中原地产宁波天一广场专题案例研究
天一广场简介
天一广场联系方式
公司名称：宁波城市广场开发经营有限公司 公司地址：浙江省宁波市碶闸街169号 （天一广场8号门） 联系电话：0574 — 87683434(忻经理)、87683097（陈经理）、 87287137、87287163 公司网址： /tianyi
天一广场的商业布局
宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有百货区、超市区、美食区、 酒店区、娱乐区、男装区、女装区、数码区和购物中心等商业区。引进了三 百多家商户，包括一批世界知名品牌，如阿玛尼、CK、Dunhill、卡地亚、 欧米茄、劳力士等，形成了以乐购生活购物为中心，天一银泰，吉盛伟邦家 私和苏宁电器为龙头的，服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞的商业体系。天 一广场还倡导“以人为本，以客为尊，以天一为大家庭”的服务理念，竭力 营造人性化的商业环境，成为顾客购物，休闲的都市天堂。
宁波市及天一广场简况
宁波位于中国海岸线中段，浙江省四明山脉和天台山脉之间的宁绍平原东部，全市面 积9365平方公里，人口538.41万。其中市区面积1033平方公里，人口121.99万。宁波是中 国近代最早开放的通商口岸之一，为东南沿海的文化、商业重镇和重要港口城市，长江三 角洲南翼经济中心。 宁波对外交通便捷，高速气垫船至上海仅需2小时，杭州湾跨海大桥的建成通车使宁波 到上海的路程缩短到2小时，沪甬温动车线路也于2009年10月开通。世界88个国家和地区 的553个港口与宁波直接通航，加之宁波经济技术开发区基础设施完备，政策优惠，使宁波 成为中国大陆综合投资环境最佳的城市之一。 宁波天一广场座落于宁波最繁华商业街—中山东路及药行街交汇处。以与世界商业潮 流同步之Shopping Mall形式出现，为宁波及周边地区提供“一站式”购物休闲的全新体验。
宁波天一广场案例研究
2
设计
天一广场遵循“中心偏移”与“平面进深最小化”设计原则，后者与典型美国式的商业模式即最 大化楼层面积或是跟现时中国普遍商业开发满铺基地的做法截然相反，不仅影响到了整个商业步行街
的空间界面形态，也产生了几个相当显著的结果：
商业周边化：产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场，成为宁波都市生活和商业活动的 大容器和大舞台 小型商业行为成为可能：在此城市开发不是一般的由CBD带动都市商业零售带的模式，而是由商业中
功能
功能：相较于最初的“中心商务区(Central Business District)CBD” 设定，在经过审慎的思考和设计，尤其是研究了小型商业行为模式 之后，天一广场更倾向于以“商业中心(Central Commercial District， CCD)”而非CBD的城市中心区域的商业巨构面貌出现，占据城市中 心区大面积的地方进行大规模的商业开发，成为城市活力的发散源 要素：商业区包括乐购生活购物中心、银太百货、天一数码广场、 青少年儿童世界等众多商铺；开放式绿地广场更以体现浓郁的商业 文化为特色，通过露天舞台安排演出、展卖宣传等商业文化活动， 为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的“城市客厅”
概述
规模：天一广场位于宁波市中心繁华商业
区，北临中山路，南临药行街，西接开明 街，东毗日新街，占地20万平方米，总建 筑面积22万平方米，总投资14亿元
主体元素与景观营造：主体建筑由22座具
有欧陆风情的现代建筑群组成，以2-4层 低层为主，充分体现现代商业气派为特点， 包括十个大型商业区和一个中心广场，整 个建筑群中央以3.6公顷绿地广场为依托， 景观水域6000平方米，同时设有总长200 多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉 和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影；场 地上保留的20棵古树，一座称作药王店的 古建筑，以及一座近年建设的类似哥特风 格的天主教堂作为背景体现了当地丰富的 历史肌理 1
天一广场的设计理念
天一广场的设计理念项目小组：马达思班设计人员名单马清远，陈展辉，张文德，张学伟，吴昊，范立鼎，杨红，徐俊，丁军梅，高维复，余宪军，冉维海，钱彤申，宋一通，吴希良助理设计师：宁波建筑设计院，吴希良，陈永凡。
天一广场--由宁波城市投资开发公司开发、上海马达思班建筑设计咨询公司设计的一项商业综合项目—正在从根本上改变着市民与城市空间的关系。
虽然此项目的功能定位是宁波一个重要的零售业中心，但建成的广场已远远不只是一个“购物中心”。
通过将宁波的城隍庙商业区同三江汇合口的休闲区相联结，天一广场成为宁波市多年来一直所缺少的市中心。
更重要的是，天一广场为市民提供了大量的公共空间，这样的空间在中国的都市环境里通常是很缺少的。
马达思班设计的与众不同之处就是将天一广场多种功能形态、不尽相同的单体建筑--零售条带、精品MALL、大卖场、写字楼、停车场、展览厅等--天衣无缝的整合到一个丰富有层次的空间体系之中。
马达思班的设计理念是：来自每个项目的挑战都有其自身最恰如其分的解决方案，而并非为某一特定美学或设计流派所定义。
与现代主义的“国际模式”所宣扬的将千篇一律的混凝土结构散布于全球的理念不同的是，天一广场诠释了马达思班创造“适体技术”的设计理念。
“适体技术”强调独特的项目有其独特的解决方案，占据其空间的是时间、地点，和人（更为重要）；这一点挑战着当代人所沉迷的高科技、精加工的时尚。
建筑应该以崭新的姿态却又理性地融入其周围的环境，而不应该像临近的上海浦东那些雨后春笋般出现的哗众取宠的建筑。
天一广场可能是最能体现马达思班“适体技术”理念的作品。
曾经作为中国最早对外开埠的贸易港口之一的宁波现在正经历着迅猛的复苏，并将成为中国商业和建筑设计的朝圣地。
在未来几年，宁波将与上海的超高速公路和高速铁路连通。
与中国商业枢纽地的直接连通将激发起一股土地开发的热潮及城市发展信心，而天一广场正是这个过程中的产物。
充足的资金并不能保证建成富于美感的建筑。
宁波郁家巷商业运营的策略的报告
C 翠湖天地
上海新天地整体开发投资 超过14亿元，新天地的商业 价值带来其配套房地产的价 值的巨大提升
B 上海新天地
A 太平桥人工湖绿地
翠湖天地和后期开发的华 府天地售价高企，后者最高 价更是达到10万元/M2,而企 业天地则成为上海租金最高 的写字楼之一
案例•新天地
新天地模式不可复制，却可借鉴
建筑价值评价
项目分析
项目核心价值元素关键词
郁家巷
项目分析
文化 宁波商帮文化 宁波传统文化 宁波现代文化
商业
宁波商业中心 高档消费集聚 业态升级需要
建筑 建筑文化传承 建筑商业价值 现代商业改造
文化的VS商业的 传统的VS现代的
高雅的VS高档的 大众的VS小众的
项目发展方向
总用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑限高 持有经营面积
项目分析
39031.8平方米 49062.1平方米 1.07 50% 15% 18米 全部持有经营
商业价值评价
项目分析
商业价值评价
本项目核心商圈处于宁波市中心商业区，人流量巨大，区域商业价值极高；但核心商圈内商户集聚， 天一广场、城隍庙、国购中心、新世界百货商场聚集，竞争大；本项目定位需寻求特色化和差异化的 定位，扩大市场份额或争取更多核心商圈外的客户 天一广场超大规模体量以及全业态的商业定位已形成巨大的“漏斗效应”，宁波老城区居民生活消 费80%以上被区域所吸引；未来区域内商业发展将向高端化和特色化发展，将形成多元化、全客层的 消费局面，为本项目差异化定位和特色化定位提供了基础条件 项目处于宁波市政府“中提升”战略规划重点发展的三江口区域，明确了区域内商业向高端化发展 的 要求，宁波城市中心整合能力提升将吸引高端客户回流并吸引新的高端消费 高端商户对区域认同度提升，一线品牌纷纷抢滩三江口，和义大道将形成奢侈品牌的集聚地 宁波城投运作天一广场、老外滩、和义大道的经验为本案商业成功运作提供了经营以及品牌的资源 具备将本项目打造成为宁波另一张商业名片的实力
宁波天一广场
Centre Business District
天一广场目前是宁波市中心最具活力、最时尚的商业休闲广场。
• the end
Centre Business District
天一广场所 有建筑沿中心广 场环形布局，宽 广的环境、丰富 的景观，使广场 的商业气氛更富 情趣。成为宁波 市民和游客观看 演艺和休闲的场 所
Centre Business District
题 演 座 绎 城 得 市 分 绿 外 岛 妖 ， 娆
一 个 主 题
Centre Business District
广场布局
由左图（天一广场总平面图）可以清 楚的看到，该广场有较强的轴线关系。 在主入口（1号门）进入广场时，先 经过一条相对狭窄的商业街，然后进 入主要的公共空间——绿地广场，该 区域由较为对称的商店（建筑）包围； 并点缀左右对称的绿化，突出该空间 的主体感。
业 间 上 的 突 出 地 位 。 天 一 广 并 场 采 由 取 于 扩 天 大 主 垂 教 直 堂 高 的 度 原 较 因 低 的 地 商 在 ，
空 用 ， 更
作 觉 焦 点 突 。 出 了 天 一 广 场 建 筑 群 的 制 高 点 度 —— 起 伏 起 教 了 堂 缓 的 冲 天 主 高 的 堂 教 到 场 广 为 也 台 舞 天 露
三 天 一 ， 广 广 场 场 有 的 亲 绿 天 化 一 率 广 为 场 32% 的 绿 色 主 等 ， 代 和 现 色 绿 、 水
欧 陆 风 情 严 重 的 风 格 。 的 手 法 ， 而 且 选 用 的 商 业 建 筑 采 用 位 地 堂 教 出 突 来 积 面
面 建 筑 的 高 度 上 做 了 限 制 ，
视
•
轴 线
最新整理案例研究商业广场中原宁波天一广场专题案例研究.doc
中原地产宁波天一广场专题案例研究一、项目概况项目名称：天一广场开发商：宁波城建投资控股有限公司开业时间：20xx年10月1日总建筑面积：22万平方米主楼层：2—4层中心广场面积：3.5万平方米天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。
整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。
包括十个大型商业区和一个中心广场。
中心广场面积 3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。
广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。
集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。
建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。
在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。
二、区位分析1、地理位置宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
2、周边环境天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。
距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。
3、交通情况天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。
中原-宁波绿城江东商业市场基础研究报告-53PPT
宁波宏观经济环境
■宁波市2007年1-9月份经济发展状况
2007年是实施“十一五”规划的第二年。从国际环境来看，世界经济的增长速度将有所放慢，主要是由于 美国等一些主要发达经济体的增长势头已经减弱。国际货币基金组织预计，2007年世界经济增长率为4.9%。世 界银行认为，世界经济增长势头“已经到达拐点”，2007年世界经济增速将趋缓。 世界银行把对中国07年经济增长的预期从9.3%调高到9.6%，但同时认为中国经济保持强劲增长的同时还存 在着诸多挑战。世行专家认为，这些挑战主要包括，将经济增长重点从工业转移到服务业上，刺激内需，将经 济增长与环境保护较好地结合起来实现可持续发展，通过更加有效的能源、原材料和土地价格政策以及高利率 等措施来抑制投资增长过快的趋势等。世行也同时肯定了中国的调控政策是有效的。 从国内环境来看，当前投资、信贷回落的基础还不稳固，国际收支不平衡问题依然突出，整体通货膨胀压力有 所加大，储蓄过高的深层次结构性矛盾仍是制约经济可持续发展的突出问题。需要进一步增强人民币汇率弹性。 中国经济已连续4年实现两位数增长，2003年增速为10%，2004年为10.1%，2005年为10.4%，2006年为10.7%。 虽然2007年经济增长速度可能略有放缓，但推动经济增长的动力依然强劲，国民经济总体仍将保持平稳较快的 发展势头。 从近几年来看，宁波市经过前两年的适应性调整，经济开始步入恢复性增长。工业生产稳步增长，1至9月 全市实现工业总产值6576.71亿元，同比增长23.8%；固定资产投资有望小幅平稳回升，全市共完成全社会固定 资产投资993.89亿元，同比增长2.4%；消费需求稳中趋升，1-9月份全市实现社会消费品零售总额749.02亿元， 预计增长17.4%；前三季度，市区居民家庭人均可支配收入17172元，比上年同期增长12.5%；农村居民人均现 金收入9424元，增长12.8%，两者增速比上半年分别提高2.6和3.6个百分点；物价水平稳中趋升，1-9月份居民 消费价格指数为103.0%，八大类仍保持五升三降格局，居住类比上年同期上涨108.9%，涨幅仍居八大类之首， 食品类上涨7.3%，涨幅持续扩大。总体来说，宁波市经济将保持高速发展，城市居民生活水平将进一步提高。
天一广场推广策略
核心推广口号
推广步骤暨阶段主题
推广主题 准备期
工作重点
1、整体营销方案确定 2、整体推广方案确定 3、平面设计作品确定（售楼书、海报、宣传单、易拉 宝、媒体平面广告、直邮手册、手提袋、沙盘等） 4、售楼大厅的设计、装修、布置 5、组织建设：销售部、招商部、企划部、工程部等 6、人员招聘及培训 7、前期媒体广告造势宣传 8、下阶段推广活动准备
海海外交流中 心
国际领先成都第一的写字楼
综上可类比产品的定位特征，天一广场的个性化更加鲜明：
1、以人为本，实现商务链（空间融合、生态循环、集约化、智能
办公、有效沟通、快捷流程等）的整合，将“人文商务”提升到一 个新的层次。
2、围绕人性化延伸到商务配套（地段、物业管理、商务服务、健
康环保、人性关爱细节等） ，彻底颠覆“酒店式服务”的窠臼。 3、以本土化服务、国际化管理，全球优秀的设计、管理合作团队，
12月 1月
整版 整版 半版 全版 整版 整版 整版 整版 整版
2月 3月 4月 5月 半版 整版 竖半版 整版 半版 整版 半版 整版 全版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 1月 整版
6月 7月 半版 整版 半版
8月
9月 整版 整版
10月 11月 12月 费用合计
称 时代广场
计 格 型 —— 后现代 纯写字楼
地
址
总府路2号 ―― 世邦魏理仕物管顾问 出 租 率 7-15F开零，16F以上半层或整层租 赁 总府路双向四车道
景 观 设 计 物 业 管 理 销 售 率 30%以上，在售
市 政 配 套
交通条件 市政/商业配套 项目主题
交通组织
公交线路
4、98、38、
打造的满足“商务全球化”趋势的标志化办公物业。
宁波天一广场
业 间 上 的 突 出 地 位 。 天 一 广 并 场 采 由 取 于 扩 天 大 主 垂 教 直 堂 高 的 度 原 较 因 低 的 地 商 在 ，
空 用 ， 更
作 觉 焦 点 突 。 出 了 天 一 广 场 建 筑 群 的 制 高 点 度 —— 起 伏 起 教 了 堂 缓 的 冲 天 主 高 的 堂 教 到 场 广 为 也 台 舞 天 露
Centre Business District
天一广场所 有建筑沿中心广 场环形布局，宽 广的环境、丰富 的景观，使广场 的商业气氛更富 情趣。成为宁波 市民和游客观看 演艺和休闲的场 所
Centre Business District
题 演 座 绎 城 得 市 分 绿 外 岛 妖 ， 娆
一 个 主 题
Centre Business District
广场布局
由左图（天一广场总平面图）可以清 楚的看到，该广场有较强的轴线关系。 在主入口（1号门）进入广场时，先 经过一条相对狭窄的商业街，然后进 入主要的公共空间——绿地广场，该 区域由较为对称的商店（建筑）包围； 并点缀左右对称的绿化，突出该空间 的主体感。
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轴 线
天 一
的 末 端
广 场
是 一 露
的 天
天 广 场
主 教
， 抬
堂
高 的 舞 台 是 广 场 内 部 的
Centre Business District
彩色喷泉 。
• 迷人的夜景长一百八 十公尺的水晶街，造 型别致的建筑和水晶 长廊。
广场灯光效果
Centre Business District
Centre Business District
天一广场目前是宁波市中心最具活力、最时尚的商业休闲广场。
宁波商圈调查与分析有关天一广场
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目 录
天一广场的项目介绍 天一广场的业态 天一广场的周边环境 天一广场的竞争对手
宁波天一广场被称为国内最成 功的摩尔， 功的摩尔，目前的租金和当初相 比已经翻了好几倍， 比已经翻了好几倍，商业地产的 投资价值充分被体现。 投资价值充分被体现。将天一广 场呈现给各位看官， 场呈现给各位看官，目的只有一 希望国内再多几座天一广场， 个：希望国内再多几座天一广场， 少几栋商业烂尾楼。其中分为： 少几栋商业烂尾楼。其中分为： 项目介绍、项目位置、项目体量、 项目介绍、项目位置、项目体量、 项目定位
项目介绍： 项目介绍：天一广场宁波市代表 性的城市中心商业广场， 16.7 万平方米的商铺面积，2万平方 米的停车场，64000平方米的绿 地，6000平方米的水街，1000 平方米的演艺舞台。 围合式建筑群中央为3.5万平 方米的中心广场和6000平方米 的景观水域，同时设有总长200 多米，最高喷高40米的亚洲第一 音乐喷泉和高20米、宽60米的 大屏幕水幕电影。
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天一广场的竞争对手
鄞州万达广场 江北万达广场 联盛商业广场 江东世纪东方广场 中信泰富广场 城隍庙休闲步行街 开明服饰美容商业街 鼓楼步行商业街
The End！
谢谢观赏。。。 谢谢观赏。。。
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宁波商圈调查与分析
从一条商街到一个商圈 ———天一广场 ———天一广场
下一页
从一条商街到一Байду номын сангаас商圈
“原来窗子望下去都是居民区。”黄炎水是宁波第二百货总经理， 原来窗子望下去都是居民区。 黄炎水是宁波第二百货总经理， 从事商业30 30年 有空的时候，他会通过玻璃窗望望天一广场。 从事商业30年。有空的时候，他会通过玻璃窗望望天一广场。他说他是 看着天一广场建起来的，心情也是由原来的担心变成了高兴。 看着天一广场建起来的，心情也是由原来的担心变成了高兴。 东门口，自古就是宁波商业的集聚兴盛之处。1988年 22层的 东门口，自古就是宁波商业的集聚兴盛之处。1988年2月，22层的 华联大厦开业，成为宁波第一高楼， 华联大厦开业，成为宁波第一高楼，宁波也从此有了现代化的大型百货 商场。1993年 宁波新江厦开业，1994年 美乐门商城、 商场。1993年，宁波新江厦开业，1994年，美乐门商城、宁波长发商厦 开业；1997年 宁波第二百货商店开业。1998年 金光百货、 开业；1997年，宁波第二百货商店开业。1998年，金光百货、新世界百 货开业。从开明街口到新江厦商城不足1公里长的中山东路上，分布着9 货开业。从开明街口到新江厦商城不足1公里长的中山东路上，分布着9 家大型百货商场，密度之高国内罕有，中山东路也被称为“ 家大型百货商场，密度之高国内罕有，中山东路也被称为“商业一条 街”。 黄炎水说，在天一广场建成以前， 黄炎水说，在天一广场建成以前，宁波的商业都是沿着中山东路分 布的。天一广场从开建一直到建成，他都非常担心， 这么大规模， 布的。天一广场从开建一直到建成，他都非常担心，“这么大规模，这 么多的店，会不会受到影响。 么多的店，会不会受到影响。” 不出他所料，天一广场开业后，宁波的商业也进行了一次大淘沙， 不出他所料，天一广场开业后，宁波的商业也进行了一次大淘沙， 许多商场关门易主，宁波华联商厦易主为银泰百货， 许多商场关门易主，宁波华联商厦易主为银泰百货，宁波长发商厦变成 东方商厦，美乐门变成红帮百货后又变成新世界百货。 东方商厦，美乐门变成红帮百货后又变成新世界百货。中农信变成新华 联商厦，新华联商厦开了又关关了又开…… 联商厦，新华联商厦开了又关关了又开……
天一城项目沿街底商营销方案销售推广策略
客户策略——拓展价值策略
产品：项目社区商业街铺
客户群锁定：伊宁市私营业主、较高收入投资客户、银行、社区商业各业态 的市场领导者等 推介方式：业务员直接上门推介、短信推介
重点推介对象：
洗浴中心、健身房、诊所、连锁药店、美容美发店、服装品牌连锁店、超市、 银行、建材商城等
营销执行步骤
步骤一 气势亮剑
天一广场项目 沿街商业营销包装方案
目录
一．整体环境解读 二．沿街底商产品分析 三．阶段问题及推售策略导向 四．营销执行计划
一.整体环境解读
整个房地产宏观环境而言，无论是商业、住宅均已到“以价换量”的大局之中。 特别是疫情之后，虽有地方政府“松绑地产市场”，但主战略方向不变。由此 可见，房地产整体环境短期内不会出现较大变化。
认为小区内这种为小区业主提供方便服务的店铺为主，比如诊所了、商店了、理发店了等 等比较好。方便老百姓，家门口就有。在这里住很方便。这里的商店比较干净，等都开业了 会好一些。
2、外地来工作： 考虑买个商铺，开个店同时也住，还是不错的。只要价格合适，不要太高，能接受。
在这种情况下，本案沿街底商产品是具 备未来成熟的社区商业街铺产品，其产 品是具有较高投资价值的。
2）、通过大社区概念，花园式街区，区域购物互动中心的三大支撑，为投资客精 确演算宜商宜住宜投资概念，吸引客户购买。
通过上述可行的改造，将本案商业产品按照形象定
位，打造成“真正的全能休闲互动中心”，
使之成为我们所赋予他的：全能领地·风尚街区 的核心概念。
核心策略——拓展客户渠道策略
坐销做强
业主介绍 行销配合
三.阶段问题及推售策略方向
（一）、本案属社区商业范畴，不等同于投资客户存在认知偏见的 因此，本案必须提出有别于市场的定位，并进行社区商业专属的推广方式进行有效推广。
我爱天一广场
我爱天一广场
张可言
【期刊名称】《作文世界（小学版）》
【年(卷),期】2012(000)004
【摘要】天一广场坐落在宁波最为繁华的商业中心，被称为宁波的“商业航母”。
这是一个一流的休闲、贸易、旅游、餐饮广场，也是宁波的一张靓丽的名片。
【总页数】3页(P28-30)
【作者】张可言
【作者单位】浙江省宁波海曙中心小学三年级
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.18
【相关文献】
1.天一广场以宁波的名义访宁波城市广场开发经营有限公司总经理夏正宇
2.宁波三江口片区旧城更新的特征分析——以天一广场及外滩地块的改造复兴为例
3.从天
一阁到天一广场关于传统与现代、延续和冲突的讨论4.每天一个电话，是我爱你
的方式5.欧美游客对中国城市购物中心的地方性感知——以宁波市天一广场为例因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
【宁波】天伦广场
18
3.3 各楼层业态分布——整体业态分析\四大业态比例分析
2F建材家居和KTV数量各占50%，分别是友邦家居嘉乐迪量 贩KTV。 零售和休闲娱乐的面积比例约为9：1，档次均为国内品牌。
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17
3.2 各楼层业态分布——2F楼层品牌示意
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20967.5
业态以零售为主，商铺数量和面积分别占比69%和83%，面
积占比高的原因在二三家主力店天伦百货、天伦童装商城和
国美电器。飠飢则全部位二步行街，步行街零售业态面积为 1609.5㎡，与飠飢面积各占50%。 档次方面，国内一事线和非品牌占据多数，其中非品牌数量 最多，达到35家，说明天伦广场档次偏低。
档次
国际事线 非品牌 国内一线 国内一线 非品牌 国内事线 国内事线 非品牌 国际事线 国内一线 国际事线 国内事线 国际一线
经营面积 （㎡）
42 14 15 15 15 15 15 15 64 15 15 15 49 15
经营业种
男女服装 男女服装 男女服装 男女服装 便利店 运动休闲 内衣 钟表眼镜 鞋 男女服装 百货 电子数码 儿童用品
2
PART
1 项目基础信息
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3
1.1 项目概况
项目信息
项目名称：宁波天伦广场 项目位置：宁波市江东区中兴路276号 开业时间：2009年9月15日（天伦商城） 项目占地面积：3.3万㎡ 项目建筑面积：5万㎡ 开发商：宁波市江东天伦市场服务有限公司 建筑设计公司：/ 物业管理公司：宁波市江东天伦市场服务有限公司 商业楼层：1F-2F 商圈性质：地级市区级商圈 商业形态：步行街+百货 总体定位：集购物、美食、休闲等功能二一体的大型 综吅性商业广场 客群定位：中层消费群 档次定位：中低档
商业公共空间怀旧体验设计研究——以宁波75购物街为例
去美好情景的体验感，唤起消费者封存的记忆和情感，激发消费者最 四 、设 计 策 略
真实的情感体验。本着现代人对传统文化和逝去时光的怀念，结合消
项目以打造一条体验怀旧的时尚购物街为目的，营造与众不同的
费者的体验需求，本论文以宁波７５购物街设计为例，探讨在商业公共空 体验式商业空间。根据开发商及其他有关部门对该空间的要求，设计
关键 词：商业公 共空 间、怀 旧、体验 设计、７５购物 街 Ｄ ０ ｌ：１０．１３３３７／ｊ．ｃｎｋｉ．ｐａｃｋａｇｉｎｇ．ｗｏ ｒｌｄ．２０１６．０１．０２７
近年来，以怀旧体验为背景的商业空间越来越多的出现，这是城 需要解决入口的标识性以及竖向交通的便利性问题，使消费者清晰的
市经营者和开发商敏锐的发掘消费需求的结果。怀旧体验是体验设计 识别入口，形成特色，吸引人流。第五层的总建筑面积为６５００平方米，
老旧，无法再利用。以前的经营没有特色定位，且业态落后、管理混乱， 街，使商铺立面最大化展示，形成氛围浓厚的商业街。在内街的两个核
可以说黄金地段没有产出黄金效益。位于第五层的购物街，在设计时 位置设置重要的主题场景，同时也是体验、互动和消费的重要场所。
市公共空 间注入 新的活力。
在商业空间的设计中，布置尽可能多的商铺空间是开发商获得利益
三 、问题 分 析
的根本 ，然而牺牲足够的公共空 间将会降低商业空 间的活力，失去空间
原来的亚细亚大厦已有２Ｏ多年历史，除了建筑结构外，其他均已 的特色。本设计将商铺空间沿街道两侧铺开，空间聚合成一条完整的内
学街，西达开明街，北至药行街。是宁波最具商业活力的中心地段，北 材质、色彩和照明设计，体现与怀旧主题相符的空间氛围和体验效果。
临大型购物中心天一广场，南接城隍庙步行街区。项目利用原亚细 （３）公共空间与商铺空间同步设计，避免两者氛围的割裂，主要把握
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中原地产宁波天一广场专题案例研究
一、项目概况
项目名称：天一广场
开发商：宁波城建投资控股有限公司
开业时间：2002年10月1日
总建筑面积：22万平方米
主楼层：2—4层
中心广场面积：万平方米
天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。
整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。
包括十个大型商业区和一个中心广场。
中心广场面积万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。
广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。
集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。
建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。
在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。
二、区位分析
1、地理位置
宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
2、周边环境
天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。
距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。
3、交通情况
天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。
三、整体规划分析
1、产品规划
2、业态规划
A、B、C区（服装区）：
E区（美食区）：
D区（数码区）：
F区（超市区）：
G区（百货区）：
H区（精品区）：I区（酒店区）：
J区（娱乐区）：
四、业态分析
1、业态组合及分业态研究
天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300多家商店。
其中精品区汇聚了一批世界着名品牌。
天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态，同时，还有亚洲第一音乐喷泉和大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。
被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。
商业业态组合情况表：
2、典型商家状况
五、经营状况
六、案例小结
天一广场开业将近4年的时间里来，不管从任何方面来看，它已经取得了完美成功，在宁波的商业地位难以动摇。
作为一个成功的案例，我们对其成功之处做了如下总结：
a)选址正确：天一广场选址在宁波中心地区，位于城隍庙、鼓楼附近，靠近三江口，而该地区甚至整个城市都没有标志性建筑物跟大型购物中心，恰恰给了天一这样具有标志性建筑的大型购物中心一个发展空间。
b)业态分布合理、功能齐全：本案整体比例协调合理，包含了超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等几乎所有的功能，满足了消费者多方位的需求。
同时引进了乐购、银泰、国际购物中心、新石浦等不同类型的商家入驻天一广场，为它增添无限的光彩。
c)交通条件较好：道路畅通无阻、多条公交路线，为天一带来了各种类型的消费群体。