资产评估教案2

一、资产评估的认知

案例p1引入：股权收购、房屋转让、清产核资、企业ipo、财报发布等

二、资产评估概念

1、资产

按企业会计科目分：流动资产、固定资产、无形资产、长期投资等；

2、资产评估

资产评估是资产业务的中介环节。资产业务是指资产的买卖、投资、抵押、租赁、企业兼并、收购、上市等业务。

3、资产评估的发展

（2）经验评估阶段。随着生产商品的资产交易规模的扩大和资产交易频率的提高，资产评估业务也逐步向专业化和经常化方向发展，从而也就产生了一批具有一定评估经验的评估人员。这些评估人员由于积累了较丰富的评估经验。特点：有偿，凭经验。

4、我国的发展

起源于清产核资：

起步于20世界80年代末：

四大会计师事务所指世界上著名的四个会计师事务所：普华永道(PwC)、德勤(DTT)、毕马威(KPMG)、安永(EY)。

壮大于国企改革：93年国企股份制改造资本市场成立；95年注册资产评估师CPV；2003年国资委成立；

三、资产评估的要素

1、评估主体：

（1）资产评估机构，获得资产评估资格，企业组织形式合伙制或有限责任公司制；

（2）注册资产评估师

2、客体；

3、评估目的；

4、评估依据；

5、评估原则；

6、评估程序；

7、评估价值类型；

8、评估方法；

9、评估假设；10、评估基准日；

四、资产评估特点

1、动态性；

2、市场性；

3、公正性；

4、专业性；

5、咨询性；

五、资产评估作用

1、提供公正价值尺度；

2、可优化资源配置；

3、维护产权主体合法权益；

4、促进对外开放；

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六、资产评估目的与价值类型

目的：p11

价值：

1、市场价值；

2、非市场价值；

3、划分标准p13；

4、常用的非市场价值：在用价值（对某人在特定的情况下起特点的作用，与别人或市场无关）；投资价值（个人价值）；保险价值；残余价值（变现价值）；清算价值；

七、资产评估原则

1、工作原则：独立性、客观公正、科学性；

2、经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则；

八、资产评估假设条件

1、交易假设：假定资产要被交易，这时才能产生价值；

2、公开市场假设：假定交易时存在该类资产较为完善的交易市场；公开市场假设是资产评估的重要假设，其他假设均以他为前提；

3、持续经营假设

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一、市场法概念与前提p23

1、前提：有充分活跃、公平公开的市场；有可比资产参照（已经完成交易的同类资产）；

2、基本程序

（1）明确评估对象；（2）选择评估参照物

调整差异及修正因素一般包括：时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素、交易情况调整、确定评估结果；

二、直接比较法与间接比较法

评估对象与参照物直接比较即直接比较法p25-27：

评估对象价值=参照物成交价格×修正系数=参照物价格×（时间因素修正、区域因素修正、功能因素修正、成新率修正、交易情况修正）

三、市场比较法的优缺点

一、收益法概念与前提p30

未来预期收益的折现价值

二、收益法主要因素

净收益A、利率r、收益年限n等；

三、收益法公式

（一）每年预测的收益相同

1、收益年限有限

2、收益年限无限长

（三）净收益按一定数额递增递减1、收益年限有限

2、收益年限无限长

四、收益法优缺点

优点：考虑货币的时间价值、操作相对客观易行，容易被买卖双发接受

缺点：未来收益预测难；评估适用范围一般为企业价值和可预测未来收益的单项资产。

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第二单元资产评估基本方法-成本法

一、成本法概念与前提

前提：

二、成本法大参数

前者是一模一样，后者是功能一样

四、成本法具体评估方法：重置成本法-实体贬值（成新率法）-功能贬值-经济贬值

例：p38

（二）价格指数法

价格指数法运用过程中需要注意以下问题：p38 （三）功能价值类比法

五、实体性贬值测算方法（成新率的估测）

1、成新率法约叫观察法

我观其大概五成新，则

2、使用年限法

类似房屋功能系数打分表

六、功能贬值测算方法

表现形式为：老设备在产出量一定的情况下，被评估资产运营成本高；在运营成本相同情况下，产出量少。

（一）超额运营成本

采用将年超额运营成本折现的方法p42-43

七、经济贬值的计算

外部环境贬值表现为：利用率下降、资产年收益下降，一般采用年收益损失本金化法

八、成本法优缺点

P44

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第二单元资产评估方法的选择

案例：某公司欲抵押一奥迪a6（2.0升涡轮增压180马力，2014款TFSI 手动基本型，前置前驱6挡手动），36万，购买使用1年，行程1000公里；请问你做为银行或者房贷机构该怎么评估其价值。

一、机械

三类机械：动力机械、能量变换机械、工作机械

二、机械设备