城市历史文化建筑保护与开发的途径研究_以上海_老洋房_为例

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城市历史文化建筑保护与开发的途径研究——以上海“老洋房”为例

孙耀龙

一、保护与开发的对策及案例

城市既是经济社会发展的产物，又是历史文化的载体。经济需要文化来推动，反之对于城市中具有历史、文化特色的街区和老建筑这类历史环境与传统风貌的保护又需要经济来支持，两者相辅相成。将历史文化保护与经济社会环境发展相结合，形成文化经济。传统文化产业的振兴是文化经济发展重要的支撑点。文化经济发展的目标是以文化资源为依托发展产业经济从而促进城市历史街区与老建筑形成保护与发展的良性循环，它将为历史街区与老建筑的未来开启新的篇章。

以上海为例。上海的历史街区与老建筑的类型主要有：1949年以前建造的花园住宅、公寓、成片的新式里弄，有特色的石库门和有历史人文价值的民居，代表不同时期的金融建筑、商业建筑、工业建筑、仓库、作坊和桥梁等建筑物、构筑物等。作为最能体现上海历史与文化特征、最具有上海代表性的历史文化信息载体的这些老街区、老建筑如何在高速发展的城市现代化进程中还原历史的真实性，并进一步重塑过去的辉煌，这不仅是政府、社会学家、建筑师等研究的对象，更是广大上海人以及那些喜欢上海的人们共同关切的话题。这方面上海走在了时代的前沿，积累了丰富的经验，成功的案例更是层出不穷。如外滩历史文化风貌区，其功能从解放前的十里洋场，到建国后的政府职能部门办公、接待场所，到改革开放后又恢复到各大银行，成为金融中心，再到如今新一轮的开发利用，成为国际名牌的聚集地、时尚的中心（如外滩3、6、18号），再次成为全世界注目的焦点,在延续着历史印记的同时，绽放出新的活力。

二、保护与开发的途径及面临的问题

针对这些历史街区与保护建筑不同的使用功能与性质可采用相应的方法来开发利用，可以采用纯商业开发、半商业开发与纯公益开发三种方式。

不少城市在旧区改造中，抛弃原有历史风貌的现象屡见不鲜，但上海却是一个例外。在上海的繁华闹市中，仍然保留很多古旧的历史建筑，其中融合了东西方文化特征和民族色彩的上海“老洋房”便是其中典型的代表。

具有丰富历史文化内涵与艺术美感的外在。“老洋房”凝聚了深厚的历史沧桑感，通过它可以探测城市的历史深度；它承载着旧上海的繁华，通过它可以体验到“远东第一都市”的歌舞生平；它包裹着精致的外衣，通过它可以感受建筑的美以及当时国外最先进的设计理念和建筑水平。老洋房主要有欧洲式、美国式、西班牙式、俄罗斯式、日本式等式样，堪称万国建筑博物馆。

（一）“老洋房”开发利用的原因

1．政府的负担沉重。现行的历史建筑保护模式主要是由政府调拨资金进行维修和养护。但是，一来维修和养护费用惊人，少则上万，多则数十万甚至上百万；二来数量众多，上海现存的“老洋房”有近600万平方米，政府资金常有“僧多粥少”之困。

2．居民居住质量差，建筑破败。“老洋房”的归属目前主要有三类：一是私宅，由主人本人居住维修，这类房子一般没有太大的破损，维护较好；二是单位、政府行政部门的办公楼或政府代管房，由单位或政府出资维护，也保存较好；三是占绝大多数的公有住房，由于历史原因使其形成了“七十二家房客”的现象，不仅居民的居住质量低，还由于居住人口远超设计标准导致建筑长时期超负荷运转，使建筑破损严重，居住者也没有经济实力对建筑进行必要的维护与修缮。

3．市场的需求。上海现存的“老洋房”主要分布在徐汇、卢湾、静安、杨浦和长宁五个区，绝大部分是使用权房，部分是产权房或政府代管房，真正能投入市场交易的只占其中一小部分，目前上海全市范围内产权清晰的老洋房不足百套。据统计，真正的国际大都市其境外人士常住人口的比例约在10%左右。而目前上海境外人士常住人口比例不到3%，随着上海经济的发展，还将有大量的境外人士陆续进入。而这些人，尤其来自英、法、德等一些特别重视老建筑保护的欧洲人，他们在国内多以居住老式住宅为主。住惯了老房子的他们，势必希望在上海也能找到家的感觉。因此，将大大推动老式住宅的租赁市场与买卖市场的发展。

（二）“老洋房”开发利用的方式

1．纯商业开发。以赢利为主要目的，将其投入市场,利用市场机制来调节，使之成为未来保值增值的财富。同时为了更好的保护及确保其在开发过程中不被破坏，需要制订一套详细的法规,对房屋买卖、使用、改造等所有环节做出严格的规定。主要针对餐饮、商业、娱乐、办公、展示等产生较大利益的产业。

对老洋房的纯商业开发发展迅速，也暴露出不少问题。

（1）市场供应过少的问题。由于有产权的老洋房过少，导致可供销售与租赁的量远不能满足市场的需求。要解决这问题，有必要从占绝大多数的使用权房与政府代管房中做文章。选取地段好、交通便利、质量好的使用权房与政府代管房，通过商业置换的方式把原先居民或使用者迁出，对建筑修缮后或直接依据市场行情进行销售与租赁。

（2）功能定位、合理设置的问题。纯商业开发以追求最大利益为目的，因此开发以餐饮、商业、娱乐等功能为首选。然而这可能会影响周边居民的日常生活，带来不必要的纠纷与矛盾。故在开发中要注意选择合适的区域与地段，开发项目宜设在沿街处、居住区的外围或独立成片设置。

（3）开发改造导致建筑破坏的问题。其中两个问题比较突出：一是随意改变建筑使用性质、结构。老洋房的建筑负荷能力有限，盲目的开发，使其负荷远超设计能力，不但无法保护这些历史建筑，反而还可能造成致命的破坏。二是随意改变建筑及环境的原有面貌，导致其蕴藏的历史信息的破坏、风格样式的改变。要解决这些问题，一方面根据相关法规对已经造成的破坏做出严肃处理，对正在形成的破坏行为立即制止，恢复合理的状态；另一方面为防止破坏的出现，政府需提供相关指导意见与建议，并对改造方案进行科学论证，对改造过程全盘监控，对改造结果严格把关。

2．半商业开发。不以赢利为目的，该种方式非完全意义上的商业开发，只保持收支的平衡即可，是一种以房养房的方式，并含有一定的公益内容，所以称为半商业开发。绝大多数的老洋房以前是居住性质，故以居住性质来开发对老建筑的保护最有利，但其产生的利益较少，采用半商业开发的方式最为合适。

3．纯公益开发。为纯公益性质，以文化的宣扬与传承为主要目的，主要用于那些不适合出售或出租给私人、团体的具有重要历史价值与纪念意义的保护建筑，对其保护需要政府部门的完全投入。

可以在保持原有结构、格局与装饰造型不变的前提下适当改变使用性质，如作为展览、展示、办公、活动中心等。上海政府一直着手在全市范围内建立100个各种类型、不同规模的博物馆，其中尤以发展专业领域的及私人的中小型博物馆为多。我们完全可以将其安置在现存的老建筑中，从而有效解决因新建场馆带来的诸如场地、资金等一系列棘手问题，减轻政府的资金负担。不仅如此，在蕴涵丰富历史文化的载体中展示、传扬具有历史文化知识的文物及艺术品，使人文艺术与古老建筑完美组合、相得益彰，让历史在历史建筑中活了过来。老洋房除作为博物馆也可作为某些专业协会的工作、办公场所。据笔者所知，随着社会的安定、人民生活水平的提高，古玩与艺术品市场越发繁荣，虽然全市范围内有不少古玩、艺术品收藏的协会与组织，但这些协会即没有固定的活动场地，也没有像样的办公场所，限制了其更好的发展。如政府能在老洋房中辟出场地供其使用，载体与内涵的有效结合将会有利促进该类文化事业的繁荣。此外，还可作为某些公益性社团、组织的活动中心，成为社交的场所。也可作为青少年活动中心、文化馆等，起到历史与文化教育意义。

结语

就“历史文化保护街区与老建筑的保护与合理利用”这一问题来说，虽然做了大量的工作与探索，取得了社会一定的共识，并有了一定的成果。但它始终是一个漫长艰辛的过程，是一个需要全社会共同关注的问题。我们需要用不断发展、与时俱进的眼光看待并探索新的路径，并进一步达成共识，这也是每一名当代人义不容辞的历史使命和社会责任。

（孙耀龙：上海城市管理职业技术学院，讲师，同济大学建筑设计专业硕士。研究方向：建筑与环境设计、职业教育。）