《连云港市物业服务收费管理实施办法》的通知
江苏省物业服务收费管理办法
江苏省物业服务收费管理办法第一条为了促进我省物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于我省行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的政策和原则，监督检查和规范物业服务收费行为。
市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。
第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
非普通住宅的政策界定由各地制定。
第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由各市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。
暂无条件制定物业公共服务分项目收费基准价的，可制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。
江苏省物业服务收费管理办法
江苏省物业服务收费管理办法为了加强对江苏省物业服务收费管理的规范，维护广大居民的合法权益，江苏省决定出台物业服务收费管理办法。
现将该办法的具体内容如下：第一章总则第二条本办法适用于江苏省范围内的物业服务收费行为。
第三条物业服务收费应该依法合规、公开公平、定价合理，居民有权了解收费项目和标准。
第四条物业管理公司应当通过合法途径进行物业服务收费，未经居民同意不得擅自调整收费标准。
第五条物业服务收费应当符合实物服务内容的实际需求和质量要求，不得虚高物业服务收费。
第二章物业服务收费项目和标准第六条物业服务收费项目应当包括但不限于物业公共服务设施维护费、环境清洁费、绿化养护费、安全防范费等。
第七条物业服务收费标准应当经过居民代表大会讨论决定，并报经物业管理公司备案。
第八条物业服务收费标准应当与物业服务内容相符，不得不当地提高或降低。
第九条物业服务收费标准的调整应当提前15天向居民公示，并征求居民的意见。
第十条物业服务收费项目和标准的具体实施办法由物业管理公司制定，并报经居民代表大会审议通过。
第三章物业服务收费管理制度第十一条物业管理公司应当建立健全物业服务收费管理制度，包括物业服务收费基金管理、资金监督、实施结果评估等内容。
第十二条物业服务收费基金应当单独设立账户，用于专项管理，并接受社会监督。
第十三条物业管理公司应当按照物业服务合同约定的时间和方式收取物业服务费，并及时向居民提供收费凭证。
第十四条物业服务收费基金应当按时足额使用，不得挪作他用。
第十五条物业管理公司应当对使用物业服务收费基金的具体情况进行公示，并接受居民的监督。
第四章监督与处罚第十六条监督机构应当加强对物业服务收费的监督，发现违规行为应当及时进行处理，并及时向居民公示处理结果。
第十七条对违反本办法的物业管理公司，监督机构有权进行调查，并依法给予相应的处罚。
第五章附则第十八条本办法自发布之日起正式实施。
连云港物业收费标准
连云港物业收费标准一、物业管理费。
根据《物业管理条例》，物业管理费用应当根据物业管理服务的内容和标准，由业主大会根据物业管理服务协议约定，经全体业主代表三分之二以上的同意确定。
物业管理费用包括物业基本管理费、公共部位维修基金、停车费等。
1. 物业基本管理费。
物业基本管理费用是指为居民提供公共服务和管理的基础费用，主要用于物业管理人员工资、办公费用、公共设施维护等支出。
根据居住区的不同等级和服务内容，物业基本管理费用也有所不同。
一般来说，高档小区的物业基本管理费用会相对较高，而一般住宅区的费用则相对较低。
2. 公共部位维修基金。
公共部位维修基金是指为小区公共设施和设备的维护、保养、更新等费用而设立的专项基金。
这部分费用的收取和使用需要经过业主大会的审议和决定，确保资金使用的透明和公正。
3. 停车费。
停车费是指小区内车辆停放所需缴纳的费用。
一般来说，停车费用根据车位的大小、位置和小区的地理位置等因素而有所不同。
高档小区的停车费用一般会相对较高，而一般住宅区的费用则相对较低。
二、其他收费项目。
除了物业管理费外，一些小区还可能会收取其他费用，如绿化维护费、垃圾清运费、水电费等。
这些费用的收取和使用也需要经过业主大会的审议和决定，确保公开透明。
1. 绿化维护费。
绿化维护费是指用于小区绿化景观的维护、养护等费用。
这部分费用的收取和使用也需要经过业主大会的审议和决定，确保资金使用的合理和规范。
2. 垃圾清运费。
垃圾清运费是指用于小区垃圾清运和处理的费用。
根据小区的垃圾产生量和清运频率等因素，垃圾清运费也会有所不同。
3. 水电费。
一些小区可能会将水电费纳入物业管理费中进行统一收费，也有一些小区会单独收取水电费。
这部分费用的收取和使用也需要经过业主大会的审议和决定，确保公开透明。
三、收费标准的确定。
物业收费标准的确定需要充分考虑小区的实际情况和居民的支付能力，遵循公开、公正、公平的原则，确保费用的合理性和透明性。
连云港物业费收取标准
连云港物业费收取标准物业费是指由物业管理公司按照相关规定，向业主收取的用于维护和管理小区公共设施、公共区域以及提供相关服务的费用。
物业费的收取标准是小区管理的重要组成部分，直接关系到业主的利益和小区的正常运转。
因此，制定合理的物业费收取标准对于小区的良好管理至关重要。
首先，连云港物业费的收取标准应当合理公正。
物业费的收取应当遵循公平公正的原则，合理确定各项费用的标准和比例，不得存在随意性和歧视性。
同时，应当充分考虑到小区的实际情况和业主的支付能力，避免因收取过高的物业费而给业主带来经济负担。
其次，连云港物业费的收取标准应当透明清晰。
物业公司应当向业主公布物业费的收费项目和标准，明确说明各项费用的用途和计算方式，确保业主对物业费的收取有清晰的了解和认识。
同时，物业管理公司应当接受业主的监督，对物业费的收取和使用进行公开透明的公示，保障业主的知情权和监督权。
再次，连云港物业费的收取标准应当科学合理。
物业费的收取应当与小区的实际情况相适应，合理确定各项费用的项目和金额。
在确定物业费收取标准时，应当充分考虑到小区的建筑结构、设施设备、服务水平等因素，合理确定各项费用的比例和标准，避免因收取不足而影响小区的正常运转，也避免因收取过高而损害业主的利益。
最后，连云港物业费的收取标准应当规范合法。
物业公司在收取物业费时，应当依法依规进行，不得存在违法违规的行为。
同时，物业费的收取标准应当符合相关法律法规的规定，不得存在超范围收费、乱收费等行为，保障业主的合法权益。
综上所述，连云港物业费的收取标准应当合理公正、透明清晰、科学合理、规范合法。
只有这样，才能保障小区的正常运转，维护业主的合法权益，促进小区和谐稳定发展。
希望相关部门和物业管理公司能够重视物业费收取标准的制定，做好相关工作，为连云港的小区管理和业主利益保驾护航。
连云港市水木物业管理有限公司、水木华园小区第四届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
连云港市水木物业管理有限公司、水木华园小区第四届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审结日期】2021.09.01【案件字号】(2021)苏07民终2414号【审理程序】二审【审理法官】严伟晏吴雪莹程艳【文书类型】判决书【当事人】连云港市水木物业管理有限公司;水木华园小区第四届业主委员会【当事人】连云港市水木物业管理有限公司水木华园小区第四届业主委员会【当事人-公司】连云港市水木物业管理有限公司水木华园小区第四届业主委员会【代理律师/律所】穆晓晗江苏道忠律师事务所;李海宁江苏开衡律师事务所【代理律师/律所】穆晓晗江苏道忠律师事务所李海宁江苏开衡律师事务所【代理律师】穆晓晗李海宁【代理律所】江苏道忠律师事务所江苏开衡律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】连云港市水木物业管理有限公司【被告】水木华园小区第四届业主委员会【本院观点】为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。
第四届业主委员会已经在连云港高新技术产业开发区规划建设局进行了备案，该备案行为是出于行政管理的需要，由有关行政机关对某一事实或权利加以记录、以便备查的行为。
法人人格独立与其是否隶属于其他组织不存在绝对矛盾，如总公司与子公司之间，子公司具有独立的法人人格，不影响其与总公司的隶属关系。
【权责关键词】无效撤销合同民事主体资格证人证言证据交换自认关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，本院查明的事实属实，本院依法予以确认。
【本院认为】关于第二个争议焦点，本院认为，法人人格独立与其是否隶属于其他组织不存在绝对矛盾，如总公司与子公司之间，子公司具有独立的法人人格，不影响其与总公司的隶属关系。
本案中水木物业公司是经工商登记而设立的法人，其公司法人独立性毋庸置疑，但结合业主委员会会议纪要及证人证言内容来看，水木物业公司从筹建、登记设立到法定代表人变更均由第三届业主委员会决定并安排人员执行，且明确设立目的是为小区自治而进行的公司化运作形式；水木物业公司设立后，初期也是依据业主委员会的指示与相应的清洁、维保等单位签订合同，收取业主物业费；在水木物业公司的法定代表人变更为范洪兵后，从范洪兵与第四届业主委员会主任杨明泉的微信聊天记录来看，对于小区维修工程中所涉及到的维修方选定、维修方案、维修支出等事项均由范洪兵向杨明泉汇报，并经杨明泉同意后才实施；对于催缴物业费、小区改造工程等本应由物业公司自行决定的内容仍由业主委员会决定后再执行；另，2019年2月17日，范洪兵在街道、社区及派出所参与的会议纪要中也明确认可水木物业公司是为小区自治而设立的公司，所有的收益均归全体业主所有，故一审法院认定水木物业公司系业主委员会隶属的执行物业管理服务的机构并无不当。
最新江苏省物业服务收费管理办法汇编
最新江苏省物业服务收费管理办法汇编一、绪论物业服务收费是指物业公司向业主收取的为业主提供物业管理服务的费用。
为了更好地规范江苏省的物业服务收费管理工作，提高服务质量，保障业主权益，江苏省物业管理局于近日发布了最新的《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》。
下文将对该办法进行详细的汇编。
二、收费标准《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》明确了物业服务收费的标准。
根据不同的物业项目性质和特点，将物业服务收费分为基础费用和额外费用两部分。
基础费用是指为了满足物业服务的日常运营所需的费用，包括人员工资、管理费用等；额外费用是指为了应对非日常性事件或特殊需求而产生的费用，例如维修费用、装修管理费等。
各小区物业公司应根据实际情况制定相关物业服务收费标准。
三、收费范围《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》对物业服务收费的范围进行了明确规定。
物业服务收费的范围包括但不限于物业公司提供的维修、保洁、安保等基础服务，以及停车管理、社区活动组织等额外服务。
物业服务收费必须以实际提供服务为依据，禁止收取未提供的服务费用。
四、收费程序《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》规定了物业服务收费的程序。
物业公司应向业主提供收费通知，明确收费项目、标准、缴费期限等信息，并提供相关证明材料。
业主收到收费通知后，需在规定的时间内缴纳费用。
物业公司应及时汇总收费情况，并定期向业主公示。
五、费用使用《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》明确了物业服务收费的使用范围。
物业公司应将收取的费用用于提供物业服务，维护小区环境和设施设备。
物业公司不得挪用或私自支配业主缴纳的费用，不得将物业服务收费用于其他用途。
六、监督与维权《江苏省物业服务收费管理办法（实施）》加强了对物业服务收费的监督与维权。
物业公司应接受业主委员会的监督，并提供相关经营管理信息。
同时，业主有权要求物业公司提供相关账目和费用明细，对费用使用情况进行监督。
如发现收费不合理或违规行为，业主可以向相关监管部门投诉，并进行维权。
江苏省物业服务收费管理办法
江苏省物业服务收费管理办法随着城市的发展和居民生活水平的提高，物业服务在我们的日常生活中扮演着越来越重要的角色。
物业服务收费作为物业服务中的关键环节，直接关系到业主的切身利益和物业服务企业的经营发展。
为了规范江苏省物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，江苏省制定了物业服务收费管理办法。
一、收费标准的确定物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。
根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
对于普通住宅前期物业公共服务收费，实行政府指导价。
政府价格主管部门会综合考虑服务成本、业主承受能力以及社会经济发展水平等因素，制定相应的基准价和浮动幅度。
物业服务企业应当在政府指导价范围内，根据物业服务实际情况，合理确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确约定。
而非普通住宅和非住宅物业的服务收费，则实行市场调节价。
由业主和物业服务企业按照市场供求关系和服务质量协商确定收费标准，并在物业服务合同中予以明确。
二、收费项目的构成物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务收费。
物业公共服务费主要用于物业管理区域内的环境卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施设备的日常维护保养等服务。
这部分费用是物业服务收费的基础组成部分。
汽车停放费则根据停车位的产权归属和使用情况进行收取。
对于业主拥有产权或使用权的停车位，物业服务企业可以收取一定的管理服务费用；对于租用的停车位，租金和管理服务费的收取标准也有相应的规定。
其他服务收费包括特约服务、增值服务等费用，这些服务应当由业主自愿选择，不得强制提供和收费。
三、收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等计费方式。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。
这种方式简单明了，便于操作和管理。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
连云港市物业服务收费管理实施办法
连云港市物业服务收费管理实施办法第一章总则第一条为规范我市物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及有关规定,结合我市实际,制定本实施办法;第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理活动;第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作,制定物业服务收费管理办法,指导全市物业服务收费的管理工作;第四条本办法所称物业服务收费,是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用;物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位库租金、特约服务费、代办服务费等;第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成;第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循公开、合理的原则,坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应,根据服务成本、法定税费和合理利润确定,分别实行政府指导价和市场调节价;普通住宅前期物业指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位库租金等实行政府指导价;业主大会或物业管理委员会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准,由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定,通过物业服务合同约定执行;业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行;满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费,以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价;具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定;第七条物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因建设单位原因,未按时交给物业买受人的物业,其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳;已符合房屋交付使用条件,但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月含以上未入住的或入住后连续6个月含以上未使用的空置物业,业主应在空置前向物业服务企业书面备案,其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳;业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用;业主大会或物业管理委员会成立后,由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定;第二章物业公共服务收费管理第八条物业公共服务费,是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用;第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费,由价格主管部门会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度,并向社会公布见附件1、附件2;价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整;第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前,普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价范围内,通过公开招投标等合法方式,选聘具有相应资质的物业服务企业,并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准;建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务合同约定的内容;前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担;价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督,物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日内分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案,并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料;第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会以下统称业主大会成立前,普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整,或政府指导价标准调整的,物业服务企业应在街道办事处乡镇人民政府组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行;第十二条业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准,由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定,通过物业服务合同约定执行;物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案,并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料;第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任;第十四条物业公共服务费的计费面积,以产权登记面积为准,尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积;业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同符合竣工验收条件、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用;物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用,但预收的期限最长不得超过一年;第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定;包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式;酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式;第十六条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：一管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；二物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；三清洁卫生费用；四绿化养护费用；五秩序维护费用；六办公费用；七物业服务企业固定资产折旧；八物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；九管理费分摊；十经业主大会同意的其他费用；十一法定税费以及合理利润;物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或物业服务成本;第十七条对已实施物业管理的小区,物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作,住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费,不另收取,环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取,用于垃圾的收集、清运等后续费用支出;第十八条业主在办理新房交付手续时,应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米元的房屋装饰装修管理服务费;非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准,由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定;房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾不含拆除墙体的清运,对装修人员出入的管理,对装修车辆的管理,对共用部位和共用设施设备的保护和管理,协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等;装修人员出入证等不得收费;在法律法规许可的范围内,需变动房屋结构的,可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用,具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定;业主对普通住宅二次及以上装修,房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取;第十九条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外;物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等;非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库;第三章车辆停放收费管理第二十条物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位库,按照类别和专属权益,分为业主共有车位库、业主专有车位库、人防车位、建设单位车位库等;物业管理区域内用于停放汽车的车位库,应当首先满足本小区内业主的停车需要;物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位库,应当区别车位库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位库租金,收费项目应当与服务内容相适应;第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用;第二十二条建设单位车位库可通过出售、附赠或者出租等方式约定;建设单位未出售或者未附赠的车位库,应当优先出租给本小区内业主；业主要求承租车位库的,建设单位不得只售不租;第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过3年,不得将停车位出售、附赠;利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出;其管理办法按照省、市有关规定执行;第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构以下简称物业服务企业接受业主委托,对公共、共用的车位库及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用,包括用于车位库的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等;车位库租金是指车位所有权人或管理者将车位库采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用;第二十五条住宅小区汽车停放费和车位库租金实行政府指导价;由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限,制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度,并向社会公布见附件3;业主对汽车停放有保管或其他服务要求的,应当与物业服务企业另行签订服务合同,自主约定服务内容、服务标准和收费标准;第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取,约定的收费标准应当符合政府指导价的规定;需要调整收费标准的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行;第二十七条车位库租金由车位库所有权人或管理者根据合同约定收取,也可委托物业服务企业代收,约定的收费标准应当符合政府指导价的规定;需要调整租金标准的,由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行;第二十八条在满足业主停车需要的前提下,有条件的住宅小区可设立临时停车位,供访客等临时停车使用;临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取,具体收费标准应当符合政府指导价的规定;对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用;第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费;业主大会成立后,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的,按照前款规定使用;第三十条物业管理区域内的停车场实行门禁出入证卡管理的,应当免费为车主配置1张出入证卡,因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的,每张工本费不得超过10元;物业服务企业应当在停车场入口处显着位置设置价目牌,标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间和监督举报电话等内容,自觉接受社会监督;第四章其他服务收费管理第三十一条特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务而收取的费用;特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定;第三十二条代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用;代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定;特约服务、代办服务、临时停车及其它有偿服务不得损害业主的合法权益;第三十三条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用;物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用;第三十四条代收代交费用,是指物业管理区域内,共用的电梯、水泵不含泵房移交自来水公司的、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用;代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本的不得重复收取;分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊;第三十五条新建住宅小区实行门禁出入证卡管理的,建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证含IC卡等,业主另有需求申请办理的,可以收取工本费,但每张不得超过10元;业主大会成立后,实行出入证管理的,由业主大会与物业服务企业协商约定;第五章行为规范管理第三十六条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务,并接受业主监督;业主对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复;物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准;物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任;第三十七条物业服务收费实行明码标价;物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据,接受业主或物业使用人的监督,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用;物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,在物业管理区域内显着位置设立公示栏,每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示,接受全体业主的监督,每次公示时间不少于15天;业主或者业主委员会对公布的公共水电费分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复;物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐,独立核算;业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告;第三十八条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用,业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的,物业服务企业可以依法追缴,直至向人民法院起诉;物业所有权发生转移时,原所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用;第三十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求,不得强制服务并收费或只收费不服务;第六章监督管理第四十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度;物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料;物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务企业服务行为的监管;物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理;第四十一条对于本办法实施前,业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费,或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的,物业公共服务费可按原约定执行,需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行;第四十二条各级价格主管部门、物业管理行政主管部门要定期对物业服务及收费情况进行监督检查,物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定和江苏省物业管理条例等规定作出相应的处罚：一超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；二不按照规定提供服务而收取费用的；三采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；四强制或者变相强制服务并收费的；五接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；六不按规定实行明码标价的；七未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；八其他违反价格法律、法规、规章规定的行为;第四十三条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例和本办法管理和监督物业服务收费的,由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任;第七章附则第四十四条属地街道、社区或按规定设立的社区服务站等其他合法管理主体的物业服务收费可参照本办法执行,各县和赣榆区物业服务收费管理政策可参照本实施办法执行；各县和赣榆区行政区域范围内的物业服务收费政府指导价,由各行政区在不超过市区物业服务收费政府指导价范围内制定;第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局在各自职权范围内负责解释;第四十六条本实施办法自2015年1月10日起施行,有效期5年;原连价服字〔2008〕326号文件同时废止;。
连云港物业费收取标准
连云港物业费收取标准连云港市作为江苏省的一个重要港口城市，物业管理行业发展迅速，物业费收取标准也备受关注。
物业费是指由物业管理公司按照政府相关规定和业主大会决议，按照一定的比例和标准向业主收取的费用，用于维护和管理小区的公共设施、绿化、安保等费用支出。
下面将详细介绍连云港物业费收取标准。
首先，按照《物业管理条例》的规定，物业费的收取标准应当合理、公平，不能随意涨价。
一般来说，物业费的收取标准应当包括基本物业管理费、公共维修资金、公共能源费等，具体收费项目和标准应当在小区业主大会上进行讨论和决定。
在连云港，物业费的收取标准一般由当地政府相关部门和业主委员会共同制定，并在小区内进行公示，确保收费标准的透明和公正。
其次，连云港物业费的收取标准还应当根据小区的实际情况进行合理确定。
不同小区的物业费收取标准可能会有所不同，一般来说，小区的地理位置、建筑年限、物业管理服务水平等因素都会影响物业费的收取标准。
例如，位于市中心繁华地段的小区，由于周边配套设施齐全、服务水平高，物业费的收取标准可能会相对较高；而位于郊区偏远地带的小区，物业费的收取标准可能会相对较低。
因此，物业费的收取标准应当因地制宜，合理确定，不能一概而论。
再次，连云港物业费的收取标准还应当符合相关法律法规的规定。
《物业管理条例》对物业费的收取提出了明确的规定，物业管理公司不得擅自调整物业费的收取标准，应当经过业主大会的讨论和决定。
同时，物业费的收取标准应当合理使用，用于小区的公共设施维护、环境卫生保洁、安全防范等方面，不得挪作他用。
最后，连云港物业费的收取标准还应当在收费过程中保持透明公开。
物业管理公司在收取物业费时，应当向业主提供明细账单，清楚地列明各项收费项目和标准，确保业主对物业费的收取情况有清晰的了解。
同时，物业管理公司应当接受业主监督，对物业费的使用情况进行公开披露，接受业主的监督和检查。
总之，连云港物业费的收取标准应当合理、公平、透明，符合相关法律法规的规定，同时也应当因地制宜，根据小区的实际情况进行合理确定。
连云港市普通住宅物业公共服务等级标准介绍
3、小区道路通畅，路面平整，主要道路及停车场交通标志齐全。
4、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
(三)
公共
场所
秩序
维护
1、小区主出入口24小时安护值勤。
（五级）
项目
服务内容与服务标准
一
综合
服务
管理
1、企业持有物业管理企业资质证书，配有现代化办公设施及办公用品，办公场所整洁有序。
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
3、小区经理有物业经理上岗证，有二年以上物业经理任职履历。管理人员、专业操作人员有相关职业资格证书或岗位证书。
连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准
附件1：
连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准
（一级）
项目
服务内容与服务标准
(一)
综合
服务
管理
1、企业持有物业管理企业资质证书。
2、服务与被服务双方签订物业服务合同。
3、物业管理人员有物业管理上岗证。
4、报修按双方约定时间到达现场，有报修记录。
5、物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价。
2、小区主要道路每日清扫1次，公共场所清洁；楼道每周清扫1次;共用部位玻璃每年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次，其它共用设施定期清洁。
3、公共雨、污水管道及雨、污水井每年检查一次，并视情况清掏；化粪池每年检查1次，发现异常情况及时清掏。
(五)
绿化
养护
管理
1、草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。
连云港市住宅物业管理办法
市住宅物业管理办法（草案）第一章总则第一条为了规住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本办法所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、县区人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核围，制定和落实现代物业服务扶持政策；鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。
第四条市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动的监督管理工作。
县区物业管理行政主管部门负责辖区物业管理活动的监督管理工作。
第五条城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区物业管理工作的组织、指导、协助和监督。
社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。
第六条县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违规行为。
对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人信息予以。
第七条市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。
连云港物业费收取标准
连云港物业费收取标准物业费是指由物业管理公司或物业服务企业按照政府规定和业主大会决议，依法向业主收取的用于支付公共部位维护、管理和服务费用的费用。
物业费的收取标准不仅关系到业主的切身利益，也直接影响到小区的管理和服务水平。
因此，制定合理的物业费收取标准对于小区的良好运行至关重要。
首先，连云港物业费的收取标准应当合理合法。
物业费的收取应当遵循相关法律法规和政策，不能随意制定。
同时，物业费的收取标准应当合理，不能过高或过低。
过高的物业费会给业主增加负担，过低的物业费则会影响小区的正常运行和服务水平。
因此，连云港物业费的收取标准应当经过合理的调研和评估，综合考虑小区的实际情况和业主的支付能力，制定出合理的收取标准。
其次，连云港物业费的收取标准应当公开透明。
业主有权了解物业费的收取标准和使用情况，因此，物业公司应当向业主公开物业费的收取标准和使用情况，接受业主的监督和检查。
只有公开透明的收取标准，才能增加业主对物业公司的信任，促进业主和物业公司的良好合作关系。
再次，连云港物业费的收取标准应当合理细化。
不同类型的小区，其物业费的收取标准可能会有所不同。
一般来说，高档小区的物业费会相对较高，因为其服务水平和管理标准要求也会更高；而一般住宅小区的物业费则会相对较低。
因此，连云港物业费的收取标准应当根据小区的实际情况，合理细化，以满足不同小区的管理需求。
最后，连云港物业费的收取标准应当与服务质量挂钩。
物业费的收取应当与物业公司提供的服务质量挂钩，即业主应当根据物业公司提供的服务质量来支付相应的物业费。
只有这样，才能激励物业公司提供更优质的服务，提高小区的管理水平和居住质量。
总之，连云港物业费的收取标准应当合理合法、公开透明、合理细化，并与服务质量挂钩，以保障业主的利益，促进小区的良好管理和服务水平。
希望相关部门和物业公司能够共同努力，制定出更加合理和科学的物业费收取标准，为连云港的小区管理和居民生活提供更好的保障。
江苏省物业服务收费管理办法
江苏省物业服务收费管理办法苏价规〔2013〕4号省物价局省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知各市、县物价局、建设局（委）、房产局:为促进我省物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合我省实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。
江苏省物价局江苏省住房和城乡建设厅2013年10月28日抄送：国家发展改革委，住房和城乡建设部，省人大常委会办公厅，省政府办公厅。
江苏省物价局办公室 2013年10月30日印发江苏省物业服务收费管理办法第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。
连云港市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见
连云港市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见文章属性•【制定机关】连云港市人民政府•【公布日期】2011.05.16•【字号】连政发[2011]70号•【施行日期】2011.05.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文连云港市政府关于进一步加强物业管理工作的意见（连政发〔2011〕70号）各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：为进一步加强物业管理工作，提升物业管理总体水平，切实改善人民群众的生产生活环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强全市物业管理工作提出如下意见。
一、高度重视，提高对加强物业管理工作的认识物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用日益显现。
加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。
各县（区）政府（含市开发区管委会、徐圩新区管委会、云台山景区管委会，下同）、市各有关部门要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和管理机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，合力推动物业管理工作健康发展。
二、齐抓共管，构筑适合城市发展的物业管理框架市、县（区）政府应按照“条块结合，以块为主”和“县（区）属地负责，乡镇政府（街道办事处）具体组织，社区居委会落实，住房主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，建立市、县（区）政府、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同推进物业管理工作。
（一）各县（区）政府负责本辖区的物业管理工作。
负责组织所辖乡镇、街道办事处落实各项法规政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（区）、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。
江苏省物业服务收费管理办法全文.doc
2019年江苏省物业服务收费管理办法全文江苏省物业服务收费管理办法全文各市、县物价局、住房和城乡建设局(房产局)：为了促进我省物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《江苏省物业服务收费管理办法》进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年一月四日第一条为了促进我省物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于我省行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的政策和原则，监督检查和规范物业服务收费行为。
市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。
第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
连云港市人民政府办公室关于成立连云港市物业管理工作领导小组的通知
连云港市人民政府办公室关于成立连云港市物业管理工作领
导小组的通知
【法规类别】房地产企业
【发文字号】连政办发[2011]147号
【发布部门】连云港市政府
【发布日期】2011
【实施日期】2011
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
连云港市人民政府办公室关于成立连云港市物业管理工作领导小组的通知
（连政办发〔2011〕147号）
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
为加强对全市物业管理工作的组织领导，经市政府研究，决定成立连云港市物业管理工作领导小组。
领导小组组成人员名单如下：
组长：董春科市政府副市长
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连云港市物价局
连云港市房产管理局
连价服字〔2008〕326号
关于印发《连云港市物业服务收费
管理实施办法》的通知
各县、区物价局（分局）、建设局、房产局，市开发区物价局，各物业服务单位：
为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，现将修订后的《连云港市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行，原连价服字[2005]18号文同时停止执行。
附件：1.连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准
2.连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准
连云港市物价局连云港市房产管理局
二○○八年十月二十一日
主题词：物业收费办法通知
抄送：市建设局
连云港市物价局办公室
2008年10 月21 日印发
连云港市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范全市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条本实施办法适用于本市行政区域内，经工商行政管理机关登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质认定的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，制定物业服务收费的管理政策、原则和办法。
价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费管理政策的实施工作。
第四条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、相关场地和区域内的环境卫生进行维护管理，向业主、物业使用人所收取的费用。
第五条物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费（小区停车服务收费除外）、特约服务费。
物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
其浮动幅度为正负10%。
获得全国示范物业管理小区的，在浮动幅度基础上，可上浮10%；获得省级优秀物业管理小区的，在浮动幅度基
础上，可上浮5%。
其具体的浮动幅度由物业服务企业与业主委员会或物业使用人协商确定。
非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务收费和满足部分业主、物业使用人需要的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。
第六条市区实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市价格主管部门会同物业行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，并适时向社会公布。
第七条已产生业主委员会的普通住宅物业公共服务收费
的具体标准，由业主委员会经业主代表大会同意后，在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，按照物业服务范围、内容、质量、设施设备条件，以及满足其正常运行、维护的要求，分别在相应的服务等级基准价的基础上，在物业服务合同中约定，由物业服务企业向价格主管部门备案，以规范物业服务合同约定收费行为，保障业主、物业服务企业的合法权益。
对未成立业主委员会及未参加前期物业服务招投标的普通
住宅小区，其前期物业公共服务收费标准由物业服务企业报当地价格主管部门核准，按普通住宅物业公共服务收费的一级标准执行。
第八条实行市场调节价的已产生业主委员会的非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在服务合同中约定；未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定。
市价格和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费。
第九条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。
以招投标方式获得前期物业服务的企业，其物业公共服务收费标准，应在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，凭中标通知书，到市价格主管部门备案后执行。
价格主管部门和物业行政主管部门，应加强对招投标过程及之后价格行为的监督管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
第十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十一条业主办理入住手续后6个月以上（含6个月）未入住的或入住后6个月以上（含6个月）未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳，但业主负最终责任。
第十二条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，未计入产权面积的附属房屋等不得收取物业公共服务费。
第十三条物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；尚未成立业主委员会的，由
物业服务企业按实际发生的费用向业主合理分摊（空关房屋的业主按70%比例进行分摊）。
第十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
未经业主委员会或物业产权人、使用人代表同意，物业服务企业不得与有关部门签订有偿委托代收代缴服务合同、擅自代有关部门向物业产权人、使用人代收费用。
第十五条物业公共服务费构成因素为：
⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
⑵物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
⑶物业管理区域清洁卫生费用；
⑷物业管理区域绿化养护费用；
⑸物业管理区域秩序维护费用；
⑹物业服务企业办公费用；
⑺物业服务企业固定资产折旧费用；
⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑼经业主大会同意的其他费用；
⑽合理利润；
⑾法定税费。
第十六条市价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准时，应依法举行价格听证会，听取部分业主和物业使用人以及物业服务企业的意见。
第十七条物业管理区域内受业主委员会委托，实施专人管理的机动车车位停放服务费，由物业服务企业书面向市价格主管部门提出申请，市价格主管部门按低于社会专门经营机动车停车
场收费标准，本着补偿物业管理费用，并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。
第十八条业主、物业使用人在装饰、装修房屋时，应在装修前与物业服务企业签订管理协议。
为保证安全、保证房屋整体结构不被人为破坏，物业服务企业可向装修房屋的业主一次性收取按购房面积每平方米20元的保证金，待该业主装修完毕，经双方查验确无违反协议约定行为后，物业服务企业应在观察期二个月内，全额退还保证金。
对业主、物业使用人因装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业负责清运处置的，按购房面积每平方米2元收取装修人垃圾清运费。
物业服务企业不得以任何形式向装修单位（个人）收取装修保证金和装修人员出门证工本费。
第十九条物业公共服务收费实行明码标价。
物业服务企业应在服务地点的醒目位置公示服务内容、收费项目、收费标准及收费方法，根据服务内容等级标准不同，每年按规定向小区业主、物业使用人公示物业公共服务费用收支情况，接受业主委员会、业主、物业使用人和价格主管部门的监督。
第二十条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
业主、物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权、使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业公共服务费用。
第二十一条市价格主管部门和物业行政主管部门，每年组织人员对物业服务企业收费标准执行情况、服务质量依法进行监督检查。
对违反价格法律、法规和相关规定的，由市价格主管部
门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚；对违反《江苏省物业管理条例》的，服务质量差的物业服务企业，由市物业行政主管部门依据相关规定，作出相应的处罚。
第二十二条各县可依据本办法制定本地区具体实施办法。
第二十三条本实施办法由市物价局会同市房产管理局在各自的职责范围内负责解释。
第二十四条本实施办法自2008年11月01日起执行
附1、连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准
附件1：
连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准
（一级）
（三级）
（四级）
（五级）
1、电梯运行费用包括：电梯定期常规保养、电
梯年安全检测、零星配件和维修。
2、本价格不含电梯操作员费用，如配置操作员
的，人工费用按实结算。
2、连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准
附件2：
连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准
（每月每平方产权证登记面积）
一级无电梯0.25元/平方米，有电梯0.35元/平方米。
二级无电梯0.35元/平方米，有电梯0.45元/平方米。
三级无电梯0.45元/平方米，有电梯0.55元/平方米。
四级无电梯0.55元/平方米，有电梯0.65元/平方米。
五级无电梯0.70元/平方米，有电梯0.80元/平方米。
说明：以上有电梯住宅的收费标准不含电梯使用的电费分摊。