城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包为例
城市综合体的设计管理方法
城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包为例杨宝民张泰摘要在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。
实践一、传统的综合体设计管理存在的问题第一盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。
第二面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。
二、万达综合体设计管理特点重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。
分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。
项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。
以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。
从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。
由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。
三、新摩尔公司独创的综合体设计管理方法１．以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。
大型商业综合体的设计与管理
大型商业综合体的设计与管理现代社会中，大型商业综合体已成为高度发展的商业和文化中心，对于城市经济发展和人们消费生活产生着重要影响。
而这些商业地标的设计和管理则是至关重要的，影响着商业综合体能否成为市民休闲娱乐、消费购物和社交互动的场所。
一、设计方面商业综合体的设计必须充分考虑到人性化因素和环境需求，为市民提供满意的购物和娱乐体验。
在商业综合体建设和设计过程中，可从以下几个方面来考虑：1. 建筑风格商业综合体的建筑风格应根据所在城市气候、文化和历史来设计，以符合当地市场的需要和文化特色。
例如，南方城市的商业综合体建筑可以融合民族风情和现代建筑技术，而北方城市则可以采用现代创新的建筑技术和设计。
2. 空间规划商业综合体的空间规划首先应满足购物和娱乐活动的需求，同时合理利用空间，提高商业综合体整体效率。
例如，在空间规划上，应考虑到消费者的购物路线和商家的租赁需求，使商业综合体的商家能够合理地布局和展示产品，带来最大的商业效益。
3. 色彩与照明商业综合体的色彩应以明亮、清新、宽敞的主色调为核心，往往采用光线柔和、节能的LED灯具，使得整个商业综合体看起来通透、明亮、温馨。
同时，为了达到节能、环保目的，可以采用智能照明系统，对商业综合体内外的照明进行统一管理和控制。
二、管理方面商业综合体的管理与设计同样重要，只有在良好的管理下才能让商业综合体持续发展和创造更多价值。
1. 安全管理安全管理是商业综合体的重要任务之一。
商业综合体需要建立健全的安全管理机制，做好应急预案和安全检查等工作，确保商业综合体运营期间各项安全指标符合规定标准。
例如，在防火、消防等方面，应采用气体灭火、烟雾探测、报警系统等高科技手段，提高安全性。
2. 服务管理商业综合体的服务管理也是至关重要的。
定期开展员工培训、加强服务意识和质量控制、加强对访客的服务和沟通等措施都是服务管理的体现。
另外，在服务管理方面，还需要完善便民设施，如提供WIFI、充电站、儿童游乐场等服务，以提供更贴心的服务。
城市综合体设计方法
城市综合体设计1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
城市综合体设计案例
城市综合体设计案例城市综合体是指将商业、办公、居住、娱乐等多种功能综合在一起的城市建筑群体。
在当今城市化进程不断加快的背景下，城市综合体的设计和建设成为了城市规划和建设的重要内容。
本文将以某城市综合体设计案例为例，探讨城市综合体设计的相关内容。
首先，城市综合体的设计应该充分考虑城市的整体规划和发展定位。
在确定城市综合体的设计方案时，需要充分了解城市的规划蓝图和发展定位，确保城市综合体的功能定位与城市整体发展方向相一致。
比如，在某一城市的商业中心区域，设计一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的城市综合体，既能满足市民的日常生活需求，也能提升城市的商业形象。
其次，城市综合体的设计需要注重建筑的外观和内部空间的设计。
建筑外观是城市综合体的门面，要符合城市的整体风貌和建筑风格，同时又要有自己独特的特色，能够吸引市民和游客的眼球。
内部空间的设计则需要考虑到功能的合理布局和人流的便捷流动，使得不同功能区域之间能够有机衔接，提升用户体验。
再者，城市综合体的设计还需要充分考虑可持续发展的理念。
在设计城市综合体时，需要考虑到节能减排、资源循环利用等方面的内容，尽量减少对环境的影响，实现建筑与自然的和谐共生。
比如，在设计城市综合体的园林绿化和景观设计时，可以采用生态种植和雨水收集利用等技术手段，实现绿色生态建筑。
最后，城市综合体的设计还需要考虑到社会效益和经济效益的平衡。
城市综合体的建设不仅仅是为了经济利益，更是为了提升城市的整体形象和居民的生活质量。
因此，在设计城市综合体时，需要充分考虑到社会效益，注重公共空间的设置和社区功能的引入，使得城市综合体成为城市居民休闲娱乐的场所，提升城市的文化氛围和社会活力。
综上所述，城市综合体的设计是一个综合性的工程，需要充分考虑城市的整体规划和发展定位，注重建筑的外观和内部空间的设计，兼顾可持续发展的理念和社会经济效益的平衡。
希望通过本文的案例分析，能够为城市综合体的设计和建设提供一定的借鉴和参考。
城市综合体设计方案
城市综合体设计方案一、项目背景城市综合体作为一种城市发展的新模式，以其集商业、居住、办公、娱乐等多种功能于一体的特点，成为现代城市发展的重要形式之一。
本文将就城市综合体的设计方案进行研究和探讨，以期为城市发展提供参考和借鉴。
二、规划设计原则1. 多功能整合城市综合体应以多元化功能为出发点，将商业、文化、休闲等各种活动有机结合，打造一个集一站式体验、休闲、购物、娱乐、工作于一体的综合性平台。
2. 生态环保城市综合体应注重生态环境保护，采用绿色建筑技术，提供合理的绿化率和景观设施，最大程度地减少对自然环境的影响，并为人们提供一个舒适、健康的生活工作环境。
3. 开放互动城市综合体设计应着重营造一个开放、互动的空间氛围，以吸引不同年龄、职业、兴趣的人群，打造一个文化交流、信息共享的场所，从而为社会带来更多的活力和创造力。
三、功能布局与空间设计1. 商业空间商业空间是城市综合体的核心，应合理规划商业街区、商场、超市和餐饮娱乐场所等，以满足人们的购物和娱乐需求。
同时，为各个商业空间提供便捷的交通和停车设施，提高消费者的便利度。
2. 办公空间办公空间应提供现代化的办公环境，包括公共办公区、独立办公楼和会议设施等。
同时，为办公人员提供舒适的休息区和便利的公共设施，提高工作效率和员工满意度。
3. 居住空间在城市综合体中规划一定比例的住宅区域，为市民提供现代化、高品质的居住环境。
同时，配备完善的社区设施，如公园、健身房、游泳池等，提高居民的生活品质和幸福感。
4. 文化娱乐空间城市综合体应设有文化娱乐设施，如电影院、剧院、艺术展览馆等，满足市民的文化需求。
此外，在室外空间规划公共广场和休闲区，为市民提供交流和放松的场所。
四、交通规划与绿化设计1. 交通规划城市综合体应考虑到交通便捷性，规划合理的道路和交通枢纽，确保人流、车流畅通。
同时，应增加自行车道和非机动车停车位，推动绿色出行，减少对环境的污染。
2. 绿化设计城市综合体的绿化设计应以打造绿意环境为目标，合理布置花园、景观和绿化带，提供一个舒适、宜人的环境。
城市综合体设计案例
城市综合体设计案例城市综合体是指在城市中心地段，集商务办公、商业购物、餐饮娱乐、居住住宅等多种功能于一体的综合性建筑群体。
在当今城市化发展的背景下，城市综合体成为了城市发展的重要组成部分，其设计不仅关乎城市形象，更直接影响着城市居民的生活质量和城市发展的可持续性。
首先，城市综合体的设计应注重功能性和人性化。
在城市综合体的规划中，要充分考虑到不同功能区域之间的联系和便利性，使得商务办公区、商业购物区、餐饮娱乐区和居住住宅区之间形成有机的衔接和交流。
同时，还要考虑到人们的生活习惯和需求，为居民提供便利的生活服务设施，如公共休闲区、健身设施、绿化景观等，使其成为城市居民休闲娱乐的好去处。
其次，城市综合体的设计应注重环保和可持续发展。
在城市综合体的建设中，要充分考虑到节能减排和资源利用的问题，采用环保材料和节能设施，减少对自然环境的破坏。
同时，在城市综合体的规划中，要留出足够的绿化空间和公共开放空间，为城市居民提供良好的生活环境，促进城市的生态平衡和可持续发展。
再次，城市综合体的设计应注重文化传承和城市形象。
在城市综合体的建设中，要充分考虑到城市的历史文化和地域特色，将当地的传统文化元素融入到建筑设计中，打造具有地方特色和文化内涵的城市综合体，提升城市的文化品位和形象。
最后，城市综合体的设计应注重交通便利和城市规划。
在城市综合体的规划中，要充分考虑到交通便利和城市规划的问题，合理规划交通道路和停车设施，为城市居民提供便利的出行条件。
同时，还要与城市的总体规划相协调，使得城市综合体与周边环境相互融合，成为城市发展的有机组成部分。
综上所述，城市综合体的设计是一个综合性的工程，需要充分考虑到功能性、环保性、文化性和城市规划的问题，为城市居民提供便利的生活和工作条件，促进城市的可持续发展。
希望各地在城市综合体的设计中，能够充分考虑到这些问题，打造更加宜居宜业的城市综合体，为城市发展注入新的活力和活力。
城市综合体物业管理方案设计与实施
城市综合体物业管理方案设计与实施一、引言城市综合体是随着现代城市化进程的推进而兴起的一种新型城市组织形式，它是将商业、住宅、办公等多种功能融合在一起的城市建筑群体。
是确保城市综合体正常运营的重要环节，也是保障城市综合体持续发展的基础。
本报告将对城市综合体物业管理的现状进行分析，发现存在的问题，并提出相应的对策建议。
二、现状分析1.城市综合体物业管理的定义和范围城市综合体物业管理是指对城市综合体内的各类物业设施、设备进行维护、保养和管理的一系列活动。
它包括维修保养、设备管理、安全防范、环境卫生等方面的工作。
2.城市综合体物业管理存在的问题2.1 维修保养不及时由于城市综合体内设施和设备较多，维修保养工作量大，但现有维修保养团队人员不足，导致维修保养工作不能及时落实，增加了设备故障和维修成本。
2.2 安全防范不到位城市综合体内涉及大量人员流动，但安全防范工作薄弱，缺乏有效的安保措施，容易发生盗窃、抢劫等安全事件，严重影响了居民和商户的安全感。
2.3 环境卫生管理不规范城市综合体的环境卫生管理薄弱，存在垃圾清运不及时、卫生设施不完善等问题，影响了城市综合体的形象和居住环境。
三、存在问题分析1.人员管理不合理当前城市综合体物业管理人员多由业主委员会或业主自行管理，缺乏专业管理人才，导致管理效果不佳。
2.维修保养工作重复城市综合体内的各类设备和设施由不同供应商负责维修保养，但缺乏统一的管理机制，导致工作重复，浪费资源。
3.安全防范体系不完善现有的安保措施主要以人工巡逻和摄像监控为主，但效果不佳，容易出现安全漏洞。
4.环境卫生管理缺乏统一标准城市综合体的环境卫生管理由各自负责，缺乏统一的管理标准，导致管理混乱，影响了城市综合体的整体形象。
四、对策建议1.建立专业化物业管理团队将城市综合体物业管理人员集中管理，建立专业化的物业管理团队，提供专业化的服务，提高管理效果。
2.建立统一的维修保养管理机制制定维修保养管理规范，建立统一的维修保养管理机制，确保设备和设施能够及时维修保养，降低维修成本。
浅谈商业综合体项目设计管理方法
浅谈商业综合体项目设计管理方法摘要：随着社会物质文化文明的发展，老百姓对生活的品质要求越来越高，无论是再物质上还是在文化娱乐上社会都在向前发展。
从而商业广场便成为了老百姓线下物质与精神生活的载体。
商业广场项目的开发往往有别于一般住宅项目，其面对的专业更多，且设备设施的配置更为复杂。
作为商业地产一名设计管理人员，今天便浅谈一下商业综合体项目的设计管理工作。
关键词：商业综合体；设计管理；计划管理；指标管理一、概念介绍商业广场往往都依托于城市商业综合体内，商业综合体是将商业、办公、公寓、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间的两项以上功能进行组合，形成一个多功能高效统一体，而布局形式常见为商业盒子+一栋主塔楼或者商业盒子+若干塔楼形成商业建筑群。
商业综合体一般具有以下特性：（1）高可达性。
一般商业综合体的规划都位于城市重要商圈以内或者城市门户区域，周边交通路网发达，高铁长途客运站往往与之结合。
（2）高识别度。
核心区或者CBD内的商业综合体往往有很高的识别度，或因为其独特的设计造型，或因为其建筑体量、建筑高度，又或因为自身广场的IP亮点总能吸引众多打卡群，从而增加独有的辨识度。
（3）高密度性。
城市用地趋于紧张，商业广场的高密度可提升土地使用率，同时人口密度也相对较大，提高生活效率。
（4）功能复合性。
城市综合体项目往往集生活、办公、娱乐于一体，满足老百姓日常生活的各种需求。
二、计划管理设计计划的编制应分阶段编制并进行有效管控。
投资模型阶段：设计计划以完成概念方案以及概念指标为主要目的，帮助投资开发部门进行投模测算，从而向上级领导提供决策依据。
此过程正常设计需要1.5-2月时间，可完成效果文本的编制。
准备摘地阶段：经投资测算，领导决策可确定为必摘地项目后，便可提前启动正式方案设计。
此阶段设计计划必然前置于摘地时间，可对商业综合体内各业态平面，动线规划，指标研磨，功能设计展开详细论证，确定立面设计的细节，规划地下停车库等细节工作。
城市综合体的设计与管理
城市综合体的设计与管理第一章：引言随着城市化进程的不断加速，城市综合体的出现成为了城市发展中不可或缺的一环。
城市综合体不仅是城市经济发展的重要载体，也是城市文化、社交、休闲等多种需要的集聚地。
因此，城市综合体的设计与管理关系到城市的形象、品质以及城市居民的生活质量。
本文就城市综合体的设计与管理进行探讨，以期对城市综合体的规划、设计、建设及管理提供有益参考。
第二章：城市综合体的设计城市综合体的设计应该与城市规划相统一。
在城市规划的前提下，对城市综合体的定位、布局、建筑风格、空间形态等进行设计。
城市综合体的定位需要考虑城市综合体所处的区位、市场需求、城市发展方向等因素，从而确定商业、休闲、文化、居住等多种元素在其内部的比例、配合关系等。
布局设计需要考虑流线、疏导、通达、绿化等，使城市综合体整体空间规划不仅满足业态需求，同时体现美学价值，增强城市形象。
建筑风格的选择应根据城市特色，加强城市综合体之间的要素对接和城市的品位。
空间形态的设计应从人性化出发，设计起居所、慢行区、轻装修区等，使城市综合体能够顺应市场发展趋势，体现文化内涵与价值，更好地服务城市居民。
第三章：城市综合体的建设城市综合体建设的主要任务是按照设计方案进行施工建设。
建设要求注重劳资安全、环保等问题，使整个工程建设过程规范化、透明化、安全化。
建设还要保证经济、合理、稳健。
建设的众多环节包括选址、总体规划、建筑设计、业态引进、招商合作、装修建材、管理体系构建等环节。
在整合资源与合理配置过程中，注重质量与效益的提升，保护与营造美好城市环境，促进城市综合体良性发展。
第四章：城市综合体的管理城市综合体的管理应该围绕市场需求和顾客需求展开，研究市场变化，调整经营策略，提高经营效益，不断提升服务质量，打造公平竞争的市场环境。
城市综合体的管理需要加强协作与合作，加强行业内部和外部的合作共赢，加强信息共享，促进城市综合体的联动发展。
管理还需要加强科技创新，优化运营管理平台、打造数字化服务平台，推动城市综合体数字化服务的实现，提升用户体验。
城市综合体商业管理-中国商业地产策划网ppt课件
目录 第一部分 案例分析城市综合体的标识设计 第二部分 城市综合体物业管理 第三部分 城市综合体的统一运营
城市综合体物业管理的不同 1、收益性物业
城市 综合体 物业的 三点不同
3、四大物理特征带来的不同
2、使各部分高度和谐
收益性 物业
由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能 不同于一般的“对房屋及配套进行维修、养护、管理” ，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并保 持和提高物业的市场价值和发展潜力。
要求2：完善的租约管理
➢ 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等， 还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会ICSC 的标准格式)，比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一 商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主 委员会成立之前，经开发商认可)。
充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管 理；
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。
建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是 运营管理的重要基础。
不同运营阶段经营管理要点 项目开发期的运营管理要点
发和利用
和谐共生
高度把握
城市综合体各个部分 都有自身服务功能的 体现方式。例如，商 务办公楼必须注重打 造商务平台。
购物中心是城市综合 体最重要的部分，其 技术系统和服务功能 业是各部分中最复杂 的。
城市综合体是一个完 整的有机系统，各部 分功能是不同的，但 又是相互依存的。
购物中心与人们日常 生活高度相关，能形 成城市范围的市场， 并吸引和支持其他功 能。
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。
城市综合体的规划设计与运营管理
城市综合体的规划设计与运营管理城市综合体——一个拥有多种用途的综合型城市建筑群，为城市提供了集商业、文化、娱乐、居住等多个领域于一体的综合性服务。
如何进行城市综合体的规划设计以及如何进行运营管理，是我们需要解决的问题。
一、规划设计1.市场调研城市综合体的规划设计首先要考虑的是市场调研，要了解当地的经济发展情况、社会文化背景、消费者需求和行业趋势。
只有了解这些背景信息才能为城市综合体的规划设计提供充分的理论支持和市场保障。
2.功能定位城市综合体是一个大型的综合性建筑群，其功能定位非常关键。
在规划设计初期就要确定它的公共服务、社区服务、休闲娱乐、商业零售、文化艺术等各种功能。
城市综合体所具备的各项功能都应该是市场所需，并且应当考虑不同阶层、不同特征的群体的需求。
3.空间规划城市综合体的设计必须要从空间规划上进行考虑，包括空间布局、人流分布、内部交通、停车设施等问题。
一般来说，城市综合体的空间规划要充分考虑大众的需求，将各种功能结合在一起，让使用者在城市综合体内普遍获取到自己需要的服务。
4.建筑方案根据市场的需求和空间规划的方案，设计出一种可行的建筑方案，包括城市综合体总体建筑形态、建筑风格、内部空间分布等环节。
在设计建筑方案时应注重细节的处理，注意整体和局部的平衡和谐。
二、运营管理1.物业管理城市综合体的运营管理主要包括物业管理、商业管理和市场营销管理。
其中物业管理是城市综合体营运管理的基础。
由于城市综合体集多种功能于一体，因此物业管理必须具备多方面的能力和技能，包括资产管理、设备管理、维修保养、整体协调等，以确保城市综合体的正常运营。
2.商业管理城市综合体商业管理是其最主要的运营管理领域之一，包括租赁、招商、营销、供应链管理、客户服务、品牌建设等各个环节。
同时，城市综合体商业管理还需要有丰富的市场调研、市场营销策略和市场分析能力。
3.市场营销市场营销是城市综合体运营管理中的另一重要领域，其中包括形象策略、品牌宣传、品牌忠诚度、促销、产品策略等方面。
商业综合体项目的规划设计管理
商业综合体项目的规划设计管理商业综合体为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产，本文探求商业综合体项目设计管理的合理思路。
标签：商业综合体项目；规划设计；管理一般的项目，开发商会在规划概念设计到扩初设计阶段选用一个设计机构，在施工图设计机构另选一个设计机构。
如果能和多次成功合作的设计机构合作，就更能保证项目高效地进行和开发商意愿的达成。
一、设计过程概述每个项目的设计都包括以下四个主要的阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。
（1）在规划概念设计阶段，项目的基本形状和体量将被决定，从而确定了项目的整体定位和设计目标；（2）建筑方案和扩初设计阶段是在概念设计提供的合理概念基础上，深入设计包含了对各个组成部分更详细的设计和发展；（3）施工图设计阶段是更深入更精细化的设计，是结构造价计算、签订合同以及实际施工的基础。
二、案例分析某项目位于苏州工业园区的CBD内，由三座塔楼和商业裙房组成。
建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。
总建筑面积约为250000m2。
三座塔楼高度均为140m。
基地交通便利，地上交通，位于三条主干道中间；地下交通，未来将与地铁的两个站点相连。
本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”娱乐购物场所和休闲空间，围绕以超五星级酒店，精品酒店式公寓，甲级办公楼，营造一个豪华舒适，令人愉悦的综合性都市综合体。
1、设计管理过程在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。
各阶段的设计管理重点和内容总结如下：1.1项目的可行性研究阶段这个阶段主要的工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓定位、档次、规模、类型等，商业模式和主题的定位）；业态规划和之间比例及技术参数和要求；公共区和营业区的面积配比要求；主力商业面积规模和配置要求等。
并在这个阶段编制方案设计任务书、编制设计总进度计划；选择和确定设计机构、顾问公司、管理公司，包括建筑方案设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问公司、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、擦窗机、预算、标识、绿色建筑、等技术顾问公司、地方甲级设计院、标识设计公司。
城市综合体设计与建设管理
城市综合体设计与建设管理【引言】城市综合体是随着城市化进程的加速而逐渐兴起的综合性项目，它以商业为主，融合了居住、办公、娱乐、文化、餐饮等多种功能。
城市综合体建设是一项综合性的工作，需要设计、规划、建设等多个方面的配合与协作。
本文将从城市综合体的定义、设计、建设和管理等四个方面，进行深入探讨和阐述。
【一、城市综合体的定义】城市综合体是指集商业、居住、文化、餐饮、娱乐等多种功能于一体的城市综合性项目。
城市综合体的发展是城市化进程的产物，是城市化、商业化、现代化的体现。
城市综合体不仅能够满足市民生活及娱乐需求，同时也为城市经济发展做出了重要贡献。
它的出现使得越来越多的人们喜欢在商场、餐厅、咖啡馆等地方消磨时间，从而带动了商业经济的快速发展，成为城市商业的重要组成部分。
【二、城市综合体的设计】城市综合体的设计需要从多个方面进行考虑和规划。
（一）选址和布局选址应该优先考虑商圈附近的地段，确保项目易于被发现和到达，同时要考虑地理位置、交通等因素。
在城市综合体布局上，应该将商业、居住、办公、娱乐等功能合理布置在一起，使之形成一个统一的整体，同时考虑人流量、交通情况、日照等因素。
（二）建筑设计建筑设计应该注重功能性和美观性的统一。
要将商场、餐厅、影院、酒店等多种业态有机地融合在一起，实现内外兼顾，合理分区。
同时，还需要考虑设计的可持续性、绿色环保和安全性。
（三）内部空间设计在内部空间设计上，应该注重商业的体验性和舒适性。
例如，商场的内部设计可以采用自然采光、绿化系统、人性化的布局和导引系统等，增加消费者的购物体验感。
（四）配套设施设计城市综合体配套设施的设计也非常重要，如停车场、卫生间、防火设施等。
这些配套设施的合理设计，可以保证顾客的购物体验和消费环境的卫生、安全和便捷性。
【三、城市综合体的建设】城市综合体的建设需要从五个方面进行规划和管理。
（一）项目前置选项在项目的前期开发中，需要进行市场调研，清楚目标人群、市场现状和竞争对手，以及品牌影响力等因素。
(整理)城市综合体运营管理方案
主题：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、综合体物业管理特点1. 综合体物业管理的任务由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室(含前台、财务、采购、仓库);——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。
可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
浅谈商业综合体项目设计管理控制要点
浅谈商业综合体项目设计管理控制要点【摘要】随着城市化建设的进程不断向前推进，各种商业综合体工程逐渐增加。
商业综合体项目设计有利于高效、科学地规划城市空间，并且对于城市的可持续发展有着重大的意义。
除此以外，作为商业地产的核心项目，优质的商业综合体还能够为当地创收更高的经济利益。
对于承包商来说，商业综合体的设计管理工作决定着工程建设的质量，是项目最关键的工作。
因此，本文着重分析研究了商业综合体工程设计管理的重点，以供参考。
【关键词】商业综合体；设计管理；控制要点一、商业综合体的概念及产生背景（一）商业综合体的概念商业综合体，顾名思义，其属于一种复合地产，有着城市功能综合化、规模大型化等特点。
由酒店、写字楼、购物中心、影院、公寓等三种以上元素综合构成，且各个元素之间存在着相辅相成的关系，是一种多功能且极为便捷的综合体。
商业综合体为城市发展带来了经济效应，不仅能够为城市化发展提供帮助，还能够进一步优化对高品质生活的追求。
（二）商业综合体产生背景随着城市化发展的快速推进，土地合理化应用的问题随之而来，并且城市居民对于生活品质的要求也在提升，因此，在这种情况下，休闲娱乐于一体的商业综合体的出现就成了必然事情。
商业综合体的出现，为不同行业、阶层的人们提供了多彩的生活环境，满足了人们对于想要高品质生活的需求。
二、商业综合体在城市发展中的作用随着土地市场综合用地面积的不断扩大，各种商业综合体应运而生，这种“城中之城”的物业形式顺利运行，引起了很多开发商的目光。
该类型的综合体覆盖空间极广，从某种程度上而言能够提升周边土地的商业价值，同样的该区域内交通体系也会受明显影响。
相较于传统商铺，商业综合体有着稳定的消费人群，这对于品牌服务和号召力有着积极影响，也可共享商圈配套设施。
商业综合体的出现，不仅节省了不必要的土地资源开发，还改善了城市的整体形象，综合提升了城市的经济水平。
三、商业综合体项目设计管理要点（一）概念设计阶段在这一环节，承包商应先了解该工程的商业定位，确定好周围是否有同类型建筑存在。
论商业综合体项目施工图设计管理及设计方法
论商业综合体项目施工图设计管理及设计方法摘要：本文首先概述了商业综合体项目及施工图设计的概念和特点，然后深入探讨了施工图设计的方法，包括使用现代设计工具和技术，如BIM。
而后，本文详细分析了施工图设计管理的重要性及其流程，强调了设计任务的分解，设计进度和质量的控制，以及设计变更的管理等关键环节。
最后，本文提出了有效的施工图设计管理策略和方法，包括建立合理的设计团队，制定详细的设计计划，实施严格的设计审核和质量控制，建立有效的设计变更管理机制，以及积极采用先进的设计工具和技术等。
关键词：商业综合体项目；施工图设计；设计管理；BIM技术一、引言如今，各种类型的商业综合体已经成为各大城市一道靓丽的风景线[1]。
各类商业综合体已经如雨后春笋般在城市的各个区域出现。
商业综合体一般都是所在区域的标志性建筑群。
这些建筑群往往还担负着展示城市形象的功能。
综合体的体量一般在四、五十万平方米左右[2]，从规模上就和周围的建筑有很大的区别，商业综合体将购物，娱乐，餐饮，住宿等多种功能集成在一起，为消费者提供了一站式的消费体验。
同时，对于开发商来说，商业综合体项目可以带来稳定的经济收益。
然而，商业综合体项目的成功并非易事，其背后需要大量的设计和规划工作。
特别是施工图设计，它是工程建设的主要依据，关系到建筑的质量、功能和美观[3]。
二、商业综合体项目及施工图设计的概述2.1 商业综合体项目的特点与重要性商业综合体项目通常包含购物中心，酒店，写字楼，公寓，娱乐设施等多个功能模块，集多种功能于一体，旨在提供全方位的消费体验。
其特点体现在以下几个方面[4]：（1）功能复合：在一个项目中集成多个功能模块，可以有效利用土地资源，提高项目的经济效益。
（2）空间连续：各个功能模块之间的空间连续性，可以带来优良的人流引导效果和良好的消费体验。
（3）业态丰富：丰富的业态可以满足消费者的多元化需求，提高项目的吸引力。
（4）人流聚集：商业综合体项目通常位于城市中心地段，拥有丰富的人流资源，有助于提高项目的经济效益。
城市商业综合体运营管理方案
城市商业综合体运营管理方案城市商业综合体是指将商业、办公、娱乐、居住等多种功能融合在一起的城市综合性商业项目。
在现代城市发展过程中，商业综合体已经成为城市发展的重要组成部分。
商业综合体的运营管理方案对于项目的成功运营至关重要。
下面是一个城市商业综合体运营管理方案的概述。
1.定位策略城市商业综合体的定位策略是项目成功运营的基础。
首先，要确定综合体的目标消费群体，例如年龄段、收入水平、消费习惯等。
其次，要确定综合体的核心业态，如购物中心、餐饮娱乐、办公等。
最后，要明确综合体与周边竞争对手的差异化特点，以找到市场的空白点。
2.租户管理租户管理是商业综合体运营管理中的重要环节。
一方面，要建立租金体系和租赁合同，确保租金收益的稳定。
另一方面，要根据租户的经营情况进行定期评估，提供相关的经营指导和培训，促进租户的发展。
同时，要加强与租户的沟通，了解他们的需求和意见，及时解决存在的问题。
3.运营管理运营管理是商业综合体运营的核心工作。
首先，要建立完善的物业管理体系，包括保洁、安保、设备维修等方面，确保商业综合体的基础设施正常运行，提供良好的服务。
其次，要开展市场营销活动，吸引消费者，提升商业综合体的知名度和影响力。
同时，要加强商业综合体与周边社区的合作，开展社区活动，促进商业综合体参与社会公益事业。
4.数据分析与优化商业综合体运营管理需要对相关数据进行定期分析和评估，以及时发现问题和优化策略。
可以通过消费数据分析来了解消费者的消费习惯和需求，以及优化商业综合体的产品和服务。
同时，可以通过租户经营数据分析了解租户的经营状况，及时发现问题并采取措施解决。
5.品牌建设商业综合体的品牌建设是项目长期成功运营的关键。
品牌建设包括商业综合体的命名、标志设计、形象宣传等方面。
通过建立统一的品牌形象和宣传活动，提升消费者对商业综合体的认知度和好感度，从而提升商业综合体的市场竞争力。
最后，商业综合体运营管理方案还需要根据不同的市场环境和项目特点进行个性化的调整。
城市综合体的管理
目录浅议大型商业地产——城市综合体的物业管理 (2)“城市综合体”项目开发的若干核心问题探讨 (6)城市综合体环境的营造和管理 (9)城市综合体 (12)城市综合体交通组织的运行和管理 (17)成都城市综合体发展初探 (21)浅析万达城市综合体核心竞争力 (25)城市综合体和商业地产发展的新高峰 (27)拉德方斯城市综合体 (30)浅议大型商业地产——城市综合体的物业管理随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。
所谓城市综合体（hopsca），是将城市中的酒店（hotel）、办公（office）、公园（park）、商业（shoppingmall）、会所（club）、公寓（apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
在国外，如欧洲的拉德劳斯、东京的新宿、纽约的曼哈顿都是典型的城市综合体，而在国内，深圳的万象城、上海的港汇广场等城市综合体也相继产生。
笔者所在的万达集团在全国各地大规模开发商业地产的基础上，在国内成为开发建设城市综合体的专业化企业，建成的上海、北京、宁波的万达广场已经投入运营，最近几年，万达集团开发的以“万达广场”命名的城市综合体还将在哈尔滨、成都、西安、沈阳、太原、苏州、无锡、重庆等城市建成。
一、城市综合体物业管理的特点城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。
一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。
可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。
而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：1. 由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
商业综合体建筑设计管理分析
商业综合体建筑设计管理分析摘要：随着社会经济的发展和城市化进程的加快，现代化都市生活圈规模不断扩展，这在一定程度上推动了商业综合体建筑项目的施工建设。
目前在城市中商业综合体建筑明显呈现出增量化趋势，许多的大型商业综合体也是成为现代城市的新地标。
商业综合体建筑集商务、娱乐、交通等功能于一体，是带动地区消费，拉动城市经济发展重要的增长极。
为进一步凸显商业综合体建筑的多元价值，必须要做好相应的建筑设计管理工作，着力探索全过程、全方位设计管理的模式，以切实提升商业综合体建筑设计水平，确保商业综合体建筑功能的有效发挥。
关键词：商业综合体；建筑设计管理引言商业综合体建筑是以建筑群为基础的，具备功能聚合、土地集约特征的城市经济聚集体。
一般来说商业综合体建筑具有五大核心功能，分别是商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、休闲娱乐。
在进行商业综合体建筑设计的过程中，需要将其中三项及以上的功能进行有机搭配，并且各部分之间要建立一种相互依存、相互带动的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体项目[1]。
设计管理是建筑设计的重要组成部分，设计管理的效率和水平直接影响着商业综合体建筑整体的设计效果和实施。
就当前商业综合体建筑设计管理的现状来看，在前期论证分析、设计模式选择、管理技术应用等方面还存在一定的问题和不足，需要有针对性的加以优化和改进，切实提升商业综合体建筑设计管理水平。
一、工程概况以某商业建筑项目为例，该项目总建筑面积109100㎡，地下2层，地上4-5层，该商业项目的设计方案主要考虑了商铺、超市、餐饮、休闲娱乐等多个业态的需求，以及城市环境和市场需求。
设计方案的建筑形态采用现代化、时尚化的风格，建筑立面简洁明快。
商业综合体的功能区分明确，主要包括超市、亲子活动、餐饮、休闲娱乐和停车等。
在商业区域设计上，采用分区分层的方式进行设计，满足商业品牌多元化、功能区域化的需求。
但在具体设计管理中还面临一些问题，需要进一步分析并解决问题，以提高设计管理水平，提高后期的建设效果。
大型商业综合体建筑全过程设计管理措施
大型商业综合体建筑全过程设计管理措施摘要：随着我国社会经济的不断发展，城市化进程也在不断加快，城市人口不断增多，大型城市商业综合体的数量也在不断增加。
大型商业综合体建筑的技术含量较高，施工难度也相对较大，因此，为了提高大型商业综合体建筑质量，需要在建筑设计过程中做好全过程设计管理工作。
本文针对大型商业综合体建筑全过程设计管理工作进行研究，以期为相关从业人员提供一定的参考和帮助。
关键词：大型商业综合体建筑；全过程设计管理；措施随着城市化进程的加速，大型商业综合体建筑的规模不断扩大，数量不断增加，建筑全过程设计管理显得尤为重要。
在这个过程中，需要综合考虑建筑设计、施工、运营等多个环节，以确保建筑的质量和效益。
一、工程概况某工程的地面建筑面积为49358平方米，其中，商业用地为8432平方米。
地下建筑设置：在地下车库的地下一层，设有沉降广场及地下商业街、自行车库等；在地下二层，为汽车库、自行车库、设备用房等；在地下三层，为自行车库及人防工程。
该项目地处太原市经济技术开发区，以追求高端生活品质为目标，致力于打造一个绿色、低碳、生态、和谐、配套完善的综合居住区。
在此基础上，根据地域特征、居民特征设计相应的商业区，以达到激活区域城市活力的目的。
二、大型商业综合体协同设计控制要素（一）商业综合体设计框架的建立传统的商业综合体采用相对独特的方法设计，无法有效结合多种功能。
然而，在此基础上，目前的新商业综合体通过与城市设计团队、咨询部门和铁路运输部门合作，从不同角度对整个建筑进行系统分析和研究，如交通布局、城市人口规模、占用空间、居民生活习惯，实现了建筑设计的现代化。
大型商业综合体的设计框架融合了城市景观、建筑空间、交通形象等多个维度，能够有效满足人们的生活需求，减少交通压力，是城市活力的最大体现。
图1 大型商业综合体的设计框架（二）竖向划分业态布局在规划设计中，遵循多主题的研究思路，对城市功能衔接、区域空间构建、交通系统、各类功能系统、商业综合体技术系统等进行深入探讨。