住宅批量精装修项目施工管理分享

（1）、开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出 现一些问题。 （2）、泥水完工：自开工之日起，不超过50天。 （3）、乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水 已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较 为完整的整改时间。 （4）、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因 此不能太晚。 （5）、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。 （6）、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。 （7）、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。 （8）、五金件：第85天完工。 （9）、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源 不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其 是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。 （10）、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。 甲方、监理提前介入整改是十分必要的。
住宅批量精装修项目 施工管理分享
1、某批量精装修项目整体计划示意图
年度经营计划
设计计划
工程计划
采购计划
销售计划
报批报建计划
前期准备计划 桩基工程计划
主体结构计划
外装饰施工计划
全装修施工计划
每月楼层作业计划
库存计划
每周作业计划
原材料采购计划
生产计划
配送计划
材料需求计划
每天作业计划
2、计划控制关键节点：
（7）、乳胶漆、涂料的质量通病 1、基层的处理 水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层、埃特板基层 2、腻子的质量 3、涂料的质量及施工工艺的保障
（11）、小业主开放：第90～100天左右比较合适。
（12）、入伙交付。
万科流程及工期参考
3、精装修项目现场施工组织中的材料加工场地、部品堆放场地
批量住宅精装修工程不同于普通的家庭装修工程，在施工组织设计中要特别 考虑材料加工场地。
（1）、地砖、瓷砖、石材加工场地。大量的石材、瓷砖加工最好在生产厂家完 成。但是也会有在项目工地加工切割的情况，因此要在场地布置中考虑这样的加 工场地。可以布置在独立的空地、或者塔楼架空层、地下室等处，严禁施工单位 布置在将要施工的楼层。
4、厅、房：卧室地面找平→地面铺贴→地面保护→窗台门槛石安装→木门安装
→木地板铺贴→墙面第二遍涂料。
在铺贴完门槛石后可同时施工→天花角线→天花墙面腻子→天花及墙面第一
遍涂料。
5、公共部分装修参照第一点要求。
标杆企业施工工法标准参考
四、批量精装修施工的质量控制 （一）、精装修质量通病防治
（1）、抹灰通病
D：入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以 战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。 入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单 位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承 诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明， 如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力， 客户满意度反而会下降。
不同区域先后作业次序：
1、先上后下，先室内后公共部分，先湿后干。
2、卫生间：瓷片镶贴（包括公共部分卫生间）→天花龙骨→浴缸安装→墙面及
墙裙腰线→地面铺贴→ 洗手台及天花安装→ 镜子（镜柜）安装→ 灯具安装→
洁具安装。
3、厨房：瓷片镶贴→吊柜位置批荡→天花龙骨→地面铺贴→天花吊顶→橱柜安
装→灯具安装→龙头安装→厨电安装。
在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相 对位移时也容易造成空鼓。
瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。
（3）、厨房卫生间漏水
防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工 施工时防水成品保护问题。
（4）、地砖空鼓
规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。 砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空 鼓，建议的措施如下：
需要移交 的施工阶 段：
入户门安 装、橱柜 及工业化 部品进场 安装、家 电安装、 挂门扇、 铺地板等。
第四阶段 （30~40天）
合计时间： 120~130天
整改、验 收和移交 阶段：
施工单位
成
自检、甲
品
方监理检
房
查、分户
交
验收、小
付
业主开放
日、物业
开荒、入
伙。
批量精装修施工核心理念：工厂化制作，现场安装！
A、铺贴前楼面板要湿润。 B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。 C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲 打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。 D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。
（5）、木制作裂缝及油漆质量不佳
（一）、施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容
1、精装修施工合同的签订。 2、施工单位进场，临时设施搭建。 3、图纸会审。 4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。 5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。 6、开展“实测实量”与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。发 现问题及时让土建总包方整改。必要时请第三方进行“实测实量”。 7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。 8、总包方所提供的工作面交接验收，并且进行成品保护。
要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错 误。
因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替 换木制结构。
“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块 夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。
木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛 皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无 纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到段工作重点：场地粗加工，阶段性整改
（三）、施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作
1、入户门安装上锁。 2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场。 3、卫生间洁具进场安装。 4、厨房、卫生间橱柜、淋浴门、镜子安装。 5、玄关柜、衣柜的安装。 6、成套门、门扇、五金的安装。 7、木地板进场安装。 8、最后一遍乳胶漆。
第四阶段工作特点：预留足够的时间整改
第四阶段施工要点：
A：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打 压检查。
B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防 水保护层施工完毕后；三是验收整改时。
C：业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大 有好处。开放时间：3天。
第一阶段工作重点：实测实量，成品保护
（二）、施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作
1、开工报告及正式开工。 2、泥水工作业、水电预埋调整。 3、轻钢龙骨吊顶基层作业。 4、乳胶漆刮腻子及底漆。 5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴。 6、木门单位开始施工，门框安装。 7、公共部分泥水工作开始（公共楼梯地砖等）。 8、墙砖完成后的橱柜安装开始。 9、乳胶漆第一遍施工开始。
E：保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务， 由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。
重要提示：第一次做精装修项目建议做“小业主开放日”。
（五）、精装住宅工艺细分及作业次序
按照工艺不同作业次序：
1、放线→2、检查电气管线及底盒→3、安装给排水支管→4、安装门底框→5、 墙面抹灰→6、地面垫层→7、卫生间防水→8、铺装石材（瓷砖）→9、天花吊顶 →10、刮腻子→11、刷前两遍乳胶漆→12、石材整体打磨→13、安装橱柜→14、 安装固定家具→15、安装门及门套→16、门锁安装→17、刷第三遍乳胶漆→18、 铺贴壁纸（如有） →19、安装洁具龙头→20、安装灯具及电气面板→21、安装 五金及镜面→22、安装空调及新风系统→23、铺装木地板→24、安装踢脚线→25、 水电测试→26、保洁→27、竣工验收→28、业主开放日→29、最后整改→30、交 付入伙→31、后期维修
（2）、对于天花造型比较独特的施工项目，还要布置专门的天花吊顶模块化加 工区，并且与现场木制作加工区布置在一起。
（3）、考虑有大量的甲供材料及部品，还要考虑较大的材料、部品存放区域。 必要时时候还要建造临时板房，确保材料、部品安全存放。
二、如何做好精装修住宅施工前的全员培训
1、精装修全员培训的重要性 施工特点的认知、了解与土建施工的区别、多工种、多单位施工配合的特 点、如何提高项目整体施工进度等。 2、培训对象构成 甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工 人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等 3、主要培训内容 （1）、施工计划 （2）、施工工艺、流程、作业指导书 （3）、施工管理规定（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等） （4）、专业施工技术标准、质量标准 （5）、文明施工培训
尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。 妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。 木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮， 最好避免。
建议有油漆的木制作采用工厂化施工。
正确的做法
错误的做法
（6）、与总包施工单位有关的质量通病
A、外窗渗漏 B、烟道渗漏、 C、外墙及屋面渗漏 D、给排水管道渗漏
第三阶段工作特点：强调阶段性验收
第三阶段施工要点：
A：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木 门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、 木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥 匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小 进行分摊。 C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个 专业的验收标准进行严格的移交。 D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成 为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。
抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。 水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。 混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。
（2）、墙砖空鼓问题
验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重 来。防治措施如下： A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严 重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。 基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是 轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓 无疑。 B、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允 许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影 响的。 C、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴， 轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓 贡献很大。门边、门头位置尤其要防止空鼓。
三、批量精装修施工的四阶段工作法
第一阶段 （20天）
第二阶段 （35天）
第三阶段 （35天 ）
准备阶段：
图纸会审、 土建总包 场地移交、 成品保护、 甲乙方供 材料进场、 统一不同 施工单位 的管理模 式等。
无需移交 的施工阶 段：
泥水贴砖 施工、天 花吊顶、 厨卫回填、 防水施工、 水电预埋、 乳胶漆底 漆施工等。
核心要点：入户门安装、可移交阶段、阶段性验收、成品保护 核心原理：工厂化制作、现场安装
（四）、施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段
1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。 2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。 3、小业主开放日的检查。 4、根据客户反馈的意见整改。 5、竣工验收。 6、入伙收楼及进一步的整改。 7、竣工结算。 8、保修服务。