深圳物业管理的现状引发的几点思考

深圳物业管理的现状引发的几点思考

深圳南光集团物业管理公司仇慎谦

今年上半年，深圳庆祝了物业管理公司成立二十周年。会上，建设部领导和全国各省市领导，对深圳物管作了总结。深圳市有成功的经验，也有新的问题。现汇报三个问题：

一、深圳市物管发展的动因

深圳市物管发展工程中有四个因素不可忽视。

（一）深圳特殊的地理位置和毗邻香港的优势，使得特区成立之初沿用了很多香港物管的模式，包括经验和作法，完整移植到深圳来。这对深圳物管快速起步非常有帮助，也符合改革开放的基本出发点。

（二）政府的规范和引导，对行业发展的初期起着至关重要的作用。深圳是第一个出台物管条例的地方。

（三）市场发育得较早，产权关系相对明晰，对物管的发展创造了条件。

（四）整个经济基础发展较好，业主有经济承受能力，对物管服务消费得起，这对物管发展起了推动作用。

二、深圳市目前物管的现状特点

（一）物管公司运作进入良性循环，发展后劲较足。深圳物管公司绝大多数赢利，运作规范。现有甲级公司绝大多数通过了ISO9002，使物管走上了良性发展路子。在规范化过程中，大致有以下特点：

1、很多公司把服务与经营紧紧结合在一起。深圳租赁物业多，世界500强办事处和中资机构都比较多，流动人口多。这次统计全市人口

达700万。而常住人口不到200万，为租赁市场繁荣创造了条件。很多物管公司已把租赁紧密结合在一起，因此创造了效益。

2、很多物管公司已走过探索阶段，现已初步形成自己管理的思路和新的观念，正走向成熟、理智。

3、大多数公司现已探索产权多元化制度的思路。龙岗区的龙成物管公司这次拍卖未能卖出去，结果实现全员持股，国家股全部卖给了员工。不少公司已走完产权多元化重组这一过程。

4、一些物管公司管理上提出了创新思路，包括管理方法、管理理念的创新和技术创新。

（二）深圳物管覆盖面比较大，超过90%，在特区已超过95%。行业包括方方面面：医院、学校、机场、车站、写字楼……现有1000多家物管单位，其中正式授牌的为600多家。直接创造的效益已达40亿。在物管过程中除这直接效益，还应加上潜在效益，如延长物业的使用寿命，业主物业的保值增值等。这是无法估量的。

（三）从业人员素质较高，物管行业积累了一大批经营管理人才，才使物管不断创新，使业主、政府、发展商对物管行业愈来愈满意。现在新的大厦、智能化设备都需要高级人才维护。业主新的服务需要也要物管公司来满足。发展商倡导一系列理念也要由物管公司来完善、补充，这些都需要高素质的人才。深圳一大批高素质物管人才满足了政府、开发商和业主的需要，使得这一行业得以正常发展。

（四）市场机制更加成熟，市场发育更完善。前不久，市住宅局曾发文要求全市物管（包括政府公用事业物业）都要对外招标。发展商的物业也采用公开招标。对市场完善很有帮助。衡量一个市场成熟的标志

还有一个互相依赖的问题。现在深圳市既有业主炒物管，也有物管炒业主；既有业主告物管，也有物管告业主。如果单向行为还不能算是成熟的市场。

三、目前应思考的几个问题

（一）开发商在建造期间追求的所谓完美的创新的管理模式和物管公司过分夸大的行为，给自身发展带来了不利影响。开发商为售楼需要作出的某些承诺，导致了物管公司本身的被动。前一段某小区出了命案，受害者状告物管公司，物管赔十万元，这一报导对物管十分不利。车辆丢失一审赢二审败诉，最终仍无结果。有的甚至拖了许多年未解决。因此，不管是发展商或物管公司在履行市场行为时均应客观地、实实在在地按服务内容作承诺，而不应过分夸大，造成业主对物管公司的依赖。以前说有困难找民警，现在深圳人说有困难找物管公司。我们不希望一有问题就来找物管公司。

（二）深圳市不少物管企业现在到内地开拓市场，走向市场、占领市场，应注意“度”。有的取得了很大成功，对行业影响大；也有不少公司由于对情况不了解，陷了进去；还有的公司规模迅速膨胀，人员跟不上，管理跟不上，导致服务质量下降，这对物管的发展也是不利的。市里已开过多次会，要求外出拓展的企业要注意“度”，量力而行。

（三）业主委员会的地位和作用问题。深圳有很多值得总结的内容。起初是沿用香港模式。业委会是在民政局注册为独立社团法人。后鉴于业委会权利过大对物管企业制约过多，现反过来又对业委会的作用进行限制。要“正本清源”、“矫枉过正”了，现在要撤消业委会的“法团”资格，而到物管行业部门登记。这值得其他地区考虑如何恰当确定业委

会的地位与作用。

（四）物管要与新闻媒体作好协调工作。因物管行业发展初期肯定有许多不规范的地方，不尽人意之处，这些阴暗面总是会有的，不可避免。但应看到总体情况是好的，有利的。故应与媒体保持良好联系，使其在报导中多报道正面的。像万科在建设部大院及时处理爆炸事故的事例，就应多报道，使业主对物管有正确的认识。这样，对行业的引导和发展才有利。