论房价控制的法律对策

论房价控制的法律对策随着我国社会主义市场经济体制的确立以及各项相关制度的改革,我国房地产业得到了迅猛发展。

房地产业是国民经济的重要组成部分,是拉动经济增长的重要因素,既是基础产业和先导产业,也是近些年国民经济的支柱产业。

但是房地产业在我国仍然属于新兴产业,处在新旧体制交替时期的我国房地产市场发育还很不成熟,不可避免地暴露出许多矛盾和问题。

其中,高房价问题最为突出,已经成为我国房地产市场的核心问题。

近几年,我国已被无可争议地冠以房地产业的“宏观调控年”,主要用来控制房地产投资过热和房价疯涨的局面。

然而,调控的效果已是有目共睹,宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显,大量商品房积压,房价已经远远超出居民可承受水平,普通老百姓只能“望房兴叹”,影响了社会的安定。

如何解决这一问题?市场和政府力量的有机结合,是保证房地产业健康发展和实现房地产价格合理正常回归的有效途径。

首先,住房不能简单定性为一般意义上的商品,住房既是城镇居民最基本的生活必需品,又是高价值的物品,并不是每一个家庭都能完全依靠自己的财力获得所需住房,因此,不能完全以市场化的途径来解决住房的供给与价格问题。

居住权是公民的一种基本人权新世纪以来，由于全球房地产泡沫的泛起，平抑过高房价成为全世界各国在经济发展中面临的同一难题。

为平抑过高房价，各国都出台了不同的对策，其中有一些非常成功的经典案例。

本文介绍了英国、美国、墨西哥、日本、韩国和法国平抑房价的经验，这些经验对中国的房改新政可以作为攻玉的他山之石。

新世纪以来，由于全球房地产泡沫的泛起，世界各国几乎都面临着同一个难题，为平抑过高房价，各国都出台了不同的对策。

其中一些非常成功的经典案例，对中国的房改新政可以作为攻玉的他山之石。

一、英国：提供多层次住房机会英国经济已经持续十多年稳步增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，房地产尤其是住宅市场持续供不应求，房地产价格连续十几年以超过10%的速度递增，最近3年更以超过20%的速度飙升。

英国房地产的形势与中国房地产的形势似乎非常相似，甚至更加火爆。

住宅价格在15年之内至少翻了1.5倍，有些环境好的社区甚至翻了2—3倍。

由于房产升值的影响，以投资为主要目的的购房人数也在不断增加。

2004年，贷款购房中用于出租的个人贷款，从5年前的7.3万件，猛增至47.3万件。

金融专家多次发出了英国房地产过热的警告。

进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国平均增长率回落到10%以下，基本实现了“软着陆”。

英国抑制房地产过热的主要手段是提高银行利率，引起抵押贷款成本增加，购房者还本付息压力增大。

这种通过利率的杠杆作用抑制信贷热的做法，被称为“釜底抽薪”。

在英国房地产市场上，99%以上的购房者需要申请银行贷款。

繁多的贷款种类中，利率最优惠的就是购房贷款，年利息在5.9%～6.7%之间；个人贷款的利息则在7%～8%之间；商业贷款更在9%以上。

此贷款的利率则比中国高出了很多很多。

银行对房屋贷款额度有严格的限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。

我们很难想像，如果中国的贷款额度也提高到英国的水平，那么，会发生些什么。

很可能，有一多半贷款购房人被挡在了此门槛之外。

英格兰银行的调息行动十分慎重，以每次0.25%的小幅度加息，从2003年11月至2004年8月，5次微调，把银行利率从3.5%提高到4.75%。

进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制。

英国政府的宏观调控手段简单而有效，没有那么多的政府令，只是利用了英格兰银行的调息行动，利用了银行的利率杠杆。

而中国银行业则对加息畏之如虎，至今中国银行的利率仍为负利率。

正是银行的负利率导致了宏观调控成为扬汤止沸，事倍功半，收效甚微。

中国银行在2004年到2006年，仅有三次调息，而存款调息仅有两次。

加息的幅度与英国相近，为0.27%。

到2006年8月19日，最新一次加息后，金融机构一年期存款基准利率也仅为2.52%；而英国为4.75%。

高出近一倍。

中国银行一年期贷款基准利率为6.12%；英国为7%～8%之间；商业贷款更在9%以上。

又高出了近50%。

英国政府提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。

为解决低收入者的住房问题，英国近期出台了一系列的政策和举措。

相关政策重点向三类人倾斜：一是首次购房的年轻人；二是低收入人群；三是社区关键岗位的服务人员，如护士、教师、消防队员等。

相关的具体措施包括：建设6万英镑以下的低成本、小户型住房；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。

如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等；向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等；将购房印花税的起征点进一步提高；政府在建房用地的限制上进一步放宽，开放了1650多公顷国防部和国家医疗体系所有的土地，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”。

二、美国：强行按住疯牛狂奔的房价涨势在过去5年中，美国房价涨势如潮，房价5年间几乎上涨了60%。

到2005年第四季度，美国房价仍在以13%～14%的速度快速增长。

美国金融界认为，造成美国房价5年的“疯牛狂奔”，是由于房贷利率一直处于40年来的最低点，大量的热钱涌入，一浪又一浪地推高了美国房价。

对此，美国金融界采取了毫不手软的加息行动。

2006年6月29日，美国联邦储备委员会宣布：将联邦基金利率再次提高0.25个百分点。

使其从5%上升到5.25%。

前后不过两年，美联储17次以相同幅度提息，利率水平总计上升了4.25个百分点。

美联储的加息行动收到了奇效。

2006年8月，美国联邦住房企业监管办公室最新发布的报告显示，美国房价涨幅创出自1975年以来的最低，1/4大城市房价下跌。

按年率计算，2006年第二季度美国房价涨幅仅为4.7%，为1999年第四季度以来最低点。

一些陆续公布的经济数据，都在证明美国楼市的高潮期已经结束。

根据美国商务部的统计数据，2006年7月份美国的新房销售量与去年同期相比下降21.6%，为过去12年中最大降幅。

而美国全国房地产经纪人协会公布的数字显示，2006年7月份美国的旧房销售量下降了4.1%，按年率计算降至633万套，为2004年1月以来最低点。

根据美国房产经纪人协会(NAR)公布的数据，预期美国2006年新屋销售将下降16.1%，跌至108万户；成屋销售将下降7.6%，跌至654万户；房屋开工将下降9.6%，跌至187万户。

NAR同时预期，美国2006年成屋价格中值将上升2.8%；新屋价格中值将仅上升0.2%。

由于建筑商削减价格，以及采取激励措施降低库存，美国新屋价格已经受到抑制。

预期美国2006年新屋销售将下降16.1%。

这些数据表明，美国房产市场正在显著降温。

在美国几乎每个地区，房价上涨都在减速。

这是一个令人吃惊的跌幅。

在美国住房市场最为火爆的五个州，现房销量下降了15%以上。

亚利桑那州销量较去年同期下降了22.2%，加州下降了19.2%，哥伦比亚特区下降了18.2%，佛罗里达州下降了15.7%。

华尔街人士普遍认为，随着利率的走高，美国房地产市场长达5年的上涨势头即将结束。

中国的房地产市场与美国的房地产市场5年的疯牛狂奔，是由于同一个原因：房贷利率一直处于20多年来的最低点，大量的热钱涌入，一浪又一浪地推高了中国和美国的房价。

2006年9月，美国的房地产市场己成强弩之末，美国人已明确地预告了2007年，美国的房地产市场将一头向下。

可中国的房地产市场还不能让人如此乐观。

那是因为美国自2004年6月以来，第17次以相同幅度每三个月一次提息，将美元利率从1%提高到了5.25%，利率居然翻了4个跟斗。

可这同一时间段，中国的利率仅上涨了3次，存款利率仅上涨了2次，至今仍为负利率。

中国的宏观调控和房地产新政始终在绕着加息走。

美国人用的办法是：牛不喝水强按头。

而中国人却说：牛不喝水不怪我。

三、墨西哥：诱人的经济适用房20世纪七八十年代，墨西哥经历了一个经济高速增长的时期。

与许多发展中国家一样，经济的高速增长，大量农业人口涌入城市，造成了对住房需求的急剧增加。

2006年，墨西哥约有74.6%的人口居住在城市，只有25.6%的农村人口。

墨西哥这种情况和中国很相似，所不同的是，中国的城市化进程远没有墨西哥这么快。

从1977年到2000年，墨西哥20岁到44岁的劳动力，从占总人口的29.9%增长至36.8%。

他们是住房的主要需求者，其中不乏月收入在500美元以下的低收入者，如何解决这些人的住房问题，是保证社会稳定的关键因素之一。

墨西哥《宪法》明确规定，各级政府有责任保障低收入家庭的各种权益，其中包括改善住房条件。

2006年4月，墨西哥参议院通过议案，将1984年的《联邦住房法》修改为《住房法》。

修改后的《住房法》最主要的目的是帮助最贫困家庭、待业人员获得居住权。

在墨西哥政府实施的“2001～2006年国家发展计划”和“住房计划”中，除规定加强房地产业竞争力，实施优惠政策鼓励建筑业商人开发廉价的经济适用房；面向贫困家庭发放补助等之外，还要求借助民间三大住房基金机构力量，从各个层次为墨西哥人设计、提供不同类型的购房贷款方案。

这三大住房基金机构分别是“全国劳动者住房基金”、“国家公务员社会保险住房基金”和“全国人民住房基金”。

它们分别面对公司职员、国家公务员和待业人员，基本上涵盖了墨西哥全部人口的住房需求。

这个经验，太宝贵了。

墨西哥的做法有点儿像全民的公费医疗。

这三大住房基金机构是“民间”的。

这给了我们重要启发，那就是中国如何建立民间的基金机构，而不是处处依靠银行。

全国劳动者住房基金始建于1972年，是墨西哥最大的住房基金机构，在2004年所有机构发放的住房贷款中占了56.6%的份额。

如此庞大的基金是如何形成的？墨西哥《宪法》规定，所有企业业主必须每个月为职员在全国劳动者住房基金缴纳相当于职员月工资5%的住房基金，所有在该机构注册登记的职员每个月也必须交付其工资的5%。

全国劳动者住房基金为职员建立基金账户，用于支付购房贷款或养老保险，帮助职员理财。

住房基金不靠政府拨款，而是依靠民间储蓄利息获得收入。

此庞大的基金性质为“民间”，而不是“官办”。

这样做首先减轻了过多的居民储蓄对银行的压力，减轻了银行业软收入与硬支付之间的不对称压力，拓宽了老百姓的投资渠道；其次是分散了潜在的金融风险，构建了房地产业与国家银行之间的防火墙。

墨西哥物美价廉的经济适用房取得了巨大的成功。

比如位于墨西哥州首府托卢卡的一处经济适用房，由几十个院落组成，每个院子里有46座小房，整个小区一共可以容纳2882户。

每户的住房面积不大，只有30平方米左右，但是格局相当合理，有客厅、卧室、厨房、浴室和院子，各家各户门前还有一小片草地和停车位。