(营销策划)洛阳市某项目市场定位核心策划报告

市场定位核心策划

目录

市场定位前言 (4)

定位策略 (5)

定位推导 (5)

定位原则 (7)

项目总体 (8)

项目概况 (9)

技术资料 (9)

地块资源 (10)

周边配套 (17)

交通条件 (19)

街区功能 (19)

项目综合定 (37)

产品定位 (38)

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本报告志在了解研究洛阳市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位本项目。

（一）定位策略

本次市场调研深入了解了洛阳市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，填补市场空白。

(二）定位推导思路

1、项目的目标市场定位

了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供依据。

2、建筑产品定位

通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供依据。

3、项目营销推广的主题定位

调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的企业品牌、品牌（项目的命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。

4、项目的销售价格定位

通过对该项目所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。

5、项目的市场营销策略定位

通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项目和

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本项目的优、劣势及周边项目的营销策略，为项目营销决策提供依据。

6、推广通路定位

了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体——广告的心理反映。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。

（三）定位基本原则：

1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；

2、针对特定目标市场，而非整个市场；

3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力；

4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；

5、走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出洛阳市的样板品牌。

二、项目总体评价

（一）项目概况

项目位于洛阳市涧西区，中州西路一拖体育馆西侧，属于洛阳市老的工业区中心。项目周遍以厂矿、厂矿家属区为主，商业配套设施不齐全以小型生活商业和机械配件为主，交通十分便利。但属于房地产不发达区域。

（二）技术资料

项目总占地面积：3200多平方米;

总建筑面积：约10000平方米;

容积率：约3.1；

（三）地块资源

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项目地现为一拖物业公司车队修理站，东临一拖体育馆，南面紧邻洛阳贯穿东西的主干道中州西路果菜批发市场，西面是一拖家属区，北临大明渠（暗渠，表面将来绿化），项目地自然资源较为贫乏，商业氛围几乎没有。目前，它现在展示在人们面前的是较为嘈杂之地。

1、周围环境景观

A、东面，一拖体育馆。

B、南面，中州西路

C、西面，一拖体育馆

D、北面，大明渠（暗渠）

环境景观综述：地块缺少良好的自然景观，景观资源评判几乎为零，但体育设施丰富。

2、污染状况

A、工业污染：该地块处于洛阳工业区，周边厂矿企业较多，形成一定的工业性污染。

B、空气污染：项目所在地周遍以厂矿家属区为主，北面的污水渠（大明渠）现已改造成暗渠，规划为绿化地，故无污染项目地空气质量的源头。

C、噪音污染：地块的东面虽然紧邻中州西路，但作为城市的主干到道，禁止大型货车上路，另外也无其他方面的噪音，相对较安静，对本项目影响不大。

3、社会治安状况

由于周遍全部为一拖家属区，故社会治安环境相对不太复杂，环境较好。

4、卫生状况

项目地周边的总体卫生状况较好

（四）周边配套

1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数

据不完全统计，截止至2002年年末，涧西区人口约42.8万，人口密度1937人/平方公里，多为几个大厂的职工、家属。

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2、居民习惯的日常购物场所

项目区域为洛阳市工业区，区域以一拖家属区为主，周边缺少上档次，有特色的商业设施，商业配套以居民日常生活消费设施为主。与区位楼价在全市范围内不高的市场相符。据了解，区域内最集中的日常商品购物场所为“上海市场步行街”提供居家生活配套，距离本项目最近的步行十五分钟。

3、周边居民文体设施

具有大型的公众活动的文体场所-一拖体育馆，市民户外活动的机会比较多。

4、医疗卫生

医疗较不发达，多为厂矿医院。

5、金融服务

周边的银行较少，多为中、小型储蓄所如工行、建行、中行、农行等，金融商业气氛不浓。

6、学校

本项目由于处于大型厂矿家属区，周遍厂矿教育发达。

（五）交通条件

交通畅通，几条主干道贯穿城区东西。社区规划较好。项目地周边的公交线路较多，

（六）街区功能

属于居民集中居住区，人文、教育环境较好，商业氛围不浓且商业配套设施不发达。但由于原家属区的改造、开发，整个区域会形成一个较适合居住的区域。

总结论：项目价值发现

综上所述,项目所在地，周遍区域以厂矿家属区为主，人文环境较好，但缺乏现代住宅开发应具备的自然景观要求（如：山、水、树等）；

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