房地产价格构成及测算公式

房地产价格构成及测算公式

［教学目标］

知识目标：

（1）了解房地产价格的构成

（2）理解并掌握成本法的测算公式

????能力目标：

（1）能厘清房地产的成本项目

（2）能熟练运用成本法测算公式

?素质要求：

（1）具备了房地产成本构成的基础性知识

（2）具有一定的数学计算功底

［知识导入］

????若欲对一宗旧房地产估价，讨论若重新购建该房地产，需支出哪些费用项目？

这些费用项目如何测算？。老师对学生的讨论结果进行总结点评，导入本课程的

学习。

［学习与操练］

[工作任务]?熟悉房地产的价格构成，求取积算价格

[教学活动]??以工作任务为导向安排教学活动。

????教学活动1：房地产价格的构成

????[学习新知识]

????引导语：同学们，请思考：一宗房地产的完整价格由哪些要素构成？如何测算各要素金额？

运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。

?下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。

?一、土地取得成本

?土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：

?1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。

?2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。

?3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。

?二、开发成本

?开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

?1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；

?2．基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；×

?3．建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；

?4．公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；

?5．开发过程中的税费。

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三、管理费用

?管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。

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四、投资利息

?投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。

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五、销售税费

?销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类：??

?1．销售费用，包括广告宣传、销售代理费；

?2．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；

?3．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

?上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。

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六、开发利润

?现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：

?1．开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费。

?2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

?3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。

[技能训练]

????分类搜集当地住宅、写字楼、商铺等房地产的价格构成资料，并求取各构成项目的平均值，得出各类房地产的客观成本数值。

教学活动2：成本法的测算公式

[学习新知识]

?引导语：请同学们思考，我们搜集了房地产的价格构成资料之后，如何计算才能求出房地产的积算价格呢？

一、最基本的公式

?成本法最基本的公式为：