宁波宁海城雕节点B地块前期策划提案jionns
宁海县城市中心(环岛)城市设计
宁海县城市节点（环岛）设计方案说明书1．背景概况1．1地理区位本城市节点位于为人民路与兴宁路节点（简称环岛节点）：包括如意村、交通巡警大队用地，以及农业银行、南门村、北山村等零星用地，用地约4公顷，为五路交叉形成中心环岛的交通形式。
本城市节点处于宁海县城老城区中心，是城市主要道路（中山路、人民路与兴宁路）交汇的主节点，也是老城区向东沿人民路及沿中山路形成的公建片的主要组成部分，也是城市南区东西交通与视廊的交汇点，因此，在老城区配套功能和城市空间布局上具有重要的作用和地位地位。
1．2现状条件及功能定位1．2．1 环岛节点处于旧城改造的中心区域，用地较小且不完整，现状与周边用地、建筑关系较为复杂，西南侧为新建的银海嘉园高层住宅，南北两侧基本上是处于旧城改造阶段的底层住宅，西北侧紧贴用地红线是宁海县邮政总局的多层公建。
1．2．2 功能定位：主要为商住用地，满足城市功能的配套要求，保证东西向公建片的连续性及城市景观的完整性。
1．3规划依据1．3．1 宁海县总体规划（2002～2020）1．3．2 由甲方提供的宁海县城市节点设计任务书。
1．3．3 由甲方提供的实测地形图1．3．4 由甲方提供的银海嘉园方案。
1．3．5 宁海城市建设与开发等其它相关资料。
1．3．6 宁波市城市规划管理技术规定1．3．7 其它相关的国家规范与规定2．规划指导思想及构思2．1规划指导思想2．1．1 综合地块区位条件和用地条件，确定用地的功能定位及空间景观布局。
2．1．2 充分考虑周边相邻用地及己建成用地条件的制约影响因素，结合城市景观，对地块道路交通、功能分区及空间形态进行整合，并完善配套。
2．1．3 结合宁海县城市建设用地紧张与现行开发模式的实际情况，综合考虑各方面要求，节约用地，增强实施可操作性。
2．2规划构思讨论基于该地块交通复杂，定位规模不十分明确的前提，为使方案具有较高的科学性、可行性、合理性，环岛节点设计定位过程通过了三个阶段的构思探讨。
宁波项目建议书模板
宁波项目建议书模板一、项目名称：（填写项目名称）二、项目背景：（介绍项目所在地区的经济社会发展情况，项目的必要性和可行性分析）三、项目概况：1. 项目规划目标：（明确项目的规划目标，包括项目的建设规模、投资规模、建设周期等）2. 项目建设内容：（详细描述项目的建设内容，包括主要建设内容、配套设施等）3. 技术指标：（列出项目的主要技术指标，包括运营能力、环保要求等）4. 建设条件：（介绍项目的建设条件，包括用地情况、交通条件、水电气等配套条件）5. 建设地点：（明确项目的建设地点，包括地理位置、用地情况等）四、项目投资：1. 投资估算：（对项目的投资进行详细的估算，包括固定资产投资、流动资金投资等）2. 资金筹措：（列出项目资金的筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、外资引进等）3. 投资效益：（对项目的投资效益进行分析，包括财务评价、社会效益等）五、项目建设进度：1. 前期工作：（介绍项目前期工作的进展情况，包括项目立项、可行性研究报告、初步设计等）2. 建设进度计划：（列出项目的建设进度计划，包括开工时间、建设周期、竣工时间等）3. 建设管理：（介绍项目的建设管理情况，包括项目管理机构、管理人员等）六、项目风险分析：1. 技术风险：（分析项目的技术风险，包括技术创新、技术改进等）2. 市场风险：（分析项目的市场风险，包括市场需求、市场竞争等）3. 政策风险：（分析项目的政策风险，包括国家政策、地方政策等）4. 其他风险：（分析项目的其他风险，包括自然环境、社会环境等）七、项目建议：（根据项目的实际情况，提出项目建设的具体建议，包括项目的优势、劣势、发展前景等）八、项目预期效益：（对项目的预期效益进行分析，包括经济效益、社会效益等）九、项目实施方案：（提出项目的实施方案，包括项目的实施步骤、实施措施等）十、项目评估：（对项目进行全面评估，包括项目的可行性、风险分析、效益预测等）十一、项目推进措施：（提出项目的推进措施，包括项目的组织架构、管理体系、实施计划等）以上为宁波项目建议书模板，具体内容可根据实际项目情况进行调整和完善。
宁波市人民政府办公厅关于加快我市重大项目前期谋划和推进工作的实施意见-甬政办发〔2016〕157号
宁波市人民政府办公厅关于加快我市重大项目前期谋划和推进工作的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------宁波市人民政府办公厅关于加快我市重大项目前期谋划和推进工作的实施意见甬政办发〔2016〕157号各县（市）区人民政府，市直及部省属驻甬各单位：为持续扩大有效投资，充分发挥有效投资在稳投资、调结构、促转型、惠民生上的作用，确保“十三五”规划目标的全面如期完成，经市政府同意，现就加快重大项目前期谋划和推进工作提出如下实施意见：一、指导思想全面贯彻落实党的十八大及十八届三中、四中、五中全会精神，以创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念为引领，加快转变经济发展方式，着眼推进供给侧结构性改革，积极开展项目前期推进机制改革，精准聚焦补短板，精准发力创优势，全力实现重大项目招商引资新突破、民间投资新突破、报批开工新突破，更好形成抓重大项目前期工作的良好氛围，为“十三五”投资稳定较快增长，高水平全面建成小康社会夯实基础，为我市早日跻身全国大城市第一方队作出贡献。
二、重大项目标准与分类列入市级重大项目，原则上按照以下标准执行：农林水利类项目总投资5亿元人民币以上；工业项目10亿元人民币以上（其中高新技术或先进制造企业2亿元人民币或3000万美元以上)；交通、城建、能源项目10亿元人民币以上；服务业项目10亿元人民币以上；社会事业项目1亿元人民币以上；总投资1亿美元以上已批外商投资项目；市委市政府认为有必要列入的其他项目。
重大项目分为谋划类和前期类。
谋划类是指各地各部门围绕“十三五”规划和专项规划确定的重点产业，根据产业主攻方向，加大研究谋划力度，提出具体产业环节和目标企业清单，每年策划一批重点招引和升级改造项目，作为重大项目前期工作的超前期储备项目开展招商等工作。
宁海县城市总体规划调整
宁海县城市总体规划调整宁海县城市总体规划调整 2002-2020基础资料集目录概况县域城镇体系人口现状工农业经济概况公共设施县域旅游业城市综合交通城市环保、环卫、园林绿地工程设施第一章概况一、县域概况（一）地理位置宁海县地处浙江省东部沿海，宁波市南端，隶属宁波市管辖，东邻象山县，南接三门县，西界天台、新昌，北毗奉化，地理位置优越。
象山港横贯东北，三门湾瀛环于东南，海岸线长达176公里，港区开阔，水深浪静，不淤不冻。
甬台温高速公路、甬临线、象西线等省道贯穿境内，在建的沿海南线一级公路和规划的甬台温铁路也穿过宁海县，交通便利。
（二）自然条件气象：宁海县地处亚热带北缘，属亚热带季风湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热较优。
年平均气温16.2 oC，39.7 oC，极端最低气温-9.6 oC；年平均无霜期230天；日照1885.3小时；年降雨量1628.8mm，最大日降雨量355.7mm，雨量大多集中在5-9月份，约占全年降雨量的65.8%；全年主导风向为东北东和东南东，夏季东南季风最盛，历年最大风速 18m/s ，7～8月，常有强台风影响。
地理特征：宁海县处于新华夏系一级第二段隆起地带的南端，地质构造以断裂为主。
地势西高东低，地形复杂多变，为沿海多山丘陵区。
境内山体系天台山余脉。
全县海岸线长166.48公里。
沿海有岛屿44处。
全县陆地总面积中，海拔500～1000米低山占10.1%，50～100米丘陵占61.5%，50米以下台地、平地占28.4%，向有“七山一水二分田”之说。
水文：宁海县境内流域面积大于10KM2的独立水系共有13条，其中：自西向东入港的有：王市溪、紫溪、凫溪、白溪、清溪；自东向西入港的有：汶溪、石门溪、虎溪；自北向南的有：巾堡溪、西苍溪、力洋溪、车被溪；自南向北的有：颜公河。
矿产资源：县境内矿产资源，已发现有金、银、铜、铅锌、辉铜、磁铁、褐铁、赤铁、镜铁、黄铁；粘土、瓷土、高岭土、耐酸土、砖瓦粘土、铸工陶土、紫泥；叶腊石、迪开石、伊利石、明矾石；珍珠岩、沸石、萤石、方解石、钴土；锰、褐煤、泥煤；石英、装饰石材、建筑石村、砂；温泉（地热）、饮用矿泉水，共36种。
宁海市政工程施工方案公示
进度管理
进度计划
根据合同要求和施工实际情况，制定科学合理的施工进度计划。
进度控制
采用先进的进度控制方法和技术，确保施工进度按计划进行。
资源调配
合理调配人力、物力和财力等资源，保障施工进度的顺利实施。
进度调整
根据实际情况对施工进度计划进行调整，确保工程按时完工。
04
环境保护措施
噪音控制
噪音控制
THANKS
工程验收
工程完成后进行验收，确保工程质量符合要求。
03
施工现场管理
安全管理
安全生产责任制
建立和完善各级安全生产责任制，明确各级 管理人员和操作人员的安全职责。
安全教育培训
定期对施工现场人员进行安全教育培训，提 高员工的安全意识和技能。
安全生产检查
定期进行安全生产检查，及时发现和消除安 全隐患。
应急预案
施工过程中产生的废水应经过处理后 达标排放，以避免对周围水体造成污 染。废水处理设施应符合国家和地方 的相关规定。
废水监测
资源利用
尽量将施工废水进行回收利用，如用 于洒水降尘、冲洗施工机械等，以提 高资源的利用效率。
在施工期间，应对排放的废水进行监 测，确保其符合国家和地方规定的排 放标准。
05
应急预案
粉尘控制
粉尘控制
施工过程中应采取有效措施，减少粉尘的产生和排放，以降低对大 气环境和周围居民的影响。例如，洒水降尘、设置防尘网等。
粉尘监测
在施工期间，应对施工现场的粉尘进行监测，确保其符合国家和地 方规定的排放标准。
环保宣传
向施工人员宣传环保知识和粉尘控制的重要性，提高其环保意识。
废水处理
废水处理
施工前准备
宁波项目建议书编制方案
宁波项目建议书编制方案一、前言宁波作为中国东部沿海城市，经济发达，交通便利，资源丰富。
在当前经济社会发展的大背景下，宁波市政府需要制定一份全面、科学的项目建议书编制方案，以便更好地推动当地经济发展，提升城市形象，改善民生福祉。
本文将提出一份完整的宁波项目建议书编制方案，以期能够为宁波市政府提供参考。
二、项目背景宁波市位于浙江省东部，是中国重要的港口城市之一，也是长江三角洲地区重要的经济中心之一。
宁波拥有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源，同时也具备着完善的基础设施和发达的产业体系。
然而，随着经济社会的发展，宁波市面临着一些问题和挑战，如环境污染、交通拥堵、城市规划不合理等。
因此，编制一份科学合理的项目建议书显得尤为重要。
三、项目建议书编制方案1. 调研分析首先，需要对宁波市的经济社会发展现状进行全面的调研分析。
这包括对宁波市的产业结构、城市规划、交通状况、环境保护等方面进行深入研究，了解存在的问题和瓶颈，找准发展的重点和方向。
2. 制定目标在调研分析的基础上，制定宁波市未来发展的战略目标和规划方向。
这需要充分考虑宁波市的资源禀赋和产业优势，明确发展的重点领域和目标，为未来的项目建议书编制奠定基础。
3. 拟定项目根据制定的发展目标，结合宁波市的实际情况，拟定一系列符合宁波市发展需求的具体项目。
这些项目可以包括基础设施建设、产业发展、环境保护、城市规划等方面，旨在推动宁波市经济社会的全面发展。
4. 编制建议书在拟定项目的基础上，编制一份完整的项目建议书。
这需要包括项目的背景、目标、内容、实施方案、投资估算、风险评估等内容，全面客观地展现出每个项目的可行性和必要性。
5. 宣传推广最后，需要对编制的项目建议书进行宣传推广，争取更多的支持和资源。
这可以通过举办专题研讨会、发布宣传资料、与相关部门进行沟通等方式来实现，以便更好地推动项目的实施和落地。
四、结语宁波市政府需要制定一份全面科学的项目建议书编制方案，以推动宁波市经济社会的发展。
宁海县中心城区总体城市设计任务书【模板】
宁海县中心城区总体城市设计任务书一、工作背景和编制目的为落实中央城市工作会议精神，为更好地协调宁海中心城区总体风貌，结合《宁海美丽县城三年行动计划》具体要求，特开展宁海县中心城区总体城市设计。
在《宁海美丽县城三年行动规划》中还建议将整体空间风貌指引、山水域关系分析、城市公共空间与廊道指引、城市天际线优化、城市色彩规划等作为总体城市设计重点内容。
通过此项工作，可以对宁海中心城区现有的建设环境进行改善、美化，从而给居民营造一个舒适的、优美的以及方便卫生的空间居住环境，提升宁海整体形象。
而且，该城市设计为后续中心城区控制性详细规划、修建性详细规划提供了参考，其对空间品质的引导是控制性详细规划工作的一个重要组成部分，具有强化控规引导性控制要素（建筑高度、建筑体量、建筑形式、建筑色彩等）的作用，为建筑方案审批提供有效依据。
二、项目名称宁海县中心城区总体城市设计方案采购项目三、项目范围及规模该城市设计范围为宁海县中心城区，约90平方公里，总建设用地面积约60平方公里。
该范围内现已完成编制的城市设计面积约20平方公里。
四、规划依据1、相关规划《宁海县域总体规划（2007-2020）》及2015年修编规划《宁海县中心城区控制性详细规划总则》《宁海县新城市中心区城市设计》《宁海老城区改造“一心四片”区域城市设计及控制性详细规划》《宁海县溪南片城市设计》《宁海中心城区时代大道至外环路区块城市设计》《宁海中心城区客运总站周边区块城市设计》《宁海东郊路区块城市设计》《宁海中心城区山河岭周边及红枫市场区块城市设计》《宁海中心城区大湾塘区块城市设计》《宁海中心城区五街汇南区块城市设计》《宁海县梅林街道核心区块城市设计及控制性详细规划》《宁海县桥头胡街道核心区块城市设计及控制性详细规划》《宁海体育公园城市设计》《宁海火车站站前核心区域城市设计》《宁海县坑龙王片城市设计》《宁海汽车城概念性规划设计》以及相关专项规划、修详、城市设计等。
宁海县人民政府征收土地方案公告.
宁海县人民政府征收土地方案公告
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的有关规定，宁海县2007年度折抵指标第四批次建设用地项目省政府于2007年12月14日已批准（批准文号为浙土字B[2007]--0501号），现将批准的征收土地方案内容和有关事项公告如下：
一、征收土地情况表单位：公顷
二、征地位置：详见征地红线图。
三、征收土地的补偿标准按县政府《关于印发宁海县土地征用补偿安置暂行规定的通知》(宁政发[2003]26号)规定执行，农业人员安置途径为货币安置。
四、被征收土地四至范围内村的征地补偿登记已办理。
五、如有异议自公告之日起七日内到宁海县统一征地事务所反映。
宁海县人民政府
2007年12月24日。
浙江省人民政府关于宁海县西林水库扩容工程建设征地移民安置规划大纲的批复
浙江省人民政府关于宁海县西林水库扩容工程建设征
地移民安置规划大纲的批复
文章属性
•【制定机关】浙江省人民政府
•【公布日期】2021.01.25
•【字号】浙政函〔2021〕3号
•【施行日期】2021.01.25
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
浙江省人民政府关于宁海县西林水库扩容工程建设征地移民
安置规划大纲的批复
宁海县人民政府：
你县《关于要求审查宁海县西林水库扩容工程建设征地移民安置规划大纲的请示》（宁政〔2019〕28号）收悉。
根据《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》和水利部《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》有关规定，现就有关事项批复如下：
原则同意《宁海县西林水库扩容工程建设征地移民安置规划大纲（报批稿）》（以下简称《规划大纲》）提出的项目建设征地处理及影响范围，物调查成果，移民安置规划指导思想、依据、原则、内容和要求，移民安置任务、安置标准、安置去向、后期扶持方案及移民生产生活水平预测评价。
你县要严格遵循有关法律法规和政策，依据《规划大纲》认真编制移民安置规划，并按规定程序报批。
同时，积极采取有效措施，切实保障移民合法权益，维护
社会稳定。
浙江省人民政府
2021年1月25日。
宁波市国土资源局关于宁海县长街镇总浦塘村施家等四个土地开发项目立项申请的批复
宁波市国土资源局关于宁海县长街镇总浦塘村施家等四个土地开发项目立项申请的批复
文章属性
•【制定机关】宁波市国土资源局
•【公布日期】2009.11.19
•【字号】甬土资整[2009]63号
•【施行日期】2009.11.19
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】民法商法总类
正文
宁波市国土资源局关于宁海县长街镇总浦塘村施家等四个土
地开发项目立项申请的批复
（甬土资整〔2009〕63号）
宁海县国土资源局：
你局《关于要求将我县长街镇大青村废桔园开发等4个垦造耕地项目列入造地项目的请示》（宁土资〔2009〕55号）悉。
现批复如下：
经审查，我局认为宁海县长街镇总浦塘村施家等四个土地开发项目可行，符合国家有关法规、政策的规定。
该批项目开发造地总面积85.6880公顷，开发前耕地面积8.9947公顷，规划新增耕地面积70.3868公顷。
项目实施后可以提高土地利用率、改善土地生产条件。
因此，同意对宁海县长街镇总浦塘村施家等四个土地开发项目进行立项。
特此批复。
附件：宁波市2009年度第九批耕地开垦项目立项清单（略）
二○○九年十一月十九日。
国家文物局关于宁海古戏台——城隍庙古戏台保护区划内宁海城隍庙区块环境整治一期项目的意见
国家文物局关于宁海古戏台——城隍庙古戏台保护区划内宁海城隍庙区块环境整治一期项目的意见文章属性•【制定机关】国家文物局•【公布日期】2018.06.27•【文号】文物保函〔2018〕665号•【施行日期】2018.06.27•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】文物及历史文化遗产保护正文国家文物局关于宁海古戏台——城隍庙古戏台保护区划内宁海城隍庙区块环境整治一期项目的意见文物保函〔2018〕665号浙江省文物局：你局《关于再次审批全国重点文物保护单位宁海古戏台之城隍庙古戏台保护区划内实施宁海城隍庙区块环境整治一期工程的请示》（浙文物发〔2018〕113号）收悉。
经研究，我局意见如下：一、原则同意宁海古戏台——城隍庙古戏台保护区划内宁海城隍庙区块环境整治一期项目和你局意见。
二、具体修改意见如下：（一）应认真核对本次拟拆除建筑与《宁海古戏台保护规划》环境整治规划图中拟拆除建筑的不一致之处，相关拆迁、整治内容应符合《宁海古戏台保护规划》要求。
工程实施前，应注意开展周边文物建筑的调查和临时保护工作。
（二）深化设计方案，环境整治应充分考虑所在区域的历史环境，尽量体现中国传统园林意境，避免采用现代硬质广场、几何式园林花台、轴线式设计等过度现代化、园林化设计手段。
（三）进一步细化保护范围内道路铺装、绿化等工程措施，整治项目如涉及文物本体，应细化整改方案并单独报批。
三、请你局指导有关单位，按照上述意见对所报方案进行修改、完善，并根据《中华人民共和国文物保护法》有关规定履行相关程序后实施。
四、请切实加强协调和工程监管，督促项目管理单位和方案设计单位加强施工全过程指导，落实各方责任，确保文物安全。
国家文物局2018年6月27日。
宁波市人民政府办公厅关于印发2017年宁波市重点工程建设项目和重大前期项目计划的通知
宁波市人民政府办公厅关于印发2017年宁波市重点工程建设项目和重大前期项目计划的通知文章属性•【制定机关】宁波市人民政府办公厅•【公布日期】2017.05.22•【字号】甬政办发〔2017〕63号•【施行日期】2017.05.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文宁波市人民政府办公厅关于印发2017年宁波市重点工程建设项目和重大前期项目计划的通知甬政办发〔2017〕63号各区县（市）人民政府，市直及部省属驻甬各有关单位：2017年，我市计划安排重点建设项目482项，总投资约8915亿元，年度投资1409亿元。
由市级综合管理的A类项目194个，由各区县（市）监管的B类项目288个。
安排重大前期项目147项，总投资约3225.8亿元。
目前，《2017年宁波市重点工程建设项目计划》和《2017年宁波市重大前期项目计划》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施，并将相关实施要求通知如下：一、全面完成年度投资目标任务。
各地、各单位要按照《宁波市重点建设项目管理办法》（政府令第222号），进一步加强重点工程的组织领导和统筹推进。
要以项目形象进度和节点要求为目标依据，落实“四个一”制度，领导亲自挂帅，配齐工作班子，细化推进计划，层层落实责任。
要严格控制造价，依法有序建设，确保完成年度投资1409亿元和主要部位形象进度目标。
任务考核分解计划由市发改委另行下发。
二、进一步强化项目协调推进。
重点工程作为一项系统性工作，从前期谋划到组织实施，要坚持统分结合、协同推进；要着眼提质增效，统筹规划；要更加注重调结构、补短板、惠民生；要依法推进，不断规范安全生产、征用征迁、招标投标等活动。
全力以赴促进项目早日开工、加快项目有序建设，确保项目建成投产，充分发挥重大项目的示范带动作用，为实现年度投资增长10%目标作出贡献。
三、进一步强化项目建设动态管理。
要创新项目管理方式方法，积极实行重点工程三级协调机制、红绿灯监管预警、施工现场视频监控、重点工程“绿色通道”等新手段。
宁波市国土资源局关于行政中心北侧道路工程(B3地块周边道路)项目用地的预审意见
宁波市国土资源局关于行政中心北侧道路工程(B3地块周边道路)项目用地的预审意见
文章属性
•【制定机关】宁波市国土资源局
•【公布日期】2009.12.25
•【字号】甬土资预[2009]84号
•【施行日期】2009.12.25
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】测绘
正文
宁波市国土资源局关于行政中心北侧道路工程（B3地块周边
道路）项目用地的预审意见
（甬土资预〔2009〕84号）
江东区建设局：
你局关于行政中心北侧道路工程（B3地块周边道路）工程项目用地的预审申请收悉。
根据国土资源部第27号令《建设项目用地预审管理办法》，经审查，对该项目用地提出如下预审意见：
行政中心北侧道路工程（B3地块周边道路）工程是根据宁波市城市基础设施总体规划而实施的。
该项目东起新杨木碶河，西至河清路，北至民安路，南至惊驾路。
拟占用用地面积2.7793公顷，全长1896米，路幅宽度16米。
用地性质为街巷用地，概算总投资3798万元。
项目用地符合土地、城建规划和国家土地供应政策。
根据国家有关法律规定，拟以划拨方式供地。
对拟占用的国有土地依法给予原土地使用权者合理补偿。
本项目用地按国家现行政策规定和法定程序办理用地报批手续，未经批准，不得占用。
二○○九年十二月二十五日。
浙江宁海地基状况及处理方法
浙江宁海地基状况及处理方法
童颖辉
【期刊名称】《浙江建筑》
【年(卷),期】2004(021)B10
【摘要】对宁海地区各地地基土状况进行分类和总结，介绍了已采用的适宜的地基处理方法，并对宁海一些地方地基处理方法提出改进建议。
【总页数】3页(P66-68)
【作者】童颖辉
【作者单位】宁海县建筑设计院，浙江宁海315600
【正文语种】中文
【中图分类】TU472
【相关文献】
1.浙江宁海地基状况及处理方法 [J], 童颖辉
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3.让宁海土菜发扬光大——访浙江省宁海职教中心毕业生李彬 [J], 佚名; 陈艳
4.浙东农村小学儿童电视收视状况调查——以浙江省宁海县长街镇两所农村小学为例 [J], 刘鸣宇
5.匠乡宁海质引未来浙江省宁海县狠抓质量提升行动 [J], 子墨[1];李鲁文[1]
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宁海历年房地产投资示意表 （单位：亿元）
6000 5000
5200
8
4780
7
3950
6
7.21
4000 3000 2000
1750 1450
2300
3000
5
4.49
4
3
2
2.08
1000
1
0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 现阶段
0
2001年
2002年
2003年
关键词：板块切分/带租销售
分析 验证
消费研究
关键词：城市生活购物广场
宁海首个以品牌超市为龙头、带租约出售的城市生活购物广场
定位诠释：
✓ 以品牌超市为龙头，迎合了城市里大部分居民消费能力。又是聚集人 气，营造商业氛围的最佳途径。同样，通过品牌超市的招商引入，项 目的整体形象得以树立，其他商铺的商业价值得以提升。
小结：
通过市场分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾 －－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。
如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同 时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。
关键词：板块切分、带租销售
三、消费研究
(购房特征 ＆商业消费)
参考商业经营模式－－桃源路服饰街
个案名称
桃源南路服饰街 商业定位
主题商业街
成立时间 不详
主要经营业态
服饰专卖店、品牌旗舰点、时尚概念店及相关饰品、家纺等主题店。
经营规模及配套 全长近2公里，经营服饰商家近200家。涵盖了小商品市场和日用品市场。
经营模式 铺位销售均价 位置 现铺位租金 备注
各商家自发经营形成，主要为沿街底层商铺。面积为20－300M 2。
服饰街 －－ 自发形成，缺少统一管理和业态互补。
－－ 经营商品鱼龙混杂、欠缺档次感和独特个性。 －－ 店面有限，人为炒作导致租金日益增高，商家有苦难言。
思考：
宁海商业整体呈现“星星点灯”的格局。 规模小、分布散乱、经营模式单一、国际化品牌欠缺是其主要弊端。
落后的商业现状与不断提升的消费能力形成极大的反差， 商业发展无论是从业态及内容上都存在较大的市场空间。
城区规模商业网点集中在中山中路和人民大道沿线及其延伸带。 布点较为分散，呈现自发形成状态。为典型的街道式初级商业模式。 主要的购物和零售场所仍为传统的百货业态。 太平洋百货、肯德基、国美、永乐、家世界超市的进驻使我们依稀看到现代商业
在当地兴起并发展的趋势。 桃源路服饰街是当地惟一一条业态相对集中的主题街区，但是较为初级和破败。
购房特征
宁海主力购房群体构成：
本地政府官员 企事业单位公务员 私营企业主、各大中型企业管理人员 邮政、电信、教师等行业内的中高收入者 周边乡镇进城定居的人员 商贸行业的经营户
置业目的: 改善现有居住环境 长辈养老 子女结婚 进城定居 长期投资 商业扩大经营
他们需要－－－
✓ 靠近市中心繁华区域 ✓ 交通便利、生活便捷 ✓ 齐全的市政配套和商业服务设施 ✓ 可以承受的总价范围 ✓ 合理、舒适、功能完善的户型设计 ✓ 代表城市化生活的时尚元素 ✓ 优异的商业经营环境、充裕的人气
参考商业经营模式－－龙珠百货
个案名称 经营地址 主要经营业态 经营规模及配套
经营模式 楼层 铺位销售均价 现铺位租金 住宅销售均价
龙珠百货 商业定位
百货商场
开业时间 06年初
宁海中山中路18号
服饰、家电、图书、化妆品、日用百货、小型连锁超市等
1－3层，经营面积近2万平方米。配有中央空调、自动扶梯、电脑结算系统 、停车场等。
小结：
宁海城市面临扩大后的深化运营阶段，依托于当地区域居民可观的消 费潜力，新的商业区或商业网点将会陆续出现和形成。
本案商业成功的关键在于能否顺势而为，通过产品、经营业态、市场 形象等要素来体现项目商铺价值、树立良好口碑。从而吸引主力购房群体 的关注。
关键词： 体现价值、树立口碑
二、市场分析
(楼市解析 ＆商业环境)
5.03 2004年
5.78 2005年
宁海楼市特征分析：
以本地及周边乡镇客群为主，呈现内销型市场特征。 近年来，宁海楼市增速放缓，市场迈入相对稳定期。
宁海历年城镇居民人均住房面积对比 （单位：M2）
46
45
44
43
42
41
40
40
39
38
37
2002年
42 2003年
44.95 2004年
43.5 2005年
楼市解析
宁海楼市发展历程：
宁海的商品房开发始于2000年，在03年产生爆发，住宅（预）销售面积 和成交金额均出现猛增，平均成交价增长近两倍。04、05年在国家宏观调控 背景下房地产投资有所下降，但销售形式平稳。现阶段保持稳步上升的态势， 市区住宅均价保持在5000－5500范围内。
宁海城区历年房价走势 （元/M2）
小结：
综上所述，我们认为宁海购买住宅主力群体的部分需求特征，完全可 以通过本案商业部分的规划设计给予满足。同时，宁海的主力消费群体也 极为需要一个能够满足他们城市化生活购物的集中性场所。
关键词：城市生活购物广场
四、项目定位
(总体定位 ＆商业分区定位)
总体定位
阅读项目
关键词：体现价值/树立口碑
市场分析
05年商品房成交量略有下降。 外来人员日益增多，导致二手房租金递增，成交活跃。 商业经营用房多为投资客长线持有，基本无转让出售。
思考： 宁海楼市趋于平稳， 短线投资客户已经大规模退出市场。 大面积购买的实力客户毕竟有限。 那么、谁会来购买我们的商铺？他们为什么要购买我们的商铺？
商业环境
商业经营现状分析：
一层商业分区定位
商业主题 商业形态
经营商业业态
精品商业 街区
店中店
内部为精品服饰专卖、影像制品、箱包等专卖 店，沿街为肯德基、一茶一座等特色休闲餐饮。
色块
二层商业分区定位
面积与层高 商业主题 商业形态
层高3米，面 积约6500M2
主题大卖场
专业市场
经营商业业态
手机、电脑、或 家居家纺用品第
色块
面积与层高
现无转让出售店面，预计转让价格在3－6万元/M 2
沿人民大道
沿北大街
பைடு நூலகம்沿中大街
6.3 －7.5元/M 2天
4.2－5.8元/M 2天
1.5－2.2元/M 2天
现经营商铺转让下家需要支付转手费，一般为3－6万不等。
百货商场 －－ 规模与档次有限、国际品牌欠缺。
－－ 参与性、体验度不足，无法满足购物的乐趣。
高端消费－－商业模式的滞后导致高档消费客层外流
杭州
宁波
本地消费？
本地消费群 体的流失
宁海城镇居民百户家电拥有量
85
摩托、电动车 移动电话 普通电话 家用电脑 空调 电冰箱 彩电
0
44
90
101
102
50
100
150
200
183 161
在生活水平提高的同时对于消费提出了更高的要求
思考： 宁海的日常购物消费能量巨大， 且中高档消费需求也蕴含潜力。 我们的商铺能不能把这些需求进行有机融合， 打造一个面向中高档群体、满足日常生活需求、符合集中性购 物特征的商业广场。
人均储蓄7624元。消费品市场以年均12%速度增长。
项目解读
✓ 地理位置－－沿主要交通干道一侧，现城市中心商业圈的延伸带，位于 未来城市规划的主要方向上，是中心商业区向东扩展的先行者。
✓ 周边环境－－车流量较大，但基础配套较为落后。由于同中心市区的主 要商业街有一片修理厂区相阻隔，导致整体商业氛围不浓厚 。
✓ 商铺切分必须遵循合理、灵活的原则，便于商家和购买 客户进行自由组合和拆分。
✓ 超市部分的商铺的销售必须产权和经营权分离，签订返 租合同后带租约出售。
操作要点建议：
✓ 招商与销售并重，超市招商先行。 在本案的运作中，招商和销售是二个相辅相成的关系，因此必须相互配
合、脚步一致。超市作为整个项目运作的支撑点，必须在项目销售之前确定 具体商家和合作条件 。
宁海历年住宅销售面积示意 （单位：万平方米）
30
25
20
15
10
5
2.77
0
2002年
16.82
28.38
2003年
2004年
26.63 2005年
✓ 由于市区土地资源稀缺、拆迁成本较高导致老城区的商品房开 发
体量相当有限，从而促使房价稳步上升。 ✓ 受宏观调控因素影响，短期投资客或退出市场或转为长线。因 此
✓ 项目规划－－总建5.2万平方米，是高层住宅和三层商业的综合体。
✓ 产品规划－－住宅部分2.7万方，以130M2-140M2的三房为主。商 业面积超过2.5万方，在宁海现开发项目中体量最大。
✓ 出让地价－－每亩560万，楼板价3020元/M2，现宁海地价之最。
思考： 商业部分所含体量巨大， 其销售状况将是项目获取预想利润的关键所在。
城市总体经济保持高速增长，但第三产业比重有待加强。 05年，人均GDP突破2800美元。宁海跻身全国综合实力百强县和
全国县域经济基本竞争力百强县，分别排名第82位和72位。海水养 殖、旅游、对外贸易成为三大主导产业。
✓ 居民收入与消费水平稳步提升，但城市基础建设相对落后。 全年城镇居民人均可支配收入16440元， 消费性支出10854元，
层高3米，面 积约8500M2
三层商业分区定位
商业主题
商业形态
经营商业业态
生活购物超市 大型综合超市 食品、百货