铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析_邱玥

铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析

邱玥

【摘要】近年来，为加快推进铁路建设，国家政府把土地综合开发作为支持铁路体制改革的重要举措。开发铁路沿线土地涉及到站点类型较多，因此开发模式也多种多样，本文研究的重点就是铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析。

【关键词】铁路沿线综合开发模式铁路建设与发展

（中铁第四勘察设计院集团有限公司建筑院武汉430063）

近年来，为加快推进铁路建设，国家政府把土地综合开发作为支持铁路体制改革的重要举措。开发铁路沿线土地涉及到的站点类型较多，因此开发模式也多种多样，本文研究的重点就是铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析。

1铁路沿线土地综合开发模式现阶段

存在的问题

首先，开发铁路沿线用地存在着以下几个特点：用地点多、跨度长、分布面广、地域性较强、经济水平参差不齐、开发重点多变，这些特点都直接影响土地综合开发的形式。

其次可开发的铁路土地主要集中在大中城市和城市群。当前我国人口越多、经济规模越大的地区，相互之间交通运输的空间也就越大，我国能够综合开发的铁路土地也主要集中在这些地区。而广大小城市和小城镇虽然可以进行铁路土地综合开发的空间则相对比较局限，但也有其优势和特点，因此无论哪种类型站点都应针对其特点来进行综合考虑。

2铁路沿线综合开发模式类型

一般来说，车站根据旅客最高聚集人数可分为特大型、大型、中型、小型车站。各类型车站站房与周边地区土地开发模式各有其特点（表1）。

表1站房建筑规模表

旅客站规模旅客最高聚集人数

特大型10000人-20000人

大型2000人-10000人

中型600人-2000人

小型50人-600

人以下在铁路沿线综合开发中主要分为大型站点土地综合开发和中小型站点土地综合开发。大型站点多数位于大型城市市郊或市中，周边环境配套设计都比较完善，而中小型车站则多半设在乡镇、县村或城镇郊区，其经济状况、地理环境、人口数量，资源情况都有着较大区别，因而开发模式更应针对其特点来进行设计。

3大型站点综合开发模式

大型站点多位于大中型的铁路枢纽，具有土地价格高且资源少的特点，其土地开发模式有三类：以站点为核心配建站房的大型项目开发；以站房为核心的城市综合体开发；以站房为核心的地上、地下空间利用开发。

3.1以站点为核心配建站房的大型开发项目研究

适用于站场周边具有较多的土地资源，可供开发规模大，打造铁路城镇综合体。

这类车站公共空间可以采用两种利用方式，一种是站点站房与周边商业综合体联通的模式；另外一种是充分利用地下空间设立大型商场，同时改善

交通环境，让过街人流通过地下通道。

车站交通综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用CBD城市景观，有效提升物业价值。通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升，其中公寓以销售为主。

以站房为核心的城市综合体项目对城市的影响主要体现在以下三个方面：

第一，提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，促进了地区发展。

第二，改善城市的形象。车站综合体建设，可整合周边地区的空间格局，重塑城市景观环境。

第三，对于一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，更容易产生商业区域的两极分化问题。

3.2以站房为核心的城市综合体项目开发研究

适用于站场周边有一定的土地，但可供开发规模不大，打造以站房为核心的城市综合体。

以站房为核心的城市综合体项目，以其为中心向四周呈放射性地疏散交通压力；在周边地区进行高强度的开发，形成交通、居住、办公、商业、娱乐与文化等多种功能相互兼容的综合体。

以站房为核心的城市综合体项目对城市的影响主要体现在以下三个方面：

第一，提高城市的区域地位。铁路车站综合体既加强了城市之间的联系，又使车站地区成为企业考虑投资和扩展业务的区域，促进了地区发展。

第二，改善城市的形象。车站综合体建设，可整合周边地区的空间格局，重塑城市景观环境。

第三，提高通达性。高速铁路车站使城市的通达性提高了，缩减了出行的时间，保证准点，减少了交通成本。

3.3以站房为核心的地上、地下的空间利用开发研究

适用于站场周边可供开发的土地资源受限，通过向上、向下空间进行立体开发。

以站房为核心的地上、地下的空间的概念源于港铁，是指与轨道交通出入口直接相连的建筑物形式。一般指，在与车站不超过500米范围内，有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施相连的多个相联结的物业。

地下空间的业态形式一般以零售业态为主。地下功能类型具有多样化的特点，包括咖啡馆、快餐店、小店铺、牙医诊所、美容美发店、大型商业的连锁店等。而地上空间的业态形式则以商业为核心同时发展经济型住宅、酒店、写字楼等等，各种商业业态相互依托，共同发展，使车站成为消费中心，社交中心。

以站房为核心的地上、地下的空间对城市的影响主要体现在以下两个方面：

第一，可以构建通达性良好的地下交通网络，提高换乘效率，缓解地面交通压力。

第二，可以大力发展地下商业，并将站点与周边物业连通起来，形成综合效益。

第三，有效节约城市空间，优化城市空间结构，缩短出行时间。

4中小型站点综合开发模式

以上三类开发模式均是建立在该地区经济较为发达、人员密集、土地资源较为紧张、容积率较高的情况下，而大多数站点所设的位置都有地广、基础设施较差、人均购买力有限等特点，则应结合当地实际情况考虑其他的开发模式。

这些地区优势主要分为两大类型：一有丰富的物产、矿产、农副产品或是位于港口；二有丰富的旅游资源，自然环境优美；结合以上两种类型分别对这两种新型开发模式类型做了以下分析：

4.1“综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式

适用于城市近郊且在物产、矿产资源丰富地区或以工厂、港口为主地区。

综合物流中心的选址条件往往要避开高山、河流、建筑物并且地块较大处于城市近郊区域与站房选址条件较为类似，因此位于城市近郊区域并以货运为主的站点符合开发综合物流中心的条件。

综合物流中心的特点主要体现它的独立专业