城市综合体的设计管理方法
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策孙健身份证号码： 22088119861002****摘要：在城市综合体建筑设计中，建筑设计项目管理是建筑设计工作顺利进行的重要环节，它对城市综合体建筑项目实施起着决定性的作用。
本人有幸作为设计项目管理人员之一参与了中信大厦建筑设计项目管理工作，对建筑设计项目管理、大型城市综合体建筑设计项目管理难点进行了研究，分析问题起因及内外在影响因数，提出了解决的对策及建议，以期对城市综合体建筑设计项目管理有所帮助。
关键词：城市综合体；建筑设计；管理难点引言城市综合体建筑设计管理是保证质量的重要环节，良好的管理能够有序推进建筑设计工作，加强对设计各部分细节的管控，保证设计符合工程建设要求，提升设计方案的可借鉴意义。
在建筑工程设计管理中，通常存在建筑设计管理意识不强、界面设计不合理、设计质量管控不严格等问题。
为了更好地解决这些问题，工作人员应明确建筑设计要求与规定，加强对设计人员、设计行为的管理，有效提升建筑设计质量。
1城市综合体建筑设计项目管理的内容建筑设计项目管理是建筑设计院企业管理的核心基础，是建筑设计企业一切管理的出发点。
建筑设计项目管理的定义。
建筑设计项目管理是以建筑设计项目为对象的系统管理的方法，它通过设计项目经理、设计师、工程师、概算人员等设计资源的统筹调配，对建筑设计项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现建筑设计项目全过程的整合，以及建筑设计所需资源合理配置和建筑设计项目目标的综合协调与优化。
建筑设计项目管理的目标是：安全可靠、适用、经济，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。
2城市综合体建筑设计项目管理的难点城市综合体建筑设计项目管理的难点城市综合体建筑设计特点决定了城市综合体的建筑设计项目管理不同于其他建筑设计项目管理，其管理的方法、深度、广度和复杂程度都远远难于其他建筑设计项目管理，让设计项目管理遇到了许多的难点和困难。
2.1项目组织及资源调配的难点在建筑设计企业的项目管理过程中，由于设计院内部项目管理机制与行政管理机制混淆，经常存在项目管理各个层级与设计院内部行政管理各层级之间责、权、利划分不明确的现象。
综合体项目精装修设计管控重点的研究
综合体项目精装修设计管控重点的研究随着城市发展和人们生活水平的提高，综合体项目在城市中的发展越来越快速，成为了城市更新和发展的重要组成部分。
综合体项目是指在一个建筑群或者一个场地内同时包含商业、办公、酒店、住宅等多种功能的综合性建筑项目，这些项目往往规模庞大、功能复杂，设计与施工过程非常复杂。
精装修设计是综合体项目中的一个重要环节，其设计管控的精准与否对整个项目的质量与形象起着至关重要的作用。
对综合体项目精装修设计管控的重点进行研究，对于提高项目质量和形象具有重要的意义。
一、设计理念和风格的统一在综合体项目的精装修设计中，首先要确保设计理念和风格的统一。
在综合体项目中，商业、办公、酒店、住宅等功能是相互交叉和融合的，而每种功能的空间特点和使用需求都各不相同。
在精装修设计中，要在满足各个功能需求的基础上，通过设计理念和风格的统一，确保整个项目的协调一致。
这既能提升项目的整体品质，也能体现项目的整体形象和特色。
二、色彩和材料的协调搭配色彩和材料是影响空间氛围和用户体验的重要因素。
在综合体项目的精装修设计中，要注重色彩和材料的协调搭配。
不同功能空间在色彩和材料的选择上应当一致，以确保整个项目的统一性和完整性。
根据不同功能的特点和需求，合理选用适宜的色彩和材料，使空间氛围更加舒适、温馨，提升用户的舒适度和满意度。
三、功能性和实用性的优先考虑四、品质与成本的平衡控制在综合体项目的精装修设计中，品质与成本的平衡控制是非常重要的。
一方面，要确保精装修设计的品质和品位，提升项目的整体形象和品牌价值。
要合理控制装修成本，避免过度豪华和浪费。
在设计过程中，要注重设计方案的价值工程，合理选材、合理造价，确保项目的经济效益和社会效益的统一。
五、环保与节能设计的引入环保与节能是当前社会发展的重要趋势，也是综合体项目精装修设计中必须重视的内容。
在精装修设计中，要引入环保与节能设计理念，合理选用环保材料和节能设施，提升项目的可持续性和节能性。
浅析大型城市综合体的项目建筑管理
２ ． １建设方的管理
２ 施工组 织 管理
中航紫金广场项 目施工工期 紧 ， 环境复杂 。工程 临时场 地狭小 ， 结构施工难度大 ， 立 体交叉作业及协调的工作量大 ， 技术 、 质量 、 安全 、 环保 、 绿色施工 的要求高 。 技术上主要需解
决底 板大体积混 凝土施 工 、 超 高层钢结 构精确安装 、 框 筒结
（ １ ） 重视建筑方案设计 。如何确保 高端城市 综合体 的品 质？ 对 于建筑方案设计而言 ， 主创建筑师 的选择尤为重要 。 而 且一个项 目工程建筑 的建筑师是否 为大 师级 ， 也是购买或 租 赁高端写字楼世界 ５ ０ ０强企业 的关 注焦点 。因此 ， 邀请建筑
大师和 国际一流设计公 司是本项 目的正确选择。邀请 建筑设
业顾 问公 司是非常重要。项 目公司管理部 门设置齐全 ， 同时
（ 沿 吕岭路 ） 为５ 层大型集中商业 ， 屋面建筑高度 ３ ２ ． １ ｍ； 用地
西南侧为 由 ２ ３层 的岛式建筑组成商业街（ 见图 １ ｏ
聘请景 观 、 商业设计 、 室 内设计 、 幕墙、 交通 、 机 电、 智能化 等 各专业顾问公司 ， 全 面参与工程的设计和施 工管理 。以“ 做精 品、 创标杆 ” 的理念 ， 团结合作 ， 精心设计 、 施工、 选材 ， 精益求 精， 最 求高品质精 品工程 。
图 １中航紫金广场项 目工程鸟瞰图
社区综合体建设运营方案
社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。
随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。
本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。
二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。
通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。
2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。
将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。
在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。
在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。
2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。
在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。
3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策
城市综合体建筑设计项目管理难点及对策摘要：在城市现代化建设发展中，必须高度重视城市综合体建筑建设，既满足商业活动需求，又提升城市形象。
在建设城市综合体建筑时，须优化建筑设计，为后续施工建设奠定基础，同时展示综合体建筑的优越性与合理性。
在综合体建筑设计中，必须合理分析建筑内部、外部功能的关联性，优化完善建筑功能。
注重综合体建筑设计优化，可以确保建筑设计与建造的合理性，促进城市现代化发展。
关键词：城市综合体；建筑设计；项目管理；难点及对策引言城市综合体建筑是以建筑群为基础的，具备功能聚合、土地集约特征的城市经济聚集体。
一般来说综合体建筑具有五大核心功能，分别是零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅和综合娱乐。
在进行综合体建筑规划设计的过程中，需要将其中三项及以上的功能进行有机搭配，并且各个部分之间要建立一种相互依存、相互带动的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体项目。
1城市综合体建筑设计项目管理的难点1.1项目组织及资源调配的难点在建筑设计企业的项目管理过程中，由于设计院内部项目管理机制与行政管理机制混淆，经常存在项目管理各个层级与设计院内部行政管理各层级之间责、权、利划分不明确的现象。
项目经理的工作缺少有效授权，项目经理对人员、物资、资金等资源的调配受限。
同时项目参与单位太多，项目经理如果得不到业主的全权授权，在项目建设过程中的责、权、利不明确，无法有效组织项目管理。
1.2专项合作设计单位多给项目管理带来的难点城市综合体建筑项目涉及专项技术领域多，跨行业综合设计多，参与项目单位多，业主请的顾问方多，如酒店管理公司、结构顾问、机电顾问、幕墙顾问、智能化专项设计团队、绿色建筑咨询等，相互交叉作业频繁，配合工作非常多，给项目管理带来很多的困难。
系统多、单位多，你中有我、我中有你，工作界面混淆；参与方各自均有自己的管理体系和计划，很难完全纳入项目总体计划，总体计划控制难。
合作各方之间的沟通方式各不相同，沟通渠道繁杂、沟通时间成本高，导致效率极其低下。
城市综合体规划与商业运营模式
城市综合体规划与商业运营模式随着城市化进程的加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。
城市综合体是指将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。
它不仅为城市增添了新的面貌，也为人们提供了更加便利的生活方式。
然而，城市综合体的规划和商业运营模式是决定其成功与否的关键因素。
城市综合体的规划是指在建设之前对其进行合理布局和设计，以实现最佳的空间利用和功能组合。
规划的第一步是确定城市综合体的定位和目标。
不同的城市综合体有不同的定位，有的注重商业，有的注重居住，有的注重文化。
在确定定位之后，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和喜好，以便在规划过程中做出相应的决策。
同时，还需要考虑城市综合体与周边环境的融合，以及交通、绿化等基础设施的规划。
规划的最终目标是创造一个宜居、宜商、宜游的城市综合体。
在规划完成后，商业运营模式的选择变得至关重要。
商业运营模式是指城市综合体商业活动的组织和管理方式。
传统的商业运营模式主要是以单一业态为主，比如购物中心、写字楼等。
然而，随着消费者需求的多样化和竞争的加剧，单一业态的商业模式已经不能满足人们的需求。
因此，城市综合体的商业运营模式也在不断创新和演变。
一种常见的商业运营模式是“商业+文化”。
通过将商业和文化结合起来，可以吸引更多的消费者。
例如，在城市综合体中设置艺术展览、音乐会等文化活动，吸引人们前来参观和购物。
同时，还可以与当地的艺术机构、文化团体等合作，共同打造一个具有文化氛围的城市综合体。
另一种商业运营模式是“商业+体验”。
随着人们生活水平的提高，他们对于购物的需求也发生了变化。
他们不再满足于简单的购物，而是更加注重购物的体验。
因此，城市综合体可以通过提供更多的娱乐设施和服务来满足人们的需求，比如游乐场、电影院、美食街等。
这样一来，人们不仅可以购物，还可以享受到更多的娱乐和休闲活动。
除了以上两种商业运营模式，还有一种新兴的商业模式是“商业+社区”。
浅谈商业综合体项目设计管理方法
浅谈商业综合体项目设计管理方法摘要：随着社会物质文化文明的发展，老百姓对生活的品质要求越来越高，无论是再物质上还是在文化娱乐上社会都在向前发展。
从而商业广场便成为了老百姓线下物质与精神生活的载体。
商业广场项目的开发往往有别于一般住宅项目，其面对的专业更多，且设备设施的配置更为复杂。
作为商业地产一名设计管理人员，今天便浅谈一下商业综合体项目的设计管理工作。
关键词：商业综合体；设计管理；计划管理；指标管理一、概念介绍商业广场往往都依托于城市商业综合体内，商业综合体是将商业、办公、公寓、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间的两项以上功能进行组合，形成一个多功能高效统一体，而布局形式常见为商业盒子+一栋主塔楼或者商业盒子+若干塔楼形成商业建筑群。
商业综合体一般具有以下特性：（1）高可达性。
一般商业综合体的规划都位于城市重要商圈以内或者城市门户区域，周边交通路网发达，高铁长途客运站往往与之结合。
（2）高识别度。
核心区或者CBD内的商业综合体往往有很高的识别度，或因为其独特的设计造型，或因为其建筑体量、建筑高度，又或因为自身广场的IP亮点总能吸引众多打卡群，从而增加独有的辨识度。
（3）高密度性。
城市用地趋于紧张，商业广场的高密度可提升土地使用率，同时人口密度也相对较大，提高生活效率。
（4）功能复合性。
城市综合体项目往往集生活、办公、娱乐于一体，满足老百姓日常生活的各种需求。
二、计划管理设计计划的编制应分阶段编制并进行有效管控。
投资模型阶段：设计计划以完成概念方案以及概念指标为主要目的，帮助投资开发部门进行投模测算，从而向上级领导提供决策依据。
此过程正常设计需要1.5-2月时间，可完成效果文本的编制。
准备摘地阶段：经投资测算，领导决策可确定为必摘地项目后，便可提前启动正式方案设计。
此阶段设计计划必然前置于摘地时间，可对商业综合体内各业态平面，动线规划，指标研磨，功能设计展开详细论证，确定立面设计的细节，规划地下停车库等细节工作。
杭州市城市综合体规划建设管理导则(试行)市委办发〔2009〕79号
(通知)市委办发〔2009〕79号市委办公厅市政府办公厅关于印发《杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）》的通知各区、县（市）党委和人民政府，市直属各单位：《杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
中共杭州市委办公厅杭州市人民政府办公厅2009年5月13日杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）第一章总则第一条为规范有序地推进城市综合体建设，根据有关法规和《中共杭州市委、杭州市人民政府关于推进城市综合体建设的若干意见》（市委〔2009〕6号），制定本导则。
第二条本导则适用于杭州市区范围内的城市综合体。
第三条城市综合体开发建设应坚持统筹规划、分类指导，合理布局、产业互动，集约高效、彰显特色，有序推进、注重品质的原则，实现生态效益、社会效益和经济效益最大化。
第二章规划编制与审批第四条城市综合体应当编制概念性规划。
概念性规划由相关区政府或做地主体组织编制。
城市综合体概念性规划中，应当有环境影响评价篇章。
第五条城市综合体规划应面向国内外招标，引进国内外著名规划设计、建筑设计机构参与规划前期研究和城市设计、建筑设计、地下空间开发利用等相关设计。
第六条城市综合体规划建设过程中涉及的相关地域的测绘成果、规划成果、地下管网、国防信息等项目信息，按照相关规定进行保密管理。
第七条城市综合体概念性规划应当经过规划行政主管部门的审查和批准。
杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局组织审查后报市政府批复；萧山、余杭区范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局会同所在区政府组织审查、区规划分局审批。
第三章规划指标管理第八条城市综合体建筑容量和规划指标等管理，按照《杭州市城市综合体规划管理技术规范》执行。
《杭州市城市综合体规划管理技术规范》中没有规定的，按《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》等法规和相关规定执行。
第九条城市综合体的土地利用应体现区域协调、功能复合、混合使用、集约高效的原则，各类性质用地的范围可不单独划分，但应明确各类性质建筑的面积比例。
城市综合体物业管理方案设计与实施
城市综合体物业管理方案设计与实施【正文】一、现状分析城市综合体是城市发展的重要组成部分，具有综合功能并集“居住、商业、办公、文化、娱乐、休闲”于一体，为城市人民提供多元化的服务和体验。
城市综合体的物业管理在整个综合体运营中起着重要的作用，它直接关系到综合体内秩序的维持、设施的保养与更新、服务的提升等方面。
目前，城市综合体物业管理存在以下几个现状问题：1. 物业管理职能单一。
目前，大部分城市综合体物业管理主要集中在场地秩序维护和维修保养等方面，缺乏对各类设施和业务的管理和协调。
这导致了物业管理的功能单一化，难以满足综合体内不同行业与业态的需求。
2. 缺乏信息化手段支持。
在城市综合体物业管理中，尚存在大量的人工操作和纸质流程，导致管理效率低下，难以及时掌握综合体内各类设施和业务的运行情况。
信息不对称也使得物业管理无法及时获取反馈意见和投诉信息，从而无法及时解决问题和改进服务。
3. 服务水平不高。
城市综合体的物业管理服务一直以来存在着服务水平不高的问题。
服务态度不够热情、服务质量不稳定以及服务项目不全面等问题，都导致了业主和用户对物业管理服务的不满意度，进而影响综合体的整体形象和声誉。
二、存在问题根据对城市综合体物业管理的现状分析，可以看出存在以下几个问题：1. 物业管理职能不完善。
物业管理的职能目前主要偏重于基础设施的维护与保养，忽略了对综合体内各类设施和业务的管理和协调。
这导致了物业管理的职能不完善，难以满足不同业态的需求。
2. 缺乏信息化手段支持。
城市综合体物业管理还存在着信息化手段支持不足的问题，主要表现为大量人工操作和纸质流程的存在。
这种操作方式使得物业管理的效率低下，也难以及时获取综合体内各类设施和业务的运行情况。
3. 服务水平不高。
城市综合体物业管理的服务水平一直以来都不够高，表现为服务态度不热情、服务质量不稳定以及服务项目不全面等问题。
这些问题直接影响了业主和用户对物业管理服务的满意度。
城市商业综合体运营管理方案
城市商业综合体运营管理方案本文为WORD格式，下载后可自由编辑目录1. 城市综合体简介及发展历史 (4)1.1城市综合体概念 (4)1.2 城市综合体产生的背景 (7)1.3 城市综合体发展历史 (8)2. 城市综合体--策划 (10)2.1市场调研 (10)2.2 市场定位 (24)2.3 产品组合和业态规划 (32)3. 城市综合体--建设 (35)3.1 动线设计及交通情况分析 (35)3.2 立面和广告设计 (40)3.3 室内装修和公共空间设计 (43)3.4 景观主题设计 (46)4. 城市综合体--营销 (51)4.1盈利模式 (51)4.2 融资和资本退出模式研究 (58)4.3 招商运营 (62)4.5 开业策略 (76)4.6 租售策略研究 (78)5. 团队组建 (81)5.1 市场营销部 (81)5.2 财务部 (82)5.3 工程部 (83)5.4 技术部 (83)5.5 招商部 (86)5.6 物业管理部 (86)1.城市综合体简介及发展历史1.1城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
通常，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
大多数城市综合体项目具备了现代城市的基本功能，因此有时也被称为“城中之城”。
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
a.商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体项目物业管理思路
城市综合体项目物业管理思路一、引言随着城市化进程的加速和人民生活水平的不断提高，城市综合体项目逐渐成为城市发展的重要组成部分。
物业管理作为城市综合体项目运营管理的重要环节，对于保障项目整体运营效益、提升项目品质和塑造项目形象具有举足轻重的作用。
本文将探讨城市综合体项目物业管理的思路，以期为相关管理人员提供参考。
二、明确物业管理目标在进行城市综合体项目物业管理之前，首先需要明确物业管理的目标。
具体而言，城市综合体项目物业管理的目标包括以下几个方面：1、保障业主和租户的权益：通过提供高品质的物业管理服务，确保业主和租户的权益得到充分保障。
2、提高项目整体运营效益：通过有效的物业管理，提高项目的整体运营效益，为投资者创造更多的收益。
3、提升项目品质和形象：通过精细化的物业管理，提升项目的整体品质和形象，吸引更多的消费者和投资者。
4、促进社区和谐与安全：通过社区服务和安全管理，促进社区和谐与安全，提高业主和租户的满意度。
三、建立完善的物业管理团队为了实现上述目标，建立一支完善的物业管理团队是至关重要的。
这支团队应具备以下能力：1、专业能力：具备物业管理、设施管理、安全防范等方面的专业知识和技能。
2、沟通能力：善于与业主、租户、政府部门等各方面进行沟通协调。
3、服务意识：始终以业主和租户为中心，提供全方位的服务。
4、创新精神：能够根据项目的实际情况，制定灵活多样的管理方案。
四、优化物业管理流程1、制定详细的物业管理计划：根据项目的实际情况，制定详细的物业管理计划，包括日常管理、维修保养、安全管理等方面的工作。
2、建立有效的沟通机制：建立与业主、租户、政府部门等各方的沟通机制，及时了解他们的需求和建议，不断改进服务质量。
3、实施严格的财务管理：通过实施严格的财务管理，确保物业管理的经济效益。
具体包括制定合理的收费标准、实行预算管理、进行成本分析和控制等方面的工作。
4、加强人员培训和管理：通过加强人员培训和管理，提高物业管理团队的整体素质和服务水平。
城市综合体的规划设计与运营管理
城市综合体的规划设计与运营管理城市综合体——一个拥有多种用途的综合型城市建筑群，为城市提供了集商业、文化、娱乐、居住等多个领域于一体的综合性服务。
如何进行城市综合体的规划设计以及如何进行运营管理，是我们需要解决的问题。
一、规划设计1.市场调研城市综合体的规划设计首先要考虑的是市场调研，要了解当地的经济发展情况、社会文化背景、消费者需求和行业趋势。
只有了解这些背景信息才能为城市综合体的规划设计提供充分的理论支持和市场保障。
2.功能定位城市综合体是一个大型的综合性建筑群，其功能定位非常关键。
在规划设计初期就要确定它的公共服务、社区服务、休闲娱乐、商业零售、文化艺术等各种功能。
城市综合体所具备的各项功能都应该是市场所需，并且应当考虑不同阶层、不同特征的群体的需求。
3.空间规划城市综合体的设计必须要从空间规划上进行考虑，包括空间布局、人流分布、内部交通、停车设施等问题。
一般来说，城市综合体的空间规划要充分考虑大众的需求，将各种功能结合在一起，让使用者在城市综合体内普遍获取到自己需要的服务。
4.建筑方案根据市场的需求和空间规划的方案，设计出一种可行的建筑方案，包括城市综合体总体建筑形态、建筑风格、内部空间分布等环节。
在设计建筑方案时应注重细节的处理，注意整体和局部的平衡和谐。
二、运营管理1.物业管理城市综合体的运营管理主要包括物业管理、商业管理和市场营销管理。
其中物业管理是城市综合体营运管理的基础。
由于城市综合体集多种功能于一体，因此物业管理必须具备多方面的能力和技能，包括资产管理、设备管理、维修保养、整体协调等，以确保城市综合体的正常运营。
2.商业管理城市综合体商业管理是其最主要的运营管理领域之一，包括租赁、招商、营销、供应链管理、客户服务、品牌建设等各个环节。
同时，城市综合体商业管理还需要有丰富的市场调研、市场营销策略和市场分析能力。
3.市场营销市场营销是城市综合体运营管理中的另一重要领域，其中包括形象策略、品牌宣传、品牌忠诚度、促销、产品策略等方面。
如何做综合体建筑方案设计
综合体建筑方案设计一、项目定位与需求分析本项目位于城市繁华商业中心区，周边商业、文化设施齐全，交通便利，人流量大。
项目面积约为50000平方米，计划包括商业街区、文化艺术中心、住宅区等功能。
通过市场调研和需求分析，确定项目的主要定位为高端商业综合体，包括奢侈品牌商铺、高级餐饮、精品酒店等。
二、总体设计概念本项目的总体设计概念是“现代与传统的结合”，通过现代建筑元素与传统文化符号的融合，打造出具有独特韵味的综合体建筑。
建筑外观将采用玻璃幕墙和石材装饰相结合的设计，既体现了现代建筑的简约大气，又保留了传统文化的精髓。
三、功能区划设计1. 商业街区：商业街区位于建筑底层，设有多个商铺、餐厅、咖啡厅等。
为了吸引客户，商业街区的设计将采用开放式的布局，打造出独特的购物体验。
2. 文化艺术中心：文化艺术中心位于建筑中层，包括美术馆、剧院、音乐厅等。
为了展示文化艺术品和举办各类演出活动，文化艺术中心的设计将充分考虑空间布局和灯光设计。
3. 住宅区：住宅区位于建筑顶层，包括高级公寓和酒店式公寓。
为了提高住宅的品质，住宅区的设计将注重私密性和舒适性，并设有绿化空间和运动设施。
四、景观设计项目将围绕“人与自然的和谐共生”这一理念进行景观设计，打造出绿意盎然的室外空间。
将种植各类树木和花卉，搭配水景、雕塑等景观元素，营造出宜居的环境氛围。
此外，还将设置休闲座椅、音乐喷泉等设施，方便游客休息和娱乐。
五、建筑材料与施工工艺为了保证建筑的质量和安全性，本项目将选用高品质的建筑材料，如石材、钢结构、玻璃幕墙等，确保建筑的稳固和耐久。
同时，还将注重施工工艺的监督和管理，确保施工过程符合规范。
六、可持续发展与节能设计为了促进可持续发展和节能减排，本项目将采用多项节能设计措施，如建筑外墙保温、自然采光、雨水回收等，降低建筑的能耗和环境影响。
同时，还将建设绿色屋顶和太阳能发电系统，提高建筑的环保性能。
综合体建筑是当今城市发展的主要趋势之一，通过合理的设计方案和管理措施，可以实现建筑与环境的和谐统一，为城市的繁荣做出贡献。
杭州城市综合体技术管理规定
第一章总则第一条为加快、有序、高品质的推进杭州市城市综合体建设，加强规划管理，根据有关法规和《中共杭州市委、杭州市人民政府关于推进城市综合体建设的若干意见》（市委[2009]6号），制定本规定。
第二条本规定所称城市综合体是指由三种或以上都市功能集合形成的与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，具体名单和用地边界由市规划局报市政府批准公布。
第三条本规定适用于市区范围内城市综合体的选址、详细规划编制、城市设计及建筑设计，没有规定的，按《杭州市城市规划管理技术规定(试行)》执行。
市域五县市可参照执行。
第四条城市综合体的土地利用和开发建设应坚持资源保护、合理布局、产业互动、高效集约、特色显著、注重品质和市场主体、政府推动、有利民生、分类指导的原则。
第五条城市综合体必须编制城市设计（含带方案出让时的方案设计，下同），根据城市设计编制或调整控制性详细规划，建设项目按规定编制选址论证报告，并按《杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）》第七条、第二十一条规定和其它法定程序报批。
第二章选址、规模和范围第六条城市综合体的选址应符合上位规划空间管制分区，同时宜符合如下其一规定：城市、副城、组团、“新城”综合公共中心；全市或区域性特色中心，都市产业或其它生产性服务业集群中心；重要交通枢纽或节点；重要景观资源特征区，城市特色品牌体现区；其它适宜培育的商圈中心、环境和服务业发展资源优势区。
第七条除交通、体育、大学、会展、旅游休闲、人居等特定功能类型外，城市综合体的用地规模宜控制在50公顷以内。
第八条城市综合体的具体范围界定宜符合如下规定：至少紧邻一条城市主、次干道或以上等级的城市道路并具有完善的路网系统；边界完整，交通出入条件良好，可适当整合周围城中村等需要改造地区一并进行规划控制；周边功能、相邻关系协调；建筑高度等限制性条件较少；环境质量较好，远离污染源。
第三章建设用地功能引导第九条城市综合体的土地使用应体现区域协调、混合使用、业态助益、集约高效的原则。
大型商业综合体的建设与管理
大型商业综合体的建设与管理随着经济的发展和人民生活水平的提高，大型商业综合体成为了城市建设中一个不可或缺的组成部分。
大型商业综合体是一个集商业、娱乐、休闲、餐饮等多种功能于一体的综合性商业建筑群，为人们提供了一个方便快捷、全方位的购物体验。
然而，大型商业综合体的建设和管理也面临着许多挑战。
一、大型商业综合体建设的挑战1、场地选择大型商业综合体的建设需要大面积场地，但在城市中寻找合适的场地很难。
因此，很多商业综合体会选择在城外规划开发区建设。
2、设计规划商业综合体的建设需要具备较为成熟的设计规划，包括室内外设计、消防、安保、交通等各方面，设计规划的成熟度会影响商业综合体后续的运营效益。
3、项目资金商业综合体的建设需要庞大的资金投入，设计、施工、材料、人力等等都需要进行资金投入，这是对资本实力的严峻考验。
二、大型商业综合体管理的挑战1、租户管理商业综合体的租户是其经营活力的重要来源。
租户经营质量的好坏直接关系到商业综合体的人气和消费体验。
因此，商业综合体要进行租户的精细化管理，从申请入驻、选址、租赁、经营管理等环节进行监管和指导。
2、商户定位商业综合体吸引不同类型、不同层次的商户入驻，是其经营模式的重要特点之一。
商业综合体的定位和商户的选择直接影响到商业综合体的经营效益。
3、自身品牌建设商业综合体的品牌建设对其经营效益有着至关重要的作用。
商业综合体要通过营销、广告等多种手段，树立良好的企业形象和品牌，从而提升商场的知名度和美誉度。
4、人员管理商业综合体的人员管理也是其经营的一个重要环节。
人员的管理包括招聘、培训、绩效考评等。
商业综合体要在人员管理方面做到规范、公正、合理，保障人员权益，提高员工工作积极性和满意度。
5、环境卫生商业综合体的环境卫生和安全问题不容忽视。
商业综合体要做好定期的环境清理、疏通、除尘等工作，保证商业综合体的干净整洁，同时要做好安全隐患排查和应急处理工作，从而保障消费者和员工的安全。
大型城市商业综合体项目管理及实践
大型城市商业综合体项目管理及实践摘要：当前城市建设的商业综合体工程项目包含了城市的地域文化以及客户群体定位等多种方式。
为了顺利推进商业的建设发展，在此期间要对城市文化元素进行提取，通过对客户群体的分析，对图纸和资源库进行完善与落实。
为了达到这一要求编制，项目人员应结合周期计划时间轴来进行施工组织的策划，保证商业调改的工作能够顺利完善，进一步加强安全管控的全过程。
关键词：商业项目管理；设计及采购管理；项目管理引言我国商业项目建设需要对商业目标进行精准定位，依据现阶段的设计目标来进行合理规划，确保整体理论的计划实施与协调。
但从现阶段来看，我国许多商业人员对资源计划实施与协调并没有全面落实，所以必须要结合先进的技术问题进行调整，并对运营目标进行优化与改正。
一、工程概况图1为龙城天街综合体周边商圈辐射区域示意图，该商业项目综合体属于常州市中学占地总面积约为46294㎡。
与常州地铁二号线五星站接驳。
该施工阶段该项目升级成的整体深度超过十米，在中间阶段需要进行开挖处理，保证周边道路的实际情况能够进行密切监督与管控。
该项目建设处于商业板块核心地带，周边的交通流量较大，在施工期间会导致组织开工难度也较高。
除此以外，对于该项目的整体环保要求也非常高，所以工作人员应分析如何在短时间内完成作业，并保证周边环境不被遭到破坏。
图一龙城天街综合体周边商圈示意图二、商业项目建设前管理（一）设计管理措施第一，在设计原则方面要重视土地资源的不可再生性利用好该土地的整体潜力，挖掘并配置各项资源同时实现高品质公共区域的经济利益提升。
为了更好的对项目设计进行推进，要从整体方案的设计立足点出发，设计有效的管理方案与措施。
第二，总体布局。
从人性化设计角度来看，需要营造家庭式的建设理念，并且融入风格以及环境设计等切合点，满足高档品位的购物需求。
第三，交通组织。
由于该项目地理位置较为特殊，所以要利用好与外界的环境沟通同时提供有效的便利条件[1]。
城市商业综合体建筑设计方案分析
城市商业综合体建筑设计方案分析摘要:随着我国经济的不断发展，城市建设中商业综合体建筑正逐渐增多，这样的建筑设计不仅可以将空间有效利用，还可以促进城市的现代化发展，同时比起传统的单一商业更能吸引人流，但就当前情况来看，目前的商业综合体建筑设计存在着一些不足，需要进一步完善，并在此基础上对设计方提出更高的要求。
基于此，本文主要就城市商业综合体建筑设计方案进行分析。
关键词：城市；商业综合体；建筑；设计引言随着我国发展建设速度的不断加快，很多城市商业区开始朝着综合体建筑方向发展，以此满足人们的应用需求，在当前这一大趋势下，设计管理成了项目后续各项工作开展的前提条件。
设计管理主要是结合外部环境与内部情况，对建设进行全面的规划，这一方式既可以有效提高城市土地资源利用率，又能创造较高的经济效益，在实际执行中需要从整体流线组织、空间营造及交通线路规划多方面入手，从而形成规模聚集效应，但要想使商业综合体建筑工程真正落地，还需要做好方案的全阶段策划工作，融合现代建设思想，有效规避或者处理设计过程中可能出现的问题，避免建筑策划过于理想化。
1商业综合体建筑概述为适应城市化进程的不断加快，满足人们多样化的生活需求，提高城市土地资源利用率，商业综合体建筑项目逐渐增多，城市建设的建筑物的功能也不断增多。
商业综合体设计与传统的设计概念和方案有所不同，在设计过程中，开发商往往会和多个设计部门及咨询部门进行密切联系，以多方面的协同方案设计作为基础完善大型商业综合体建筑。
各个领域的设计工作者要在和谐互助中共同完成建筑的规划布局。
大型商业综合体还要满足尊重周围现有城市环境及商业发展的特点，将建筑设计得更加现代化和智能化，有效解决城市交通问题，在不影响地理环境和工程质量的情况下，尽可能扩大可用的地下空间，以便设置地下车库、设备用房、大型超市等；建筑上可以规划并设置大底盘商业区，根据人们的生活需求或者娱乐需求合理地规划商铺，比如电玩游戏厅、健身馆、服饰区、餐饮区等；商业区上层搭建高层建筑，可设置为居住楼、写字楼、酒店等，还可以分隔成独立的楼栋或者功能区，进行交叉组合。
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城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包
为例
杨宝民张泰
摘要
在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。
实践
一、传统的综合体设计管理存在的问题
第一盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。
第二面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。
二、万达综合体设计管理特点
重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。
分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。
项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。
以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。
从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。
由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。
三、新摩尔公司独创的综合体设计管理方法
１．以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。
２．商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒
店公司配合做好酒店设计。
３．优化建筑结构设计,为综合体购物中心等提供良好的经营空间。
大型城市综合体的核心部分往往两个以上的塔楼,高层建筑和购物中心之间的结构应该尽可能
考虑结构的协调性,必要时候采用结构转换,同时塔楼的布局需要顺应购物中心平面
空间的流畅。
４．将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计
四、新摩尔公司提出的综合体设计流程与成本控制
１．综合体设计单位选择的合理步骤
步骤１确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。
一般２００－４００万元左右费用。
我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。
步骤２进行国际设计招标
鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用３０万元左右。
选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。
结构设计和施工图委托当地甲级院设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。
２.综合体设计的科学流程
杨宝民先生提出的综合体流程图
五、长沙综合体实践案例
设计组织：深圳新摩尔公司负责总体方案设计日本ＵＣＯＭ负责概念设计和商业建筑方案设计深圳中汇建筑设计公司负责住宅区和写字楼方案设计
总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体打造顾客消费目的地
米的层高，保证区域内的互通互联。
总体布局：充分发挥项目北侧文化综合体广场的功能，与广场呼应设置购物中心和购物中心中心，将明城国际大酒店看作综合体的整体功能，将名店分布在南侧商业街区。
沿着长沙经开区漓湘路和板仓路交汇处布局高层写字楼和公寓，让购物中心拥有良好的内部经营空间。
利用地基的高差，将南面的一层与北面的二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。
利用天桥连廊与东北面的住宅联接起来，不仅为居民提高便利，同时也提高了二楼商业施设的回遊性。
我们注意北侧广场地下公共停车场的人流引导，在综合体建筑的东北面设计大型的地下广场，将北侧人流方遍地引导到购物中心的地下一层。
购物中心以玻璃材质为主的宽敞明亮的入口门厅，体现了室内外视线交流，将内外空间（地下广场）融为一体。
屋顶设计为庭园不但为周边居民提供景观欣赏，还能美化环境、净化空气、改善局部小气候，并且可以丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。
西侧的住宅面设计为圆形的广场（公园），在为住户考虑拥有一个安静的环境的同时，亦考虑其便利性。
并且，在商业施设的圆型广场处配置餐饮、露地花园等，为人们提供优美的游憩环境。
湖南长海综合体项目总平面图
208亩地块综合体整体效果图。