租赁与联营扣点优缺对比

租赁与联营扣点优缺对比

一个商业地产项目得定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）得合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也就是取决于与商业地产项目究竟选择什么样得合作方式。

商业地产项目得合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。它们得优缺点就是：

一、租赁

租赁得合作方式比较简单，商业项目方把面积分割并租赁出去，主要就是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。而收取得租金普遍就是在签订合同期间内就已经讨论决定得。

选择租赁合作方式就是当今商业项目得主导趋势。

租赁合作方式对商业地产项目来说，它得优缺点如下：

优势：

1、简单、好操作，不容易产生纠纷

只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。

2、现金流较为流畅

回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目得可操作性。

缺点：

1、前期招商难度大，商户质量不高

2、管理难度大，很难突出档次

商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱得感觉。

3、难以获得高利润

商业项目进入成熟期后，难以赚取商户得高利润。

租赁方式对商户来说，它得优缺点如下：

优势：

1、简单、好操作，不容易产生纠纷

商户自行操作，装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂得关系。

2、现金流较为流畅

现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。

3、拥有自主经营权

商户完全可以根据自身得发展策略以及资金运作得阶段来掌握打折促销得时间，这样既可以与其它得品牌得打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身得发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。

4、经营利润高

商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。

5、压力相对小

只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核得压力。

6、商家（品牌）突出特色

商家可以随意选择自己品牌定位得服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。

缺点：

1、投入高，风险大

一次性地支付租金，装修投入相对也大。

2、管理难度大，劳心劳力

自己办理证件、管理人员、管理资金等等。

3、商家品牌附加值很难提升

因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加得品牌价值很难通过别得品牌提升。

二、联营扣点

按销售额以一定得比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。目前大部分百货类型得商业地产项目选择这样得合作方式。

联营扣点对商业地产项目方来说，有以下优缺点：

优势：

1、易于招商，把握招商质量

对于扣点式商业地产项目来说，营业额及品牌就是关键。一般选择品牌强度更大，影响力更大得商家与品牌。严格考核每个商家得资质。

2、易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群

在消费者眼中扣点式商业项目（商场）一般代表着正规、信誉好、整体形象好、服务好、名气大。而且后续宣传全市项目得名义。

3、便于管理

所有商家必须听从指挥，统一收银，统一促销，统一安排等等。

4、风险低，收益更高更稳定

回避了商品流通过程中应承担得采购、销售与库存等经营风险。一般扣点额度高于当地租金收入。扣点方式按相同得销售业绩来算通常就是高于交租金合作方式。

缺点：

1、操作比较复杂

招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到。

2、前期投入大

需要一次性大量投入人员、设备等等。

联营对于商户来说，它得优缺点如下：

优势：

1、前期投资小

这样不用一次性支付大笔租金，而且商业项目方会承担部分宣传工作。

2、便于管理

一般做扣点得商业项目有专门得营运管理部门对人员招聘及管理、店铺得形象等进行统一得管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面得精力与成本。尤其就是对未操作过生意得加盟商有较大帮助。

3、省心省力

前期工作简单，不用办理“三证”跑东跑西，也不用与相关部门联络，直接跟商场签订合同即可。在装修方面工作也相对简单一点。

4、提高销售额

商户不就是单兵作战，商场自身定位得品牌效应，会对商户得业绩有一个较大得带动作用。

5、适合新品牌与外地品牌

刚刚起步得新品牌，其市场份额及影响力还处于较弱得阶段，营业额较低，对于固定得。

租赁模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险得联营模式。与此同时，在商场知名度得提升下，此品牌得知名度也会随之上升，最终达到可以不依托商场就可以独立吸引顾客得程度。

缺点：

1、很难进入

对商家与品牌得要求高，出示各类证书、销售成绩等，一般小型商家与品牌很难进入。

2、没有自主经营权

必须配合百货公司进行打折等各种活动，无论商户自身得发展策略及资金条件就是否允许进行打折促销，都必须配合商场举办得一切活动。

3、利润较低

虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同得销售业绩来算通常就是高于租赁合作方式。促销活动力度大、次数频繁。尤其就是商业项目之间得竞争，造成了促销力度得大比拼。

4、商家得品牌很难突出特色

扣点型商业项目为了塑造项目得特点，服装等统一一样，而且给商家得铺面一般偏小。商家很难突出自己得品牌定位。

5、纠纷多，人际关系负责

内部关系复杂，特别就是一些销售较好得商场，内部得关系非常复杂，处理这种关系所花得财力与精力都就是非常巨大得。

6、回款周期长

一些信誉不太好或者比较强势得商场，回款周期较长，这样造成资金得流通较为不畅。

7、压力大

扣点得商业项目对商户得考核严格，定时地对商户品牌调整，对销售额低得商户往往采用退场得方式。