成都城市别墅市场现状简析(doc 8页)

成都城市别墅市场现状简析

一、城市别墅的概念

城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即城市别墅是一个从城市中心到远郊是一个中间过度地段特定的产品。城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是位置必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵（或精英）的专属。

具体而言，城市别墅的选址要综合考虑以下几方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是有好的人文环境；第三，就是在城市旧城更新的地段，此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。

与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。

城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。城市别墅应该具备四个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。

二、成都城市别墅特点

目前成都市市场在售的城市别墅项目有8个，其中5个为纯别墅社区，其余3个为复合型社区项目。

1、分布特点

成都的城市别墅分布上主要有两类：一类是位于风景区内，如传统的浣花溪风景区、新兴的外浣花风景区；另一类是位于富人区，如金沙片区、神仙树片区、羊西线－国宾片区，以及新兴的武侯国际片区。

目前在售的水映长岛、时代尊城位于新兴的外浣花片区，该区域被清水河、海斯凯、天鹅湖等三大市政公园环抱，景观资源丰富。是目前继浣花片区后，又一新兴的高档住宅和豪宅别墅区域。蓝光•雍锦湾位于金沙片区，该片区品牌开发商的大盘云集，开发楼盘的品质较高，项目附近的金沙遗址公园，具有浓厚的历史人文积淀。

流水山庄位于传统的浣花片区，该片区因其不可复制的景观资源、历史人文氛围，云集了如金林半岛、草堂之春等豪宅，是成都首席豪宅片区。

迎宾大道1号和成都后花园都位于上风上水的城西——羊西线－国宾片区，该片区有早期开发君临天下、御都花园别墅等城市别墅。鹭岛国际位于新兴的武侯国际片区，该片区在2005年兴起，置信、蓝光等品牌开发商在该片区相继推出了大体量的高品质住宅。

2、产品形态特点

3、户型面积特点

4、物业配套特点

5、售价特点

三、成都城市别墅消费群特征

根据部分企业提供的资料统计，35—50岁的成功人士是城市别墅的主要客户群，占所有消费者的七成。从地域划分来看，本地消费者仍是主流，占6成左右（其中包括成都市户籍的外来人口），来自省内各区、市、县的客户约占2-3成，外地在成都经商人士约占2成左右。总体上看，成都别墅消费群体受教育的程度都较高，职业多为私营企业主、房产开发商、汽车商、金融界成功人士。

近两年来，城市别墅已不再是极少数富豪的专利，城市别墅消费群体在扩大，一是传统消费观念的更新，这在年轻人中体现得较为明显。二是源于别墅产品多样化结构，许多别墅产品的定位开始趋向于众多的中产家庭。

产品类型有独立、双拼、联排、叠加等多种类型。正是产品的不断创新和类型的多样化，别墅的消费群体不断扩大。而且日益年轻化。购房人群的年龄结构已从原来的45－55岁下降到35－50岁。也正是消费群体的扩大，为别墅市场的发展提供了广阔的市场空间，而旺盛的市场需求无疑支撑了成都的城市别墅市场。