我国房地产登记费制度存在的问题及对策研究

不动产登记 , 指将土地及其定着物之所有权和 他项权利的取得、 丧失与变更 , 依法定程序记载于有 关专职机关掌管的专门的簿册上 。根据我国有关
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法律、 法规等规定, 应当登记的不动产包括土地、 房 ! 不动产登记费按件收取 , 不得按照不动产的面积、 屋、 草原、 森林、 林木、 林地、 海域、 矿产等。在我国 , 体积或者价பைடு நூலகம்的比例收取。具体收费标准由国务院 不动产登记机关有国土资源、 建设、 林业、 农业、 水、 有关部门会同价格主管部门规定∀ 。 渔政等行政管理机关 , 分别负责对基于土地、 矿产、 房地产登记主要包括房屋与土地的登记, 是不动产 登记的重要组成部分。 由于我国在 中华人民共和国物权法 ( 以下简 称 物权法 ) 出台之前对房地产登记收费没有进行 统一的规定, 实践中存在收费标准的不统一和随意 性。有的以中介服务的名义向申请人收取费用 , 有
华中农业大学学报 ( 社会科学版 ) , ( 总 77 期) 2008( 5) Journal o f Huazho ng A gr icultural U niver sity( Social Sciences Edit ion)
我国房地产登记费制度存在的问题及对策研究
陈国旺
( 福建工程学院 工程管理系 , 福建 福州 350007) 摘要 中华人民共和国物权法 对不动产登记费作了原 则规定 , 但由于 多方面 原因 , 各地房 地产登 记费收
省、 自治区自行规定。各地对土地交易服务费的名 称不一, 收费标准各异。就名称而言, 有的叫土地使 用权交易服务费 ( 如重庆市、 广东省、 福建省、 江西 省) 、 有的叫土地市场交易服务费( 如江苏省 ) , 也有的 叫土地交易服务费( 湖北省 ) 。收费标准也有差异, 有 按面积收费 ( 如江苏省) 、 按价格的比例收费( 如重庆 市、 福建省、 湖北省 ) , 还有按价格的比例结合宗数收 费( 如广东省、 江西省) 。即使同样按价格的比例进行 收费, 其收费标准也相差很大, 有的相差数倍。 3. 房地产登记费收取办法 ( 1) 登记机构为自收自支的事业单位 , 登记收费 为这些单位的主要来源。目前, 从事房屋、 土地登记 业务的机构其性质大多是行政事业单位, 登记相关收 费为这些单位的主要收入来源, 属于自收自支性质。 ( 2) 房屋登记与土地登记分别收费 , 收费种类多 样。因房地分管模式在我国占主流 , 房屋登记与土 地登记也就分别收费。其中, 房屋登记相关收费主 要包括房屋登记费和住房交易手续费 , 房屋登记费 按件收取, 住房登记收费标准件收取。住房交易手 续费按面积收费; 土地登记相关收费包括土地登记 费和土地使用权交易服务费。土地登记费实际包括 土地权属调查、 地籍测绘收费和证书费 , 土地使用权 交易服务费由各直辖市、 省、 自治区自行规定, 收费 依据及标准不统一。 ( 3) 在房屋登记收费中, 住房交易手续费收入远 大于房屋登记费。从房屋登记机构的收费收入构成 上看 , 住房交易手续费收入占整个收费收入的 70% 以上。下面以福州市为例进行说明 , 表 1 为 2008 年 1- 5 月 福州 市 新 房 成 交及 收 费 情 况, 总 收 入 为 11054172 元 , 其中房屋登记费占 31. 04% , 住房交易 手续费 68. 96% 。因存量房的交易手续费收费标准 更高 , 而存量房的房屋登记费不变 , 因此住房交易手 续费收入占整个收费收入的 70% 以上。 ( 4) 在土地登记收费中, 土地使用权交易服务费 收入为主要收费来源。土地登记相关收费包括土地 登记费和土地使用权交易服务费 , 而土地登记费实 际包括土地权属调查、 地籍测绘收费和证书费。其 中证书费只是代收性质的费用 , 地籍测绘收费并非 真正的登记费用, 应计入经营性收费。由于土地登
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用途 住宅 营业性用房 办公用房 ( 写字楼 ) 车库 ( 车位 ) 其他用房 合计 成交套 数( 套) 10201 1045 163 3470 77 14956
华 中农业大学学报 2008 年 1- 5 月福州市新房成 交及收费情况表
成交面 积( M 2 ) 1099202 100905 343024 105647 9604 房屋登记 费标准 ( 元 / 套 ) 80 550 550 550 550 %%% 房屋登 记费 ( 元 ) 816080 574750 89650 1908500 42350 3431330 住房交易手 续费标准 ( 元 / m 2 ) 3 12 7 200 2 %%%
房屋、 水和森林资 源等发生的物权 进行登记管理。 定, 有关价格主管理部门也出台了一些有关房地产
第5期
陈国旺 : 我国房地产登记费制度存在的 问题及对策研究
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进行分析 , 并就房地产登记费的制度设计提出展望。 服务费的收费标准没有 统一的规定 , 由各直辖市、
一、 我国房地产登记费制度现状
1. 我国房地产登记体制 目前我国各地在房地产行政管理和房地产登记 体制方面做法各异。有的地方房屋和土地管理部门 分别设立 , 房屋和土地分别由这两个部门进行登记 ; 有的地方实现了房屋和土地管理部门的统一, 同时 也实行房地产统一登记; 还有的地方, 虽然房屋、 土 地的管理机构实现了统一, 便仍然实行房屋和土地 分别登记。从全国的管理体制来讲 , 分为三种情况 : 一是中央实行的分管制, 房屋登记的管理机关为住 房与城乡建设部 , 土地登记的管理机关为国土资源 部; 二是省级实行分管与统管相结合, 有的由建设厅 和国土资源厅分别对房屋和土地登记进行管理 , 有 的由房屋土地管理局统管 房地产登记 , 如北京、 上 海、 天津、 重庆等直辖市和部分省、 自治区; 三是县级 大部分实行分管制, 由房地产管理局负责房屋登记 , 国土资源局负责土地登记。 由于我国大部分地区仍实行房屋、 土地分开登 记的管理模式, 因此我国的房地产登记费分为房屋 登记费与土地登记费。 2. 房地产登记费的相关规定 ( 1) 房屋登记费。 国家发展改革委、 财政部关 于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题 的通知 ( 发改价格[ 2008] 924 号 ) 于 2008 年 4 月 15 日发布, 自 2008 年 5 月 1 日起执行。通知规定住房 登记收费标准为每件 80 元, 非住房房屋登记收费标 准为每件 550 元。通知还对收费减免及收费管理作 出了相关规定。 ( 2) 住房交易手续费。 国家计委、 建设部关于 规范住房 交 易手 续 费 有关 问 题 的通 知 ( 计 价 格 #2002∃121 号 ) 于 2002 年 1 月 31 日发 布, 自 2002 年 3 月 1 日起执行。通知中规定 , 住房转让手续费 按住房建筑面积收取, 收费标准为新建商品住房每 平米 3 元 , 存量住房每平方米 6 元。 ( 3) 土地登记费。原国家土地管理局、 国家测绘 局、 国家物价局、 财政部 关于土地登记收费及其管 理办法 ( [ 1990] 国土 [ 籍 ] 字第 93 号) 于 1990 年 7 月 21 日发布关执行。办法对土地权属调查、 地籍测
收稿日期 : 2008 03 21 作者简介 : 陈国旺 ( 1970 ) , 男 , 讲师, 硕士 ; 研究方向 : 房地产经营管理。
虽然 物权法 对房地产登 记费有了原则 的规 登记费的收费标准, 但由于多方面的原因, 各地房地 产登记费收费仍存在政 出多门, 收费不一的现象。 房地产是广大人民群众的重要财富且交易量大、 涉 及面广, 房地产登记费涉及广大人民群众的根本利 益, 因此解决房地产登记费存在的问题有着重要的 意义。本文通过对房地产登记费现状、 存在的问题
绘收费规定按面积收取, 办法还规定土地注册登记、 记费的收费标准由 1990 年制定, 收费标准低。 发证收费个人每证 5 元, 单位每证按 10 元收取。 在土地登记收费中, 土地使用权交易服务费由近 ( 4) 土地使用权交易服务费。我国对土地交易 年出台, 收费标准高, 为土地登记收费中的主要收费。
Real Estate Registration Fees in China and Its Countermeasures
CH EN Guo w ang ( Dep ar tment of Constr ucti on M anagem ent , Fuj i an Universi ty of T echnol ogy , Fuz hou, Fuj ian, 350007 ) Abstract According t o t he P roper ty L aw of t he P RC, real est at e regist rat ion fees shal l be char ged, but due t o various reasons, t her e are st ill som e pheno mena o n charging real est ate reg ist rat io n f ees such as t he po licies are st ill established by dif ferent depart ments, t he st andard fo r r eg ist ration fees are out o f acco rd w it h and charge t he fees repeat edly. T his paper analy zes t he current situat io n and problems exist ing in real est ate regist rat ion f ees. F inally, t his paper prov ides t he count ermeasures t o improve t he sy s t em of real est at e regist rat ion f ees. Key words immo vable propert y r eg ist ration; real est ate reg ist rat io n; real est at e regist rat ion f ees 的以房地产交易的面积或价格的比例收取费用 , 有 的登记机构借登记以牟取不当利益 , 加重了当事人 的负担。基于上述考虑, 物权法 第二十二条规定 :
费仍 存在政出多门 , 收费不一 , 重复收费等现象。对我国房地产登记费现状及存在的问题进行了 分析 , 提出了完 善房地产登记费制度的相关对策。 关键词 不动产登记 ; 房地产登记 ; 房地产登记费 文献标识码 : A 文章编号 : 1008 3456 ( 2008 ) 05 0080 06 中图分类号 : F293. 3
( 总 77 期 )
住房交易 手续费 ( 元 ) 3297606 1210860 2401168 694000 19208 7622842
注 : 以上数据根据登记机构的公开信息汇总而成。收费以最新收费标准进行计算。
二、 现行房地产登记费制度存在的 问题
1. 同一登记行为存在多种收费和重复收费现象 房屋登记 相 关收 费 主 要包 括 房 屋 登记 费 和 住房交易手续费 , 土地 登记相 关收费 包括土 地登 记费和土 地使 用 权交 易 服务 费。住 房 交 易手 续 费、 土 地使用权交易服 务费实 质就是 房地产 登记 费。 国家计委、 建设部关于规范住房交易手续费有 关问题的通知 第四条规定! 房地产交易中心应当按 规定提供交易场所、 市场信息、 核定产权、 代办产权 过户、 租赁合同备案以及其他住房交易有关的服务∀ 住房交易手续费提供的服务核心就是登记服务 , 而 且这些服务的收费是强制性的 , 并非由当事人自愿 选择 , 其实质就是房屋登记费。 土地使用权交易服务费实质是登记费, 因为土 地交易机构提供的服务就是登记服务, 如 福建省物 价局关于规范土地使用权交易服务费的通知 ( 闽价 #2004∃房 451 号 ) 规定! 地产交易机构收取土地使用 权交易服务费应当提供如下服务: 提供有关法律、 法 规资料和政策咨询; 提供土地使用权交易场所、 市场