成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
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绿地率：60%
容积率：1.9
物管费：电梯1.6元,别墅1.9元 开盘时间：07年10月28日
销售周期：2年 （南北两区）
销售率：80％
交房时间：09年12月
交房标准：清水房
公摊：14.5％
分期开发策略：分南北两个区开发,现在 是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在 14000元/㎡左右.
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
采取跌落式的布局 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
总体规划：
总体规划：
核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在
其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中 西结合的现代原生态别墅社区 高绿化率，塑造原生态豪宅 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和 私密性 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质
整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透， 户户观景，且景观特色差异化。
配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国 际化品质。
景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观、自然资源以及建筑相融合。
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
源自文库销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所(
包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
典型案例2-金河谷
基础数据 地理位置：温江区温江区光华大道三
段江安河畔成都七中实验中学旁 开发商：成都金瑞泰置业有限责任公
司 产品形态：高层、联排别墅、双拼别
墅、叠院别墅 占地面积：600亩 总建筑面积：68万平米 容积率：1.95 总户数：4000户左右
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次 调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及 城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究 天府大道和华阳的别墅项目。
开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年
典型案例1-仁和春天大道
基础数据
地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都 七中对面
开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成 都市江安春置业投资有限公司
产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：3200户，南区一期800余户。
优惠政策：仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性 优惠3%，按揭没有优惠.
市内售楼部：二环路与光华大道交汇处，仁和世代春天楼下，杜甫草堂对面 宣传物料：DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文
件袋 户外广告：导旗、围墙、户外大牌 媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空 公关活动：小业主夏令营、消夏晚会等
别墅目标客户群： 年龄：别墅40岁以上 阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省60％，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40％，以城
西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富 高层目标客户群： 年龄：电梯:25-35岁 阶层：中产阶级，2次置业 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主，还有
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
周边的132厂、7中、教师等
项目评价： 优势：
品牌效应大 物业形态丰富，选择面广 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区 点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形 态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。
容积率：1.9
物管费：电梯1.6元,别墅1.9元 开盘时间：07年10月28日
销售周期：2年 （南北两区）
销售率：80％
交房时间：09年12月
交房标准：清水房
公摊：14.5％
分期开发策略：分南北两个区开发,现在 是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在 14000元/㎡左右.
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
采取跌落式的布局 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
总体规划：
总体规划：
核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在
其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中 西结合的现代原生态别墅社区 高绿化率，塑造原生态豪宅 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和 私密性 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质
整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透， 户户观景，且景观特色差异化。
配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国 际化品质。
景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观、自然资源以及建筑相融合。
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
源自文库销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所(
包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
典型案例2-金河谷
基础数据 地理位置：温江区温江区光华大道三
段江安河畔成都七中实验中学旁 开发商：成都金瑞泰置业有限责任公
司 产品形态：高层、联排别墅、双拼别
墅、叠院别墅 占地面积：600亩 总建筑面积：68万平米 容积率：1.95 总户数：4000户左右
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次 调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及 城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究 天府大道和华阳的别墅项目。
开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年
典型案例1-仁和春天大道
基础数据
地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都 七中对面
开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成 都市江安春置业投资有限公司
产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：3200户，南区一期800余户。
优惠政策：仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性 优惠3%，按揭没有优惠.
市内售楼部：二环路与光华大道交汇处，仁和世代春天楼下，杜甫草堂对面 宣传物料：DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文
件袋 户外广告：导旗、围墙、户外大牌 媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空 公关活动：小业主夏令营、消夏晚会等
别墅目标客户群： 年龄：别墅40岁以上 阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省60％，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40％，以城
西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富 高层目标客户群： 年龄：电梯:25-35岁 阶层：中产阶级，2次置业 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主，还有
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
周边的132厂、7中、教师等
项目评价： 优势：
品牌效应大 物业形态丰富，选择面广 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区 点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形 态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。