某公司项目整体策划方案建议书
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路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
格局
1、邹城新区初具规模，区域价值在未来三年有较 大提升；
2、商业地产投资兴旺，市场竞争激烈； 3、区域商业环境前景看好，但三年内区域商业氛
围还处于培育期； 4、城市经济在全国靠前，为星级商务酒店的投资
提供了比较好的投资环境。
路漫漫其悠远
项目区位
路漫漫其悠远
区位概况分析
路漫漫其悠远
战略目标
销售和资金回笼为第一目标？ 树立品牌和形象为第一目标？ 品牌和销售两者都要？√
路漫漫其悠远
如何实现战略目标
集为大，散为活
集——多业态整体推广，以规模化、复合化增强品 牌形象和市场整合力，实现价值的最大化；
散——结合开发战略和市场的需求，把握时间节点 ，控制销售节奏，分批推向市场，实现利润最大 化。
住宅：中高端住宅将成为市场热点。
路漫漫其悠远
价值点
1、城市综合体，提升项目品牌价值及市场整合力， 满足多元化市场需求；
2、大规模商业楼面，如果能合理布局将大大提升了 项目的开发价值；
3、品牌酒店提升了项目的国际化形象气质； 4、品牌商超的进驻将大大提升项目的整体价值。
路漫漫其悠远
难点
1、在当前区域商业气候还没形成的情况下，商铺销 售存在一定压力，需要重点突破；
路漫漫其悠远
核心的问题
1、如何科学规划本项目的各业态组合定位？使其能 有效避免未来市场风险，又能打造差异化的核心 竞争力？
2、如何平衡短期资金回收与利润最大化？ 3、如何协调各业态的矛盾与冲突，实现项目价值最
大化？ 4、如何挖掘本项目价值最佳点，增强竞争力？
路漫漫其悠远
我们的思路
思路决定出路——郭海东 1、深入研究市场，建立分析模型，全面降低市场风险，实
路漫漫其悠远
战略布局 战术突破
以酒店、商超作为形象支点，撬动整个项目 形象价值；
什么样的客户决定了什么样的物业价值，通 过商业和公寓的优质客户提升整体价值；
以主题化和差异化的形象气质，增加项目的 附加值。
路漫漫其悠远
千里之行 始于足下 ——老子
健于行
路漫漫其悠远
形象定位
总体形象定位 ——CBD国际商务中心
推盘节奏
模式一：形象主导：酒店→商业（商超）→公寓→住宅 模式二：资金主导：住宅→公寓→酒店→商业 模式三：形象＋资金 主导：国际知名星级酒店→住宅→商业→公寓
项目位于 交通 市政配套 星级酒店的要求 商业的商圈评级 写字楼的要求 住宅的十分钟理论
路漫漫其悠远
项目价值与机会
路漫漫其悠远
机会点
酒店:普通星级酒店竞争异常激烈，全球知名的品牌 酒店存在较大的发展空间；
商业：市级商圈逐渐形成，商业价值凸显，中高档 综合商业和专业主题化商业曾在较大机会；
公寓：区域战略地位的提高，将有力推动公寓的价 值实现，公寓低端市场趋于平衡，中高端市场空 白点；
路漫漫其悠远
邹城房地产市场的现状与格局
城区规划 我市城市总体规划是由山东省城乡规划设计研究院编制，2011年5月经山东
省人民府审批实施，规划期限至2020年，用于指导我市各项城乡规划编制、建设 项目地等工作。规划确定我市城市性质为国家历史文化名城，现代化能源城市。 城镇规模等级结构分为三级，一级为邹城市中心城区；二级为城前、看庄、太平 三个中心镇；三级为一般建制镇。规划至2020年城镇化水平达到60%左右，城市 人口达到50万人左右，城市建设用地52平方公里。城市规划区包括钢山、凫山、 千泉三个街道办事处及中心店、北宿、唐村、峄山、大束、太平等六个镇辖区范 围。中心城区城市建设用地发展的总体要求是“东拓、南控、西限、北跨、中优” ，即城市向东拓展；向南控制不突破规划南外环路；向西不得跨越压煤线；向北 跨越铁山、岗山风景区发展，优化现状建成区，进一步完善城市功能。城市空间 布局形成“一核两轴四片”的结构。一核：指城区中部的绿色核心—岗山、铁山风 景区。两轴：指沿崇义路—择邻路、太平路—矿建路形成东西向发展轴线；沿峄 山路形成南北向发展轴线。四片：指规划城区划分成4个综合用地片区，分别为 中心片区、东部片区、西部片区、北部片区。
现项目价值最大化； 2、平衡风险最小与利润最大之间的矛盾，制定科学的战略
布局及市场定位； 3、综合市场及收益诉求，合理制定推广、销售节奏，实现
最佳投资收益； 4、结合我司积累的项目操作经验，深入分析地块价值，把
握不同业态的价值规律，实现项目价值最大化。
路漫漫其悠远
明大势者得天下 ——猎鲸理论
明于势
路漫漫其悠远
文化
文化承载量越大的项目,其效益释放量越大——王志刚
将亚圣（庄子）文化融 入楼盘形象概念设计：孔 孟桑梓之邦，文化发祥之 地。持中庸之道，俯瞰全 城。
将潮流时尚文化融入儒 家文化：时尚来源于生活 ，生活是历史长河的一部 分，历史沉淀出了文化， 理解了文化才能更好的理 解时尚。
路漫漫其悠远
某公司项目整体策划方 案建议书
路漫漫其悠远 2020/4/6
报告思路与结构
项目思考 项目分析 项目定位 项目营销策略
路漫漫其悠远
慎于思，才能敏于行 ——袁枚
慎于思
路漫漫其悠远
我们的思考
对项目的理解： 一、本项目作为市区规模最大的项目之一，对城市功能升级 ，形象提升，及对鲁兴的品牌价值的提升将产生大的影响； 二、本项目由酒店、商业、公寓、住宅组成，符合现代都市 地产发展趋势，具有高瞻远瞩的前瞻性，是邹城真正意义上 的城市综合体； 三、本项目操作难度大，对资金的要求高。需要准确的市场 定位、创新的概念设计、科学的市场营销、和精妙的推广策 略。
突破方向：突出核心核心价值 突出规模效应 突出功能复合型 商业单独定位，避免矛盾点
路漫漫其悠远
品牌策划
一个真正的城市综合体：项目规模大，项目 功能全，项目档次高。
品牌价值的思考：必须通过持续的品牌渗透 和形象宣传，与市场进行Βιβλιοθήκη Baidu期的交流，才能实现 利益最大化。
路漫漫其悠远
创新
价值观创新 概念（形象、理念、文化、功能、）创新 服务创新 营销推广创新
2、项目规模大、功能多，容易给市场造成形象识别 的混乱；
3、市场不确定因素多，存在一定的市场风险。
路漫漫其悠远
主要竞争对手分析
路漫漫其悠远
上兵伐谋，其次伐交，其伐兵，其下
攻城
——孙子
谋于略
路漫漫其悠远
项目定位
战略定位： ——打造城市标志性的城市综合体
邹城最具特色的城市建筑群之一 最具影响力的城市综合体之一 城市国际化形象的窗口
路漫漫其悠远
格局
1、邹城新区初具规模，区域价值在未来三年有较 大提升；
2、商业地产投资兴旺，市场竞争激烈； 3、区域商业环境前景看好，但三年内区域商业氛
围还处于培育期； 4、城市经济在全国靠前，为星级商务酒店的投资
提供了比较好的投资环境。
路漫漫其悠远
项目区位
路漫漫其悠远
区位概况分析
路漫漫其悠远
战略目标
销售和资金回笼为第一目标？ 树立品牌和形象为第一目标？ 品牌和销售两者都要？√
路漫漫其悠远
如何实现战略目标
集为大，散为活
集——多业态整体推广，以规模化、复合化增强品 牌形象和市场整合力，实现价值的最大化；
散——结合开发战略和市场的需求，把握时间节点 ，控制销售节奏，分批推向市场，实现利润最大 化。
住宅：中高端住宅将成为市场热点。
路漫漫其悠远
价值点
1、城市综合体，提升项目品牌价值及市场整合力， 满足多元化市场需求；
2、大规模商业楼面，如果能合理布局将大大提升了 项目的开发价值；
3、品牌酒店提升了项目的国际化形象气质； 4、品牌商超的进驻将大大提升项目的整体价值。
路漫漫其悠远
难点
1、在当前区域商业气候还没形成的情况下，商铺销 售存在一定压力，需要重点突破；
路漫漫其悠远
核心的问题
1、如何科学规划本项目的各业态组合定位？使其能 有效避免未来市场风险，又能打造差异化的核心 竞争力？
2、如何平衡短期资金回收与利润最大化？ 3、如何协调各业态的矛盾与冲突，实现项目价值最
大化？ 4、如何挖掘本项目价值最佳点，增强竞争力？
路漫漫其悠远
我们的思路
思路决定出路——郭海东 1、深入研究市场，建立分析模型，全面降低市场风险，实
路漫漫其悠远
战略布局 战术突破
以酒店、商超作为形象支点，撬动整个项目 形象价值；
什么样的客户决定了什么样的物业价值，通 过商业和公寓的优质客户提升整体价值；
以主题化和差异化的形象气质，增加项目的 附加值。
路漫漫其悠远
千里之行 始于足下 ——老子
健于行
路漫漫其悠远
形象定位
总体形象定位 ——CBD国际商务中心
推盘节奏
模式一：形象主导：酒店→商业（商超）→公寓→住宅 模式二：资金主导：住宅→公寓→酒店→商业 模式三：形象＋资金 主导：国际知名星级酒店→住宅→商业→公寓
项目位于 交通 市政配套 星级酒店的要求 商业的商圈评级 写字楼的要求 住宅的十分钟理论
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项目价值与机会
路漫漫其悠远
机会点
酒店:普通星级酒店竞争异常激烈，全球知名的品牌 酒店存在较大的发展空间；
商业：市级商圈逐渐形成，商业价值凸显，中高档 综合商业和专业主题化商业曾在较大机会；
公寓：区域战略地位的提高，将有力推动公寓的价 值实现，公寓低端市场趋于平衡，中高端市场空 白点；
路漫漫其悠远
邹城房地产市场的现状与格局
城区规划 我市城市总体规划是由山东省城乡规划设计研究院编制，2011年5月经山东
省人民府审批实施，规划期限至2020年，用于指导我市各项城乡规划编制、建设 项目地等工作。规划确定我市城市性质为国家历史文化名城，现代化能源城市。 城镇规模等级结构分为三级，一级为邹城市中心城区；二级为城前、看庄、太平 三个中心镇；三级为一般建制镇。规划至2020年城镇化水平达到60%左右，城市 人口达到50万人左右，城市建设用地52平方公里。城市规划区包括钢山、凫山、 千泉三个街道办事处及中心店、北宿、唐村、峄山、大束、太平等六个镇辖区范 围。中心城区城市建设用地发展的总体要求是“东拓、南控、西限、北跨、中优” ，即城市向东拓展；向南控制不突破规划南外环路；向西不得跨越压煤线；向北 跨越铁山、岗山风景区发展，优化现状建成区，进一步完善城市功能。城市空间 布局形成“一核两轴四片”的结构。一核：指城区中部的绿色核心—岗山、铁山风 景区。两轴：指沿崇义路—择邻路、太平路—矿建路形成东西向发展轴线；沿峄 山路形成南北向发展轴线。四片：指规划城区划分成4个综合用地片区，分别为 中心片区、东部片区、西部片区、北部片区。
现项目价值最大化； 2、平衡风险最小与利润最大之间的矛盾，制定科学的战略
布局及市场定位； 3、综合市场及收益诉求，合理制定推广、销售节奏，实现
最佳投资收益； 4、结合我司积累的项目操作经验，深入分析地块价值，把
握不同业态的价值规律，实现项目价值最大化。
路漫漫其悠远
明大势者得天下 ——猎鲸理论
明于势
路漫漫其悠远
文化
文化承载量越大的项目,其效益释放量越大——王志刚
将亚圣（庄子）文化融 入楼盘形象概念设计：孔 孟桑梓之邦，文化发祥之 地。持中庸之道，俯瞰全 城。
将潮流时尚文化融入儒 家文化：时尚来源于生活 ，生活是历史长河的一部 分，历史沉淀出了文化， 理解了文化才能更好的理 解时尚。
路漫漫其悠远
某公司项目整体策划方 案建议书
路漫漫其悠远 2020/4/6
报告思路与结构
项目思考 项目分析 项目定位 项目营销策略
路漫漫其悠远
慎于思，才能敏于行 ——袁枚
慎于思
路漫漫其悠远
我们的思考
对项目的理解： 一、本项目作为市区规模最大的项目之一，对城市功能升级 ，形象提升，及对鲁兴的品牌价值的提升将产生大的影响； 二、本项目由酒店、商业、公寓、住宅组成，符合现代都市 地产发展趋势，具有高瞻远瞩的前瞻性，是邹城真正意义上 的城市综合体； 三、本项目操作难度大，对资金的要求高。需要准确的市场 定位、创新的概念设计、科学的市场营销、和精妙的推广策 略。
突破方向：突出核心核心价值 突出规模效应 突出功能复合型 商业单独定位，避免矛盾点
路漫漫其悠远
品牌策划
一个真正的城市综合体：项目规模大，项目 功能全，项目档次高。
品牌价值的思考：必须通过持续的品牌渗透 和形象宣传，与市场进行Βιβλιοθήκη Baidu期的交流，才能实现 利益最大化。
路漫漫其悠远
创新
价值观创新 概念（形象、理念、文化、功能、）创新 服务创新 营销推广创新
2、项目规模大、功能多，容易给市场造成形象识别 的混乱；
3、市场不确定因素多，存在一定的市场风险。
路漫漫其悠远
主要竞争对手分析
路漫漫其悠远
上兵伐谋，其次伐交，其伐兵，其下
攻城
——孙子
谋于略
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项目定位
战略定位： ——打造城市标志性的城市综合体
邹城最具特色的城市建筑群之一 最具影响力的城市综合体之一 城市国际化形象的窗口