前期物业服务协议[004]

物业服务协议甲方（物业公司）：乙方（物业买受人）：根据有关法律、法规在自愿、平等、协商的基础上，在乙方入住时甲乙双方就前期物业管理公共服务达成如下协议：第一条协议期限本协议期限为四年，自签订之日算起。

至业主委员会成立后代表全体业主与新选聘的物业公司签定新的《物业管理合同》止。

第二条物业管理内容与服务标准以下内容在质量保修期内涉及到维修、养护等质量问题由保修方承担责任，甲方只提供常规物业管理服务：一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、前厅、平台、楼梯间和机房、水泵房、走廊通道等。

制定维护和管理计划，定期检查，发现问题及时维护、维修，提前书面告知禁止限制事项，有效控制和劝阻改变结构行为，严禁占用公共部位，对破坏、改变外立面坚决制止，管理、劝阻、制止无效的，申请政府行政部门进行行政干预，直至诉至法院。

二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理公用设施设备是指公共的水泵、监控系统、雨污水管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等。

制定维护和管理计划，定期检查，发现问题及时处理并做好记录，分类分项建档，严格按技术规范操作和使用设备。

三、公共秩序维护 1、协助公安机关做好区内的公共安全防范事项和环境秩序管理；2、小区主出入口24小时值班，大件物品出入实行登记和业主带送管理制度；3、对重点部位每2小时巡查1次，巡视管区内人员、车辆活动等情况，维护管区内秩序；4、控制闲杂人员进入小区，装修劳务人员一律凭证出入，访客实行登记管理；5、小区内严禁燃放烟花爆竹，重大喜庆、节日可在指定位置燃放烟花爆竹；发生火灾、治安事件应及时报告有关部门，并协助采取相应措施；6、通过监控等技防设备，快速有效的控制和减少治安事件的发生。

四、交通秩序管理 1、所有机动车辆凭卡进入小区，按照规定路线行驶，在划定的泊位停放，发现违规及时劝阻或制止；2、禁止3吨（含3吨）以上货车和16座（含16座）以上客车进入小区，特殊情况须经物管中心审批；3、外来车辆不得乱停乱放，必须服从甲方管理，在指定的泊位点停放，按照规定交纳临时停车泊位费；4、影响卫生的车辆应该在小区外冲洗干净后方可进入小区；5、装载有毒、有害、易燃易爆物品的车辆禁止进入小区； 6、车辆进入小区，时速要求控制在5公里以内，不超车、不鸣号、不在停驶状态排放尾气；7、业主自有底层储藏室、车库的，应将车辆停放在自有储藏室或车库内；五、环境卫生管理1、公共环境卫生实行8小时清扫保洁工作制，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒1次，生活垃圾日产日清，装修垃圾及时清运；2、绿地卫生每天巡视1次，发现杂物、垃圾、果皮、纸屑等应及时清理；3、电梯轿厢、电梯门厅、楼道台阶每周拖1次，每天清扫1次；保持楼道洁净畅通，楼梯间窗玻璃每周清洁1次，楼梯间或楼梯墙面发现蜘蛛网和污迹应及时给予清理；室外道路、广场、亭景、每周清扫1次；4、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放；5、建筑装潢垃圾按指定位置堆放并及时进行清运。

六、园林、绿化管理1、对养护期满后绿化定时进行杂草清除、除虫、修剪整枝工作，旱涝季节做好防旱排涝工作，保证花草树木正常生长；2、禁止攀折花木，不在树木上晾衣物、不在绿化带内行走、嬉戏、玩耍，对损坏绿化行为应及时劝阻，禁止在绿化带内种植非绿化植物。

七、房屋装修管理（详见《住宅装饰装修管理协议》）1、协助维护公共安全和公共利益，按有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；2、将住宅装修的禁止行为和注意事项告知装修人，业主装饰装修前应与物业签订《住宅装饰装修管理协议》；3、按规定审查业主的装修方案；4、巡查装修施工情况，在装修期间每日至少巡查一次，发现违规行为当即予以制止并及时通知业主；5、对装饰装修施工人员实行持证出入管理制度，对装修中的违规行为及时劝阻，经通知和劝阻仍不改正的，扣减相应的保证金，出具停工整改通知书，并向有关主管部门报告；6、按与业主签订的装饰装修服务协议，及时组织验收，按双方约定退还装修保证金。

八、消防监控管理 1、定期做好消防器材、监控设施的维护检查，并做好记录；2、制定火警应急处理方案，熟悉并掌握火灾发生时应急处理方法；3、每年消防演习一次；4、电子监控在无故障下正常运行。

监控死角、系统例行养护和技术故障修复期间或配件无法及时购置除外。

九、物业档案资料管理制定档案管理制度，建立保管制度和借阅手续，明确管理职责。

十、社区文明建设协助社区人员，组织开展文化娱乐活动，增强业主间交流，创建文明社区。

十一、其他服务提供业主自用部位、自用设施的保养、维修系有偿服务，需合理收费。

特约服务如财产、财物保管、人身安全保险等需业主提出申请，并签订有偿服务协议，明确双方责任。

第三条本物业区域内禁止行为及注意事项1、阳台：本小区多层为封闭阳台，不得改动封闭结构，保持外立面风格和物业的统一自然美观。

2、外墙立面：窗外和外墙不允许安装遮阳棚、晒衣架、花架等，不得打孔和钉挂物品，不得在窗户、外墙张贴商业广告、出租信息等；3、不得在屋顶、露台以及外墙安装太阳能，不得违规搭建阳光蓬；4、平台、屋面：顶层住户不得将窗改门到公共平台、屋面上，不得在公共平台屋面上堆放杂物、乱搭乱建、砌鱼池等；5、防盗窗网：为保持外立面观感禁止未经许可私自安装防盗窗网。

确需安装防盗窗网时，须报甲方物业服务中心审批。

1—3层不得超出外立面安装；颜色：必须与窗框颜色一致；3层以上不得安装防盗窗，如业主坚持安装必须内置，禁止外装；6、空调外机：应按原设计预留尺寸安装，其它部位禁止安装空调外机（二楼以下为外挂石材，二楼以上外墙有保温层）空调冷凝水需用导管引入预设的引（排）水管内，（如室内装柜式空调机，应于室内自行设计空调冷凝水的引（排）水管）。

任何款式的空调机均不得把冷凝水直接排于室外。

空调架使用不生锈材料，否则，造成墙面污染的，由该户业主负责清洗。

7、沿街商铺广告牌：按统一规格、尺寸、材质安装于指定位置。

门面房开设饭店、娱乐场所的须有相邻业主的签字，征得物业公司的同意，具有行政主管部门的批文。

不得在墙面、地面钻孔开洞和安装排烟排水设施；8、窗外和外墙不允许安装遮阳棚、晒衣架、花架等，不得打孔和钉挂物品，不得在户外墙张贴商业广告、出租信息等；9、不得在公共平台、楼道、通道等公共部位进行改造（铺设地面砖、加装花池、摆放鞋架、花盆、垃圾桶及其他杂物等）；10、阳台内地面不具有防水功能，禁止改变其用途，否则造成后果自负；11、不得在阳台等不具备防水功能以及无排污管道地点放在洗衣机，否则造成后果自负；12、不得将洗衣机及其他有污水产生的设备的排水口接入空调冷凝水排放管道，否则造成后果自负；13、不得破坏小区道路、绿化、公共设施设备及建筑物；14、住宅、商铺装饰装修时，不得改变房屋的原有结构和使用性质；15、不得在小区内饲养家禽，不得无证饲养宠物；16、不得实行破坏性装修（如拆除承重墙、改变房屋设计用途、室内随意砌墙、影响相邻业主排水通风采光等）；17、不得违反物业管理相关法律法规及政府规定的其他行为。

第四条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业《业主服务指南》和物业管理制度，并与乙方签订《住宅装饰装修管理协议》，提前将房屋使用和装饰装修注意和限制事项告知乙方；2、建立健全本物业的物业管理资料；3、对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共治安、交通秩序等进行维护、服务与管理；4、制止和劝阻违反本物业的物业管理制度和《业主服务指南》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》等约定的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转给第三方；6、根据本协议向乙方收取物业管理服务费；7、编制物业管理服务年度计划和财务费用收支情况；8、根据乙方或业主使用人要求提供房屋自用部分、自用设施维护、养护等有偿服务，明确收费标准和双方责任，收费价格合理；9、法律、法规规定的其他权利和义务。

二、乙方的义务和权利1、根据协议按时向甲方交纳物业管理服务费、车位使用费等相关费用以及由甲方代收代缴的各种费用；2、遵守本物业的物业管理制度和约定及承诺；3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4、装修装饰房屋时，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》和《住宅装饰装修管理规定》以及与甲方签订的《住宅室内装饰装修管理协议》，并按规定交纳装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费等其他费用；5、不得改变物业用途，不得违规装修，不得改变物业及景观设计原貌，造成损失的，应承担赔偿责任；6、不得私自占用道路、公共楼道、走道、屋顶等公共部位，损坏本物业的共用部位、公共设施设备或改变其使用功能，如因搬迁、装饰等原因造成公共部位、公共设施损坏的，要恢复原状或照价赔偿，否则装修保证金不予退还，不足部分需予补足；7、乙方将所持有的物业转让、出租或交于他人使用的，应事先告知甲方并缴清所欠物业管理费和其他分摊费用，告知受让方与甲方签订本协议；无论由业主与物业实际使用人确认由哪一方交纳物业服务费或其他费用的，甲方有权向业主及物业实际使用人催缴费用，业主为最终责任人；8、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的邻里关系，不得侵害他人的合法权益，因装修或其他原因造成房屋损坏或渗漏、堵塞的应积极配合处理和修复。

（如楼上住户下水道或地漏堵塞，须到楼下住户室内进行疏通，楼下住户必须予以配合；楼上住户厨房、卫生间漏水或渗水而影响楼下住户生活的，如需维修，楼上住户必须予以配合）；人为造成渗漏引起后果的承担赔偿责任；家庭娱乐等活动不得影响他人生活；9、乙方单元门卡、道闸卡，不得转借他人使用，否则造成一切后果由乙方负责；10、遵守车辆管理规定，机动车和非机动车（如轿车、摩托车、电瓶车、自行车、三轮车等）必须停入租赁车库或指定泊位；11、乙方对于本小区《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》、《消防管理规定》、《电梯使用管理规定》、《小区管理规定》、《车辆出入和停放管理规定》、《告知书》均已知晓，并承诺不违反物业管理上述相关制度、规定。

乙方同时对承租人、使用人及访客等违反本小区物业管理的上述相关制度、规定等造成损失、损害的承担民事责任；12、不得违反物业管理相关法律法规及政府规定的其他行为。

第五条物业管理公共服务费用与缴纳时间等一、物业管理服务费用按有关规定和约定收取1、物业管理区域按物业管理公共服务费，实行包干制。

按业主物业的建筑面积计算（以产权证或购房合同为准）高层住宅：1.25元/月·平方米（含代收代交费用）多层住宅：0.76元/月·平方米（含代收代交费用）商业用房：1.29元/月·平方米（含代收代交费用）2、物业管理公共服务费等用于以下开支：1）物业服务人员的工资、社会保险、医保和福利等2）物业公共部位、公共设施设备日常维护保养费用3）物业管理区域清洁卫生费用4）物业管理区域绿化养护费用 5) 物业管理区域秩序维护费用 6）物业管理企业办公费用7）物业管理企业固定资产折旧8）物业共用部位、公用设施维护费用9）社区文化宣传活动费及人员培训费用10）法定税费11）物业管理企业利润甲方按上述收费标准收取物业公共服务费，按本协议约定的服务标准提供服务，盈余亏损由甲方承担。