浦东新区新场镇项目可行性研究讲诉

浦东新场镇项目可行性研究
目录
一、项目背景 (3)
二、项目交通条件 (4)
三、迪斯尼辐射影响研判 (7)
四、区域商业配套 (10)
五、区域教育医疗配套 (11)
六、房地产市场分析 (12)
七、近期土地市场分析 (17)
八、休闲度假市场潜力分析 (18)
九、项目不确定因素分析 (20)
十、项目下一步沟通重点 (20)
一、项目背景
新场镇于2002年7月由原新场镇、坦直镇撤并而成，是一个撤三合一的建制镇。

东连宣桥镇，西接航头镇，南与奉贤头桥镇相接，北与周浦镇相邻。

全镇总面积54.3平方公里，现有总户数20204户，总人口48972人，其中农业人口27830人，非农业人口21142人，常住人口70000多人。

目的地最短距离最快车程
人民广场44公里60分钟
徐家汇43公里60分钟
陆家嘴38公里51分钟张江高科技园区24公里32分钟
浦东机场30公里41分钟
迪斯尼9公里12分钟
新场镇原是下沙盐场衙门、松江府盐课司、两浙路盐运使司（有时为浙西路盐运使司）驻地，也曾是南朝时前京县治所在，为黄浦江前身－－东江入海口。

新场镇是浦东最后一块文化遗产，它的江南水乡古镇风貌的完整性、原真性，有“小小新场赛苏州”之誉，不管是从历史文化角度评价，还是从旅游休闲角度观赏，在浦东都是独一无二的。

新场古镇是距浦东迪士尼最近的一个千年古镇和国家3A级旅游景区，目前正在申请4A级旅游景区。

新场的桃园是南汇区一年一度桃花节的主景点之一，所产“新凤蜜露”桃子获上海2001年农副产品金奖，并已获得中华人民共和国原产地域标志。

新场的桃园是南汇区一年一度桃花节的主景点之一，该园所产“新凤蜜露”桃已获得中华人民共和国原产地域标志。

二、项目交通条件
自驾车出行：目前依靠沪芦高速（需收费，来回20元）。

规划的申江路通车之后，通过沪南公路到申江路接驳外环高速，将大大节省出行费用和时间。

目前位于新场的要道环城东路，今后向北将延伸一条规划道路：申江路。

这条规划路连接南北，可直通中外环线。

通车后，驱车至张江最快只要25分钟，属于是直通市区的主要道路了，沿路也不会设立收费站，目前在建中。

公交车出行：主要集中在离项目1KM左右的沪南公路上，包括581路御桥路御山路站，632路建桥学院站，988路御山路御青路站，龙大线、龙平芦专线、沪南线、东泥专线等。

可到达龙阳路地铁站、耀华路地铁站。

龙大专线、沪南线和龙平芦专线所在的新场镇政府站离项目约10分钟步行路程，虽然龙大专线和龙平芦专线是直达龙阳路地铁站的，但是途中至少需要花费50分钟左右才可到达；沪南线虽然直达东昌路渡口，但是耗时约1个半小时；新场1路也较为不便，每辆车在低峰时间的间隔时间需要120分钟左右。

公交线路途经站点发车间隔时间首末班车
沪南线东昌路渡口、花木、北蔡、
周浦、年家浜路、下沙、航
头、新场、新场镇政府、南
门、南汇汽车站
高峰5分钟低
谷10分钟
南汇汽车站方
向:5:30-22:35东昌路
渡口方向:4:35-21:00
龙大专线龙阳路地铁站、芳华路、北
蔡、莲溪、康桥路、航头、
新场、邵村、大团镇
高峰12分钟低
谷18分钟
大团镇方向:06:00-
20:30龙阳路地铁站站
方向:04:45-21:00
龙平芦专线龙阳路地铁站、新场镇政
府、新场、奉城高级中学、
五七场部、芦潮港
高峰15分钟低
谷30分钟
龙阳路地铁站方
向:4:15-16:20芦潮港
方向:9:20-19:00
新场1路新环西路新环南路、新场、
石笋中学、众安村委会、周
家宅、新场镇政府
高峰40分钟低
峰120分钟
新场镇政府方
向:06:00-17:20新环
西路新环南路方
向:06:40-18:00
客观来看，新场板块与市中心的距离是制约新场发展的客观因素。

目前，唯一值得期待的有效缩短两者往来距离的地铁16号线（原11号线南段，规划称21号线），预计将于今年底通车。

这条线路从龙阳路站出发，沿罗山路、规划罗南大道（S3）至规划航三公路、人民西路、拱极路，穿川南奉公路、远东大道，折向平行浦东铁路东侧南行，跨越大治河，折向临港大道最终停靠临港新城，沿途共12个站点，预计最快45分钟可跑完全程，而新场站与龙阳路之间相隔5站。

而新场古镇距离北面的16号线新场站，距离大约为2km。

可见，未来2年内，新场与市区的距离感会拉近很多，只是，如果今后板块发展成熟带动了常住人口的增长，再考虑到旅游业带来的流动人口，那么，仅仅一条要道和一条轨交线对于交通条件的改善所起到的作用还是有限的。

三、迪士尼辐射区影响研判
上海迪士尼乐园（Shanghai Disneyland Park），是中国第二个、亚洲第三个，世界第六个迪士尼主题公园，迪士尼乐园向来是全球建造成本最高的主题乐园之一。

2011年3月9日，上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案）公示，上海迪士尼乐园也在此规划中，乐园主体工程于2011年4月8日正式破土动工。

上海迪斯尼主题乐园将会包括一个“奇妙王国”主题乐园，并会加入迎合上海市场的元素，预计2014年落成。

根据国家发改委公布的“上海迪斯尼乐园项目通过核准”，迪斯尼乐园位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。

项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。

对比上海其它公园，迪斯尼乐园的占地面积远远小于顾村公园的占地面积，比浦东的世纪公园也要小。

（世纪公园是上海最大的富有自然特征的生态城市公园，占地140.3公顷。

顾村公园位于宝山顾村，规划总用地约430多公顷。

）
十二五规划中，作为迪士尼项目的辐射区域，加上新场本身的古镇资源，已经明确了未来重点发展旅游业与迪士尼相呼应的规划。

以香港迪斯尼为例，迪斯尼乐园的建成对于当地经济的拉动，以及房地产行业的拉动具有明显作用。

香港迪斯尼度假区2005年开幕，座落于香港新界大屿山竹篙湾东南面，一期占地1.26平方公里是全球面积最小的迪斯尼乐园。

乐园紧邻香港国际机场，机场快线20分钟直达度假区，距港岛中心约30分钟车程，距珠三角2小时车程
香港迪斯尼度假区分两期开发，一期由一个迪士尼主题乐园、两座迪士尼酒店和迪欣湖活动中心组成。

二期占地0.79平方公里，包含一个全新主题乐园
和第三个迪斯尼主题酒店
一般认为大型主题乐园将分层级对周边区域形成功能集聚。

首先核心圈就是乐园本身，度假区本身犹如一个发动引擎，影响带动周边三大圈层的发展。

第一级辐射圈为距离迪斯尼乐园3公里以内的区域。

迪斯尼对一级辐射区的带动主要集中在酒店、零售、基础设施兴建和劳动就业方面，属于最直接的影响作用。

上海迪斯尼的第一圈层影响主要是对川沙的拉动作用。

浦东川沙做为迪斯尼乐园的所在地，加上地铁2号线的贯通，是受迪斯尼规划利好最直接的区域板块。

迪士尼乐园在09年年底宣布落地浦东川沙后，川沙地区房价曾一路水涨船高。

2010年一季度，川沙板块商品住宅成交均价从09年第四季度的12797元/平方米攀至16290元/平方米，同比09年第一季度增长近74%。

至二季度，成交均价一跃达到了24230元/平方米，环比增长48.7%。

第二级辐射圈指的是距离迪斯尼乐园3-10公里以内的区域，这个范围会以迪斯尼为核心形成一个旅游休闲板块，重塑区域定位，极大带动当地旅游业的发展，进而影响区域房地产市场。

新场板块距离迪斯尼大约9公里，属于第二级辐射圈。

本身水乡古镇的资源在浦东来说独一无二，且桃花节在上海来说已经有一定的影响力，具有和迪斯尼乐园联动形成旅游线路的可能。

四、区域商业配套
新场的整体氛围其实都属于比较落后的，除去老镇内十分原生态的生活方式和氛围，外围最热闹的就是镇政府所在的牌楼东路。

牌楼路上汇集了各种商铺，包括旅馆、服饰店、餐饮、食品、银行等生活配套。

各种配套的档次也并不高，仅仅能勉强算是一条商业街。

万科清林径为纯住宅社区，没有商业配套的规划。

汇锦城的西面有一小块地是商业用途，但本身规模不大。

新场本身配套虽然落后，且没有大型的商业规划，目前只有借助周边板块的现成设施。

较为不便。

【商业典型项目---石笋里风情街】
按照古色古香的城隍庙规格设计和建造的浦东新场·石笋里风情街，是新场古镇最大的商业项目。

新场·石笋里风情街商铺采取亦租亦售灵活方式，定位为与去迪士尼联动的一个吃喝玩乐的商业项目。

该项目由南汇地产有限公司开发投资，位于新场古镇中心商业带，距规划中的轨交11号线南延伸段新场站800米左右。

该项目总建筑面积为1.6万多平方米，分内街和外街商铺，共有48套复式商铺，建筑面积从150至700平方米不等，主打面积为300平方米左右，由上海腾迎置业有限公司统一招商、经营、管理和服务监督，将以古玩艺术品、文化旅游纪念品、茶文化等为主，开办画家艺术走廊等传统艺术文化，打造上海传统美食及全国各地特色小吃的美食街区等。

目前，餐饮、茶楼、古玩、黄金等商家已部分试开业。

从现场来看，经营状况较差，人流量稀少。

大多数店铺空置。

五、区域教育医疗配套
在教育资源方面，幼儿园、小学、中学齐全，新场幼儿园和小学就在之前提到的牌楼东路上，而石笋中学位于新奉公路。

医疗方面，较为不便，牌楼东路上有一家新场社区卫生中心，除此之外无有其他医院了。

六、房地产市场分析
新场板块属于迪士尼规划公布后的新兴板块，整个区域目前仅丝庐雅苑、万科清林径、汇锦城3 个新房项目在售，其中丝庐雅苑目前仅售别墅。

由于自身配套方面都还在规划中，连地铁都尚未通车，因此新房市场相对吸引力较弱，客户主要是来自浦东的张江高科技园区和金桥进出口加工区的白领。

其中万科项目2011年 4 月底首次开盘时曾打出迪士尼概念，公寓开价 1.8 万 / 平，但 2011年7 月推第二批房源时，房价就开始明显下调，报价从最低1.7 万 / 平，一直降到目前的1.4 万 / 平（带1000元/平米装修），期间随着
降价成交量也有过明显上扬。

目前其小高层公寓仅仅剩余155平米大户型产品在售。

汇锦城目前小高层产品售价14000元/平米
该区域二手房市场目前似乎也尚未成熟，中原、汉宇等二手中介均未在此设立门店。

【典型项目分析---万科清林径】
⏹项目基本信息
占地面积100000平方米建筑面积150000平方米
容积率 1.5 绿化率35%
总户数1272 开发商上海浦汇置业
物业地址新环东路99号物业费 2.6元/平米
项目为小高层公寓和联排别墅的混合社区，整体为赖特建筑风格，简约摩登现代。

小区为小高层和别墅的混合型社区。

北区为小高层公寓，共1096户，
两梯四户。

户型面积从84-155㎡。

南区为联排别墅，共176户；户型面积176㎡。

联排别墅地下一层，地上三层。

联排别墅户型基本相同，只在入口的朝向有所不同，分为四联和六联。

别墅外立面采用赖特式建筑风格，打造坡型屋顶，同时融合AreDeco风格，呈现简约现代感，最后加入“芝加哥窗”增加采光，为万科原创的摩登联排别墅。

小高层公寓
中心大户型楼王
绿化规划
别墅、公寓幢与幢之间由绿化带隔开，完全人车分流；社区将住宅建筑在人工堆砌的坡地之上，并且打造出纵横层叠的景观。

户型排布
96㎡主力户型均匀的分布在项目整盘，而155㎡的大户型处在项目中央景观位置。

中央景观楼王
现场实景
露台戏水池售楼处内部
售楼处露天休息区
售楼处内部在建小高层
售楼处入口
七、近期土地成交情况
2010年2月，新场旅游综合区C4地块最终被上海万科房地产有限公司以8.93亿元竞得，较之起始价2.679亿元相比，溢价233%，按容积率1.5，出让面积99209.2平方米计算，最终楼板价为6000元/平方米。

据出让文件显示，该地块东至众安路、南至工农路、西至新环东路（建设中的申江南路）、北至牌楼东路。

同时没有70/90政策的限制。

八、休闲度假村的市场发展潜力分析
1、新场镇在自然生态环境、地理位置等方面的有利条件，为本项目发展休闲度假村提供了基础资源支持。

（1）、气候特征
新场地区属于亚热带气候，四季分明，温暖湿润，冬无严寒、夏无酷暑，是休闲度假、疗养的绝好场所。

（2）、环境质量
新场地区远离市区，无城市噪音及工业污染，空气清新，污染源少，有利休闲、疗养。

（3）、自然环境
项目周边为大片农田，无城市中繁密的建筑物，南侧为南汇桃花节的景点——“农家乐”，核心为古色古香的新场老街，更有700年来遗留的古迹，这些都成为本项目选择休闲度假村的重要基础。

（4）、地理位置
新场镇位于南汇区首府西偏南约12公里，距市区人民广场约44公里。

从这里至上海野生动物园、滨海高尔夫球场、东滩湿地、临港滴水湖等旅游、休闲场所都十分便利。

从芦潮港和惠南镇去市区，必须经过新场镇，沪芦高速公路也从新场镇旁过。

新场镇距离迪斯尼9公里，属于迪斯尼二级辐射圈范围，保守估计大型主题公园一年的游客数量将达到500万人次。

新场古镇作为浦东唯一的水乡风情古镇，具有稀缺性，有打造旅游品牌与迪斯尼乐园联动的可能性。

新场古镇的开发反过来，也可以增加迪斯尼目的性消费客户的逗留时间，丰富迪斯尼乐园旅游的产品线。

2、南汇区休闲旅游的不断发展，为本项目提供了发展时机。

南汇有5万多亩果园，是名副其实的世外桃源；东部沿海的市级风景区建设已初具规模，主要景点和旅游设施有上海野生动物园、古钟园、东海射击游乐场、东海影视乐园等。

这些都为本项目提供了发展的机遇——依托旅游资源，发展休闲、疗养度假。

3、新场及周边地区休闲消费、疗养度假、商务会议的市场巨大，为本项目的开发提供了可能。

（1）、常规市场机会发现
休闲娱乐历来是上海人假日里生活的重要组成部分，在家庭及个人消费支出中占有特殊地位，在郊区度假村度假已渐渐成为上海人假日休闲的又一种时尚。

近年来在郊区蓬勃发展起来的各种休闲度假村从一个侧面说明了上海市郊休闲娱乐业的发展潜力。

（2）、新生市场机会发现
◆疗养度假
随着上海经济的发展，人们对疗养度假的需求也越来越高，同时人口老龄化的问题也日趋严重，上海已正在步入老龄化城市，以此带来的老人疗养及相关配套服务的问题也越来越突出，相关的市场潜力十分巨大。

特别是较长期的离休老人疗养和短期的度假型疗养已成为主要的市场需求点。

◆商务、会议接待
随着经济的发展，外商投资企业的增多，对于商务、会议场所的市场需求将越来越大，各度假村都设置了不同规模的高档商务、会议场所，商务、会议的接待收入及相关的消费已成为各度假村的主要收入来源之一。

从新场镇到惠南镇12公里内有大麦湾工业区、新场工业区、静安工业区、南汇工业区、惠南工业区共五个工业区，为商务、会议接待提供了客户基础。

九、项目不确定因素分析
1、项目规模较大和项目的特殊性，对投资能力、项目操控能力和社会资源调配能力要求较高。

★本项目规模较大，资本投入量大，要求公司有较强的投、融资能力和抗风险能力；
★本项目属旅游房地产开发，品种多样，涉及游乐、娱购、休闲、度假等，对公司的操控能力和社会资源的调配能力要求高；
2、短期内新场地区的休闲度假项目的深度开发建设、形象推广和提升有较大难度。

3、目前前往新场镇的游客多一次性观光，且消费时间短，消费少，客流主要集中在桃花节期间，此种情况短期内难以改变。

4、本项目需政府部门在政策、配套上进行积极的配合，以减少项目的投资风险和降低投资成本，达到双赢的结果。

十、下一步沟通重点
新场镇目前以农村集体地、村民自建房为主。

动迁从成本上考虑存在一定的难度。

依照新场镇规划，未来将打造以居住功能为主体，与旅游观光、文化休闲、生活度假与商业服务有机结合的多功能城市复合地区。

为此，应首先在新场镇地区进行土地一级开发，其中需就上表中1-8项的费用进行前期测算，重点需要向新场镇了解的是征地补偿、拆迁补偿、市政基础设施建设、配套设施建设的计算基数和计算标准。

总表：
土地开发补偿费总额序号科目测算(万元) 备注
1 前期费用
2 征地补偿费
3 拆迁补偿费
4 征地、拆迁不可预见费
5 市政基础设施建设费
6 非经营性配套设施建设费。