建德市桥东区块改造开发建设项目可行性实施报告

建德市桥东区块改造开发建设项目第一章总论

一、项目背景

（一）项目名称

本报告分析研究对象为：建德市桥东区块改造开发项目。

（二）项目承办单位概况

该改造项目承办人为“建德市城兴城防工程建设有限公司”。该公司经建德市人民政府（2005）313号抄告单和建德市财政局国资（2006）10号函批准，由建德市土地收购储备中心出资，于2006年2月注册成立的，注册资金为人民币3000万元整。该公司目前主管部门为建德市桥东区块开发建设领导小组（该小组是市委、市政府为确保桥东区块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指挥）。

（三）可行性分析研究报告编制的依据

1、建德市人民政府建设函（2005）57号《关于公布2005年度建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》；

2、《关于建德市基准地价更新结果的批复》（浙土资函（2006）9号）；

3、建德市人民政府建政（2003）29号关于印发《建德市征用集体所有土地实施办法》的通知；

4、建德市人民政府关于印发《建德市实施〈省城市房屋拆迁管理条例〉若干规定的补充规定》的通知（建政（2003）18号）；

5、建德市人民政府办公室（2004）268号《关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策》；

6、《建德市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》（建政（2004）6号）

7、建德市城市总体规划、建德市桥东区块城市设计；

8、《省建筑工程预算定额》（2003）、《省安装工程预算定额》（2003）、《省市政工程预算定额》（2003）、《省建设工程收费定额》（2003）；

9、省建筑工程计价暂行办法；

10、建德市建筑工程造价信息。

二、项目总概况

（一）项目地点和环境状况

本项目地点及围是：位于建德市新安江街道，东起320国道和建德大桥、南依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头山体。规划用地面积约为1495亩，总拆迁房屋面积为18.38万m2，住户1311户，企事业单位15家。其中：集体土地住宅拆迁面积5.46万m2，拆迁215户；国有地住宅拆迁面积5.83万m2，拆迁户1067户；商业用房0.133万m2，拆迁户29户；企事业单位拆迁面积6.84万m2，企业15家；需拆除违章建筑1.6万m2。

该项目地处建德市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由于历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后，尤其是2家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染，而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境、保障城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置，建德市委、市政府拟对新安江街道桥东区块实施拆迁、企业搬迁基础设施配套改造。

（二）项目开发的主要思路

对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部分用于企业搬迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公益事业建设，以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。

（三）规划及建设条件

1、规划设计

根据市政府批准的由大学设计的《建德市桥东区块城市设计方案》，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中，金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、旅游信息、休闲、宾馆为一体的建德市现代化城市功能区和城市公共中心区域。

2、场址建设条件

①、地形、地貌情况

桥东区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定的高差，但相对平坦。自然高程在25米—60米之间。

②、工程地质与水文条件

桥东区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基承载力一般为12∽20吨/M2。桥东区块临近新安江，属钱塘江流域。新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透底。区块基本无自然溪流和水塘。

③、气候条件

桥东区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温16.9℃，年平均总积温6180℃，无霜期254天。年平均降水量为1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均湿度78%。常年多东北风，平均风速1.8M/S。

④、交通运输条件

桥东区块主要通过东西向的桥东路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。原桥东路现状：全长1510米，现状路面宽5—12米，泥路面、砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、路况差、事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人流高峰期堵塞严重。

（四）项目投入总资金及效益情况

1、项目投入总资金

经估算项目投入总资金 9.64亿元。

2、效益情况

（1）经济效益：经估算改造项目总投资96427万元，项目收入125512万元，收支相抵后尚有留余，为计29085万元人民币。

（2）社会效益：通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。

（五）主要技术经济指标

（1）财务部收益率：

（2）财务净现值：6000

（3）投资回收期5年。

三、问题与建议

1、存在的主要问题

①区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。

②区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益，更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良的社会影响。

③由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。

2、建议