某古街项目整体策划汇报方案
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③游客人均消ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ水平：
三地06年-08年旅游收入增长比较
亿元
80
69.54
70
60 46.29
50
40
33.35
30
58.24 37.3
32.35
20 8.25
10
12.8
17.9
0
2006年
丽江
阳2朔007年 武陵源
2008年
一、市场分析
3、同类型城市旅游发展纵向对比：
1）丽江：
一、市场分析
2）阳朔：
一、市场分析
4、张家界现状分析：
1）我们不禁要问张家界旅游市场遇到了什么问题？
——张家界旅游的辉煌
张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市。是国内著名的旅游目的地和
①
风景名胜区。 张家界旅游的五顶桂冠：世界最负盛名的石英砂岩峰林风景旅游地；国内首个国家级
②
森林公园；国内首批入选的世界自然遗产的风景名胜区；世界首批地质公园；国家首 批 5A 级旅游景区。 目前张家界旅游人次仍远超丽江和阳朔。
一、市场分析
1、旅游发展的背景及市场分析：
1）张家界的世界品牌价值：张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步 最早的城市，经过三十年的旅游发展，张家界已经初步培育了国内外知名 的旅游目的地品牌。
2）旅游升级的蝶变契机：张家界旅游经历了过去几年快速发展阶段，逐 渐进入稳定发展期，在全国从观光旅游向休闲度假旅游的转变中，全国旅 游市场发展的各种利益关系将重新洗牌，张家界加快旅游转型升级十分紧 迫。
我们的结论是，张家界旅游仍处于门票经济占主导地位的阶段，旅游消费 仍以刚性的旅游消费如：门票、住宿、交通等费用上，而旅游购物和休闲娱 乐消费明显不足，这也就是张家界市旅游收入远低于丽江和阳朔的根本原因。
目前张家界的旅游服务及接待设施、旅游休闲消费产所远远满足不了现
有旅游人群的消费需求。张家界的旅游市场亟需从相对单一的观光游 市场，向复合型的旅游休闲度假市场升级。
③
张家界目前仍是游客停留时间长于丽江和阳朔的旅游目的地，张家界游客平均停留时
④
间为2.5天，丽江和阳朔均为1.67天。
一、市场分析
2）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？
经过我们的走访和调查，游客在武陵源景区绝对多数团队客仍处在白天看山 头，晚上抱枕头的纯观光旅游状态。旅游购物仍以定点购物为主要消费形式，而 此形式的购物消费对张家界的旅游负面评价多于积极口碑。对张家界的旅游发展 带来了一定的消极影响。
丽江古城
阳朔西街
一、市场分析
2、休闲度假型旅游发展的横向比较：
①游客数量：
万人次
三地06-08年旅游接待人数增长情况比较
700
600
500
400
300
200
100
0
2006年
2007年
2008年
丽江
阳朔
武陵源
一、市场分析
②游客平均停留时间： 武陵源游客平均停留时间为2天，丽江和阳朔均为1.67天。武陵源目 前游客停留时间长于丽江和阳朔。
一、市场分析
5、分析结论：
➢ 现有发展模式的不可持续要求张家界旅游升级
➢ 休闲度假旅游市场的兴起，要求与需求相匹配的旅游休闲度假产品
在张家界旅游新增长的市场群体中,观光市场仍然是主体,但可预见度假市场, 新兴旅游市场（漂流、 探险、温泉等特色旅游）的比重将不断提升. 随着交通 的大变局，自驾游和自助游市场将不断提升。
综上所述 ，张家 界旅游 发展由 观光游 向休闲 度假游 升级是 历史的 必然选 择！
二、项目开发的意义和必要性
1、大研、束河对丽江旅游市场的拉动：
束河作为世界文化遗产的重要组成部 分，全 国AAAA旅游景 区，2005年cc tv中国 魅力名 镇，最 佳人居 环境名 镇，以 纳西文 化，茶 马文化 ，农耕 文化， 东巴文 化，生 态文化 为一体 的复合 型旅游 景区倍 受旅客 青睐。 近年来，随着束河知名度、美誉度的 不断提 高和城 市通达 条件的 不断改 善，束 河成为 丽江的 拳头产 品， 2007年旅游人数突破了占丽江总旅游 人数44%，为 束河景 区奠定 了广阔 的国内 客源市 场基础 。 丽江发展 旅游业 以来， 大研和 束河逐 渐显现 其商业 消费、 客流集 贸的中 心地位 ，大研 、束河 的开发 和升级 ，是旅 游市场 赋予丽 江的一 个绝佳 发展契 机，民 族风情 、自然 景观、 休闲业 态的相 辅相成 ，使得 当地旅 游形态 具有很 高市场 包容力 ，人脉 、商脉 的密集 交汇， 使得整 个丽江 的 品牌随之 逐步打 响，进 而促成 客源结 构国际 化。而 数年来 游客量 和旅游 消费的 年年攀 升，使 本土经 济发展 稳居高 位，根 本上优 化了当 地生活 水平和 生活质 量，以 旅游为 支柱经 济，全 面带动 商业、 文化、 生活、 娱乐的 共荣， 从而， 丽江作 为一个 旅游休 闲胜地 的声名 也越来 越凸显 出 市场竞争 力和品 牌感召 力。
二、项目开发的意义和必要性
3）休闲度假型城市的旅游发展比较：作为衡量景区旅游竞争力的三个基 本指标——游客数量、游客停留时间和游客人均消费水平，把张家界、丽 江和阳朔做一个对比，我们可以看到：张家界旅游发展起步早、游客停留 时间也长于丽江和阳朔，然而游客留给张家界的旅游财富却低于丽江和阳 朔。
让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状
项目集文化体验、休闲度假、旅游购物等功能于一体，形成以情景休闲 旅游为主题的三大特色街区，即“全国唯一水上酒吧街、中华名特小吃街、 湘西民俗购物精品街”，并以“名人、名店、名企”为主力进行全国范围招 商。
项目的开发建设方张家界金瑞旅游发展有限公司聘请专业旅游地产策划 公司——美地置业对项目进行整体策划，并整合湖南卫视下属——天天向上 广告公司，进行全方位立体宣传，迅速扩大影响力和知名度，成为媲美丽江、 阳朔的欢乐之城，以及张家界对话世界的城市名片和重要会客厅。
目录
第一部分 项目产品定位及推广招商思路 第二部分 项目规划设计方案 第三部分 项目景观设计意向
第一部分 项目产品定位及推广招商思路
项目概要
武陵源·索溪古街——项目位于武陵源核心区，占地面积
100亩，是张家界提升世界级旅游休闲品质的鼎力之作。整个景区以湘西土 风苗韵为基调，并融汇符合时代审美的时尚休闲元素，以“最原生态、最自 然、最和谐”的开发理念，实现张家界旅游由观光型向休闲度假型的完美升 级。
三地06年-08年旅游收入增长比较
亿元
80
69.54
70
60 46.29
50
40
33.35
30
58.24 37.3
32.35
20 8.25
10
12.8
17.9
0
2006年
丽江
阳2朔007年 武陵源
2008年
一、市场分析
3、同类型城市旅游发展纵向对比：
1）丽江：
一、市场分析
2）阳朔：
一、市场分析
4、张家界现状分析：
1）我们不禁要问张家界旅游市场遇到了什么问题？
——张家界旅游的辉煌
张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市。是国内著名的旅游目的地和
①
风景名胜区。 张家界旅游的五顶桂冠：世界最负盛名的石英砂岩峰林风景旅游地；国内首个国家级
②
森林公园；国内首批入选的世界自然遗产的风景名胜区；世界首批地质公园；国家首 批 5A 级旅游景区。 目前张家界旅游人次仍远超丽江和阳朔。
一、市场分析
1、旅游发展的背景及市场分析：
1）张家界的世界品牌价值：张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步 最早的城市，经过三十年的旅游发展，张家界已经初步培育了国内外知名 的旅游目的地品牌。
2）旅游升级的蝶变契机：张家界旅游经历了过去几年快速发展阶段，逐 渐进入稳定发展期，在全国从观光旅游向休闲度假旅游的转变中，全国旅 游市场发展的各种利益关系将重新洗牌，张家界加快旅游转型升级十分紧 迫。
我们的结论是，张家界旅游仍处于门票经济占主导地位的阶段，旅游消费 仍以刚性的旅游消费如：门票、住宿、交通等费用上，而旅游购物和休闲娱 乐消费明显不足，这也就是张家界市旅游收入远低于丽江和阳朔的根本原因。
目前张家界的旅游服务及接待设施、旅游休闲消费产所远远满足不了现
有旅游人群的消费需求。张家界的旅游市场亟需从相对单一的观光游 市场，向复合型的旅游休闲度假市场升级。
③
张家界目前仍是游客停留时间长于丽江和阳朔的旅游目的地，张家界游客平均停留时
④
间为2.5天，丽江和阳朔均为1.67天。
一、市场分析
2）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？
经过我们的走访和调查，游客在武陵源景区绝对多数团队客仍处在白天看山 头，晚上抱枕头的纯观光旅游状态。旅游购物仍以定点购物为主要消费形式，而 此形式的购物消费对张家界的旅游负面评价多于积极口碑。对张家界的旅游发展 带来了一定的消极影响。
丽江古城
阳朔西街
一、市场分析
2、休闲度假型旅游发展的横向比较：
①游客数量：
万人次
三地06-08年旅游接待人数增长情况比较
700
600
500
400
300
200
100
0
2006年
2007年
2008年
丽江
阳朔
武陵源
一、市场分析
②游客平均停留时间： 武陵源游客平均停留时间为2天，丽江和阳朔均为1.67天。武陵源目 前游客停留时间长于丽江和阳朔。
一、市场分析
5、分析结论：
➢ 现有发展模式的不可持续要求张家界旅游升级
➢ 休闲度假旅游市场的兴起，要求与需求相匹配的旅游休闲度假产品
在张家界旅游新增长的市场群体中,观光市场仍然是主体,但可预见度假市场, 新兴旅游市场（漂流、 探险、温泉等特色旅游）的比重将不断提升. 随着交通 的大变局，自驾游和自助游市场将不断提升。
综上所述 ，张家 界旅游 发展由 观光游 向休闲 度假游 升级是 历史的 必然选 择！
二、项目开发的意义和必要性
1、大研、束河对丽江旅游市场的拉动：
束河作为世界文化遗产的重要组成部 分，全 国AAAA旅游景 区，2005年cc tv中国 魅力名 镇，最 佳人居 环境名 镇，以 纳西文 化，茶 马文化 ，农耕 文化， 东巴文 化，生 态文化 为一体 的复合 型旅游 景区倍 受旅客 青睐。 近年来，随着束河知名度、美誉度的 不断提 高和城 市通达 条件的 不断改 善，束 河成为 丽江的 拳头产 品， 2007年旅游人数突破了占丽江总旅游 人数44%，为 束河景 区奠定 了广阔 的国内 客源市 场基础 。 丽江发展 旅游业 以来， 大研和 束河逐 渐显现 其商业 消费、 客流集 贸的中 心地位 ，大研 、束河 的开发 和升级 ，是旅 游市场 赋予丽 江的一 个绝佳 发展契 机，民 族风情 、自然 景观、 休闲业 态的相 辅相成 ，使得 当地旅 游形态 具有很 高市场 包容力 ，人脉 、商脉 的密集 交汇， 使得整 个丽江 的 品牌随之 逐步打 响，进 而促成 客源结 构国际 化。而 数年来 游客量 和旅游 消费的 年年攀 升，使 本土经 济发展 稳居高 位，根 本上优 化了当 地生活 水平和 生活质 量，以 旅游为 支柱经 济，全 面带动 商业、 文化、 生活、 娱乐的 共荣， 从而， 丽江作 为一个 旅游休 闲胜地 的声名 也越来 越凸显 出 市场竞争 力和品 牌感召 力。
二、项目开发的意义和必要性
3）休闲度假型城市的旅游发展比较：作为衡量景区旅游竞争力的三个基 本指标——游客数量、游客停留时间和游客人均消费水平，把张家界、丽 江和阳朔做一个对比，我们可以看到：张家界旅游发展起步早、游客停留 时间也长于丽江和阳朔，然而游客留给张家界的旅游财富却低于丽江和阳 朔。
让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状
项目集文化体验、休闲度假、旅游购物等功能于一体，形成以情景休闲 旅游为主题的三大特色街区，即“全国唯一水上酒吧街、中华名特小吃街、 湘西民俗购物精品街”，并以“名人、名店、名企”为主力进行全国范围招 商。
项目的开发建设方张家界金瑞旅游发展有限公司聘请专业旅游地产策划 公司——美地置业对项目进行整体策划，并整合湖南卫视下属——天天向上 广告公司，进行全方位立体宣传，迅速扩大影响力和知名度，成为媲美丽江、 阳朔的欢乐之城，以及张家界对话世界的城市名片和重要会客厅。
目录
第一部分 项目产品定位及推广招商思路 第二部分 项目规划设计方案 第三部分 项目景观设计意向
第一部分 项目产品定位及推广招商思路
项目概要
武陵源·索溪古街——项目位于武陵源核心区，占地面积
100亩，是张家界提升世界级旅游休闲品质的鼎力之作。整个景区以湘西土 风苗韵为基调，并融汇符合时代审美的时尚休闲元素，以“最原生态、最自 然、最和谐”的开发理念，实现张家界旅游由观光型向休闲度假型的完美升 级。