令规定的经营性用地范围的,必须以招拍挂方式供应。这个观点的代表是广东省和福建省。
由广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔〔2004〕146号规定,“国土资源行政主管部门在办理土地出让(划拨手续和土地登记发证时,应区别下列不同情况进行处理:
辽宁
填海造地,比照当地土地出让金价格的70%—85%一次性计征。对于环境整治填海项目,比照当地土地出让金价格的55%一次性计征。低于每亩1万元的,按每亩1万元一次性计征。[即15万元/公顷]
辽宁省海洋与渔业厅、辽宁省财政厅关于印发辽宁省贯彻施行《海域使用管理法》暂行意见的通知(辽海字〔2002〕68号
海南
填海造地150万元/公顷
海南省人民政府办公厅关于印发《海南省海域使用金征收管理办法》的通知
琼府办[2002]22号
海口
广东
填海造地,27万元/公顷;
广东省政府《印ຫໍສະໝຸດ Baidu广东省海域使用金征收管理暂行办法的通知》(粤府(200592号
(广州、深圳区域
山东
完全改变海域自然属性的围海造地、码头、堤坝、围堰、储灰场等填海型项目用海,青岛、烟台、威海、日照4市每公顷不低于15万元,潍坊、东营、滨州3市每公顷不低于4.5万元。
关于填海造地换领土地使用证的政策探讨
按照2002年1月1日起施行的《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定:“填海项目竣工后形成的土地,属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权”。但由于《中国人民共和国海域使用管理法》属于上位法的原因,因此并未对换发的土地属于无偿使用还是有偿使用予以确定。为此,国内各省市均发布了各地的海域使用管理条例(或办法,对此做了不同的规定,笔者拟结合工作实际对此问题加以探讨:
一、对于填海造地换领土地证的几种观点
观点一:应直接予以换发有偿使用的土地使用证,即不用再缴纳土地出让金,用地企业直接领取土地证。这个观点的代表是辽宁省。
于2005年4月1日施行的《辽宁省海域使用管理办法》(辽宁省人民政府令179号第二十三条规定:“填海项目竣工后形成的土地属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内,凭海域使用权证书,向县以上土地行政主管部门提出土地登记申请,由县以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书。换发国有土地使用权证书,不得收取土地出让金”。
三、对填海造地中换发土地证现行法规和相关政策的思考
1.如何理解填海造地中缴纳的海域使用金和换证时的土地出让金
在笔者看来,换证时是否缴纳土地出让金,主要是如何理解海域使用金和填海形成陆域成本之间的关系。以大连港为例,我们可以比较一下用海和用地的管理:
港口建设用地,首先要征用农民的集体土地,使其变成国有土地,其次根据企业需要,自行对用地进行配套建设,然后根据土地利用规划、土地用途以及土地使用者的不同,由政府按照无偿划拨方式或者有偿使用方式供应,如果是出让,需要缴纳土地出让金。
而港口建设用海,特别是港口建设中填海形成的陆域都是由港口企业进行征海,即支付给渔民海域补偿金,其次比照临近土地出让金价格按照一定比例向政府缴纳海域使用金,然后自行投资建设,填海造地。
这就可以看出,征用农地等同于向渔民征海,企业自行投资配套建设用地等同于企业填海形成陆域,而缴纳土地出让金又等同于缴纳海域使用金。就象购买同样的商品不会支付两次款项一样,企业在办理换发土地证时,不会也不应该再次支付土地出让金。当然,由于地域的不同,征海费用、填海成本和海域使用金缴交比例也不相同。笔者认为,鉴于企业在用海时已经支付了海域使用金,因此无论填海形成陆域是否符合《划拨土地目录》,都应该按照有偿使用来处置。无需再另行缴纳土地出让金,而当转让或改变原填海用途时,应该予以补缴,补缴金额可以按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的征海费用、填海成本来确定。
山东省海域使用金征收使用管理暂行办法
天津
对于改变海域属性的围海、填海工程用海,比照临近土地出让金价格30%一次性征收。一次性征收的海域使用金标准不得低于10000元/亩。[即15万元/公顷]
天津市海域使用金征收管理办法
通过上表可以看出,填海造地缴纳海域使用金最少的是江苏,天津、福建一般比照土地出让金的30%缴纳海域使用金,比例最高的是辽宁,是比照土地出让金的70%-85%缴纳。
笔者认为,这个文件可以作为填海造地办理土地登记的一个规范,值得各地推广。
综上所述,填海造地换领土地证工作还需要在各地政府的协调下,海洋、国土资源主管部门取得共识,这样才能更有利地保障广大用海单位切身利益。
参考文献
[1]中华人民共和国主席令(第61号.《中华人民共和国海域使用管理法》.(已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2001年10月27日通过,自2002年1月1日起施行.
[5]广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发《关于印发加强我省填海造地管理的通知》.(粤海渔[2004]146号.
[6]《福建省海域使用管理条例》.(已由福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年5月26日通过,自2006年7月1日起施行.
[7]《厦门市海域使用管理规定》.(2003年5月29日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过2003年8月1日福建省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准.