(房地产市场分析)建业房地产省内区域化发展模式

建业方地产省域化发展模式

2002年，在经过近三年的准备之后，在资金、品牌、人才、商业模式、客户资源等五大资源成熟的条件下，建业正式启动了“精品住宅系列工程”，即河南地产区域化发展战略，计划用8到10年时间，在河南省18个大中等城市和部分县级市建造数十个优秀住宅小区，总建筑面积超过600万平方米，使公司成为年开发量稳定在100万平方米左右的国内一流房地产投资发展商。

2003年，建业房地产开发业务已拓展至郑州、濮阳、新乡、商丘、南阳、驻马店、三门峡七个城市，在建项目8个，商品房年开工面积近40万平方米，预计商品房年销售额将突破5亿元人民币，销售利润约1亿元人民币。目前各项目进展顺利。2003年5月28日、6月28日新乡、商丘建业绿色家园开盘，当天认购均达百余套，在当地引起了巨大反响。从2003年7月份到11月份，其余五个项目将陆续实现开盘销售。

在未来2——3年内，公司房地产开发业务将覆盖河南省18个大中城市，并进入部分经济实力较强的县级城市。

“让河南人民都住上好房子！”是建业人的使命与追求！

建业选择在河南省实施地产区域化发展模式，是基于对公司自身资源条件、经营管理能力、区域社会经济发展状况与市场环境综合考虑的结果。

一、选择河南地产区域化发展的背景和依据

（一）河南各大中城市对优质商品住宅具有迫切的现实需求

过去十几年，河南各个中等城市当地都缺乏优秀地产商，没有好的住宅产品，随着社会经济的持续发展和居民收入水平的不断提高，对品质优良的商品房具有迫切的现实需求。

（二）符合河南省社会经济发展要求，具有较大的市场发展潜力河南是全国第一人口大省，经济总量居全国第五，而又没有特大城市，中等城市比较密集，有18个省辖市，全省各地市处于工业化、城市化快速发展阶段，此外还有21个县级市和89个县，社会经济持续快速发展，商品住宅市场前景广阔，这为城市居民住宅开发提供了非常好的条件。

（三）开发成本低，投资回报高

河南各地市土地价格和项目开发建设成本相对比较低，经过精心管理运作，可以取得较高的投资回报。

（四）管理跨度小，便于管理

河南虽然人均经济总量排名靠后，但交通特别是高速公路建设在全国排名靠前；除了正在修建高速公路的平顶山、南阳、信阳外，其余大中城市均有高速公路相连，距离省会郑州车程不超过2个小时，管理跨度和难度小，管理成本低。

（五）在河南省进行跨地域房地产投资开发，建业具备较强的竞争优势。具体包括：

①具有正确的企业核心价值观和经营理念并为全体员工一致认

同；

②具有先进的经营管理机制和规范化的管理模式，如健全规范的管理制度，科学灵敏的决策反应机制，严谨高效的业务流程，先进的信息化办公平台等等；

③具有先进的项目开发经营管理实践经验，建业房产的品质和物业管理服务在河南省居于领先水平；

④在全省拥有较高的品牌美誉度和广泛的客户基础；

⑤具有优秀的企业文化和经营管理团队，公司从业人员95%来自省内，对本地市场和文化比较熟悉；

⑥公司经营业绩好，资信度高，融资能力强，具有资金优势；

⑦具有良好的人脉关系，受到当地政府的欢迎和大力支持，能够享受到当地的一些优惠政策。

这些竞争优势，为建业地产区域化发展战略的稳步推进和顺利实施提供了有力的保障。

二、企业发展战略规划

（一）战略目标

以城市居民住宅开发为主业，积极致力于企业决策科学化、管理规范化、经营专业化水平的提高，时刻追求企业的可持续发展状态。从2002年起，经过5—8年的时间，使公司房地产投资开发业务覆盖河南省18个大中城市和一部分经济较为发达的县级城市，成为年开发量稳定在100万平方米左右，专注于河南地产区域化发展的国内一流房地产投资发展商。

（二）战略规划

1999至2001年为准备期；

2002至2003年为启动期，以郑州为中心，向省内东西南北方向拓展5—6个城市；

2004年，房地产开发业务拓展到10—12个大中城市；

2005年，房地产开发业务覆盖全省18个大中城市并进入部分经济发达、市场条件较好的县级城市；

2006年以后进入10个中心县级市，从而形成建业在河南省房地产市场的“省会郑州——地级市——县级市”三级市场架构。

（三）业务发展计划

2003年开发量达到40万平方米以上，年销售额超过6亿元人民币，销售利润约1亿元人民币；

2005年开发量达到80万平方米，年销售额约15亿元人民币，年利润2亿元人民币；

至2008年以后，年开发量稳定在100万平方米以上，年销售额25——30亿元人民币，年利润约4亿元人民币。

三、经营方式

实施品牌化、规模化、区域化、系列化商品住宅开发销售，提供完善的社区生活配套和尽善尽美的物业管理服务，倡导自然、健康、和谐、文明的生活方式。

在实施跨地域扩张过程中，特别注重强调建业“品牌、资金、人才、营销管理、客户资源”五大资源的充分合理利用和不断创新超越，

以保证企业在稳健扩张的基础上始终保持市场领先水平和可持续发展状态。

四、管理方式与机构设置

近几年来，通过建立集团信息化办公平台，编制《经营管理手册》，创立建业会，引入客户关系管理系统，完善经营管理制度，拓宽融资渠道，培养职业经理人队伍，不断进行产品创新，提高项目开发经营管理水平等等，进一步提升了企业的核心竞争能力，为集团实施跨地域扩展战略奠定了坚实的基础。

在跨地域开发的管理架构上，集团下设研究中心、财务中心、管理中心、营销中心、设计中心、工程中心，在地级市设立全资或控股子公司，县级市设项目公司。公司管理架构图如下：

在管理方式上，集团作为投资商和经营管理总部，除集团本身战略投资管理事宜外，主要对各地市子公司重大经营管理问题进行决策、监督、指导、协调、服务，包括项目投资经营决策，重大招投标决策，经营指标和管理标准的制定与考核，项目经理人任免，财务垂直管理，工程管理督导等。

各地市子公司作为发展商和利润实现中心，负责办理土地出让手续、项目建设管理、营销管理、客户关系管理，并在项目竣工验收合格后将其移交给专业物业管理公司。

各地市子公司总经理、副总经理由集团直接委派，子公司财务部、管理部、营销部、工程部人员均由集团相应中心派驻，在业务管理上实行垂直管理，项目预决算和公司审计由集团财务中心负责。

地市子公司对下辖县市房地产项目投资进行前期可行性研究，报经集团（子公司董事会）审定后实施，县市房地产项目经营管理由地市子公司负责。

在合适的时候，公司会成立豫北、豫南、豫西、豫东和郑州五个区域管理中心，统筹负责其管辖范围内的日常经营管理业务。

六、跨地域发展的目的和意义

既然“城市化”是中国发展的必然趋势，房地产业在未来20年内是一个朝阳产业，既然建业已经占据了河南省房地产业的制高点，那么，顺势而为，扎根河南，做一家典型的区域化地产公司，就成为建业的自然选择。这样，不仅可以充分利用建业已经拥有的各种资源优势，保持区域市场领先地位，而且对于提高河南省城市居民的居住