不定期租赁承租人的优先购买权问题探讨

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论房屋承租人优先购买权的开题报告

论房屋承租人优先购买权的开题报告
一、选题背景
随着城市化的发展和人口的增加，住房问题一直是人们关注的焦点。

在城市发展中，房屋往往只是一种商品，很多时候房东将房屋用出租的
方式获取收益。

但是，随着居住时间的推移，承租人常常会想到购买房屋，稳定自己家的居住权。

在此情况下，承租人优先购买权的话题受到
了普遍关注。

因此，本文选取房屋承租人优先购买权这一话题进行研究。

二、研究目的
本文旨在研究房屋承租人优先购买权的相关情况，包括定义、现状、影响因素等方面，同时分析优先购买权的优缺点，通过比较分析国内外
立法和实践经验，对于推广此制度在我国的可行性进行探讨。

三、研究方法
本研究采用文献分析法和实证研究法，通过收集国内外相关政策、
法律和实践经验，分析优先购买权的法律规定及实践效果，借鉴国外的
支持政策及立法经验，结合我国国情，提出适合我国情况的建议。

四、预期结果
本文将通过问题定义和分析引入全球、国内立法和实践经验，对于
房屋承租人优先购买权在我国的可行性进行推广和建议，同时，进一步
促进我国住房体系的完善，提高居民的住房保障水平。

五、论文结构
本研究将分为五个部分：介绍、文献综述、方法和数据来源、分析
和结论。

其中，介绍部分将阐述本文研究的背景和意义；文献综述部分
将系统性地回顾和整理国内外有关房屋承租人优先购买权的研究；方法
和数据来源部分将详细解释使用的研究方法，确定数据来源；在分析部
分，将展示研究结果并对研究结论进行讨论，并提出研究建议；最后在结论部分，总结研究过程和结果，阐述未来研究的发展机会。

房屋租赁法律问题解析范本

房屋租赁法律问题解析范本在日常生活中，房屋租赁是一种常见的经济活动。

然而，由于涉及到双方的权利和义务，以及各种法律法规的约束，房屋租赁过程中常常会出现一些法律问题。

如果不了解相关法律规定，可能会给租赁双方带来不必要的麻烦和损失。

接下来，我们就来详细解析一下房屋租赁中常见的法律问题。

一、租赁合同的订立租赁合同是房屋租赁关系的基础，其订立应当遵循法律规定。

首先，合同应当采用书面形式，明确租赁双方的姓名（名称）、住所、房屋的位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付方式、房屋维修等条款。

如果合同没有采用书面形式，且租赁期限超过六个月的，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

在订立合同时，出租方应当向承租方提供房屋的真实情况，包括房屋的产权状况、是否存在抵押、查封等限制情况。

如果出租方故意隐瞒重要事实，导致承租方遭受损失的，出租方应当承担赔偿责任。

同时，承租方应当对出租方的身份和房屋的产权情况进行核实，避免与无权出租的人签订合同，以免造成合同无效。

二、租赁期限租赁期限是租赁合同的重要条款之一。

法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

在租赁期限内，出租方不得擅自解除合同收回房屋，承租方也不得擅自转租或者提前退租。

否则，违约方应当承担违约责任。

三、租金及支付方式租金是承租方使用房屋的对价，支付方式应当在合同中明确约定。

常见的支付方式有按月支付、按季度支付、按年支付等。

如果承租方未按照约定支付租金，出租方可以要求承租方在合理期限内支付；逾期不支付的，出租方可以解除合同。

同时，租金的调整也应当在合同中有所约定。

如果合同没有约定，出租方不得擅自提高租金。

侵犯承租人优先购买权案例

侵犯承租人优先购买权案例
案例一: 陆先生是A小区商业楼的租户，他经营了一家杂货店。

一天，房东告诉陆先生，他打算出售这栋楼，并询问是否有兴趣购买。

根据租赁合同，承租人有优先购买权，即在房东接到其他购买意向时，必须先通知租户，并给予优先购买的机会。

然而，房东没有向陆先生提供任何购买机会，而是直接将商业楼卖给了他人。

陆先生认为房东违反了租赁合同，侵犯了他的优先购买权。

他起诉房东，要求确认他的优先购买权，并请求赔偿因未能享受优先购买权而遭受的损失。

案例二: 王女士是一家公司的租赁办公室的承租人。

她听说房
东打算出售整栋写字楼，并决定行使自己的优先购买权。

王女士联系了房东，并表示她有意购买这栋楼，并提供了相应的购买条件。

然而，房东却选择了其他买家，而不是给予王女士优先购买的机会。

王女士认为房东违反了租赁合同，并侵犯了她的优先购买权。

她向法院提起诉讼，要求确认自己的优先购买权，并要求赔偿因房东的违约行为而遭受的损失。

在这两个案例中，承租人都主张房东违反了租赁合同，侵犯了自己的优先购买权。

根据合同约定，房东应先通知承租人，并给予其优先购买的机会。

如果房东未能履行该义务，承租人有权要求确认其优先购买权，并可以请求相应的赔偿。

然而，在每个案例中，法院将根据具体事实和相关法律规定来裁决争议。

共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理

共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。

但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。

《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。

《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。

但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。

第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。

房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。

对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决随着市场经济的不断发展，国有资产也在逐渐进行转让，而在这个过程中，常常会涉及到承租人的优先购买权。

国有资产转让和承租人的优先购买权之间常常发生冲突，需要寻求合理的解决方式。

本文将探讨国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决。

我们需要了解国有资产转让和承租人优先购买权的相关法律法规。

《国有土地使用权出让暂行条例》规定，国有土地使用权出让时，承租人享有优先购买权。

而《国有土地使用权转让办法》也规定了承租人优先购买的具体条件和程序。

对于其他国有资产的转让，也有相关的法律法规作出了明确规定。

实际操作中会面临以下问题：一方面，国有资产转让通常是需要通过公开招标或者竞价方式进行的，这样会导致承租人无法有效行使其优先购买权。

出让方往往会选择直接去除承租人的优先购买权，因为这样可以获得更高的转让价款。

这就导致了国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突。

那么，面对这样的冲突，我们需要寻求合理的解决方式。

可以加强对国有资产转让过程中的合理性监督，避免出让方违规去除承租人的优先购买权。

对于国有资产转让过程中，应当充分考虑承租人的利益和权益，确保其能够有效行使优先购买权。

还可以加强承租人的知情权和参与权，让其在转让过程中能够及时了解相关信息并参与决策。

也可以在具体转让案件中，加强协商和沟通，寻求出让方与承租人之间的共识和平衡。

而对于承租人来说，也需要加强自身权益的维护。

可以加强自身权益意识，了解相关法律法规，确保自己的优先购买权能够得到有效行使。

可以与出让方充分沟通，表达自己的诉求和立场，争取自己的合法权益。

也可以通过法律途径维护自己的权益，例如通过法律途径维持自己的优先购买权。

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决

国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决1. 引言1.1 国有资产转让及承租人优先购买权的概念国有资产转让及承租人优先购买权是指在国有资产转让时，承租人拥有优先购买权的权利。

国有资产转让是国家将原属于国有单位的资产转让给其他单位或个人的过程，承租人优先购买权是指在资产转让时，承租人有权在同等条件下比其他购买者优先购买该资产的权利。

承租人优先购买权的出现，旨在保护承租人的利益，避免他们在租赁期满后丧失租赁权益的情况。

这一权利可以帮助承租人维持原有的生产经营秩序，避免因资产转让而导致生产经营中断或损失。

国有资产转让及承租人优先购买权的概念体现了对承租人权益的保护和尊重，有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。

但在实际操作中，这一权利也容易引发一些冲突和纠纷，需要在法律和制度层面加强规范和解决机制的建立，以确保各方利益的平衡和合理保障。

1.2 冲突的来源国有资产转让及承租人优先购买权的冲突主要来源于以下几个方面：国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突在于权利的对立。

国有资产所有权的转让涉及到国家和个人、企业之间的权利转移，而承租人优先购买权则是对承租人在租赁关系中的特殊权利保障。

当国有资产转让时，如果承租人拥有优先购买权，就会产生权利冲突，需要权利履行方和权利享有方之间进行协调。

冲突的来源还在于法律规定和实际操作之间的不一致。

在一些法律法规中，对于国有资产转让和承租人优先购买权的规定并不明确或存在漏洞，导致在实际操作中发生冲突和争议。

有些地方在执行法律时可能存在不统一或不规范的情况，给冲突的发生埋下隐患。

冲突的来源还可能涉及到市场需求和政府政策之间的矛盾。

在国有资产转让和承租人优先购买权的实践中，政府的政策调整和市场的需求变化可能会造成双方利益的冲突。

政府对于国有资产的管理和利用需要考虑经济效益和社会公共利益，而承租人则更加关注自身利益和权益保障，因此双方在利益诉求上可能产生冲突。

2. 正文2.1 国有资产转让与承租人优先购买权的界定国有资产转让与承租人优先购买权的界定涉及到国有资产的所有权转移和承租人的购买权利。

最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则

最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则在租住房子的时候，难免会因为种.种原因和房东出现纠纷，那么纠纷该怎么解决?小编整理了最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则，欢迎借鉴参考。

1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。

现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。

若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。

来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。

侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。

优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。

案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

2021年电大法学大专毕业论文范本

篇1浅析侵害承租人优先购买权的赔偿问题论文摘要现有法律对房屋承租人优先购买权规定较为简单致使实践中操作不一。

对此，本文在对相关现状进行分析的基础上，发现所存在的问题，并对侵害承租人优先购买权的赔偿依据、条件以及范围进行分析研究，以期对司法实务有所帮助。

论文关键词房屋承租人优先购买权赔偿一、研究背景及问题的提出近年来，因承租人优先购买权遭受侵害而提起的诉讼尤为常见且各地法院处理标准不一，令人深思。

(一)研究背景近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多，由于相关法律规范比较原则化，法院在审理此类纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。

立法层面。

房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。

我国最高法院于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，在该《解释》第2l条至24条，对承租人的优先购买权问题作了规定。

此前，相关规定主要有，《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》(已废止)第118条。

但相关立法都过于简单，缺乏可操作性，以至于在司法实践中，处理此类纠纷常出现偏差，既无法保护当事人的合法权益，也没有达到立法者的预期目标。

理论层面。

与之相对的，立法的模糊也反过来使得理论界对承租人的优先购买权定性认识不一，主要有以下几种(1)形成权说及附条件形成权说。

前者认为，优先买权人在具备了法律规定的条件的情况下，只须依自己一方意思表示，即可形成与出卖人之间的买卖关系。

而后者认为，先买权人可依单方之意思形成以出卖人与第三人同等条件为内容之契约，无须出卖人同意，但此形成权附有停止条件，必须等出卖人出卖标的物给第三人时才能行使。

(2)期待权。

即承租人的优先购买权是指承租人对其所租赁的房屋的优先取得有期待的权利，权利尚未现实化，只处于期待权状态，待一定的条件成就即出租人出卖房屋，便可在同等条件下优先取得房屋的所有权。

承租人优先购买权及经典案例解读

承租人优先购买权及经典案例解读更多请登录《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

【释义】本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。

承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。

根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

第二，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。

第三，形成权抑或订立合同请求权之争。

一是认为，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

二是认为，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。

这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。

优先购买权的实现需要具备下列条件：1．在租赁合同的存续期间。

2．在同等的条件下购买。

在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。

同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，一般包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

3．必须在合理期限内行使。

如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。

这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

《民通意见》第118条以及《城市私有房屋管理条例》第11条都规定为三个月。

但是，司法实践中亦有争议，《合同法》规定的合理期限不一定是三个月（人民法院案例选61辑第94页）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知书承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。

房屋租赁中优先承租权适用浅析

房屋租赁中优先承租权适用浅析《民法典》第七百三十四条第二款规定，将优先承租权作为承租人的法定权利在法律条文中予以明确，该条款对承租人的权益进行了一定程度的保护。

笔者试以一起房屋租赁合同纠纷案为例，对优先承租权的具体适用，尤其是商业用途房屋租赁中的适用进行分析。

优先承租权的性质由于法律对优先承租权并未作更多详尽规定，理论界对于优先承租权的分析主要参考房屋的优先购买权进行分析，可概括为“请求权说”“物权说”（“准物权说”）“形成权说”三种观点。

在我国，理论上“形成权说”为通说，但司法实务中，在《民法典》施行前对于优先承租权法院多采“请求权说”。

最高人民法院司法解释虽然对此未作明确规定，但笔者认为该权利为强制缔约请求权而非形成权或物权性权利。

《民法典》第七百三十四条第二款规定优先承租权旨在保护弱势群体的理念之上对于承租人优先承租权利的强化，一般是指在租赁期限届满后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订了租赁合同。

那么在相同的条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房子继续出租给自己。

其目的在于保护承租人的基本生存权利或经营权利，减少如装修费、中介费等交易成本。

因此，如果将优先承租权看作是请求权，出租人可以拒绝订约，显然不利于对承租人的保护。

“物权说”（“准物权说”）赋予优先承租权物权效力，在缺乏公示方法的情况下使其可以对抗第三人，导致出租人与第三人签订的租赁合同无效，对第三人权利影响过大。

且《民法典》中对“第三人代为清偿”“买卖不破租赁”“优先购买权”制度进行规定，对承租人进行体系性保护，再赋予优先承租权物权效力势必会形成过度保护，导致承租人与出租人及第三人之间的权利失衡。

相比之下，“形成权说”既能有效保护承租人利益，又能兼顾出租人及第三人的权利，更契合优先承租权的立法目的。

以案为例对优先承租权适用之分析（一）案件基本情况贾某承租某商业管理公司（以下简称“A公司”）所整体承租、开展整体招商运营管理的某商场内的商铺，用于经营其自创烘焙品牌。

房屋出租合同中的优先购买权说明

房屋出租合同中的优先购买权说明鉴于双方租赁合同已约定，租赁期间房屋优先由权本人购买此房屋的产权和使用权。

为此双方在公平、平等、自愿的基础上协商一致，达成以下协议：一、双方当事人都对该房地产所属的权利证书等一切证件齐全。

房屋有合法有效的所有权证书。

如任何一方提供的证件不真实或有任何欺诈行为，均将依法承担一切法律责任。

二、本优先购买权说明依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，鉴于双方已在《房屋租赁合同》中约定：乙方应具有优先购买权。

经双方自愿协商一致同意：（一）在本《房屋租赁合同》未到期之前，双方续签租赁合同时，甲方应在同等条件下优先与乙方签订新的租赁合同，并不得将房屋租给第三方。

否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。

（二）在本《房屋租赁合同》未到期之前，如果甲方出售本合同项下的房屋，应提前30日通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。

否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。

三、如甲方未能履行本优先购买权说明中的任何一项条款，乙方有权依法处理此房的剩余产权及使用权。

双方认可至办理房屋过户之日止所发生的费用由甲方承担，除此外，该房屋未清事项及相关手续甲方已全部转交给乙方负责。

双方如有违约本条款应付的违约金作为所售房屋之一年的房租费。

四、本优先购买权说明一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签字盖章后生效。

五、特别声明：甲乙双方对此说明内容均已完全理解并予以认可，表明双方对此房的产权、使用权的归属已完全同意，不存在任何异议。

六、补充条款：1.甲方在过户前需保证此房的物业费结清至过户前最后一个月的物业费。

2.甲方过户后过户前产生的所有费用由甲方承担。

3.房屋过户时如果乙方放弃优先购买权，乙方需提前协商好房屋过户到谁的名下（包括过户需要的资料），待过户完成后本合同自动生效。

4.房屋如不能办理房产证，则甲方退还乙方定金。

5.本说明中如有未尽事宜，可由甲乙双方另行协商补充。

6.本说明中的数字均为约数，一切以实际发生为准。

承租人如何行使优先购买权？

承租人如何行使优先购买权？承租人如何行使优先购买权？河南成务律师事务所2016-10-06阅读原文承租人行使优先购买权的条件、程序及限制史凯贤河南成务律师事务所实习律师一、行使优先购买权不限于“出卖”租赁房屋《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”该条文中使用的词语是“出卖”租赁房屋，《民通意见》第132条、第134条和《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条也均使用“出卖”、“卖给”等词语，但现实生活中，导致租赁房屋所有权变动的原因众多，除出卖之外还有以房抵债、折价变卖、权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖等等。

除“出卖”之外的导致所有权变动的情形发生时，承租人是否享有优先购买权？针对此，《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。

”根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条的规定，“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”，承租人可以提出执行行为异议。

可见，在以房抵债、折价变卖的情况下，承租人享有优先购买权。

至于权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖导致房屋所有权变动的情况，权利人通常通过诉讼程序由人民法院组织拍卖租赁物，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》中所用“认为人民法院的拍卖措施违法”的表述，以及《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条所用“人民法院应当在拍卖前通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”等表述，可以作出承租人也享有优先购买权的解释。

针对抵押权人行使抵押权时承租人是否享有优先购买权的问题，北京市一中院曾在“北京恒祥轩餐饮服务有限公司诉中国农业银行股份有限公司北京西城支行租赁合同优先购买权纠纷案”中认为，“因《合同法》仅规定出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[整理版]房屋出租案例剖析及点评

房屋出租案例分析及点评案件一：王某与李某共同投资购买了一处房产，并将该房屋出租给张某。

后王某想出售该房屋，李某愿意购买他的那部分产权；而张某也想购买，说其作为该房屋的承租人，享有对该房屋的优先购买权。

李某也认为自己享有优先权。

提出问题：房屋所有人欲出售房屋时，在同等条件下，该房屋的共有人和承租人同时主张对该欲售房屋的优先购买权。

那么，两者谁更优先呢？分析：本案例应适用的法律为：《合同法》第230条规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

该条例第20条亦规定，房屋所有权人有权出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。

《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人，有权要求将自己的份额分出或转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

以上这些是房屋承租人与房屋共有人各自主张优先购买权的法律依据。

专家分析：这里需要明确两个法律概念，优先购买权是指在限定的期限内，自然人或法人在同等条件下，先于他人购买出卖人财产的权利（优先是在购买顺序上的优先）。

同等条件是指购房人所愿支付的价款、价款的支付方式等条件均相同。

上述房屋承租人与共有人在优先购买权问题上“打架”，哪种优先购买权更为优先呢？笔者认为，在李某、张某都符合主张优先购买权条件的前提下，作为房屋共有人的李某享有的优先购买权更为优先。

首先，从法律性质上看，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，而租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。

而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。

按照我国民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力要优于债权。

其次，从立法目的上看，共有人的优先购买权为共有权所包含，它是为了保护共有人的财产而设立的。

承租人优先购买权制度探析

承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权是一种重要的保障租房者权益的制度。

它获取了承租人在房屋被出售时的优先购买权。

在很多情况下，很多房东都想卖掉其房产，但是承租人有可能需要继续居住在这个房子里，这个时候这一制度就非常的有必要。

承租人优先购买权的优点在于，它保障了承租者的租赁权益，特别是长期租赁者；同时，这种制度也对房屋出售市场产生了一定的限制，因为它需要先考虑租赁关系，然后再考虑出售问题。

在这一制度中，承租人虽然有优先购买权，但房东也可以选择不卖房子或者将房子卖给其他人。

在实际应用中，承租人优先购买权已经获得了广泛的认可和使用。

以下是三个案例：案例一：纽约纽约市在1974年制定了一条法律，规定了承租人优先购买权。

根据该法律，房东在打算把房产转让时，必须先告知承租人。

承租人有 60 天的时间来表示自己的兴趣并决定是否购买，这帮助了许多长期租房者维护了自己的权益。

案例二：英国英国也制定了承租人优先购买权，不过它的实现方式不同于美国。

特别是在购买集体住房，承租人优先购买的获得真正的体现。

在此种情况下，一旦业主申请出售，所有的承租人都拥有权利购买房屋。

英国的这一规定帮助了很多人实现了从租房向房产所有权的转换。

案例三：中国深圳深圳也制定了承租人优先购买权，以保障承租人权益。

深圳的这一制度非常有效，它不仅有利于房屋租赁市场的健康发展，而且有利于租房者的长期居住。

作为一个新兴的城市，深圳不断完善自己的住房管理制度，为了满足市场需求，深圳不时通过法规进行调整和升级。

因此，承租人优先购买权是深圳住房管理制度中的一个重要方案。

而随着承租人优先购买权的不断完善和改进，将有助于更加完善和规范深圳的房地产市场，从而推动整个城市发展。

总之，承租人优先购买权是一种非常重要的制度，它为房地产市场的平衡发展、租房者权益的保护提供了必要的保障。

通过以上三个案例，我们可以看到，在全球各个国家和地区，在制度的不断完善和调整下，这一制度获得了巨大的成功，并通过实践证实其在保护租房者权益方面的重要性。

论房屋承租人的优先购买权

论房屋承租人的优先购买权1. 引言1.1 背景介绍房屋承租人的优先购买权是指在房屋所有权转让时，房屋承租人享有优先购买该房屋的权利。

这一制度的出现，主要是为了保护房屋承租人的合法权益，让他们有机会在房屋转让时优先购买，避免因房东意欲出售房屋而导致他们居住权受到侵犯的情况发生。

随着房地产市场的不断发展和房屋租赁市场的不断壮大，房屋承租人的优先购买权越来越受到关注。

在我国，虽然房屋承租人的优先购买权并不是必须的制度，但在某些地区和特定情况下已经得到了一定程度的实施。

在实践中，房屋承租人的优先购买权往往可以有效地保障他们的合法权益，实现租房者与业主之间的平等交易和合作。

随着经济实力的增强和法律意识的提高，更多的人开始关注并倡导这一制度的普及和完善。

对于房屋承租人的优先购买权，我们有必要进行深入的研究和探讨，以期找到更好地保障租房者权益并促进房地产市场健康发展的路径和策略。

1.2 问题提出房屋承租人的优先购买权是一个备受关注的社会问题。

当前，随着城市化进程的加快和人口流动的增加，越来越多的人选择租住房屋。

随着租约结束或房东出售房屋的情况频繁发生，承租人常常面临被迫搬离的困境。

在这种情况下，房屋承租人的权益如何得到保障，是否应该赋予他们优先购买权成为了亟待研究和解决的问题。

当前，我国尚未设立明确的法律规定或政策来规范房屋承租人的优先购买权，其具体适用条件、实施方式以及效果与影响也存在诸多争议。

通过对该问题进行深入研究，探讨优先购买权的概念、法律规定以及适用条件，有助于更好地保障房屋承租人的合法权益，促进社会和谐稳定。

1.3 研究目的研究目的是为了深入探讨房屋承租人的优先购买权在房地产交易中的作用和影响。

通过对优先购买权的相关法律规定、适用条件、实施方式以及效果与影响进行分析和比较，旨在揭示其对保护承租人权益、维护市场秩序和促进社会稳定的重要性。

从未来发展趋势出发，探讨优先购买权在房地产领域的发展前景和可能的改进方向，以提出相应的建议和展望，为完善我国房地产交易制度、促进房屋租赁市场健康发展提供理论支持和政策参考。

优选购买权问题探讨

认为，规定不尽合理。既然财产已经分割，有人对该财产即享有独立的所有权，受法律此所除
限制以外，以依自己的意志处分，能因功能上的原因予以限制。３．先购买权是一种附条可不优
收稿日期：０２—０ —２２０３８作者简介：黄萍，，女上海大学法学院讲师，学硕士。法
买权行使的条件优
行使优先购买权，具备以下条件：须１须优先购买权人与义务人存在特定的法律关系，房屋租赁关系，份共有关系，伙．如按合关系等。２须以义务人与第三人缔结买卖合同为条件。３．在同等条件下行使。关于如何理．须解同等条件，法实践中有两种观点：是绝对同等说。认为义务人购买的条件应与第三人的司一条件绝对相同和完全一致。二是相对同等说。认为义务人购买的条件应与第三人的条件大致相同。第一种观点过于严格，二种观点伸缩性大，不易掌握。一般认为同等条件主要指价第都
属性，附条件的形成权，利人只能在一定条件下行使。在行使优先购买权时，处理好与相关是权要
权利的关系。
关键词：先购买权；优租赁关系；按份共有；同等条件

承租人优先购买权赔偿的范围有哪些

承租⼈优先购买权赔偿的范围有哪些我国法律规定出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任，⼈民法院要应予⽀持。

那么承租⼈优先购买权赔偿的范围有哪些？下⽂店铺店铺⼩编为⼤家详细介绍。

⼀、什么是优先购买权优先购买权是指特定⼈依约定或者法律规定，于所有⼈出卖动产或者不动产时，有依同等条件优先购买的权利。

该权利性质乃形成权，即优先购买⼈得依⼀⽅的意思表⽰，优先签订出卖⼈与第三⼈同等条件的买卖契约，⽆需义务⼈承诺。

依据最⾼⼈民法院的《租赁合同司法解释》的规定，将侵害承租⼈的优先购买权已经确定为侵害债权，因此，承租⼈享有的是债权的请求权⽽不是物权的请求权。

⼆、起诉理由从便于诉讼的⾓度，特别是考虑到举证原则的不同，以违约之诉提起诉讼则更有利于保证承租⼈的合法权益。

违约之债提起诉讼，承租⼈只需证明存在侵害其优先购买权的事实即可，即房屋已经出售即可，⽆需提供其他证据证明其已经履⾏了保证承租⼈优先权的通知义务才能够免责，否则，需要承担违约责任;⽽侵权责任之诉，承租⼈不仅要证明房屋已经出卖的事实，同时还需证明出租⼈没有履⾏保证其优先权的通知义务，显然，让承租⼈证明出租⼈没有履⾏通知义务给承租⼈加重了承租⼈不合理的举证负担。

因此，以违约之诉追究出租⼈的违约责任更有利于保护承租⼈的合法权益。

三、赔偿范围出租⼈侵害承租⼈优先购买权的赔偿范围问题，可以考虑以下⼏个⽅⾯：1、搬家损失，即⽆法⾏使优先购买权⽽被迫搬家所⽀出的必要费⽤;2、租⾦损失，即在租赁合同有效期内，如在租赁房屋出卖时点承租⼈⾏使优先购买权后，则在购买后，租赁合同到期⽇前的租赁期间内，承租⼈将⽆需⽀付房屋，减少该部分租⾦的⽀出;3、差价损失，即履⾏利益的损失，侵害承租⼈优先购买权的主体应当赔偿承租⼈买房出卖时所定的价格与该房屋现在市场价格之间的差额损失。

就具体司法实践⽽⾔，应区分两种情况，其⼀，如租赁合同到期后承租⼈起诉请求损害赔偿，则以合同到期时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租⼈的房屋差价损失。