买卖不破租赁原则释疑

出租人， 乙为承租人， 丙为 A 房新所有权人， 甲是不是 A 房的 所有权人， 根本不会影响甲乙之间的租赁合同的效力， 最多 甲在不能按期履行的情形下承担损害赔偿责任， 但损害赔偿 责任本来就是租赁合同关系的原有内容。 其实， “ 买卖不破租赁” 绝对不能简单地理解为买卖 “不 影响租赁合同” ， 真实的情况恰恰是， “买卖不破租赁” 条款就 是要 “影响” 租赁合同， 即要在本来没有法律关系的双方当事 人 （承租人与租赁物新所有权人） 之间基于法律强制而形成
第 21 卷 第 6 期
2013 年 6 月
HENAN SOCIAL SCIENCES
河南社会ห้องสมุดไป่ตู้学
Vol.21 No.6
Jun.， 2013
“买卖不破租赁” 原则释疑
朱志峰 （吉林省社会科学院， 吉林 长春 130033）
摘 要： 我国 《合同法》 第二百二十九条是关于 “买卖不破租赁” 的规定。该条过度倾斜保护承租人的利 益， 对租赁物新的所有权人不公平， 不利于建立安全便捷的交易环境。应当以租赁物新的所有权人的恶意 为兜底条款， 区分中短期租赁与长期租赁， 分别补充规定 “买卖不破租赁” 的法律构成要件。 关键词： 买卖不破租赁； 利益冲突； 公示要件 中图分类号： D9 文献标志码： A 文章编号： 1007－905X （2013） 06－0008－04
一、 “买卖不破租赁” 传统认识的误区 包括我国在内的许多大陆法系国家都规定了 “买卖不破 租赁” 这一制度， 该项制度的意义在于为解决承租人与租赁物 的受让人之间的利益冲突提供解决的规则。在物出租以后， 由 于承租人的权利一般是依据合同约定形成的债权， 因此物的所 有权人处分该物的权利并未受到影响， 依然可以转移该物所有 权。如果所有权人转让该物的所有权， 那么租赁物的买受人一 旦满足了物权变动的要件， 就将取得租赁物的所有权。如果按 照物权效力优先原则， 受让人作为租赁物新所有权人应当可以 据此对抗承租人的权利。而 “买卖不破租赁” 恰恰是反向的规 定， 原租赁合同的效力不受所有权变动的影响， 依然有效， 因 此， 它经常是被当作物权优先性的例外。可是问题也就跟着出 来了， 本来 “买卖不破租赁” 是用来解决承租人与受让人之间利 益冲突的一整套规则， 但是由于其最具有代表性的一点就是受 让人的所有权不能影响承租人的权利， 因此人们常常用形象的 “买卖不破租赁” 来概括这一整套规则， 从而忽略了其他 “买卖 可破租赁” 的情形， 犯了以偏概全的错误。我国 《合同法》 的规 定就是这种习焉不察思维定式的产物， 本文就是针对这种理解 上的偏颇， 还该制度以全貌。 我国 《合同法》 第二百二十九条规定： “ 租赁物在租赁期 间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。 ” 这是我国 “买卖不破租赁” 条款的规定。该条款在大陆法系国家民法 典上已经普遍规定， 被称为 “买卖不破租赁” 原则。然而名同 实异， 大陆法系各国民法关于买卖不破租赁的具体规定， 不 仅文字表达各异， 而且各自的调整对象、 法律构成要件以及 法律效果也存在不小的差异。如果遵循利益法学流派的立 场， 一切私法规则不过是利益冲突的取舍， 即德国法学家菲 利普黑克所说的 “为保护特定社会上的利益， 而牺牲其他利
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（四） 基于债权的有权占有说 该说认为， 承租人本来就可以凭借基于租赁合同的有权 占有人地位， 对抗租赁物新所有权人； 而合同法根本不用赋 予租赁权对抗效力或者规定租赁合同关系的法定移转， 也不 《物权法》 没有将租赁权规定为用益物权， 并按照该法规定的 物权法定原则， 除非修改立法， 租赁权不可能成为物权， 所 以， “ 物权效力优先说” 破产。其次， “ 租赁权物权化说” 虽然 是我国学界通说， 但是笔者认为该说有隐藏的缺陷， 即该说 仅解释了租赁物出让后承租人的法律地位， 而没有把租赁物 新所有权人的法律地位解释清楚。这就产生了以下问题： 新 所有权人如何获得出租人地位？如何请求支付租金？如何 请求合法地提高租金？如何在法定情况下行使租赁合同解 除权 （例如承租人若存在滥用租赁物或者不合法转租等情 况） ？仅仅按照 “租赁权物权化说” ， 这些问题是很难解释清 楚的。再次， 虽然某些德国学者也认为， “人们可以将德国民
① 益” ， 那么， 各国不同的 “买卖不破租赁” 条款也是立法者对相
互矛盾的社会生活利益进行的各自界定。在分析这些不同 的利益冲突规则之前， 首先要做的是， 应该确定买卖不破租 赁条款调整的是谁与谁之间的利益， 也即买卖不破租赁条款 的调整对象是什么。 由于租赁权是一种特殊物权化的债权关系， 所以 《合同 法》 第十三章租赁合同调整的法律关系可以分为两个部分： 一是出租人与承租人之间的法律关系， 即原来的租赁法律关 系， 通常基于意思自治而形成； 二是承租人与租赁物新所有 权人之间的法律关系， 即法定的租赁法律关系， 通常基于法 律强制而形成。而后者就是买卖不破租赁条款的调整对象。 我们看到， 《合同法》 第二百二十九条后半句 “不影响租 赁合同的效力” 的表述过于简单了， 甚至会导致错误的解 释。因为如果租赁合同的效力不受影响的话， 第二种法律关 系就无法形成， 那么依据买卖不破租赁只好去调整第一种法 律关系， 即原来的租赁合同关系， 而租赁合同关系， 根据其相 对性和请求权性质， 本来就不会因为标的物所有权是否属于 出租人所有而受到影响。举例来说， 假设租赁物为 A 房， 甲为
收稿日期： 2013-03-11 作者简介： 朱志峰 （1967— ） ， 男， 吉林白城人， 吉林省社会科学院副研究员， 社会科学战线杂志社法学编辑， 东北师范大学教 育学部博士研究生。
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一种法律关系， 即承租人有权占有本已属于新所有权人所有 的租赁物。从买卖不破租赁原则的首创国家——德国的法 律规定以及相关理论来看， 这种法律关系的形成是一种租赁 债权债务的法定移转 ② 。但是， 由于我国 《合同法》 关于买卖 不破租赁原则仅有第二百二十九条规定， 规定过少且表述不 规范， 所以， 关于承租人与租赁物新所有权人之间的法律关 系性质和内容， 学界一直争论不休， 莫衷一是。关于承租人 与租赁物新所有权人之间的法律关系性质， 笔者将学界观点 及立法例大致分为以下四种。 （一） 物权效力优先说 在我国， 相当一部分学者认为， 租赁权是一种物权 ， 或