成都中海格林威治城项目后评估报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第 6 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用 房等）。 3、 项目开发周期 中海格林威治城于 2003 年 4 月 24 日与成都市国土资源 局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101 武<2003>出让和同第 13 号），截止到格林威治城 B 区全 面入伙，项目发展总周期为 3.57 年，共计 43 个月。其 中 A1 区、A2 区及 16#楼、B 区建筑施工周期分别为 1 年零 2 个月（计 406 天）、1 年零 1 个月（计 176 天）、2 年零 4 个月（计 813 天）。 4、 项目综合评估 成都房地产市场自 2003 年以来步入了高速发展阶段， 为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契 机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过 公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集 高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业 形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具 有巨大的挑战性。 成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较 成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形 态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品 的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控
第 7 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
制，成本及质量都得到了良好的控制。 在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质
量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。 销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的
推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、 推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林 威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时 机，克服了 “非典”、宏观调控等重重困难，最终使本 项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的 普遍认可
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的， 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的 借鉴。
成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同 事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、 规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参 与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 .................................................................. 1 【项目概况及评估综述】 ................................................ 6
住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念， 奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业 成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地 位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、
第 4 页 共 29 页
农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时 更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。 【发展进度、工程管理评估】 项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土 地出让合同到正式开工长达 13 个月，超出计划 3 个月， 严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展 周期长的一个主要原因。 格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工 程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通 过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理 高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制， 为今后装修工程提供了宝贵经验。 【成本管理评估】 项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本， 营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本 与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所 增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因， 实际建安费用与控制指标基本持平。
良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐 年高速增长态势，由 2003 年的 245.4 亿元增至 2006 年的 619.17 亿元，年均复合增长率高达 36.14％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步 上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在： 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
第 1 页 共 29 页
【项目投资管理评估】.................................................... 8 【项目规划设计工作评估】........................................... 17 【项目营销工作评估】.................................................. 32 【项目进度、工程管理评估】 ....................................... 57 【项目成本管理评估】.................................................. 72
场持有良好的预期；
销售量和销售价格同步增长，2006 年全市商品房销
售面积和均价分别为 1,533 万平方米和 3,592 元/
平方米，与 2003 年相比年均复合增长 16.6％和
19.7％；
供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。
在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政
策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告
前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于
2003 年 4 月 10 日竞得，并于 2003 年 5 月正式动工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月达到后评估时点 （数据截至时间为：2007 年 6 月 30 日）。
第 8 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局成功竞得，2003 年 4 月 24 日签订土地出让合同，合同执行情况良好。 2. 项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾 【中海格林威治】项目于 2003 年 4 月 24 日签订土地出 让合同，2003 年 10 月 23 日首批 A1 区开盘销售，截止 至 2007 年 6 月 30 日，完成销售面积 17.83 万平方米， 占全部可售面积的 90％。 在 2003～2006 年项目主要发展期内，成都市主要宏观 经济指标表现良好：
第 5 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
【项目概况及评估综述】
1、 项目概况 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖 方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局以 311 万 元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南 区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四 川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平 南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居， 著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。 成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向 南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的 位置，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区 范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜 值。
【财务管理评估】
该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅 度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目 实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加 强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制 仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结 经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动
GDP 与人均可支配收入稳步增长，分别由 2003 年的 1,871 亿元和 9,641 元/人增长至 2006 年的 2,750 亿元和 12,789 元/人，年均复合增长 13.70％和 9.9％；
作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都 市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长 率达到 3.18％；
第 3 页 共 29 页
态控制。
【规划设计工作评估】
格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的 实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构， 在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场 包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过 程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性； 同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本 及质量得到了双赢的结果。
成都中海格林威治城项目后评估报告
净用地 面积
50,821 50,821
0 0.00%
容积率
3.50
3.56
0 1.71%
总容积 率面积
177,874 181,040
3,166
1.78%
总建筑 面积
196,474 208,110 11,636
5.92%
＃可售 面积
195,294 197,556
2,262
深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影
响。2005 年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来
稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场
出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影
响。
3. 规划指标变动评估
可研指标 实际指标 指标变化
（平方 （平方 （平方
源自文库米）
米）
米）
变动率 （％）
第 10 页 共 29 页
第 9 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
2003～2006 年投资额及销售额年均复合增长率分别
达到 36.14％和 39.55％，且次年销售额及投资额均
分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发
映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年
度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市
1.16%
住 宅
155,178 143,411 -11,767 -7.58%
核心内容提要
第 2 页 共 29 页
【投资管理评估】
中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方 式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局竞得的与 文里地块项目。
该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得 并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、 规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考 价值和意义。经过 3 年半的经营建设，目前该项目已 经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良， 项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项 目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶 段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及 价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项 目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【项目投资管理评估】
1. 项目背景及合同执行情况 【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外 侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧 临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。 该项目净用地面积为 5.08 万平方米，容积率 3.56。总 建筑面积 20.81 万平方米，可售面积 19.75 万平方米， 其中住宅 14.34 万平方米，商业 2.48 万平方米，农贸 市场 0.43 万平方米，车库 2.51 万平方米；不可售面积 1.06 万平方米。 该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于
【营销工作评估】
格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、 农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整 体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算， 到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再 到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价 格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运 营及操作较为成功。
2、 项目经济技术指标 项目占地面积为 76.231 亩（合 50,821.2 ㎡），容积率 3.56。总建筑面积 208,109.64 ㎡，其中住宅（含 1 号 楼商务公寓，下同）建筑面积为 143,411.28 ㎡，共 1,211 户；商业建筑面积为 24,819.87 ㎡；农贸市场建筑面积 为 4,256.05 ㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为 25,068.31 ㎡，不可售面积 10,554.13 ㎡（包括会所、
成都中海格林威治城项目后评估报告
游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用 房等）。 3、 项目开发周期 中海格林威治城于 2003 年 4 月 24 日与成都市国土资源 局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101 武<2003>出让和同第 13 号），截止到格林威治城 B 区全 面入伙，项目发展总周期为 3.57 年，共计 43 个月。其 中 A1 区、A2 区及 16#楼、B 区建筑施工周期分别为 1 年零 2 个月（计 406 天）、1 年零 1 个月（计 176 天）、2 年零 4 个月（计 813 天）。 4、 项目综合评估 成都房地产市场自 2003 年以来步入了高速发展阶段， 为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契 机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过 公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集 高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业 形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具 有巨大的挑战性。 成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较 成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形 态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品 的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控
第 7 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
制，成本及质量都得到了良好的控制。 在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质
量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。 销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的
推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、 推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林 威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时 机，克服了 “非典”、宏观调控等重重困难，最终使本 项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的 普遍认可
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的， 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的 借鉴。
成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同 事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、 规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参 与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 .................................................................. 1 【项目概况及评估综述】 ................................................ 6
住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念， 奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业 成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地 位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、
第 4 页 共 29 页
农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时 更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。 【发展进度、工程管理评估】 项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土 地出让合同到正式开工长达 13 个月，超出计划 3 个月， 严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展 周期长的一个主要原因。 格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工 程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通 过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理 高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制， 为今后装修工程提供了宝贵经验。 【成本管理评估】 项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本， 营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本 与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所 增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因， 实际建安费用与控制指标基本持平。
良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐 年高速增长态势，由 2003 年的 245.4 亿元增至 2006 年的 619.17 亿元，年均复合增长率高达 36.14％。
该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步 上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在： 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
第 1 页 共 29 页
【项目投资管理评估】.................................................... 8 【项目规划设计工作评估】........................................... 17 【项目营销工作评估】.................................................. 32 【项目进度、工程管理评估】 ....................................... 57 【项目成本管理评估】.................................................. 72
场持有良好的预期；
销售量和销售价格同步增长，2006 年全市商品房销
售面积和均价分别为 1,533 万平方米和 3,592 元/
平方米，与 2003 年相比年均复合增长 16.6％和
19.7％；
供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。
在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政
策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告
前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于
2003 年 4 月 10 日竞得，并于 2003 年 5 月正式动工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月达到后评估时点 （数据截至时间为：2007 年 6 月 30 日）。
第 8 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局成功竞得，2003 年 4 月 24 日签订土地出让合同，合同执行情况良好。 2. 项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾 【中海格林威治】项目于 2003 年 4 月 24 日签订土地出 让合同，2003 年 10 月 23 日首批 A1 区开盘销售，截止 至 2007 年 6 月 30 日，完成销售面积 17.83 万平方米， 占全部可售面积的 90％。 在 2003～2006 年项目主要发展期内，成都市主要宏观 经济指标表现良好：
第 5 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
【项目概况及评估综述】
1、 项目概况 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖 方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局以 311 万 元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南 区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四 川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平 南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居， 著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。 成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向 南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的 位置，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区 范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜 值。
【财务管理评估】
该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅 度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目 实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加 强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制 仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结 经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动
GDP 与人均可支配收入稳步增长，分别由 2003 年的 1,871 亿元和 9,641 元/人增长至 2006 年的 2,750 亿元和 12,789 元/人，年均复合增长 13.70％和 9.9％；
作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都 市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长 率达到 3.18％；
第 3 页 共 29 页
态控制。
【规划设计工作评估】
格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的 实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构， 在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场 包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过 程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性； 同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本 及质量得到了双赢的结果。
成都中海格林威治城项目后评估报告
净用地 面积
50,821 50,821
0 0.00%
容积率
3.50
3.56
0 1.71%
总容积 率面积
177,874 181,040
3,166
1.78%
总建筑 面积
196,474 208,110 11,636
5.92%
＃可售 面积
195,294 197,556
2,262
深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影
响。2005 年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来
稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场
出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影
响。
3. 规划指标变动评估
可研指标 实际指标 指标变化
（平方 （平方 （平方
源自文库米）
米）
米）
变动率 （％）
第 10 页 共 29 页
第 9 页 共 29 页
成都中海格林威治城项目后评估报告
2003～2006 年投资额及销售额年均复合增长率分别
达到 36.14％和 39.55％，且次年销售额及投资额均
分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发
映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年
度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市
1.16%
住 宅
155,178 143,411 -11,767 -7.58%
核心内容提要
第 2 页 共 29 页
【投资管理评估】
中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方 式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局竞得的与 文里地块项目。
该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得 并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、 规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考 价值和意义。经过 3 年半的经营建设，目前该项目已 经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良， 项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项 目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶 段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及 价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项 目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【项目投资管理评估】
1. 项目背景及合同执行情况 【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外 侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧 临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。 该项目净用地面积为 5.08 万平方米，容积率 3.56。总 建筑面积 20.81 万平方米，可售面积 19.75 万平方米， 其中住宅 14.34 万平方米，商业 2.48 万平方米，农贸 市场 0.43 万平方米，车库 2.51 万平方米；不可售面积 1.06 万平方米。 该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于
【营销工作评估】
格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、 农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整 体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算， 到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再 到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价 格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运 营及操作较为成功。
2、 项目经济技术指标 项目占地面积为 76.231 亩（合 50,821.2 ㎡），容积率 3.56。总建筑面积 208,109.64 ㎡，其中住宅（含 1 号 楼商务公寓，下同）建筑面积为 143,411.28 ㎡，共 1,211 户；商业建筑面积为 24,819.87 ㎡；农贸市场建筑面积 为 4,256.05 ㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为 25,068.31 ㎡，不可售面积 10,554.13 ㎡（包括会所、