深圳市宝安区共和第三工业区及周边城市更新片区-筑博设计

深圳市宝安区城市更新和土地整备局

筑博设计股份有限公司

2019.06

（局办公会）

深圳市宝安区共和第三工业区及周边城市更新片区

规划研究

项目区位

凤凰山森林公园

铁岗-石岩水源自然保护区

前海中心

宝安中心

宝安机场

大空港

石岩水库

南沙

珠江口

立新水库

长流陂水库

☐地理位置

位于宝安区沙井街道，西望大空港、长安新区，与东莞长安镇一河之隔。

☐交通区位

外环高速（在建）横穿片区在松福大道设出入口，距离穗莞深城际铁路海上田园站2公里。该片区距大空港和长安新区约2公里，距宝安机场约10公里

沙井街道

长安新区

深南大道

滨海大道

南坪快速

留仙大道

外环高速（在建）

海上田园湿地公园

松岗公园

site

SITE

0.89平方公里

规划范围

规划研究范围依据图则及现状权属划定，由松

福大道、沙井西环路、帝堂路和德和街围合而成，规划面积约0.89平方公里。

范围内建成度高，以工业园区为主，东侧和北侧主要为城中村，西接茅洲河，衙边涌从片区中部穿过，景观资源优越。

衙边涌

茅洲河

共和村

上下围创业工业园

蚝一村

共和第三工业区城市更

新单元项目

编制原则

●原则一：以法定图则为编制基础，与相关规划充分衔接

●原则二：反映意向更新项目的合法合理诉求，科学划定范围

●原则三：将社会责任与开发利益捆绑，统筹平衡各方诉求

有据务实平衡●原则四：在同一更新单元内，通过腾挪置换优化用地布局

优化

工作重点

产业优化城市升级更新策略实施指引

优化产业空间完善产业服务空间布局优化

城市服务升级

明确更新潜力

确定规模配套

划定更新单元

明确捆绑责任

以加快产业转型、促进城市升级为导向，以城市更新为抓手，探索产业片区更新统筹的方法和路径，本次规划工作重点为：

汇报内容01 现状分析

02 发展定位

03 规划方案

04 实施指引

01现状分析

1.1 现状空间条件

1.2 现状产业条件

1.3 更新潜力分析

片区以普通工业用地为主，沙井西环路两侧有少量公共服务设施用地、商业用地，现状土地利用效益低下。

规划总用地89.22公顷，其中普通工业用地为52公顷。约占总用地面积的58.28%。

图例

现状用地统计表

用地类型

面积(ha)

占研究范围用地面积比例（％）

商业用地（C1）0.63 0.71公共管理与服务设施用地

（GIC ）

3.84

4.30其中

医疗卫生用地（GIC4)

0.13 0.15教育设施用地（GIC5)

3.71

4.15普通工业用地(M1)

52.00 58.28

城市道路用地(S2)15.3917.25供应设施用地(U1)0.03 0.03公园绿地(G1) 3.89 4.36其它用地(E)13.44

15.06

其中

水域（E1) 4.4 4.93发展备用地（E9)9.0410.13合计

89.22

100.00

片区内用地以两规用地为主，

合法权属占研究范围比例为

41.37%

规划范围内共有17宗产权用地，其中

两规用地14宗，非农建设用地2宗，行政划

拨1宗。

图例

两规非农A325-0001

宗地编号

行政划拨规划范围

类别名称面积（ha)占研究范围用地面积比例（％）

两规用地26.8730.12

非农用地9.2910.42

行政划拨0.750.84总计36.9141.37

注：以上用地权属信息为初步核查结果，具体以规划国土部门核查为准。

1.1 现状空间条件——地块开发强度

安佳工业区容积率最大在 1.5-1.9之间，乐丰集团容积率最小低于0.5，其余土地开发

强度大部分在1.0-1.5，土地更新潜力较大。

片区内土地开发强度多在1.0-1.5之间，整体开发强度偏低，更新潜力较大

安佳工业区

乐丰集团

乐丰集团

安佳工业区

现状建筑以工业生产类建筑和配

套居住为主，商业设施、公共配

套服务设施缺乏。

建筑功能统计表

建筑功能建筑基地面积（万平方米）占建筑基地面积比例（%）

厂房17.0278.27

居住 2.9413.52

商业0.71 3.27

公配 1.07 4.94

合计21.75100.00

研究范围内以厂房建筑和配套居住为主，厂

房建筑面积占总建筑基地面积78.27%。

厂房明德外语实验学校厂房78.27%

公配4.94%商业3.27%居住13.52%

片区内建筑以低层为主，占建

筑总面积比例79.68%，有利于更新开发。

研究范围内建筑功能以工业为主，建筑高度多为7层以下，7层及以上建筑较少，为工业区厂房和宿舍及明德外语学校学校宿舍。

建筑层数统计表

建筑层数建筑面积

（万平方米）占建筑总面积比例（%）1-3层21.6179.68

4-6层 5.2719.43

7-11层0.240.89

合计27.12100.00

4-6层

1-3层79.68% 4-6层19.43%

7-11层0.89%

7层建筑