铁路土地综合开发机会研究方法探讨

铁路土地综合开发机会研究方法探讨

发表时间：2019-06-11T10:43:59.117Z 来源：《城镇建设》2019年第04期作者：田磊

[导读] 近年来，我国铁路事业发展越来越迅速，大大便利了人们的出行。

中国铁路哈尔滨局集团有限公司黑龙江哈尔滨 150001

摘要：近年来，我国铁路事业发展越来越迅速，大大便利了人们的出行。值得注意的是，铁路企业资本运营中，土地综合开发利用是非常重要的工作环节，需结合铁路企业的实际情况，明确土地开发利用思路，采取有效策略，降低风险，促进铁路企业资本运营市场良性发展。

关键词：铁路土地；综合开发；策略

引言

我国铁路土地综合开发是重要的投融资改革方向，铁路企业进行土地综合开发，主动参与城镇化进程是铁路走向市场化的必然选择。铁路作为一种高效的交通方式，对带动车站周边城市发展。振兴地方经济具有催化作用，车站周边的开发建设也收到广泛关注。对铁路车站周边开发潜力大小的分析成为其开发的重要前提，然而由于我国铁路土地综合开发理论和研究起步较晚，其开发机会的研究与分析尚未形成评估体系和指南，科学的综合开发机会研究方法的引入成为铁路车站周边土地综合开发迫切的课题。

1铁路土地综合开发涵义

铁路土地综合开发是指对与铁路相关的土地进行商业化开发，涉及的土地主要包括既有站场和新建站场（均含站场周边用地）用地两大类型。空间上，体现为铁路和城市多种功能空间和资源的系统集成；时间上，开发活动涵盖自土地取得直至经营管理建成空间的各个环节，而且各个环节的开发活动都和铁路的建设经营活动进行衔接协调。

2铁路土地综合开发现状

2.1铁路用地综合开发与城市规划不相适应，需要多规融合发展

当前，国内各大城市的城市规划并没有对铁路用地综合开发做出规划和布局，只是考虑了城市整体及各部分城区的可达性，对沿线的土地利用没有事先布局的要求，这就决定了现行的城市规划与铁路用地综合开发不相适应。根据铁路大运量的特点，铁路站点要求人群的大量聚散及相应配套服务，必须进行土地高强度开发，才能满足以上要求并实现土地开发的增值收益，吸引更多的客流，实现铁路运营的良性循环及可持续发展。在当前政策环境下，铁路企业进行土地综合开发时，必然要对城市规划进行修编，并对土地利用规划进行适当的调整，促进多规融合发展趋势，这需要进行多方面的协调，并涉及多种利益关系的调整。

2.2规划衔接不够

铁路用地综合开发的关键是政府进行一体化规划，完善交通组织、用地布局等配置，以加强站场和周边地区的承载能力。虽然《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》要求，新建铁路建设项目的投资部门应和线路上的地方政府按照一体规划、联动供给、全面开发的准则，确立了土地综合开发项目与对应铁路站场、线路工程统一联建等相关事宜。但是由于整个过程包含的部门很多，而没有一致的相关政策支持，使得铁路建设中各个方面之间匹配不上，节奏不统一等问题。

3铁路土地综合开发策略

3.1遵循土地开发利用的基本原则

第一，遵循市场导向原则。基于既有产业政策框架范围内，对土地开发利用项目的市场可持续发展性进行深入研究，做好市场调研工作，同时结合可行性研究和过程监管情况，充分考虑土地开发利用项目的经济效益及社会效益，注重产业、规模以及品牌的建设，使整体开发能力水平得到有效提高。

第二，严格遵守集约用地原则。对土地而言，属于稀缺的资源，在土地开发利用工作过程中，需严格遵守集约用地的基本原则。与此同时，对于周边发展规划需充分融合，综合考虑整体设计、空间利用以及价值发挥等要素，使资源浪费现象得以避免。

第三，遵循因地制宜原则。以目前具备的生产力布局为基础，考虑和周边市场配套的情况，结合地块的不同属性进行有效开发利用，避免“一刀切”的开发方式，考虑全局，确保土地开发利用项目定位的精准、合理、科学。

3.2明确土地开发利用详细思路

第一，物流基地开发项目思路:明确铁路货运设施布局，掌握物流集散情况，针对存量铁路用地实行综合性物流开发改造，把物流关键点用地建设为物流基地、战略装车点以及交易市场等;对于非节点用地，则可开发成为材料加工基地以及仓储厂房等，使物流开发综合实行。

第二，综合体建设开发项目思路:充分融合地方城市规划和铁路站区规划，将站区商业开发纳入地方综合体建设的范畴，使路地协同发展。

第三，房产、商业配套开发项目思路:以收购、置换为主要方法，对土地资源加以集中，做好科学统筹，进一步实施商品房和商业配套设施的开发工作。注重上盖与地下空间商业及住宅开发的探索，使土地综合利用效率提升，促进产业链发展。第四，高铁沿线土地保护性盘活项目思路:以铁路运输安全为基础，针对高铁沿线土地实行保护性开发，例如进行停车场的建设、建设新农经济项目以及零星仓库等，使此方面的用地充分盘活。

3.3明确土地开发利用策略

第一，构建完善的机制。基于铁路土地综合开发利用项目工作开展过程中，对相关领导组织机制、内控管理机制、市场运作机制以及风险评估机制等，均需加以完善;与此同时，为提高工作人员工作积极性，对于激励机制、考核机制也需充分完善，并加强全过程管控，使项目的实施能够顺利、有序进行。

第二，注重市场分析。对于市场，具备动态、持续变化的特征，可通过市场分析，找准规律，结合市场调研数据，并结合铁路企业自身区域特点及土地资源的属性，细化项目投资效益分析，使项目开发工作符合市场发展。

第三，注重风险的控制。需对资本运营的成本效益性充分关注，对取得的预期经济效益是否高于发生的内部运营成本、筹融资费用等成本费用;并且，需对资本运营的风险程度加以研究，对企业防范及化解相关经营生产、财务管理以及信息体制等相关风险的能力加以评

估，进一步采取有效的风险规避对策。

总结起来，在铁路企业资本运营中的土地综合开发利用工作项目开展过程中，需从项目调研论证阶段、规划方案制定阶段、项目推进实施阶段以及项目投产运营阶段四个阶段实行全过程风险控制方案。以项目投产运营阶段的风险管控为例，指的是在项目运营过程中，企业需根据国家以及地方相关法规法律，充分承担安全主管责任。为了达到规避风险的目标，一方面，需注重完善的安全管理制度的建立;另一方面，针对施工现场实行封闭管理，挂设符合安全技术标准的明显标志，使出入安全通道的平整畅通得到有效维持，并配套相关设施设备，确保施工的安全性。此外，还有必要构建完善的服务保证机制，接纳各方反馈意见，注重服务的优化以及技术的创新;并且，对于项目已利用资源潜力需充分挖掘，充分开发铁路站区空间。风险防控是铁路土地综合开发利用工作项目开展的重点内容，需充分重视，确保此项工作提升效益的同时，安全性得到最大化的提升。

结语

在社会主义市场经济体制的发展下，为促进铁路用地的综合开发利用，相关单位必须结合当地的实际情况对土地资源进行整合，采取对应的项目管理措施，在完善的铁路建设机制下不断进行补充。合资铁路土地综合开发现状并非乐观，相关部门应该采取对应的资金投入，结合铁路用地开发的相关原则，进行统筹规划，形成整体的规范化利益，带动铁路用地的综合开发利用发展。

参考文献

[1]铁路土地综合开发研究[D].郭莹.北京:中国铁道科学研究院,2017.

[2]广铁新建铁路实施土地综合开发分析[J].苏江文修.城市建设理论研究(电子版).2018(03).

[3]铁路土地综合开发项目挂牌推介[J].铁路采购与物流.2017(08).

[4]新建铁路土地综合开发评估体系探讨[J].金旭炜,谭啸.铁道经济研究.2017(04).

[5]浅议铁路土地综合开发可行性[J].李晓芳.财经界(学术版).2016(12).

[6]铁路土地综合开发策略初探[J].贾光智,常山.中国铁路.2015(07).