杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划

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杭州来福士施工组织设计WORD最终版-技术标版本-第一章程概况

杭州来福士施工组织设计WORD最终版-技术标版本-第一章程概况

第一章工程概况工程概况1.1 工程基本信息工程名称:杭州来福士广场综合机电专业分包工程工程地点:浙江杭州市钱塘新城E-02地块建设规模:基地面积40000m2,总建筑面积388263m2,其中地下建筑面积108516m2,地上建筑面积279747m2建设单位:来福士(杭州)房地产开发有限公司建筑设计:中国联合工程有限公司合作结构设计/机电设备设计:奥雅纳工程咨询(上海)有限公司管理咨询:嘉德置地管理(上海)有限公司估算顾问:威宁谢工程咨询(上海)有限公司监理单位:上海市工程建设咨询监理有限公司1.2 建筑概况杭州来福士广场由两栋建筑合围而成,包括车库、超市、购物中心、五星级酒店、服务公寓、办公楼等,总建筑面积超过38.8万平方米。

其建筑特征如下表:建筑面积总面积388263平方米地下车库及商业104883㎡建筑高度T1塔楼60层,250米地上1F-9F商业108516㎡T1塔楼88353㎡T2塔楼59层,250米T2塔楼86511㎡1.3 建筑功能划分序号楼层名称功能描述1 B1F-B3F设备用房、车库、超市等2 1F-9F商业、办公、酒店等3 T1塔楼7F-19F 高档办公21F-32F 服务式公寓34F-60F SOHO办公4 T2塔楼7F-23F 高档办公25F-48F 高星级酒店50F-59F 酒店办公招标范围描述综合机电招标区域内包括通风与空调系统、给排水系统、电气系统以及动力系统等,系统内施工内容的划分见业主招标文件、业主答疑文件的内容。

机电各专业工程概况3.1 通风空调系统工程概况通风及空调系统包括空调风系统、空调水系统、厨房排油烟系统、送排风系统以及防排烟系统:序号专业分系统概述备注1通风与空调系统空调风系统1、地下室超市、餐饮及值班室采用吊顶式空调箱加新风或风机盘管加新风形式,或采用多联机形式;2、商业裙房超市、餐饮、商铺及公共区域采用吊顶式空调箱加新风或风机盘管加新风形式,后勤走道不设空调系统,只是将空调区域的排风通过连通管排到走道内进行降温;3、大堂等公共区域采用全空气定风量低速空调系统。

智讯互动杭州凯德来福士品牌推广方案

智讯互动杭州凯德来福士品牌推广方案

主题
品牌理念
国际化品牌的超高品质
旨在提升所在区域的整体生活品质和商务价值
潮流
引领
主题
浪 潮
主题
通过“浪潮”这一主题的传播
向大众及目标客群传递有关来福士品牌的新锐气质 赋予它独特的性格特征 令其脱颖而出与众不同
主题
汹涌来袭的来福士,将——
由新加坡而来的国际化品牌
引领都市 新浪潮
国际甲级写字楼
引领商业办公 新浪潮
1.足够大的二维码
2.有吸引力的扫码理由 3.较多等待发生的场

候车亭广告
海报
来福士
工作牌
2微信服务号
建立微信O2O社区
线上
通过微信实现虚拟商城
ONLINE 微信会员管理增强黏性
2微信服务号
建立微信O2O社区
微信商城
微信商城
逛来福士
浪潮活动
我的来福士
信息展示
“来福士,浪潮之巅”系列线上活动
“来福士,浪潮团”专题网站
专题网站不等于死板 项目信息也可以用有趣的形式展现 它是项目品牌的全面展示 更是一切活动信息的超级大聚合
1来福士来了
“来福士,浪潮之巅”系列线上活动
网站设计创意
整体风格:卡通动画 创意阐述:通过有趣的互动页面设计,使网友了解来 福士这一垂直交互综合体每一部分的功能。
2 写字楼开盘——引领商业办公新浪潮 4月~6月 传达写字楼产品的核心价值,打造其与众不同的专业及国际化形象。
2写字楼开盘
浪潮办公室
概念病毒视频
2写字楼开盘
“浪潮办公室”概念病毒视频
浪潮办公室
你知道在我国 白领们的工作活动空间平均为多少平方米吗? 你知道他们每天与办公室相处的时间占一天的几分之几吗? 你知道办公室的空气质量其实有时比雾霾还要严重吗?

杭州来福士广场景观设计方案高清文本

杭州来福士广场景观设计方案高清文本
UN Studio / TOPO 2011-11-10
16
Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
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UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
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NW Parcel
Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10
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Capitaland Raffles City, Hanzhou
UN Studio / TOPO 2011-11-10

钱江新城宣传策划案前言

钱江新城宣传策划案前言

钱江新城宣传策划案前言在钱江新城宣传策划案前言中,我们将探讨如何有效地宣传和推广钱江新城,以吸引更多人的关注和参与。

钱江新城作为浙江省杭州市未来发展的重要核心区域,具有重要的地位和潜力。

本文将介绍我们制定的宣传策划案,旨在推动钱江新城的快速发展,提高城市形象和吸引力。

一、背景介绍钱江新城是杭州市政府确定的重要发展区域,坐落于钱塘江畔。

该区域的规划涵盖了经济、文化、教育、科技等多个领域的发展,被视为杭州迈向世界级城市的重要战略支点。

二、目标群体我们的宣传策划案的目标群体包括以下几个方面:1.投资者和开发商:吸引更多的投资者和开发商参与到钱江新城的建设和经济发展中,推动项目的快速落地;2.居民和企业:提供一个良好的生活和工作环境,吸引更多的居民和企业落户;3.游客和观光者:打造独特的旅游景点和休闲娱乐场所,吸引更多的游客前来参观和消费。

三、宣传策略1.建立品牌形象:通过精心设计的LOGO和口号,展示钱江新城的独特魅力和发展潜力,塑造一个有吸引力的品牌形象;2.多渠道传播:利用传统媒体、网络媒体、社交媒体等多种渠道,将钱江新城的优势和亮点传播给目标群体;3.组织宣传活动:举办钱江新城形象展示会、建设成果展览等活动,吸引更多的关注和参与;4.合作交流:积极寻求与国内外知名企业和机构的合作,扩大影响力和覆盖范围;5.宣传材料设计:设计宣传手册、海报、宣传片等宣传材料,以形象生动的方式向目标群体介绍钱江新城的发展规划和亮点。

四、宣传内容1.城市规划和建设成果:介绍钱江新城的城市规划和现有建设成果,展示其未来发展的愿景和规划;2.产业发展和就业机会:介绍新城的产业发展方向、政策支持和就业机会,吸引投资者和企业的目光;3.文化活动和旅游资源:介绍新城的文化活动和旅游资源,展示其独特的文化底蕴和旅游吸引力;4.基础设施和公共服务:介绍新城的基础设施建设和公共服务设施,展示其良好的生活和工作环境;5.生态环保和可持续发展:介绍新城的生态环保措施和可持续发展理念,展示其环境友好型城市形象。

杭州来福士广场

杭州来福士广场

杭州来福士广场佚名【期刊名称】《世界建筑导报》【年(卷),期】2014(029)003【总页数】4页(P64-67)【正文语种】中文业主:凯德置地集团地点:中国杭州建筑面积:389489 m2建筑场地:40355m2现状:施工中UNStudio的多功能杭州来福士广场毗邻浙江省会杭州市的钱塘江,位于上海西南方向180公里。

杭州来福士广场将是凯德置地集团(Capita Land)继新加坡、上海、北京、成都和巴林的第六座来福士广场。

该项目结合了零售、办公楼、住宅和酒店设施,是钱江新城区的又一处文化景观。

杭州来福士广场将达到六十层高,能够饱览钱塘江和西湖景区的风光,总面积达将近四十万平方米。

景观概念设计 landscape conceptClient: Capita LandLocation: Hangzhou, ChinaBuilding surface: 389489 m2Building site: 40355m2Status: Under construction (Planned realisation of podium 2014) UNStudio’s mixed-use Raffles City development is located near the Qiantang River in Hangzhou, the capital of Zhejiang province, located 180 kilometres southwest of Shanghai. Raffles City Hangzhou will be CapitaL and’s sixth Raffles City, following those in Singapore, Shanghai, Beijing, Chengdu and Bahrain. The project incorporates retail, offices, housing and hotel facilities and marks the site of a cultural landscape within the Quianjiang New Town Area.Raffles City Hangzhou will reach a height of 60 stories, presenting views both to and from the Qiantang River and West Lake areas, with a total floor area of almost 400,000 square metres.景观延伸设计 extension landscape into courtyard概念设计 concept design城市立面 urban facade一层平面 level 1 plan整体效果 overview模型 model。

杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划

杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划
从钱江新城管委会我们了解到,到2011年钱江新城核心区 将建成650万平方米的公建建筑,其中写字楼占60%左右, 约400万平方米。目前已经超过200万平方米的写字楼正 在开发建设中。其中: ● 集美大厦 高度:149米 面积:约14万平方米 用途:企业总部、金融办公、商业 投资公司:杭州集美房地产有限公司 工程进度:2005年开始动工




来福士商业地块策划提案
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 项目概况及SWOT分析……….3-15 区域内同类竞争物业分析…….16-34 项目定位以及规划设计建议….35-65 市场运作策略………………….66-81 项目推广策略………………….82-91
第一部分
项目概况及SWOT分析
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场,这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外,还有波浪文化城等其他购物中 心,总面积将达到 70 万方左右。其中:
●万象城购物中心 区位:钱江新城CBD核心区域,庆春东路与钱江路交汇处 面积:总建筑面积80万方,商场24万平方米,共9层 业态分布:商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
1.2 项目地块SWOT分析
1.2.1 优势
①品牌优势: 从开发商品牌角度来看,作为全球知名集团——新加坡嘉 德置地集团在华的全资子公司,凯德置地专门致力于高品 质住宅和商用房产的投资、开发与管理,在业界拥有良好 的口碑和过硬的品牌支持;而来福士商业广场更是其旗下 成功的商业运作品牌,“双层品牌效应”使项目在未来的 租 售以及管理中处于优势。
2.1.3 五星级酒店
作为杭州的未来CBD中心,真正的主角应该是商 务楼和各种公建设施,因此酒店是其不可或缺的 组成部分。目前,整个钱江新城核心区内规划建 设有四家五星级酒店和一家四星级酒店,他们分 别是钱江时代广场五星级宾馆、华联· UDC时代五 星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭州 万象城五星级酒和国际时代广场的四 星级商务酒 店,加上本项目规划的五星级宾馆,总建筑面积 大约在 20万平方米左右。

来福士广场营销策划分析

来福士广场营销策划分析

来福士广场营销策划分析来福士广场策划分析:1.策划目的:对本策划所实现的目标进行全面的描述。

2.房地产企业在市场营销规划过程中存在以下几方面的要求:(1)房地产企业刚开始运作时,未导入房地产市场营销机制,需要根据房地产市场特点,策划出系列化的可资遵循的营销计划。

(2)房地产企业产品战略转移,需要相应地调整营销策略。

(3)房地产企业规模扩容,原房地产市场营销方案需要重新改进、设计。

(4)房地产企业的原房地产市场营销方案严重失误。

(5)房地产市场行情发生变化,原经销方案已不适应市场需求。

(6)房地产企业在总房地产市场营销方案贯彻中,要在不同阶段、不同时段上,根据房地产市场的变化,设计新的阶段性方案。

(7)房地产企业建立良好的企业形象-CIS企业识别系统。

3.房地产市场营销环境分析(详见本书第四章)。

(1)宏观环境分析:(2)房地产产品分析;(3)竞争房地产企业分析:(4)房地产企业形象(CIS)分析:(5)消费者分析。

4.房地产市场营销现状分析。

5.市场机会分析。

6.房地产市场营销方案。

房地产市场营销方案的形成,考虑由4P及其组合而来。

4P是指PRODUCT-房地产产品,PRICE-价格,PLACE-通路(渠道),PROMOTION-促销。

(l)房地产产品方案。

如果房地产企业房地产市场营销的主要问题都来自房地产产品,就应当集中力量提出房地产产品方案。

(2)房地产产品方案在房地产产品的八大属性切入。

房地产产品定位方案;房地产产品开发方案:房地产产品质量方案;房地产产品功能方案;房地产产品品牌方案:房地产产品包装方案;房地产产品附加值方案:房地产产品服务方案。

7.CIS方案。

推进步骤:详细地介绍实旆房地产市场营销方案的具体步骤和在时间上的落实。

房地产市场营销方案设定后,就要定出方案实旋的日程表。

制定日程表的三要素:稳定性与灵活性相结合:程序性与机遇性相结合:更替性与决策交叉性相结合。

8.费用预算。

某商业地块策划提案(PPT 95张)

某商业地块策划提案(PPT 95张)

1.1.4
周边配套
根据我们的了解,除了来福士商业广场( 8 万方)、凯德商 业中心( 5 万方)和万象城(24万方)以外,钱江新城 已 经没有大宗的商业用地出让,三个项目的商业部分占据了区 域内商业面积的半壁江山,加上波浪文化城地下购物中心和 其他商业分布,未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的 商业规模。除商业中心以外,还有大约30幢写字楼,5 幢星 级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套,共 同构筑了杭州未来的CBD中心。
1.1.2 交通状况
①大区位交通状况 钱江新城位于杭州老城 区东南部,与钱塘江咫 尺之遥,距离西湖风景 区约4.5公里,距离萧山 国际机场18公里,所辖 范围:东临钱塘江,南 靠复兴区块,西依秋涛 路,至钱塘江二桥、艮山西路,地理位置优越,交通快速 便捷,
②区域内交通状况 项目位于富春路以北、新建路以东,万象城和杭州市民中 心之间,周边路网四通八达,江锦路公交站,规划轨道交 通4号线,地铁1号线、2号线近在咫尺,通过1号线可直 达 上海到杭州的瓷悬浮列车,是杭州未来的交通枢纽之一。
1.2.3 机会
①政策机会:
杭州政府新的城市规划,从“西湖时代”逐渐进入“钱 塘时 代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段,随着 世 界著名企业总部的进驻,为项目未来的办公、商业、商 务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力: 钱江新城4平方公里的核心区建成后,加上其周边的 居区,届时人口将会达到40万左右,其中商务办公 人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随 着杭州商圈格局的演变,钱江新城必定回辐射到更 广的区域。所以,随着钱江新城的崛起,必定为给 本项目带来更多的机遇。
第一部分
项目概况及SWOT分析
1.1 地块基本情况分析 1.1.1 区位概况

凯德置地商铺设计指南租户设计与协调

凯德置地商铺设计指南租户设计与协调

凯德置地商铺设计指南租户设计与协调凯德置地作为一家拥有丰富商业地产经验的开发商,要让商铺租户设
计与协调工作更具效果,需要遵循一系列的指南。

以下是针对凯德置地商
铺租户设计与协调的一些建议。

首先,凯德置地可以提供一套明确的设计标准和指导方针,包括商铺
外立面、内部装修、摆设布局、灯光设计等方面的要求。

这样可以确保商
铺的整体风格和质量得到统一和提升。

建议制定一份设计手册,详细规定
商铺设计要求,并向租户提供相关的模板和案例,以便租户能更好地理解
和落实。

其次,凯德置地可以与租户建立一个良好的合作关系,通过租户培训
和沟通来达到设计与协调的目的。

例如,凯德置地可以定期组织设计研讨会、培训课程和展览,邀请租户参与,分享最新的设计趋势和理念。

此外,建议在商铺租赁合同中明确规定租户必须遵守的设计与协调要求,并在入
驻前进行详细的沟通和确认。

第四,凯德置地可以与租户共同推进绿色建筑和可持续发展的目标。

可以鼓励租户采用环保材料、能源节约设备和可再生能源等,促进商铺的
环保设计与协调。

同时,凯德置地可以为租户提供相关的政策和经验分享,以便租户更好地理解和应用绿色建筑概念。

最后,凯德置地可以建立一个租户交流平台,以便租户之间可以分享
设计经验和合作机会。

可以定期举办租户设计交流活动,提供一个让租户
展示和推广商铺设计作品的平台。

这样可以促使租户更积极地参与商铺设
计和协调工作,并不断提高商铺的整体品质和价值。

来福士广场调研报告

来福士广场调研报告

客户关怀
在特定节日或客户生日等时刻,发送祝福和 关怀信息,提升客户情感体验。
06
预期成果与展望
预期销售业绩
销售业绩目标
根据市场调研和历史数据分析,来福 士广场设定了本年度的销售业绩目标, 包括商铺租赁、商品销售等各个方面 的具体指标。
销售策略制定
为实现预期销售业绩,来福士广场将 制定一系列销售策略,包括促销活动、 产品组合、价格策略等,以吸引更多 消费者和提高销售额。
来福士广场调研报告
• 项目背景 • 市场调研 • 来福士广场分析 • 项目亮点与优势 • 营销与推广策略 • 预期成果与展望
01
项目背景
项目介绍
来福士广场是一个集购物、餐饮、娱 乐、办公等功能于一体的城市综合体 ,位于市中心繁华地段,拥有丰富的 商业资源和人流基础。
项目占地面积较大,建筑风格现代, 内部空间布局合理,设施齐全,是一 个高品质的城市商业中心。
竞争对手分析
直接竞争对手
来福士广场的主要直接竞争对手 包括附近的购物中心和商业街区, 这些竞争对手在地理位置上较为 接近,经营业态和品牌选择也较
为相似。
间接竞争对手
来福士广场的间接竞争对手包括 其他地区的购物中心、电商以及 其他购物渠道,这些竞争对手在 价格、品牌和服务等方面也存在
竞争关系。
竞争优势
品牌价值
来福士广场以高品质、高标准的服务和设施,提升了品牌形象和价值,为租户 和消费者提供更好的商业体验。
创新设计
建筑设计
来福士广场采用现代、简约的建筑设计风格,注重空间利用和用户体验,打造舒 适、美观的购物环境。
商业模式创新
来福士广场不断探索新的商业模式和服务创新,以满足消费者不断变化的需求, 提升竞争力。

杭州来福士项目介绍

杭州来福士项目介绍

项目详情
作为钱江新城核心 CBD,项目自建造伊 始就备受关注,除了 囊括商业广场、五星 级酒店和高档写字楼 等商务旅游业态以外, 周边环境自然优美, 附近有三座公园环绕, 其中还包括了占地面 积达20万平方米的中 心公园。整体外观由 世界知名建筑事务所 UNStudio包揽,首席 设计师Ben van Berkel以钱塘江潮涌 时的景象为灵感,设 计出项目的设计灵感源于 钱塘江潮,通过波浪 型的弯曲线条表现建 筑的灵动感。在塔楼 和裙楼覆盖着鳞片状 的铝砖,反射大楼的 活动以及景观,使外 观更具层次感,与此 同时,安装在双子塔 幕墙系统外的旋转状 遮阳散热片也为商场 内的环境调控带来助 力,及时散热保证商 场温度恒定。室外面 板上的发光材料使商 场夜晚更加璀璨闪耀, 也避免了光污染产生。
业态布局
杭州来福士的业态布局是目前来福士中最丰富的一座,其中有超过30%店铺品牌均 为首次入杭的概念店以及旗舰店,另有多家跨界创意店铺以及设计师品牌,为杭州 市民带来全新购物体验。将咖啡馆与书店结合的“言几又”、橙天嘉禾影院、壹港 蒸锅瘾等人气店铺满足各类人群的购物需求。
目标定位
杭州来福士主打时尚潮流路线,商场内充满时尚化、年轻化气息,向消费者 传达出积极向上的购物和生活态度。每一层区域内都会设置休息区域,各类 美食、娱乐场所遍布商场内部,打造场景式购物体验,使购物更加快乐。
谢谢观赏
杭州来福士项目介绍
项目简介
杭州来福士中心位于杭 州钱江新城CBD核心位置, 毗邻杭州市政中心、杭 州大剧院和国际会议中 心。项目占地 40355平 方米,建筑高度250米。 将建成集甲级办公楼、 购物中心、希尔顿康莱 德酒店、雅诗阁服务公 寓、Strata Apartment、 行政公馆等为一体的综 合性项目。除了与钱江 新城中心商业区的主要 道路相连之外,杭州来 福士还与地铁4号线“市 民中心站”和“江锦路 站”地下通道连接。

来福士开店活动企划案

来福士开店活动企划案
每天的特定时间段内播放音乐或由主持人召集人群,每天推出一款成分与口味保密的法国半成品 美食,现场挑选5名有兴趣的消费者品尝并在白纸上写下所能品尝出的成分,才种成分正确最多 的消费者将获得由厂商提供的礼品。 在法国干邑品尝及热卖活动中,厂商将提供干邑、朗姆及各种基酒,先由调酒师进行现场表演, 再邀请3-5名消费者进行现场调酒,最后由调酒师现场评判,优胜者获得干邑奖品。 秋冬饰品展活动 将采用满百送券或集点送美食券等促销手段。
活动时间:2003年11月 活动周期:15天 活动地点:莱福士广场 场地形式:在大厅背靠空中厅围栏处设置活动舞台及主背景板,各参展美食厂商暨料理台沿舞台 两边成外抛物线环伺(成斜向面向主舞台,保证大门进口处的宽敞,人流顺畅) 活动方式:各商家在各料理台上进行精选菜肴或小吃的现场烹制,并向品尝后有消费意向的消费 者派发商铺的宣传资料和优惠赠券。凭现场优惠赠券在活动参与美食商家的店铺内消 费的消费者可在就餐结束后的指定时间段内,来到活动舞台处进行飞镖射奖游戏,赢 取来福士及美食商家联合送出的幸运大礼。
霓虹羽裳庆耶诞, 霓虹羽裳庆耶诞,浓浓甜蜜永分享
——来福士广场圣诞时尚情报&甜蜜美食发布
活 动 目 的 简 述
时值圣诞佳节,作为“时尚地标”的来福士广场,将掀起又一阵的时尚风暴。全新的时尚服饰表演将 带给人魅力无穷的震撼。突破传统的表现手法,创新大胆的表现形态,顶尖精英的合作品牌,无不 为来福士广场行业时尚翘楚的地位增添了仲重的砝码。 在举办时尚服饰秀的同时,进行进口糖果和巧克力的展卖活动,再时装表演舞台旁采用设计独特的 货架进行炫目四射的现场陈列及特卖,并主推情侣装的食品包装,在尽情欣赏充满激情的表演同时, 无论在口感还是情绪都沉浸在甜蜜和愉悦中。 小厅的活动更适合大厅甜蜜的主体丝丝吻合。要请法国名家设计的糖果小屋眼光四射,更有科大的 数码影像世界来为你留下难忘而甜蜜的瞬间。小厅四周也将布置花车进行糖果、巧克力等甜蜜食品 的现场热卖。 在整个来福士广场的布置氛围中,将防止一定数量的圣诞树, POP/POI/POSM等配合渲染气氛,安

(完整版)商业综合体:来福士广场整体定位及运营模式

(完整版)商业综合体:来福士广场整体定位及运营模式

(完整版)商业综合体:来福士广场整体定位及运营模式来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌,仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽,目前在全球有8座来福士,在中国拥有6座,分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳,另2座位于新加坡和迪拜。

来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。

凭借精心规划设计的楼层风格与主题,打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品,已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。

商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节,准确的定位能让项目持久性发展。

凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心,但对前期的商业定位又是怎么操作的呢?目前,凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段,期间的过程又会给我们带来哪些启示呢?整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标,所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。

来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施,并临近交通枢纽,为当地居民及旅客带来便利。

革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。

出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士,都拥有它独特的来福士色彩。

国际知名大师如贝律铭(I.M.Pei)、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手,创造出富有人文魅力的优质城市建筑。

商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心,其本身就是一个综合性商业定位,所以,在选择区域时需综合考虑。

项目本身定位于城市地标,其辐射范围更大。

功能定位功能定位为复合型,购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。

对于不同的功能,它们之间是交叉联系的。

每一个功能都能体现它的特色,每一个品牌都能带来一定的影响力,那么,购物中心的人流、人气不用怀疑。

弱化主力店作为购物中心,来福士的定位是独一无二的。

购物中心本身体量不算大,不适合做综合性的购物中心。

(完整版)商业综合体:来福士广场整体定位及运营模式

(完整版)商业综合体:来福士广场整体定位及运营模式

来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌,仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽,目前在全球有8座来福士,在中国拥有6座,分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳,另2座位于新加坡和迪拜。

来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。

凭借精心规划设计的楼层风格与主题,打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品,已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。

商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节,准确的定位能让项目持久性发展。

凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心,但对前期的商业定位又是怎么操作的呢?目前,凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段,期间的过程又会给我们带来哪些启示呢?整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标,所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。

来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施,并临近交通枢纽,为当地居民及旅客带来便利。

革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。

出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士,都拥有它独特的来福士色彩。

国际知名大师如贝律铭(I.M.Pei)、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手,创造出富有人文魅力的优质城市建筑。

商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心,其本身就是一个综合性商业定位,所以,在选择区域时需综合考虑。

项目本身定位于城市地标,其辐射范围更大。

功能定位功能定位为复合型,购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。

对于不同的功能,它们之间是交叉联系的。

每一个功能都能体现它的特色,每一个品牌都能带来一定的影响力,那么,购物中心的人流、人气不用怀疑。

弱化主力店作为购物中心,来福士的定位是独一无二的。

购物中心本身体量不算大,不适合做综合性的购物中心。

所以,来福士选择做主体性的购物中心。

杭州来福士广场建筑设计方案

杭州来福士广场建筑设计方案

凯德置地杭州来福士广场总建筑面积:283,256平方米主楼为超高层塔楼,地下3层,地上60层,总高度250 m业态组成:办公楼、星级酒店、服务式公寓、购物中心开业时间:预计2013年工程概况:杭州来福士广场项目位于杭州市核心位置,占地约4万m2,建筑面积约40万m2,由一栋裙房商场和两栋集办公、酒店为一体的综合超高层塔楼组成,建筑效果图见图1。

塔楼一地上60层,高度约250 m(结构主屋面高度242.85 m);塔楼二地上59层,高度约250 m(结构主屋面高度244.78 m),。

项目地块位于钱江新城核心区域,毗邻未来杭州市行政中心、杭州大剧院、杭州市民中心和杭州国际会议中心占地面积40355平方米,总建筑面积约28万平方米。

由凯德置地斥巨资倾力打造的一个集办公楼、商场、五星级酒店和服务性公寓于一体的综合性项目,这是继国内上海、北京、成都之后,凯德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。

该项目还与2010建成的地铁1号线市政府站相通,地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。

方案设计:杭州来福士广场由著名的新锐设计师,荷兰UNS建筑师事务所的首席建筑师本·范·贝尔克尔主设,由两座超高层塔楼和基座裙房组成。

设计理念源于举世闻名的自然景观钱塘潮。

结构顾问:奥雅纳工程咨询上海有限公司境内建筑设计院:中国联合工程公司施工单位:正是如此精工细作的特殊外形设计,给项目的建设带来了一定的难度。

通过层层筛选,最终,凯德中国与上海四建达成了合作。

据悉,上海建工集团第四建筑有限公司作为国家特级资质大型施工总承包企业,曾在近年承建了包括世博会中国馆在内的一大批标志性建筑。

工程简介兴建两幢250米高的塔楼,设有一个三层高的地下停车场,提供1,000个车位,占地面积为40,355平方米,总建筑面积为400,000平方米,包括: *办公楼*商场*酒店(五星级),设有约470间客房数*凯德在全球共拥有七个"来福士"项目,继上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场之后,"来福士"品牌终于落户杭州。

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高德商业广场 来福士广场
●波浪文化城 区位:钱江新城核心区的主轴线上,南连城市阳台,西经 国际会议中心与解放东路相连,北穿过富春路与 正 在兴建的市民中心相连,东面经过杭州大剧院, 与 新业路相连。 面积:约12万平方米 投资商:杭州市钱江新城建设管委会 工程进度:预计于2008年全面建成投入使用
●光彩国际广场 高度:70—150米 面积:约14.8万方 用途:企业总部、商业金融、五星级酒店、酒店式公寓 投资公司:浙江泛海建设投资有限公司 工程进度:2006年10月底开工
●国际时代广场 高度:100—150米 面积:约20万方 用途:酒店式服务写字楼、4星级商务酒店和时尚休闲街 投资公司:浙江鑫亚建设投资开发有限公司 工程进度:2007年8月11日正式开工
第一部分
项目概况及SWOT分析
1.1 地块基本情况分析 1.1.1 区位概况
项目地块位于钱江新城核心 区域,毗邻未来杭州市行政 中心、杭州大剧院、杭州市 民中心和杭州国际会议中心 来福士商业广场 占地面积 40355平方米,总 建筑面积约28万平方米。由 凯德置地斥巨资倾力打造的 一个集办公楼、商场、五星 级酒店和服务性公寓于一体 的综合性项目,这是继国内 上海、北京、成都之后,凯 德置地在中国投资兴建的第四个“来福士商业广场”。
从杭州钱江新城开发管委会我们了解到,目前钱江新城核 心区以及沿钱塘江一线正在规划建设或已建成的纯酒店式 公寓或带酒店式公寓、单身公寓等的综合性项目大概有10个 左右。其中包括已经建成的凤凰城、钱江国际商务中心和钱 江新城核心区内的万象城、华联·UDC时代和浙江光彩国际 中心、浙江国际时代广场等著名项目。




2008.2.22
来福士商业地块策划提案
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 项目概况及SWOT分析……….3-15 区域内同类竞争物业分析…….16-34 项目定位以及规划设计建议….35-65 市场运作策略………………….66-81 项目推广策略………………….82-91
1.1.4
周边配套
根据我们的了解,除了来福士商业广场( 8 万方)、凯德商 业中心( 5 万方)和万象城(24万方)以外,钱江新城 已 经没有大宗的商业用地出让,三个项目的商业部分占据了区 域内商业面积的半壁江山,加上波浪文化城地下购物中心和 其他商业分布,未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的 商业规模。除商业中心以外,还有大约30幢写字楼,5 幢星 级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套,共 同构筑了杭州未来的CBD中心。
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场,这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外,还有波浪文化城等其他购物中 心,总面积将达到 70 万方左右。其中:
●万象城购物中心 区位:钱江新城CBD核心区域,庆春东路与钱江路交汇处 面积:总建筑面积80万方,商场24万平方米,共9层 业态分布:商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
从以上列举的项目当中我们看出,7个项目里仅写字楼物 业就达到将近90万平方米,这与杭州写字楼市场每年40万 方的需求量相比还多一倍,因此项目的租售过程中会遇到 较大的压力。然而,值得我们注意的是,在现有开发的项 目中,整体招商、企业自己用来做总部办公楼的占到一 般,因此真正面向市场的写字楼较少。除了以上 7个项目 之外,还有万润· 万象城、国际时代广场、华联· UDC时 代、高德商业广场等总共20个写字楼物业,超过200万平 方米的体量将持续推出。预计在今后3年内,钱江新城每 年推出的写字楼面积将达到 60万平方米左右,特别从 2008年开始将是该区域写字楼集中放量阶段。
2.1.4 服务性公寓
根据透明售房网的数据统计,目前杭州酒店式公寓、单身公 寓、小户型公寓在内的项目数量总共20个。其中,直接把物 业定位为“酒店式公寓”的楼盘有近10个,包括世贸丽晶城、 华润西子中心、钛合国际、东方金座、紫晶商务城、深蓝广 场、龙禧硅谷、凯恩西湖金座等,总建筑面积共11万平方 米,1700多套。这些服务性公寓都是近两年才迅速兴起的, 而且租售情况都非常不错。2006年,华润西子中心、世贸丽 晶城正式开盘销售;2007年3月份,钛合国际、深蓝广场先 后正式开盘销售,目前已都全部销售完毕。
投资商:华润集团 工程进度:2007年开始全球招商
2009年9月开业
●高德商业广场 区位:钱江新城的核心区域内,东至富春路,南至新业路,
西至市民街,北至丹桂街

面积:总建筑面积月29万,其中商场5万平方米
投资商:高地(维尔京群岛)有限公司 工程进度:2007年11月底完成土地拍卖 预计2008年上半年动工
第二部分
区域内同类竞争物业分析2.1 域市场内同类物业竞争趋势由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服 务性公寓于一体的综合性项目,含括了对商务、财富、休 闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求,与同一地段或区域 内其他综合性项目类同,均具有很强的综合性,因此市场 竞争非常激烈。
2.1.1 在写字楼方面
1.1.3 周边环境
根据我们的了解,到2011年钱江新城核心区将建设650万 平方米的公建建筑体。目前,钱江新城正处于高速开发阶 段,周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中 以及万象城等项目逐渐兴起,再加上周边中高档住宅的陆 续建成,3公里区域内的居住区人口约有40万左右,工作 人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休 闲、娱乐氛围。
1.1.2 交通状况
①大区位交通状况 钱江新城位于杭州老城 区东南部,与钱塘江咫 尺之遥,距离西湖风景 区约4.5公里,距离萧山 国际机场18公里,所辖 范围:东临钱塘江,南 靠复兴区块,西依秋涛 路,至钱塘江二桥、艮山西路,地理位置优越,交通快速 便捷,
②区域内交通状况 项目位于富春路以北、新建路以东,万象城和杭州市民中 心之间,周边路网四通八达,江锦路公交站,规划轨道交 通4号线,地铁1号线、2号线近在咫尺,通过1号线可直 达 上海到杭州的瓷悬浮列车,是杭州未来的交通枢纽之一。
1.2.4
威胁
①竞争威胁: 一个4平方公里的区域,钱江新城30多幢写字楼、5幢五 星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店 和宾馆,使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年, 预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左 右米。特别是今明两年,杭州写字楼市场将集中放量, 供应量的增大将导致激烈的竞争。
2.1.3 五星级酒店
作为杭州的未来CBD中心,真正的主角应该是商 务楼和各种公建设施,因此酒店是其不可或缺的 组成部分。目前,整个钱江新城核心区内规划建 设有四家五星级酒店和一家四星级酒店,他们分 别是钱江时代广场五星级宾馆、华联· UDC时代五 星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭州 万象城五星级酒和国际时代广场的四 星级商务酒 店,加上本项目规划的五星级宾馆,总建筑面积 大约在 20万平方米左右。
第三部分 项目定位以及规划设计建议
3.1 项目综合定位
作为亚洲最大的上市地产公司之一嘉德置地集团,在中国 已建成综合商业物业270000平方米,拥有和管理着28家 购物中心。并且拥有自己的合资公司雅诗阁服务公寓信托 等。因此拥有丰富的商业项目开发经验和商业管理品牌模 式。本项目是嘉德置地集团旗下凯德置地继上海、北京、 成都之后,在中国内地投资兴建的第四个“来福士”项目。 凯德置地也希望以此重生凯德在上海和新加坡的成功模 式。所以,项目的整体综合开发及其后续的运营将主要按 照凯德置地“来福士”模式进行。
②区位优势: 本项目地块位于万象城与市民中心之间,紧邻杭州大剧 院、杭州国际会议中心,是钱江新城的最核心区块,根 据“中心辐射效应”,届时将会吸引来大量的人气。 ③物业优势: 本项目作为一个综合性商业地产项目,分别规划了办公 楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业 形态,物业种类分布科学齐全,经营面广,市场受众范 围大,使项目本身更富竞争力。
一个仅有4平方公里的土地上拥有五六家五星级的宾馆酒 店,在市场供求关系上显然过于饱和。因此,未来这些酒 店针对的市场范围不应仅限于钱江新城或杭州,而应该着 眼于整个国内市场,甚至国际市场。加上目前杭州市中心 内已经投入使用、或已经运营成熟的五星级酒店,杭州未 来酒店宾馆市场的竞争强度不言而喻。所以,要在未来竞 争中处于优势,需要在酒店质量档次、配套标准、服务、 理念上做到与国际商务接轨,并将运营眼光投入国际环 境中去,实现国际经营路线。
●凤凰成(产权式酒店) 区位:秋涛路与飞云江路交汇处 总面积:13万平方米 户型面积:38——77平方米 开发商:浙江凤凰城房地产开发公司 ●钱江国际商务中心(酒店式SOHO ) 区位:上城区中河南路与飞云江路中间地块(复兴大桥边)
总面积:4.08万平方米 户型面积:40——120平方米 开发商:杭州休士卡房地产开发公司
1.2.3 机会
①政策机会:
杭州政府新的城市规划,从“西湖时代”逐渐进入“钱 塘时 代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段,随着 世 界著名企业总部的进驻,为项目未来的办公、商业、商 务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力: 钱江新城4平方公里的核心区建成后,加上其周边的 居区,届时人口将会达到40万左右,其中商务办公 人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随 着杭州商圈格局的演变,钱江新城必定回辐射到更 广的区域。所以,随着钱江新城的崛起,必定为给 本项目带来更多的机遇。
1.2.2 劣势
①规模劣势:
与同区域内竞争项目相比,无论是80万平方米的万象城,还 是34万平方米的高德商业广场,在体量规模本项目都无法与 之匹敌,特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象 城,加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力,届 时一定会吸引大批的顾客和商家,进而分割市场机会,因此 我们在规模上处于劣势。
●万象城酒店式公寓 区位:庆春东路与钱江路交汇处
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