2019年新政解读及郑州房地产市场未来走势研判-PPT课件

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99.5
-20% 销售面积同比变化（左轴 房屋销售价格指数（右轴）
99.0
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
全国房地产形势---第三轮调控出拳，2019年房地产调控走向深入
配合房地产调控 货币政策紧缩
央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金 融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。 央行于2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备 金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大 中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。
引导资金回 流实体经济
实体 经济
楼市高涨吸引 实体资金流入
楼市
2019年经济增速好于预期，经济转型迫切性提高：2019年GDP增长10.3%，好于市
场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的迫切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2019年是“十二五”的开篇 之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一 段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使 资金重回实体经济。
全国经济形势：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通 胀双热
2019年
图 例
注：2019年1 月经济活跃度 和通胀水平为 预估水平。
经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽 然12月略有下降，但未来经济仍存在过热风险。 抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经 济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2019年末段时间及 2019年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。
第三轮调控出拳，2019年房地产调控走向深入
2019 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召 开国务院常务会议，会议确定了 8 项调控措施(简称 “新国八条”)。各界猜测已久的“第三轮调控”终 于来临。通过对比分析历年房地产调控政策可以看 出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但 本轮调控于春节前一周出台，实属少见。究其原因， 第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有 直接的关联。且此次限购政策调控范围更广、调控 力度更强等特点。
2019年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8 月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为负增长， 8月后，市场开始回暖，“9.29”新政也无法遏制房价的上涨。
全国：地产调控收效不明显，加大未来调控加重的市场预期
2019年是调控年，但两次调控没有区 的明显的效果，统计局的数据显示，2019 年全国商品住宅创出历史新高。销售额达 到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅 销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%， 销售均价为4850元/平方米，同比增长 9.54%。 就2019年12月单月来看，9.29调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月 单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，2019年1月全国 100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量 共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住 宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。 微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。
2019年新政解读
及郑州房地产市场未来走势研判
2019年3月 我司市场部
目 录
政策出台背景
新国八条解读及对市场的影响
郑州限购令解读及未来走势研判
出台背景
经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
全国经济形势：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济
12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环 比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。 2019年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽
然调控力度空前，但楼市量价齐升的重要原因；
2019年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济 能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房 地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能； 住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。
全国：各地楼市成交均价依然呈上涨趋势
从各个城市2019年1月份数据来看，二、三线 城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格 环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、 潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其 中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、
扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的
年末供地量增加、发展商年内销售 业绩好、资金充裕以及对后市仍乐 观等因素，都促进了土地市场的持
续升温。
全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交 量高位运行
50% 102.5
1月“国八条”
40%
30%
1月“国十一 条”
4月“国十条”
“9.29新政 “
102.0
101.5
20%
101.0
全国土地市场：持续升温，开发商wk.baidu.com地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土地 储备的用地面积合计为666万平方米， 环比11月大幅上升199%。12月的新
增土地储备量是2019年内的第二高 峰，仅略次于10月的新增土地储备 量。
购地金额亦从7月份开始呈回升的
态势，尤其是8月份市场明显回暖后， 拿地金额的升势更明显。至12月份， 开发商拿地金额达到本年度的最高 峰值503亿元。