共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权

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民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定

民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。

实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。

那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。

⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。

承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。

优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。

《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条　出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。

第七百⼆⼗七条　出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。

承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百⼆⼗⼋条　出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。

但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。

⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。

以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。

根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。

论承租人和按份共有人的优先购买权

物出卖给第三人，则，侵害承租人的合法权益。租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买否就承
卖租赁物的合同无效，且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内而
２１年第４期００
淮南师范学院学报
ＪＵＮ０Ｒ札０ＡＮＮＮＲＬＵＩＥＳ．ＦＨＵＩＡＯＭＡＮｖＲＩＹｒ
Ｎｏ４，２０．０１ＧｅｒｌＮｏ６２ｎｅａ．，Ｖｏ．１１２
第１卷（第６２总２期）
面对竞争激烈的房地产市场．百姓如何利用人有优先购买权。ｆ高人民法院《于贯彻执行老 ”１］最关法律手段来保护自己应得的权益．显得尤为重要（华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（便中试了。其中，租人的优先购买权和按份共有人的优行）（下简称《见》第一百一十八条规定：出租承》以意） “ 先购买权，及应如何处理它们之间的优先购买权人出卖出租房屋，提前三个月通知承租人。租以应承的法律冲突等问题皆与广大住户密切相关．时有人在同等条件下．有优先购买权：租人未按此同享出关该方面的法律宣传不是很多。而笔者认为在此规定出卖房屋的．租人可以请求人民法院宣告该因承对其中的一些相关问题进行一下探讨是十分必要房买卖无效。 ” 《华人民共和国合同法》二百回中第的。三十条规定：出租人出卖租赁房屋的．当在出卖 “ 应按照有关法律规定．地产优先购买权目前在之前的合理期限内通知承租人．租人享有以同等房承现实生活当中遇到最多的主要有两种情况：租人条件优先购买的权利。 ” 承圈以上规定都是承租人享的优先购买权和按份共有人的优先购买权有优先购买权的法律依据由于承租人的优先购买承租人的优先购买权权是一种法定权利．其必须要由法律直接加以规（）租人的优先购买权的涵义一承定，不能根据当事人之间的约定而产生因而其而所谓承租人的优先购买权是指作为承租人的具有对抗第三人的法律效力公民、人在租赁合同有效期内．出租人出卖租法在然而．又该如何保护承租人的优先购买权．而赁物时。照法律的规定享有在同等条件下优先于使之不受到侵害呢？这一点我国法律未作明确规依在其他购买人购买租赁物的权利它是承租人的一项定，是在《见》一百一十八条中规定，租人只意第出具有物权性质的法定权利．有对抗第三人的法律出卖出租房屋．通知承租人。租人可以请求宣具未承效力：租人只能在同等条件下优先行使购买权而告该房屋买卖无效。笔者认为．须规定承租人在承必不能以优于第三人的条件购买租赁物．租人与承请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的出租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时．租人合同无效的同时．权直接请求人民法院确认其与出有不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件租物出卖给第三人，则．侵害了承租人的合法为内容的买卖租赁合同．便更大限度地保护承租否就以权益．租人可以向人民法院请求宣告出租人与第人的合法权益承三人买卖租赁物的合同无效，且还可以直接请求而ｒ、租人优先购买权的构成要件三承人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等ｌ出租人与承租人之间必须存在合法有效的、条件为内容的买卖合同成立租赁合同。（）租人优先购买权的法律依据二承由于承租人的优先购买权是由承租人与出租根据１８９３年１月国务院发布的《市私有房人之间合法有效的租赁合同而派生出来的一项民２城屋管理条例》一条规定：房屋所有人出卖出租房事权利．是在出租人租赁物上附加的一项合法负十 “ 屋，提前三个月通知承租人．同等条件下承租担，此，租人行使优先购买权必须以合法有效须在因承

2024年房地产经纪人之职业导论题库附答案(典型题)

2024年房地产经纪人之职业导论题库附答案（典型题）单选题（共40题）1、21世纪是信息化、网络化的世纪，房地产经纪信息的( )管理是必然趋势。

A.网络化B.系统化C.集中化D.规模化【答案】 A2、新建商品房销售代理业务基本流程中，（）阶段主要是在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同，并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。

A.项目签约B.项目研究与拓展C.销售执行D.项目信息开发与整合【答案】 C3、目前，（）在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。

A.新建商品房经纪业务B.存量房经纪业务C.住宅经纪业务D.商业房地产经纪业务【答案】 B4、负责房地产经纪服务收费管理的部门是（）。

A.人力资源和社会保障主管部门B.建设（房地产）主管部门C.工商行政管理部门D.价格主管部门【答案】 D5、房地产经纪服务的市场立场是()。

A.信用性B.服务性C.中介性D.专业性【答案】 C6、房地产经纪人员应拥有完整的知识结构，该知识结构的最外层是( )。

A.房地产估价知识B.经济知识C.法律知识D.文化修养【答案】 D7、兼顾房地产经纪人基本生活保障和激励作用的薪酬支付方式是（）。

A.固定薪金制B.佣金制C.混合制D.收益分成制【答案】 C8、按照《国民经济行业分类》，中国的国民经济被划分为20个门类，其中房地产业作为一个单独的大类，即第（）类。

A.JB.KC.LD.G【答案】 B9、房地产经纪执业规范的适用对象是( )。

A.房地产经纪行业自律组织B.房地产经纪行业主管部门C.房地产经纪机构和房地产经纪人员D.房地产经纪业务委托人【答案】 C10、由于房地产的不可移动性，房地产市场具有很强的地域（）。

A.选择性B.特殊性D.管理性【答案】 C11、土地( )是土地所有权的派生权利之一。

A.使用权B.收益权C.处分权D.占用权【答案】 A12、房地产经纪人员职业道德的内涵主要涉及（）方面。

A.职业资格、职业责任感和执业理念B.职业良心、职业资格和执业理念C.职业良心、职业责任感和职业资格D.职业良心、职业责任感和执业理念【答案】 D13、在( )模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（沪高法民一[2005]14、15、16号）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。

法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。

因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

二、转租合同4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。

共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理

共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。

但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

2023年房地产经纪人之职业导论题库与答案

2023年房地产经纪人之职业导论题库与答案单选题（共60题）1、房地产经纪人参加继续教育培训的，既可以参加网络继续教育培训，也可以参加（）。

A.面授继续教育培训班B.讲授继续教育培训课程C.经纪相关研讨会D.房地产执业资格考试的命题工作【答案】 A2、下列房地产经纪机构的组织结构形式中，采用（）组织结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。

A.直线—参谋制B.分部制C.矩阵制D.网络制【答案】 C3、2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。

甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。

甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。

A.项目签约B.项目执行企划C.销售准备D.销售执行【答案】 D4、商品房预售条件包括()等。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得房屋所有权证B.持有建设用地规划许可证和建设用地批准书C.供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设资金的20%以上D.开发企业到市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证【答案】 D5、由于买房实质是一项重大的家庭投资活动，房地产经纪如能从家庭理财的角度给予客户合理的建议，会大大提高房地产经纪服务的( )。

A.附加值B.知名度C.满意度D.好评度【答案】 A6、销售代理合同（）或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

A.双方法人代表B.高层管理人员C.委托人D.房地产经纪人【答案】 A7、房地产经纪信息的网络化使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给（），并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本。

A.客户B.市场C.网络D.公众【答案】 B8、2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。

共有人与承租人优先购买权冲突问题

特别是大连港的职工住房条件相对较差，据政根
府的政策，大连港也出台了相应文件，来支持和鼓励那些住房面积小、件差的公有房职工实现条
“ 以旧换新、以小换大 ” 置业愿望。据统计，的目
前在市场上二手房交易中承租权转让的住房占二手房交易的３％左右。３年来，大连港职工房０在屋买卖中，经常出现优先购买权人主张权利的情况。当两种优先购买权如共有人与承租人优先权同时存在，并都主张权利时，者在先，国现行何我
的所有权人及买受人。因此，国法律确认了承我
法律没有明确规定。
关系确定的，即因共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。共有物往往是类似房屋这种不可分割的特定物，即使是可分割的共有物，共有关系存续期间，共有人对自己在各权利的行使，并不是完全独立地，在许多情况下要体现全体共有人的意志，同时也受其他共有人利益的制约。例如对房屋的共同共有，共有人对各
承租人优先购买权，在基于租赁关系产生是的，是一种附条件的形成权。出租人将房屋出租，
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由承租人占有、用并交付租金。在合同履行期使间，屋的占有、用与租金的交付对等的转移。房使这个过程中，租人所付租金，这个期间房屋因承是被占有、用所 “ 使消耗 ” 的 “ 掉价值 ” 。从房屋所权人的角度看，对房屋的占有、用权能已经分其使离，承租人行使，由已不能完全行使所有权的权能。因此，有权人在行使对房屋处分、益权所收时，受到承租人制约，也不享有绝对权利。这也意味者承租人依其承租权，以对抗他人，括房屋可包

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

法学（信息法学）
意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析，认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竟合时，基于立法目的及其他方面的考虑，应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。
关键词 : 共有人 ; 承租人 ; 优先购买权 ; 竞合
Abstract ; the preemption right of the part owner and the leaseholder are two important preemption rights in China. There are still great disputations in theoretical and practical field , mainly on whether preemption right will be concurrent and how to choose when the concurrence took place. Through the distinguishing and integrating joint owned share and commonable matters , and the analysis on whether one should enjoy the preemption right in case of his willing of selling commonable matters , this paper considers that these two preemption rights will probably be concurrent. When these two preemption rights get concurrent , t aking legislation aim and other aspects into account , we should choose the preemption right of the part owner instead of that of the leaseholder. Key words : part owner ; leaseholder ; preemption rights ; concurrence

共有人的优先购买权制度探析

共有人的优先购买权制度探析摘要：优先购买权存在于共有关系中，为了更好地发挥该制度在稳定共有关系、平衡各方利益等方面的作用，有必要对优先购买权的适用范围、法律性质、适用条件等予以理清。

在共有人之间的优先购买权以及共有人的优先购买权与租赁关系中承租人的优先购买权发生竞合时，还要解决它们之间何者优先的问题。

关键词：共有；优先购买权；行使；竞合优先购买权是指特定人依约定或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买的权利。

[1]共有人的优先购买权是指共有人将其共有份额或者已经分割的应有部分有偿转让给第三人时，其他共有人享有的在同等条件下优先购买的权利。

一、共有人优先购买权的适用范围共有分为按份共有和共同共有两种类型，这两种共有类型上是否均可存在优先购买权，理论上存在一定争议。

有学者认为，在共同共有关系中，共同共有人在共有关系存续期间不能单独转让各自应属的财产，转让只能发生在共有关系终止之后，而此时其他共有人主张优先购买权的基础关系已不存在，所以共同共有不适用优先购买权。

《民法通则》第78条规定“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”对共同共有，《民法通则》没有规定优先购买权，但是在最高院的司法解释中作出了明确规定。

《民通意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”由此可见，现行法律和司法实践承认共同共有有条件地适用优先购买权。

法律规定优先购买权的目的是“为了减少共有人的人数，防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率。

”[2]在发生共有财产分割的情形下，共同共有和按份共有一样，都会引起原共有关系的破裂、新共有关系的确立和共有纠纷可能发生等后果，因此二者并无实质区别，都有适用优先购买权的必要。

法拍房优先购买权的行使规则

法拍房优先购买权的行使规则一、引言法拍房指的是因房主拖欠房贷等原因，银行或法院将房屋进行拍卖出售的情况。

在购买法拍房时，一些特定的群体享有优先购买权，即优先于其他购房者购买该房产。

那么，这些优先购买权的行使规则是怎样的呢？1. 优先购买权的具体对象法拍房优先购买权的行使对象主要包括以下几类人群：(1) 直系亲属：法拍房原属房主的父母、子女享有优先购买权；(2) 配偶：法拍房原属房主的配偶享有优先购买权；(3) 继承人：房主去世后，继承人享有优先购买权；(4) 租户：在法拍房屋中居住满一定年限的租户享有优先购买权。

2. 优先购买权的行使时限为了保护优先购买权人的权益，法律规定了优先购买权的行使时限。

一般情况下，优先购买权人需要在法拍房公示期内行使其购买权利。

公示期一般为20个工作日，即将房屋挂出拍卖的公示期限。

在这段时间内，优先购买权人可以向银行或法院表达购买意向，并提供相应的证明材料。

3. 优先购买权的行使方式优先购买权人在行使购买权时，需按照一定的程序和方式进行：(1) 书面申请：优先购买权人需要向银行或法院提交书面申请，表明其行使购买权的意愿；(2) 提供证明材料：申请人需要提供与优先购买权相关的证明材料，如身份证明、亲属关系证明、租赁合同等；(3) 缴纳定金：优先购买权人需要按照拍卖价的一定比例缴纳定金，具体比例根据地方政策而定；(4) 签订购房合同：一旦优先购买权人符合相关条件，银行或法院将与其签订购房合同，确认其购买该法拍房的权利。

4. 优先购买权的限制与解释在行使优先购买权时，也需要注意以下几点限制与解释：(1) 优先购买权人不能将购房权利转让给他人；(2) 优先购买权人需要在公示期内行使购买权利，否则将被视为放弃购买权；(3) 优先购买权人在行使购买权利时，需要按照公示期内的拍卖价购买，不能以其他价格购买。

三、总结法拍房优先购买权的行使规则是为了保护特定群体的购房权益而设立的。

优先购买权的行使对象包括直系亲属、配偶、继承人和租户等。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

2024年房地产经纪人之职业导论题库附答案(典型题)

2024年房地产经纪人之职业导论题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、房地产行政主管部门自受理房屋权属登记申请之日起( )日内应当决定是否予以登记。

A.3B.5C.7D.10【答案】 C2、重视（），就是要通过房地产经纪信息管理，一是保证房地产经纪信息的完整性，二是保证房地产经纪信息在时间上的连续性，三是对房地产经纪信息的及时更新和维护，以保证时效性。

A.整体性B.统一性C.系统性D.大局性【答案】 C3、（）是房地产经纪机构品牌管理的主要内容。

A.品牌建立和品牌维护B.品牌建立和品牌策划C.品牌塑造和品牌创新D.品牌定位和品牌结构【答案】 A4、减少合同纠纷的措施不包括( )。

A.采用房地产经纪合同示范文本B.求同存异，回避有争议的条款C.由法律人士对合同内容进行审核D.采用书面合同形式【答案】 B5、李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后同意购买。

随后，李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。

A.将李四可承受的最高购买价告诉张三B.将房屋转让涉及的税费告诉李四和张三C.将张三的付款能力等个人信用情况告诉李四D.将张三的房屋存在租赁情况告诉李四【答案】 A6、房地产经纪机构以（）为主要资源。

A.人力B.财力C.信息D.关系【答案】 C7、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。

假如你是小王，请回答以下问题：A.该经纪公司可以要求赵某支付800元费用B.该经纪公司可以要求赵某支付800元费用中的必要费用C.该经纪公司可以要求赵某和贾女士共同支付800元费用D.该经纪公司为小王报销800元费用【答案】 B8、就法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的( )。

A.经济责任B.民事责任C.道德责任D.行政责任【答案】 B9、下列行为属于存量住房买卖、租赁经纪业务流程环节之一的是（）。

共有人与承租人优先购买权相关问题探析

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４・５
２１０２年９月第２７卷第３期
河南工程学院学报（社会科学版）ＪＵＮＬＯＥＡＮＴＴＴＦＥＧＮＥＩＧｆＯＩＬＳＩＮＥＥＩＩＮＯＲＡＦＨＮＮＩＳＩＵＥＯＮＩＥＲＮＣＡＣＥＣＤＴＯ）Ｓ
有举足轻重的价值功能：第一，通过减少权利冲突主体和限制第三人的介入来减少冲突，定秩序；稳第二，有利于物尽其用。在优先购买权制度中，最常见也是最容易产生纠纷的是共有人优先购买权和承租
人优先购买权。
关键词：共有人；承租人；优先购买权
中图分类号：９３６４Ｄ１．０文献标志码：Ａ文章编号：６４— ３８２１）３— ０５— ３１７３１（０２００４０
一
、
优先购买权制度之概述
优先购买权的法律依据分别是《中华人民共和国民
租人优先购买权，为共有人优先购买权是一种物因
权性的优先购买权，而承租人优先购买权是一种债权性的优先购买权，而且买卖不破租赁原则的确立已经确保了承租人优先购买权制度的实现。９＿第一，种观点以优先购买权产生的基础关系这来确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权是不妥当的。因为实践中的共有人优先购买权并不
下，共有人和承租人的优先购买权就发生了冲突。

房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调

建筑，享有优先购买权 ” 。实践当中， ① 房屋承租人
和共有人的优先购买权发生最为频繁，而且这两
照法律规定所享有的得以同等条件优先于第三人种优先购买权经常产生冲突，需要提供妥当的化本而购买该财产的权利。优先购买权源远流长，直解之策，文就此进行初步探讨。 … １到今天，在我国现行法上仍然屡见不鲜。例如，有
购买权。
关键词：房屋租赁；承租人优先购买权；共有人优先购买权；权利冲突中图分类号：９３２Ｄ２．文献标识码：Ａ文章编号：０２３９（０１０ — １７０１０ — ２１２１）４０２ — ６
优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指所有人出卖某一特定财产给第三人时，权利人按
① 优先购买权不仅属于一项重要民事权利，一个角度来看，可以说是对所有权（从另又处分权能）的限制，严格来讲，属于民事基本制度的范畴。按照《中华人民共和国立法法》８第条规定，民事基本制度只能制定法律。以，所不管是行政法规
还是地方性法规，都不能规定优先购买权，已经制定的也应当宣告无效。
第３９卷
第４期
辽宁大学学报（学社会科学版）哲
Ｊｕｎｌｏｉｎｎｎｖｒｉ（ｈｏｏｈｎｏｉｃｅｃｓｏｒａＬａｉＵｉｓｙＰｉｓｙａｄＳｃＳｉｅ）ｆｏｇｅｔｌｐｌａｎ
Ｖｏ．９Ｎｏ４１３．
２条）合作一方对专利申请权的优先购买权（合律规定所享有的得以同等条件优先于他人而购买３，《同法》３０条）第４。甚至在一些行政法规和地方性该租赁房屋的权利② 。房屋承租人的优先购买权，法规中还确认了地方政府的优先购买权，例如，最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》２购买权案件发生疑义问题的函》１５年５１第６（９２月７条规定，如果土地使用权转让价格明显低于市场１法监字第８１号）３０２中就曾提出过一些指导性意价格，当地的市县人民政府有优先购买权；山西见。改革开放以后，《国务院发布的《城市私有房屋

承租人的优先购买权的限制条件

承租人的优先购买权的限制条件房产租赁合同法律关系中，作为承租人对租赁房产的转让享有优先购买权。

其法律依据是《合同法》第二百三十条的规定，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

优先购买权受到限制的情形有哪些?
(1)共有人优先购买。

共有人主张优先购买权的，共有人的优先
购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。

因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。

(2)出租人基于特殊身份出卖租赁物。

基于特殊人身关系建立的
买卖关系，与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。

即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。

没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。

(3)租赁物以特定方式发生权属变化。

出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，以及房屋被强制执行等等。

相关知识：对于优先购买权的通知有什么要求?
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。

在该期限内承租人行使优先购买权，超过该期限的，推定承租人放弃优先权。

出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。

但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。

单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。

论优先购买权的保护

论优先购买权的保护内容摘要：法律关于优先购买权的规定存在法律漏洞，权利人行使优先购买权没有明确的法律规定，法院作为审判机关，对优先购买权的理解与适用没有统一，最高法院司法解释也有不妥之处。

本文从规范决旨出发，把握优先购买权的法律效力，提出不能否定出卖人与第三人的合同效力。

应对优先购买权具体化，权力人应提出具体的权力主张，法院对优先购买权案件的处理也必须确定具体的权利义务，可以作出能够强制执行的判决。

关键词：优先购买权保护引言我国民商法上优先购买权有承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、股东的优先购买权、合伙人的优先购买权。

国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，承租人有优先购买权。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条有相同的司法解释。

《合同法》第二百三十条也规定了房屋承租人对出租的房屋有优先购买的权利。

这是承租人优先购买权的法律依据。

《民法通则》第78条第3款和最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》的司法解释第92条规定了共有人的购买权，适用于按份共有，对于共同共有，只有在共同共有财产分割后，且财产属于一个整体事配套使用时，共有人出售财产时，其他共有人才有优先购买权。

这是因为，共同共有关系存续期间，共同共有人不能在共有财产中确定自己的份额，不能转让自己的权利，因此也就不存在优先购买权。

股东的优先购买权分为有限责任公司的股东在转让出资时其他股东的优先购买权;公司新增资本时，原有股东的优先购买权;以及中外合资经营企业，合营一方转让其全部或部分出资时，合营他方的优先购买权。

《合伙企业法》第20条规定合伙企业进行清算前，合伙人不得请求分割合伙财产，而且合伙人在经过其他合伙人一致同意的情况下，可以向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或部分财产份额，因此其他合伙人的优先购买权不能按共有人的优先购买权来对待，是一种独立的优先购买权形态。

物权法历年司考真题

物权法历年司考真题2002 年（一）单项选择题3.甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。

现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权答案：D知识点：（1）按份共有：共有人的优先购买权（2）租赁：承租人的优先购买权（3）物权优先于债权8.甲将房屋一间作抵押向乙借款20000 元。

抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000 元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。

对此，下列哪一表述是正确的?A．甲有权将该房屋出卖；但须事先告知抵押权人乙B．甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意C．甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意D．甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权答案：《物权法》已作了不同的规定，见《物权法》191 条，因此物权法颁布后应选C，此题在《物权法》颁布前，所以当时的答案为 A知识点：抵押物的转让（二）多项选择题37.甲借用朋友乙的自行车数月。

期间，甲因急需用钱，向同事丙借200 元，并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。

后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。

现问下列哪些表述是正确的?A．因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效B．因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效C．甲、丙应共同赔偿乙的损失D．应由甲单独赔偿乙的损失答案：AD知识点：动产质权的善意取得40.甲急需资金经营商店，于是向乡信用社借款3 万元。

乡信用社要求甲用其中1.5 万元购买信用社发行的有奖无息定期一年的无记名的存单作质押，并对号码作了登记，但存单仍由甲持有。

后甲将存单以1.45 万元的价格转让给乙套现。

存单到期后乙拿到乡信用社要求兑现，乡信用社认为这是甲借款作了质押的，拒绝兑现。

关于共有人与承租人优先购买权之思考

法学
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６．ｃ
关于共有人与承租人优先购买权之思考
口邓相花武汉大学东湖分校法学院摘要：有人优先购买权与承租人优先购买权原本是两个毫不相干的权利，而二者所指向的标的物为同一个的时候就会出共然现冲突，在现实经济生活中时有发生。因此，共有人优先购买权与承租人优先购买权的这就中突解决进行探讨。关键词：有人优先购买权；租人优先购买权；权共承物
条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，致实务界导
租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。承租人的优先购买权是优先购买权人依法对出卖人即出租人享有的～种具一
下共有人优先购买权要更优于承租人。
《同法》二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，合第 “ 应
参考文献：
当在出卖之前前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等
条件优先购买的权利。”
一
、
共有人优先购买权与承租人优先购买权
系一般是建立在共有人相互信任的基础上的，在共有关系存续期间，有人对共有财产的管理、营、用能否有效的进行和共经使运作，大程度上取决于共有人在相互信任基础上的合作，果很如允许共有人的份额随意对外转让，可能带来许多不确定因素，有如，成员是否愿意继续维持原先共有财产的使用与利用状态。新因此在对部分共有财产进行处分时，法律不仅要求保护其他共有人外在的财产权利，还要求这种处分要顾全到潜在的共有人之间的 ” 际关系 ” 因而要尽量限制共有人数的增加，化共有人，简

共同共有人优先购买权

共同共有人优先购买权在司法实践中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害，优先购买权如何实现，在审判实践中存有争议，本文就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。

一、共有人优先购买权的法律特征所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。

而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。

（一）权利法定性《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。

”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。

立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。

同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。

（二）权利物权性共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。

一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。

认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。

另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。

第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性③。

笔者同意第三种观点。

理由是1、符合物权法定原则。