物业工程部作业指导书样本
物业工程内务作业指导书
工程内务作业指导书一、目的规范员工日常行为，提高工作效率，提升工程人员的形象，增强专业素养，打造一支严要求、高水平、高时效、专业化的工程维修队伍。
二、适用范围适用于物业服务企业所管辖的小区项目。
三、管理内容（一）管理要求1.员工在岗期间应严格按《员工礼仪手册》要求执行。
保持标准的个人仪容仪表、行走姿势及其它标准服务礼仪。
2.员工应按时参加由部门负责人主持的部门早会，并做好记录。
3.工程办公区域应保持干净、整洁，各种物品应标识明确，摆放有序；员工的工具、对讲机等物品应自行保管，摆放整齐，出现丢失则照价赔偿。
4.部门人员岗位变动时应对使用物品、钥匙等进行全部交接。
5.部门使用共用钥匙应一备一用一紧急，并有统一明确的标识。
6.现场值班人员应按《报事管理程序》要求15分钟响应业主户内报修，并及时处理公共区域报修。
（二）管理内容1.岗位：资料员（部门资料应指定专职或兼职人员管理）。
2.资料管理：（1）各工程中心负责人在每月4日前将上月记录资料收集齐全后，提交资料员，资料员每月5日完成上月资料的整理、收集、归档（含电子文档资料），同时将资料管理情况在部门进行通报，对于未按时提交资料的部门和负责人提出相应处罚意见。
（2）员工查阅或借阅资料需征得资料员同意；需外借资料时应经项目负责人同意并填写《资料领（借）登记表》。
3.办公设备管理：（1）值班人员负责当日办公设备的正常使用和管理。
下午下班之后办公室里的电脑、打印机、饮水机、空调等应及时关闭。
（2）未经部门负责人同意，任何人不得随意修改、删除电脑里有效信息资料，不得私自安装任何程序。
（3）严禁利用办公电话从事个人事务，上班期间严禁浏览与工作无关的网页。
4.钥匙管理：（1）所有钥匙由管家助理统一管理和建档，严禁任何人私自配制钥匙。
（2）钥匙的领用、借用以及归还应填写《物品借用登记表》，借用钥匙必须在当日内归还。
（3）任何人员损坏或丢失钥匙均应照价赔偿，并承担因钥匙丢失所连带的物品或其它损失责任。
物业工程部作业指导书样本
物业工程部作业指导书样本嘉实物业工程作业指导书目录、工程部架构组成、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序、工程部架构1、架构图3、作息时间及班次运转安排日班：09: 00—17：30 值班：17：30—次日09: 00翻班：做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放（使用维修工作布），维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
物业工程部作业指导书
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0工程部作业指导书修改页页码1/1序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-01版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。
② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③ 服从运行班长的工作安排。
④ 使用文明用语，礼貌待人。
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号 WI/GC-01版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1工程部主管维修领班 运行领班运行技工维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-02版本B/0工程部质量目标页码1/1二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
物业工程部作业指导书样本.doc
嘉实物业工程作业指导书目录一、一、工程部架构组成二、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序一、工程部架构1、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件二、工程物资配备三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
某物业公司工程部作业指导书
某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书，旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知，以提高工程部门的工作效率和专业水平。
2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门，其主要职责包括但不限于：•物业建筑设备的维护保养；•物业改造、装修工程的设计、施工和管理；•施工现场的平安管理；•监管和协调外包公司的工作；•推开工程质量和管理的持续改良。
3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。
工程需求可以来自物业公司内部的其他部门，也可以来自业主的报修申请。
在接收到工程需求后，工程部门应立即进行登记，确保每个需求都得到妥善处理。
3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前，工程部门应先进行现场勘察，了解实际情况。
然后，根据勘察结果，工程部门对工程需求进行评估，包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。
3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后，工程部门应制定出相应的工程方案。
工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。
工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。
3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。
在进行工程施工之前，工程部门应进行工程现场的平安检查，确保施工环境平安。
然后，按照工程方案进行施工，同时进行工程质量的控制和监督。
3.5 工程验收和总结工程施工完成后，工程部门应进行工程的验收。
验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。
在验收合格后，工程部门还应进行工程总结，总结工程的做法、经验和教训，并反应给相关部门。
4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行，以下几点需要特别注意：•平安第一：工程部门在施工过程中，必须严格遵守现场平安管理规定，确保人员和设备的平安。
•资源管理：工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源，确保工程顺利进行。
•与相关部门的配合：工程部门在工作过程中，需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。
【2018-2019】工程物业作业指导书-范文word版 (12页)
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4、工程人员任职条件二、工程物资配备三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
篇二：物业工程作业指导书北京XX管理有限公司作业指导书文件编号： 01工程部作业指导书汇编编写：审核：批准：批准日期：总目录一、工程部各岗位职责1 目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。
2 适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。
3 职责3.1 工程部经理职责3.1.1 直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。
3.1.2 检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。
3.1.3 制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。
3.1.4 监督设备档案、库房物资的控制使用。
3.1.5 主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。
3.1.6 配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。
3.1.7 制定并落实节能降耗措施。
3.1.8 督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。
3.1.9 参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。
3.1.10 检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。
物业公司工程部作业指导书
、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:I工程部主管J（二）岗位设置要求运行领班维修领班运行技工按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的米购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工执行设备运行作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从运行班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工执行维修作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从维修班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%设施设备完好率98%维修及时率100%维修返修率低于1% ;顾客满意率98%仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量环境安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。
9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。
物业工程部作业指导书样本
物业工程部作业指导书样本物业工程部作业指导书尊敬的物业工程部员工们：欢迎加入我们的物业工程部。
作为物业工程部的一员，您将为公司业务提供技术支持和服务，为客户带来优质的物业管理服务。
我们的工程部致力于为客户提供全方位、全周期的物业工程技术服务，主要职责包括整个物业建筑设施的管理、维护、保养以及设备的更换、更新、升级等。
为了能够更好地完成工作任务，提高工作质量和效率，我们为您准备了以下指导。
一、工作目标1. 保持物业设施的正常运行和状态，确保基础设施的稳定性和安全性；2. 如果设备有故障，尽快处理并恢复正常运行；3. 完成定期维护计划和检查，确保设备和建筑的长时间使用和安全；4. 注重成本控制和用户满意度。
二、工作内容1. 维修保养* 对物业设施的检测、保养、检修和修理；* 根据需要进行保养、检修、维修、更新等设备维护服务；* 快速响应客户提出的维修请求，协调接续、材料和硬件资源。
2. 设备更新* 根据项目量身定制的设备更新计划，有计划、分步骤执行设备更新；* 定期进行设备检测、更新管理、维护升级和升级检测等工作，以确保设施的长时间使用和安全。
3. 现场管理* 现场设备和建筑的管理和维护；* 了解和学习物业设施的特点和细节，并根据实际情况添加或更新设施和建筑。
三、工作标准和技能要求1. 工作标准* 维修、保养、检修等工作需要根据公司规章制度和相关标准执行；* 设备更新方案的修订需要申请主管领导的审批。
2. 技能要求* 具备一定的工程知识，能够快速对设备进行保养、维修和更新；* 熟练的电气和机械相关技能；* 严格执行工作流程，快速响应客户维修请求，确保工作效率和维修质量。
四、考核方式您的工作将会按照以下几个方面进行评估：1. 工作效率：即您的工作速度和有效性；2. 动手能力：即您对物业设备和建筑维护和更新工作的理解和实践；3. 服务态度：即您对客户的反应，沟通能力和协作精神；4. 安全性：即您对现场工作环境的安全定位和管理。
物业工程部作业指导书样本
实施了节能减排措施，有 效降低了能源消耗和运营 成本。
ABCD
对物业区域内的公共设施 进行了全面维修与保养， 提高了设施的使用寿命和 安全性。
加强了与业主的沟通与协 作，提升了物业服务质量 和满意度。
未来发展趋势预测
01
智能化物业管理将成为主流，利用物联网、大数据 等技术提高管理效率和服务水平。
02
组织架构与人员配置
物业工程部设经理一名，负责 全面管理物业师、技术员、维修工等岗位， 负责具体的设施设备运行、维 护和管理工作。
根据项目需要，可临时组建项 目组，负责特定项目的规划、
设计、施工和验收等工作。
物业工程部人员应具备相应的 专业技能和工作经验，定期接 受培训和考核，提高业务水平
物业工程部作业指导书样本
汇报人：XXX 2024-01-28
contents
目录
• 物业工程部概述 • 设备设施管理 • 客户服务与支持 • 安全管理及应急处理 • 节能环保与绿色物业管理 • 总结与展望
01
物业工程部概述
部门职责与功能
负责物业设施设备的日常运行、维护和 管理工作，确保设施设备安全、高效运 行。
加强安全教育和培训
定期开展安全知识培训，提高员工的安全意识和操 作技能，确保员工能够熟练掌握安全操作规程。
严格执行安全操作规范
要求员工在操作过程中严格遵守安全操作规 范，正确使用安全防护用品，确保设备和人 员的安全。
安全检查与隐患排查机制
01
定期开展安全检查
定期对物业工程部的各项设施、 设备、用电等进行安全检查，及 时发现和消除安全隐患。
定期组织节能环保知识培训，提升员工节能环保 专业技能。
通过宣传栏、电子屏、社区活动等多种渠道，普 及节能环保知识，营造绿色生活氛围。
物业工程部作业指导书实例
3.负责对北京像素园区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4.熟练掌握设备的性能和操作，加强对设备的维护和保养，为业主服务提供基本保障。
3
给排水作业指导书
91-150
4
强电作业指导书
151-199
5
弱电作业指导书
200-247
6
综合维修作业指导书
248-310
7
8
9
10ห้องสมุดไป่ตู้
11
12
13
14
15
16
17
编号
版本/版次
A4/1
文件类别
作业指导书
页码
1 / 1页
文件名称
人员组织架构
生效日期
说明：
1. 供暖班四班三运转，每班3人，主要工作除烧锅炉人员外对住户测温、维修等工作。淡季时除保养外做日常维修工作。
3.7负责对特殊过程、关键过程的识别和确认，确保特殊过程、关键过程的实施。
组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能，参与解决北京像素突发事故的抢修。
3.8组织审核北京像素工程改造施工方案、施工预算及合同审定，建立健全工程档案。
3.9制订维修材料采购计划及工具设备的保管维护规定。
3.10负责本部门员工培训工作，使员工学习和采用新技术、新方法，不断提高业务、服务水平。
2. 高压配电室，四班三运转，每班1人，主要工作巡视各配电室，抄计量表，监测运行电流、电压及日常保养工作。
3. 综合维修班4人，主要工作业主及公共区域设备设施维修、保养工作。
物业工程部作业指导书样本
佳米基物业工程作业指导书目录一、工程部架构组成-------------------------------- 3二、工程部物资配备---------------------------------- 4三、工程部主要工作职能------------------------------- 5四、工程部管理制度----------------------------------- 5五、工程部岗位职责----------------------------------- 10六、工程部工作程序----------------------------------- 101、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区/大厦的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、针对小区维修：维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
针对大厦维修：维修人员搭乘消防电梯到达报修楼层，联系报修业主，若业主有事不能前来可以整修的整修好后拍照留底，并短信或者电话通知业主整修完毕，若遇到不能立即整修的问题，需要短信或者电话通知业主说明未能完成的原因并约好下次整修的时间。
物业公司工程部作业指导书
序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效 日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。
② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工 维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
XX物业管理有限公司工程部作业指导书(DOC 55页)
工程部作业指导书（2005年试用）目录一、部门简介--------------------------------------（4）二、日常管理------------（5）2-1．日常管理的主要工作内--------------------（5）2-2．设备运行管理------（5）2-3．计划性维修管理---（5）2-4．设备巡视管理------（6）2-5．节能运行管理------（6）2-6．设备、资料建档及管理--------------------（6）2-7．接管验收标准------（7）2-8．前期介入管理------（9）三、岗位职责---------（10）3-1. 工程部经理岗位职责--------------------（10）3-2. 工程部主管岗位职责--------------------（10）3-3. 专业工程师岗位职责--------------------（11）3-4. 专业领班岗位职责-----------------------（11）3-5. 电工岗位职责---（11）3-6. 弱电维修工岗位职责--------------------（12）3-7. 水工岗位职责---（12）3-8. 空调工岗位职责（13）3-9. 电梯维修工岗位职责度-----------------（14）3-10. 装修工岗位职责(木、瓦、油工)-------（14）3-11. 机房值班人员岗位职责-----------------（14）四、规章制度--------（15）4-1. 交接班制度------（15）4-2. 巡查制度---------（15）4-3. 档案借阅制度---（16）4-4. 材料管理制度---（16）4-5. 公用工具管理制度-----------------------（17）4-6. 卫生管理制度---（17）4-7. 电梯管理制度---（17）4-8. 电梯安全管理制度-----------------------（17）4-9. 临时施工用电管理制度-----------------（18）4-10. 配电室值班制度（18）4-11. 报告制度---------（19）4-12. 配电室防火制度（19）4-13. 配电室（配电柜、箱）的管理制度----（19）4-14. 配电设备维护保养制度-----------------（20）4-15. 配电室事故处理制度--------------------（20）4-16. 倒闸停、送电操作票制度----------------（20）4-17. 机房值班制度---（22）4-18. 给排水管理制度（22）4-19. 水泵房（水井）的管理制度--------------（23）4-20. 公共设施维修保养制度-----------------（23）4-21. 房屋维修制度---（23）4-22. 消防报警系统维护保养制度-----------（24）4-23. 值班电话制度---（24）五、操作规程与标准（24）5-1. 高低压配电柜操作指导-----------------（24）5-2. 空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导------------------------（31）5-3. 蓄水池清洗作业指导--------------------（32）5-4. 水泵作业指导---（33）5-5. 水工巡查作业指导-----------------------（35）5-6. 风机盘管清洗及检修作业指导--------（35）5-7. 空调机巡视检查作业指导-------------（36）5-8. 空调系统换季作业指导-----------------（36）5-9. 电梯困人救援作业指导-----------------（37）5-10. 房屋（设备设施）养护和修缮作业指导----------------------（37）六、服务管理规范----（42）6-1. 入户维修工作程序-----------------------（42）6-2. 服务用语---------（44）6-3. 职业纪律---------（45）七、突发事件说明---（45）7-1. 采暖系统紧急处理程序-----------------（45）7-2. 制冷机紧急处理程序---------------------（46）7-3. 空调机组紧急处理程序-------------------（46）7-4. 配电系统紧急处理程序-------------------（47）7-5. 电梯紧急处理程序-------------------------（48）7-6. 生活水系统紧急处理程序----------------（49）7-7.机房火灾紧急处理程序-------------------（49）7-8.易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序------（49）八、表格（附加）一、部门简介XX物业管理有限公司工程部主要负责物业公司所管辖的物业内的设备设施的日常维修和保养任务，保障各设备设施处于正常的安全运行状态，配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作，协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。
ZZ物业公司工程部作业指导书(DOC139页)
序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
物业项目工程部日常管理作业指导书
物业项目工程部日常管理作业指导书物业项目工程部日常管理作业指导书（一）日常管理的主要工作内容1.0目的加强工程部人员管理，提升管理和技能水平。
2.0范围适用工程部全体员工。
3.0内容 3.1.1加强员工的培训要从素养和技术两个方面入手，并适当担当其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提升，使员工产生荣誉感及骄傲感。
3.1.2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工支配在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才干的地方。
3.1.3管理人员要擅长聆听不同的看法，这样可以从中得到无数实用的信息，知道自己的不足之处，以便提升管理水平。
同时也能了解员工的真切主意，从而才干调动员工的工作乐观性。
（二）设备运行管理1.0目的加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的平安运行，做好后勤保障工作。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容 3.1.1严格按设备的操作规程对设备举行正确操作。
3.1.2支配员工巡查，按照不同的设备及运行时光情况支配每日或每周举行巡查。
3.1.3准时发觉设备的初期问题，及早解决。
（三）方案性修理管理1.0目的加强工程部修理方案性，提升设备设施完好率，延伸设备设施的使用寿命。
2.0范围适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0内容 3.1.1制定设备设施的维护保养方案并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内全部必需进入维护方案网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐记下卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备方案维护总表。
3.1.6将所有维护保养记录表中的任务和时光汇总到方案维护总表中，并制定出年度设备维护保养方案一览表。
3.1.7检查维护保养方案的采取状况。
3.1.8修理工按照指令卡完成任务后必需在卡上填写工作记录，包括所用时光，检查结果等，并签字交回。
物业项目工程部日常管理作业指导书
实施维修服务
维修人员到达现场后，对维修事项进行诊 断并制定维修方案，经业主或租户同意后
实施维修服务。
安排维修人员响应
根据维修事项的紧急程度和维修人员的工 作情况，合理安排维修人员响应维修服务 请求。
跟踪维修服务结果
对维修服务的结果进行跟踪，确保维修事 项得到妥善解决，并收集业主或租户的反 馈意见，以便持续改进服务质量。
能源管理及节能措施实施
实施节能措施
通过采用先进的节能技术、设备和管理方 法，降低物业项目的能源消耗，提高能源
利用效率。
A 制定能源管理计划
根据物业项目的实际情况和能源消 耗情况，制定合理的能源管理计划 ，明确能源管理的目标、措施和责
任人。
B
C
D
开展能源宣传和培训
加强能源宣传和培训工作，提高业主、租 户和员工的节能意识和技能水平，共同推 动物业项目的节能工作。
监测能源消耗情况
定期对物业项目的能源消耗情况进行监测 和分析，及时发现并解决能源浪费问题。
03
安全管理要求与操作指南
安全检查制度及执行标准
定期检查
工程部应定期对物业项目进行 全面安全检查，包括设备、设
施、用电、消防等方面。
专项检查
针对重要设备、设施及特殊区 域，应进行专项安全检查，确 保其安全运行。
实施设备设施维护保养
按照计划对设备设施进行定期的检查、保养、维 修和更换，确保设备设施的正常运行和延长使用 寿命。
记录设备设施维护保养情况
对每次的维护保养情况进行详细记录，包括维护 保养的时间、内容、结果和责任人，以便后续跟 踪和管理。
维修服务响应及处置流程
接收维修服务请求
及时接收并记录业主或租户提交的维修服 务请求，明确维修事项、地点和时间等要
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嘉实物业工程作业指导书目录、工程部架构组成、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序、工程部架构1、架构图3、作息时间及班次运转安排日班：09: 00—17：30 值班：17：30—次日09: 00翻班：做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放（使用维修工作布），维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
1、楼顶水箱1.1 变频增压泵1.1.1 变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。
1.1.2 变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。
1.2 水箱及附件检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。
2、屋顶泛光照明和航空障碍灯2.1 屋顶泛光照明2.1.1 检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
2.1.2 检查泛光照明控制箱。
2.2 航空障碍灯2.2.1 检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
2.2.2 检查航空障碍灯控制箱。
3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明3.1 检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。
4、水笼井内给水减压阀检查给水减压阀压力是否正常。
5、底层大厅5.1 底层大厅照明检查底层大厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。
5.2 底层大厅门禁、门机系统5.2.1 门禁系统：测试供电电压；紧固接线桩头螺丝；清除浮尘。
5.2.2 门机系统测试供电电压（门机电锁）；清洁电锁；检查门机是否有漏电现象；检查导向论、止动轮、吊轮；紧固机械部分，清洁导轨，导向槽内加注润滑脂。
5.3 底层大厅安防系统5.3.1 摄像机供电电压测试，亮度、聚焦角度调整；Qg头检查，镜头位置调整；清洁罩壳，传动部位加仪表油；检查摄像机支架牢固程度；定期与监控中心联动操作试验。
5.3.2 可视对讲系统测试系统前端、末端及系统供电电压；紧固桩头螺丝；清除浮尘。
6、配电间6.1 每天检查配电柜电压、电流是否正常。
6.2 每月对配电柜作外部保洁，并结合电试周期，进行柜内清洁、检查、紧固电气桩头等保养工作。
7、风机房7.1 每天检查风机运行是否正常，不应有过大的嘈声和震动。
7.2 每天检查控制柜的电压、电流是否正常。
7.3 定期检查风机的传动皮带，如有松，及时收紧或更换新皮带。
7.4 定期检查更换风机轴承的润滑脂。
8、诱导风机每天检查诱导风机运行是否正常，不应有过大的嘈声和震动。
9、地下层水泵房9.1 水泵机组9.1.1 水泵机组运行是否正常，不应有异声和过大的震动，不应有渗水现象。
9.1.2 出水压力是否正常。
9.1.3 检查电控箱电压、电流是否正常，电动机不应有异声和过高的温升。
9.1.4 检查润滑油油位，如低于正常油位，及时添加。
9.2 阀门、止回阀检查密封胶垫是否渗水，如有渗水，及时更换密封胶垫。
9.3 管道9.3.1 检查管道及联接处是否有渗水现象，检查管道支架是否牢固。
9.3.2 定期做好管道支架除锈、油漆工作。
10、地下层污水潜水泵10.1 污水潜水泵运行是否正常。
10.2定期检测污水潜水泵绝缘电阻，（＞0.25M Q）,如不合格,应查明原因,及时处理。
（三）、设备台帐管理1 、设备档案的建立1.1 管理处工程部在接管物业后将管辖范围内的设备建立台帐1.2 管理处工程部应在接管物业后将管辖范围内的所有设备进行设备标识及设备编号。
1.3 按物业管理处规定对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。
1.4 设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换零配件应填写设备台卡中的维修记录。
1.5 每台设备的明显处设置设备标识，标识按物业管理处规定制作。
1.6 设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。
2、设备编号分类2.1 电气设备：变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。
2.2 给排水设备：生活泵、水箱、水过滤器、排污泵、热水炉、热水循环泵等。
2.3 消防设备：消火拴泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。
2.4 暖通设备：燃气锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、电热地采暖、暖风机等。
2.5 电梯设备2.6 工程设备：闭路电视监控系统、周界防范报警系统、楼宇访客可视系统，家庭安防报警系统门禁管理系统，电子巡更系统，车库管理系统，背景音响系统等设备（四）、生活水箱管理规定1、所有水池的进水浮球阀检查清洗，调换易损件。
2、所有水箱浮球拆卸检查、清洗、调换易损件。
3、水箱门锁全部加油，重新用塑料包扎，保证锁开启后灵活，清洗完毕将箱门锁好，并交专人保管。
4、清洗水池、水箱时，必须穿用规定的工作服与工作鞋。
5、水池、水箱用漂白精进行消毒。
6、经消毒后的水池、水箱必须进行三次清水冲洗，使减少消毒液气味。
7、生活水箱清洗后应立即盖上盖板上锁。
8、生活水箱每年清洗两次，根据安排提前通知业主，并做好记录。
五、工程部岗位职责（一）、工程主管职责直接向物业经理负责。
1、负责整个小区设备系统运行管理、维修保养，改善及更新工程计划。
2、制订和实施小区内的重大设备的保养，检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况。
3、全面负责工程部日常维修，跟踪控制所有水、电等能源消耗，并严格控制内部的维修费用，保证小区取得最大限度的节能、节支。
4、制定并实施验房和二次装修的计划方案，并建立完整的档案。
5、协调及正确指导客户装修施工、监督管理所有图纸记录，各系统专业备件、配件详细资料。
6、及时组织人力处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备事故的发生。
7、查核承包商的单据及报价，并监管承包商工作，向物业经理提供工程技术数据及建议。
8、根据季节变化抓好防火、防风、防雨工作，确保小区内安全。
9、分析工程项目报价单，并现场检查施工质量与施工进度，对完工的项目组织工程部人员进行评估验收。
10、负责协调工程部与小区内部各部门及外界配套部门的关系，以获得良好的外部环境。
11、协助物业经理拟定年度工程预算及工程审核。
12、协助及指导下属员工定期进行职位及岗前工作、技术培训。
13、全面制定并实施工程部各项制度，并跟踪检查。
14、直接考核下属员工对其工作做出指导和评估。
（二）、电梯管理职责直接向工程主管负责1、负责整个小区内电梯系统设备运行管理，并对电梯系统设备设施制施维护保养的计划。
2、负责电梯及电梯机房的巡查。
3、负责电梯设备外委维保的质量跟踪、记录等工作及电梯关人等故障的紧急处理。
4、工作中要勤查设备，发现故障及时通知维保单位处理。
5、负责填写巡视日记，详细记录电梯运行中所发生的问题。
6、对外委合同的质量、频度作出评估。
7、监督维保单位进行调试、改装工作，控制和保证施工质量。
8、完成上级交办的其它任务。
（三）、工程工程管理职责直接向工程主管负责1、负责小区内电视、音响系统，通讯设备、消防控制系统、自动门等保安设备及BA系统、局域网络、车辆管理等工程系统的运行管理，并对上述系统设备制定实施维护保养的计划。
2、负责各种活动时所需音像（响）设备的安装和调试。
3、负责对交换机电话线路的定期检查。
4、配合保安部做好消防控制系统的维护保养，定期做消防测试，保证小区消防设备安全运行。
5、落实有关的会所的音响设备和业主的电视机、电话机、可视对讲等的的维修安排。
6、负责小区内外围工程设备的质量跟踪、记录等工作。
7、在工作中要勤查设备，发现故障组织人员立即排除，如果处理不了，及时通知维保单位。
8、负责填写巡视日记，详细记录运行中所发生的问题。
9、监督维保单位进行调试、改装工作，控制和保证施工质量。
10、完成上级交办的其它任务。
（四）、工程维修值班长职责直接向工程主管负责1、负责及时处理客户单元、公共区域、会所的维修申请，合理安排、调度、调整公共区域与住户单元及会所的各维修工种的维保与巡检接单人员，确保维修及时率、设备完好率。
2、熟悉客户单元设备情况，掌握公共区域、会所设施设备的运行状态，认真做好每天维修接单的现场复查工作，确保维修质量。
3、掌握维修所需的备品备件的状况，及时填写申购单，确保维修工作的正常进4、对各维修工进行工作统计，编报每天的工作日报表，注重记录预约维修的项目。
5、协助编制与实施对员工的培训计划，着重加强服务意识、技术水平、一专多能等方面的培训，提高工作效率、控制维修成本。
6、对维修质量与服务程序进行跟踪监督并进行评估。
7、遇到需外协单位协作的事项应及时向客户说明，并致电有关单位了解情况，及时回复或通过物业员回复客户，说明情况及预定时间。
8、在维修工程产生费用时，应与物业员向客户交代清楚，在客户同意收费及明白工程细节后，方可安排施工。
9、协助管理部对客户做好保修期外设备维修收费的解释工作，并对外协单位的维修质量进行督导，为客户把好技术关与验收关。
10、配合工程主管处理好客户维修质量，服务态度等投诉事宜。