万科房地产开发的经验汇总
万科经验谈
第一部分住宅设计统一技术措施一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。
2. 消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。
2.2 登高面2.2.1 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。
2.2.2 当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。
2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。
2.3.2 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。
2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。
2.3.4 消防车道的坡度：登高面≧1％，其它处≧7％。
2.3.5 消防车道距建筑物距离宜≦5m。
2.3.6 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。
2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。
3．流线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。
4. 附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。
4.2 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。
4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。
5．摩托车、自行车存放5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。
万科集团中国房地产开发商的成功之路
万科集团中国房地产开发商的成功之路万科集团：中国房地产开发商的成功之路中国房地产市场的崛起和发展，无疑成为全球关注的焦点。
在这个庞大而竞争激烈的市场中，万科集团凭借其卓越的实力和创新的运营模式在中国房地产行业中一路高歌猛进。
本文将带您深入了解万科集团的成功之路，并探索其取得如今的辉煌成就的关键因素。
一、创新驱动下的万科集团万科集团成立于1984年，创始人王石以及团队在中国房地产市场的崛起过程中发挥了至关重要的作用。
王石带领万科集团团队，持续推动创新，致力于为广大消费者提供高品质的住宅产品和优质的社区服务。
（正文内容）万科集团秉持“以人为本”的理念，注重满足消费者的需求，打造具有创新理念和良好环境的居住社区。
通过不断的市场调研和技术研发，万科集团始终站在需求本位，顺应市场潮流，不断改进产品质量，满足不同层次群体的居住需求。
其次，万科集团积极引进国际先进经验和理念，不断创新战略和产品形式。
通过与国际知名设计师和建筑师的合作，万科集团不断提升产品的设计和品质。
此外，万科集团还通过创新的技术和建造方式，提高建筑质量和节能环保水平，为消费者打造绿色生态的居住环境。
二、科技驱动的发展万科集团一直致力于科技创新，将数字化和智能化应用于房地产开发和管理。
通过引入大数据分析、人工智能和物联网等技术，万科集团加强了对市场动态和客户需求的把握，提供更精准的产品和服务。
例如，万科集团利用大数据分析客户的购房偏好和需求，将这些数据运用于产品设计和推广策略中。
这帮助万科集团更好地把握市场需求，准确把握消费者的购房意向，提供更符合市场需求的产品。
此外，在物业管理方面，万科集团积极探索智能化管理的路径。
通过引入物联网技术，万科集团能够实时监控房屋设备的运行状态，提高物业管理的效率和服务质量。
这不仅减少了工作人员的工作量，也为住户提供了更便捷和舒适的居住体验。
三、社会责任的承担作为中国房地产行业的领军企业，万科集团积极履行社会责任，注重可持续发展和社区建设。
万科的心得体会
万科的心得体会
万科是中国规模最大的房地产开发企业之一，我在这里工作的经历使我对房地产行业有了更深刻的了解。
在与团队合作和项目管理方面，我从中获得了许多宝贵的经验和体会。
首先，万科以优质的房地产项目而闻名。
公司注重建设高品质的住宅和商业物业，确保项目的质量和可持续发展。
我参与的项目中，我们注重细节，不仅在设计和施工阶段，而且在物业管理方面也是如此。
我学会了如何合理规划项目，进行市场调研和分析，并与设计师、施工队和物业管理团队合作，确保项目的整体质量和客户满意度。
其次，万科注重员工的职业发展。
公司提供了丰富的培训和学习机会，使员工能够不断提高自己的专业技能和管理能力。
我在万科的工作期间，参加了许多培训课程，学习了项目管理、市场推广和领导力等方面的知识和技能。
这些课程不仅帮助我更好地完成自己的工作，还让我能够应对日益复杂和竞争激烈的房地产市场。
此外，万科的企业文化也给我留下了深刻的印象。
公司注重团队精神和创新精神，鼓励员工勇于尝试和创新。
我曾参与过一个创新项目，我和我的团队提出了一些新的设计理念和建议，最终得到了肯定并实施了。
这种开放和积极的企业文化激发了我的创造力和激情，使我更加努力地为公司做出贡献。
总而言之，万科是一家具有良好声誉和专业水平的房地产开发企业。
通过在这里的工作，我学到了许多有用的知识和技能，
并提高了自己的综合素质。
我将继续努力工作，不断提高自己的能力，为万科的发展做出更大的贡献。
浅谈万科成功经验
浅谈万科的成功经验1房地产市场分析万科规模如此巨大的企业，作为行内的领头羊，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，即使是在最几几年动荡的市场环境下能够将销售额提升到千亿级别，就说明了万科对市场的精准把握。
1.1 专业化万科成为龙头老大万科拥有产品研发水平领先全国的万科研究院，市场定位大多在中端和刚需，从而能创造出一批有竞争力的产品，从最早的青青家园、城市花园到万科城等等都曾引领一个城市的消费风向。
例如，从2005年起，万科从关注产品转向关注客户，根据消费者的生命周期和收入水平，将客户细分为“经济务实家庭、职业新锐家庭、望子成龙家庭、彰显成功家庭、关注晚年家庭”五类。
2007年，在上述分类的基础上再度细分，例如“望子成龙家庭”根据孩子年龄以及是否和老人同住，又可以细分为“小太阳”(0～11岁孩子+业主)、“后小太阳”(12～17岁孩子+业主)、“三代孩子”(老人同住+18岁以下孩子+业主)三类。
进行细分皆因同一类型客户表现出一定的趋同性，他们有着类似的关注点和住宅诉求，万科还以位置、交通、配套三个维度来测度土地属性，形成对项目价值的评判，在此基础上，结合先前对需求市场的细分研究，确定最终的产品品类设计，以保证某一产品能最大限度匹配对应的细分客户群体。
目前，万科的产品库已形成“金色系列、城市花园系列、四季系列、高档系列”四大系列以及若干细分品类。
这样就能更好地进行住宅开发，为企业赢得更多利润。
一直以来，万科专注住宅开发，因而，万科往往没有在很成熟的商业中心拿地，更多的是在城市次中心或城郊发展区拿地，这样开发大规模的住宅社区，更有竞争优势，加上万科的品牌力量，往往比同地段的其它住宅要贵20%-30%，而且还很热销。
这一模式，让万科成为引领行业的龙头老大。
1.2 精细化、平台化、金融化-转型中的万科但是市场如战场，风云变幻，在2013年年中，一向宣称不搞商业地产、不拿地王的万科做出两大反常举动：一是高调宣称未来重点转向商业地产；二是半个月内抢走重庆、上海、广州“三个地王”。
万科的成功经验
万科的成功经验万科作为中国房地产行业的龙头企业，以其成功的经验成为业界的典范。
本文将从以下几个方面介绍万科的成功经验。
一、坚持以人为本万科始终坚持以人为本的经营理念，注重员工的培养和发展。
他们不仅提供良好的工作环境和福利待遇，还注重员工的职业发展规划，通过内部培训和外部学习机会，不断提升员工的专业能力和素质。
同时，万科也注重员工的参与和沟通，建立了开放的企业文化，激发员工的创造力和积极性。
二、创新驱动万科一直以来都非常注重创新驱动，通过不断引进新的技术和理念，推动企业的发展。
他们积极响应国家政策，推动绿色建筑和可持续发展，不断探索新的建筑材料和设计理念，为客户提供更加环保和舒适的住房产品。
同时，万科也积极开展科技创新，引进先进的信息技术，提升管理效率和服务质量。
三、注重品质和口碑万科一直坚持高品质的房地产开发，追求卓越的设计和施工标准。
他们注重细节，精益求精，以确保每一个项目都能达到最好的质量要求。
万科还非常重视与客户的沟通和反馈，积极改进产品和服务，树立了良好的口碑和品牌形象。
这种品质导向的经营理念使万科在竞争激烈的房地产市场中取得了长期的成功。
四、多元化发展万科在房地产行业以外，还积极拓展其他领域的业务，实现多元化发展。
他们投资了教育、医疗、文化娱乐等领域，打造了一系列综合性的城市综合体项目。
这种多元化的发展策略不仅为万科带来了更多的机会和利润，同时也为城市的发展做出了积极贡献。
五、社会责任万科一直积极履行社会责任，关注社会问题和环境保护。
他们积极参与公益事业，捐资助学、扶贫济困等活动。
同时，万科也注重推动可持续发展，积极推动绿色建筑和城市更新，为社会和环境做出贡献。
万科的成功经验可以归结为坚持以人为本、创新驱动、注重品质和口碑、多元化发展以及履行社会责任。
这些经验不仅为万科自身带来了长期的成功，也为整个行业树立了榜样，对于中国房地产行业的发展起到了积极的推动作用。
我们应该向万科学习，不断提升自身的素质和能力，为社会做出更大的贡献。
万科积累了30年的【施工图审查经验】(非常全)
【万科研发】万科积累了30年的【施工图审查经验】万科施工图审查关键点标高及结构布置门窗设计屋面设计结构知识其他扩初部分标高及结构布置篇问题描述1.面层和降板高度不合适2.周圈梁的高度不合适3.梁的定位和尺寸不合适4.没有结构找坡问题描述1：卫生间降板高度只有50，土建的施工误差带来高差不够。
问题描述2：过道有高差，带来使用不方便。
东海岸：楼梯间和过道水洗石铺贴解决措施普通楼层的降板及结构标高转换层的降板及结构标高多层项目的“梁上托柱”转换，要求没有高层建筑那么严格，楼板厚度最小取120，梁高估算取1/8，并以计算为准。
降板一般也同普通楼层；高层项目的转换层要求较严，板厚为180，一般不允许设降板。
当转换层作为住宅布置时，建筑面层一般为400（350的卫生间降板加上50的厅房面层），采用粒混凝土局部垫高，排水都在本层解决，不穿梁板。
转换层的梁尺寸较大，一般高度取1/6的跨度，宽度600～1000不等。
合理的转换层柱网一般不超过7.5米。
案例：东海岸转换层的排水。
问题描述3：结构梁板布置周圈梁的梁高应和门窗设计统一非外立面上的框架梁梁高一般可取1/12的跨度，次梁可取1/12～1/14。
穿过厨房、卫生间、阳台等降板房间的次梁，一般梁顶标高也降，即梁顶标高同板面标高。
厨房、小降板卫生间和普通厅房之间的梁一般做成缺口梁，梁顶标高同普通厅房的结构板标高。
室悬挑梁要注意不要露出梁头，尽量将梁设置成同高。
阳台等挑板外沿的梁的高度和顶面标高详见立面要求。
问题描述4：结构梁的定位和尺寸卫生间结构梁的定位和尺寸符合建筑的要求。
问题5结构找坡住宅屋面、露台采用≥2％上斜下平的变厚度结构找坡；双面停车（非住宅室）的车库顶面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度结构找坡；车库楼面采用1%的上下都斜的同厚度结构找坡。
门窗设计篇问题描述1.门窗和管道打架2.门窗数量和开启数量3.门窗开启方式4.门窗的合理尺寸5.门窗的立面分格门窗的低窗防护问题61.和管道矛盾第五园一期MA局部卫生间窗外排水管挡窗东海岸二期TC阳台门处排水管和门矛盾问题7解决措施1、门窗平面布置应尽量避开管道；2、门窗两边有排水管或安装空调处，应设置门窗垛。
万科地产精细化管理的成功经验
万科地产精细化管理的成功经验随着城市化的快速发展，房地产行业在中国经济中扮演着重要的角色。
作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产一直以来在市场上表现出色。
其成功的背后不仅仅源于创新的理念和产品，更是归功于其精细化管理的经验。
本文将探讨万科地产在精细化管理方面的成功经验，并分析其带来的益处。
一、卓越的战略规划万科地产在精细化管理方面的成功经验之一便是其卓越的战略规划。
公司深入研究市场需求和消费者的变化趋势，通过科学、系统化的方法制定战略规划，确保公司在市场中的竞争力。
例如，万科地产早在几年前就意识到中产阶级对于高品质、宜居的住房需求日益增长，于是积极开发满足这一需求的项目，从而占据了市场的先机。
二、高效的项目管理精细化管理的另一个关键要素是高效的项目管理。
万科地产注重项目的规划、设计、施工以及后期运营管理的整个过程，并通过先进的信息技术手段进行数据分析和管理，保证项目的质量和进度。
公司引入了工业化建造、智能化技术等新理念，提高了项目的效率和质量，降低了成本和风险。
三、建立完善的内部管理体系在精细化管理方面，万科地产还注重建立完善的内部管理体系。
公司注重人才培养和激励机制，并致力于提高员工的创新意识和执行力。
此外，公司还通过优化组织结构和流程，降低信息传递成本，提高决策的效率。
这种内部管理体系的建立为万科地产实施精细化管理提供了坚实的基础。
四、强化客户服务作为房地产开发商，满足客户需求是万科地产精细化管理的重要方面。
公司始终将客户放在首位，注重产品质量和服务体验。
万科地产建立了全面的客户反馈机制，通过收集和分析客户意见和建议，不断改进产品和服务，提高客户满意度。
通过高效的售后服务和长期的客户关系维护，万科地产赢得了广大客户的信赖和口碑。
五、创新科技的应用精细化管理的另一个关键是创新科技的应用。
万科地产在信息技术、智能化建造、可持续发展等方面积极探索和应用新技术。
公司利用大数据分析客户需求和市场趋势，精准定位产品和营销策略；采用先进的智能化技术提升建筑品质和管理效率；积极探索可持续发展的路径，致力于打造绿色生态的社区和建筑。
万科经验
施工图审查(万科)▌一、标高及结构布置1.面层及标高(1)普通楼层的降板及结构标高(2)转换层的降板及结构标高多层项目的“梁上托柱”转换，要求没有高层建筑那么严格，楼板厚度最小取120，梁高估算取1/8，并以计算为准。
降板一般也同普通楼层；高层项目的转换层要求较严，板厚为180，一般不允许设降板。
当转换层作为住宅布置时，建筑面层一般为400（350的卫生间降板加上50的厅房面层），采用陶粒混凝土局部垫高，排水都在本层解决，不穿梁板。
转换层的梁尺寸较大，一般高度取1/6的跨度，宽度600～1000不等。
合理的转换层柱网一般不超过7.5米。
2.梁的高度(结构梁板布置)(1)周圈梁的梁高应和门窗设计统一(2)非外立面上的框架梁梁高一般可取1/12的跨度，次梁可取1/12～1/14。
(3)穿过厨房、卫生间、阳台等降板房间的次梁，一般梁顶标高也降，即梁顶标高同板面标高。
(4)厨房、小降板卫生间和普通厅房之间的梁一般做成缺口梁，梁顶标高同普通厅房的结构板标高。
(5)室内悬挑梁要注意不要露出梁头，尽量将梁设置成同高。
3.结构梁定位及尺寸卫生间结构梁的定位和尺寸符合建筑的要求4.结构找坡住宅屋面、露台采用≥2％上斜下平的变厚度结构找坡；双面停车（非住宅室内）的车库顶面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度结构找坡；车库楼面采用1%的上下都斜的同厚度结构找坡。
▌二、门窗设计1.和管道矛盾门窗和管道打架门窗平面布置应尽量避开管道；门窗两边有排水管或安装空调处，应设置门窗垛。
2.门窗数量和开启数量（1)门窗数量a.住宅设计规范采光通风要求房间名称侧面采光窗地面积比值(Ac/Ad) 卧室、起居室（厅）、厨房1/7楼梯间1/12b.夏热冬暖地区节能规范要求，外窗各朝向窗墙面积比规定：北向不大于0.45；东、西向不大于0.30；南向不大于0.50。
c.夏热冬冷地区节能规范要求：(2)门窗的开启数量a.住宅设计规范通风要求，卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。
房地产开发行业工作经验总结
房地产开发行业工作经验总结随着社会的发展和人们对居住环境的需求不断提高，房地产行业也迎来了快速的发展。
作为房地产开发行业的从业人员，我有幸参与并积累了一定的工作经验。
在这篇文章中，我将总结自己在房地产开发行业中的工作经验，并分享给大家。
一、了解市场需求，把握发展趋势房地产开发行业的核心在于市场需求和发展趋势的把握。
在项目开发之前，我们需要进行详细的市场调研，了解目标客群、消费习惯以及竞争对手的动态情况。
只有通过深入的市场了解才能做出准确的决策，确保项目的顺利推进。
二、精准定位，独具特色在房地产开发行业，项目的定位至关重要。
凭借市场调研数据和对目标客户的深入了解，我们需要对项目进行准确的定位。
无论是高端住宅、商业综合体还是公寓式酒店，都需要有独特的特色和卖点，以吸引客户的眼球并增加竞争力。
三、注重项目规划和设计一个成功的房地产项目往往离不开精细的规划和设计。
在项目立项之前，我们需要与相关专业人员共同研究规划方案，确保项目在空间布局、功能设置和景观设计方面符合市场需求和客户期望。
同时，我们还要密切关注细节，确保项目的实施与设计图纸的一致性。
四、提高项目管理水平，保证工程质量房地产开发行业的一个重要环节是项目的施工和管理。
为了保证工程质量和进度，我们需要建立科学有效的项目管理体系，明确分工和责任，并通过定期检查和监督来确保工程的顺利进行。
只有做到严谨管理，我们才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
五、注重售后服务，树立良好的企业形象房地产项目的售后服务是关系到客户满意度和企业口碑的重要环节。
一个良好的售后服务体系能够极大提高客户的满意度，并通过口碑传播带来更多潜在客户。
在项目交付后，我们需要建立健全的客户管理系统，及时响应客户需求，并持续跟踪解决问题，以树立良好的企业形象。
六、不断学习和提升自我房地产开发行业的竞争非常激烈，只有不断学习和提升自我，才能跟上行业的发展步伐。
我们需要关注行业动态，学习先进的管理和营销方法，并不断提升自己的专业素养和能力。
房地产开发经营工作中的成功经验与总结
房地产开发经营工作中的成功经验与总结房地产开发经营工作是一个复杂而庞大的系统工程，涉及到规划设计、项目开发、销售推广等多个方面。
在这个竞争激烈的行业中，取得成功并不容易。
本文将探讨一些在房地产开发经营工作中获得成功的经验与总结。
一、坚持市场导向，灵活调整战略在房地产开发经营工作中，市场需求始终是核心因素。
成功的房地产企业始终紧跟市场趋势，不断调整战略，以满足消费者的需求。
例如，根据市场调研情况，灵活推出适合当地需求的产品类型和户型。
同时，注重品质和服务的提升，通过提供个性化的购房体验来吸引客户。
二、精细化管理，提升项目质量成功的房地产开发企业注重项目的细节和质量管控。
从规划设计到施工管理等各个环节，都需要严格把控，确保项目的品质和价值。
例如，在规划设计阶段，充分考虑环境、交通、配套设施等因素，打造宜居的居住环境；在施工过程中，加强质量监管，采用先进的技术和标准，确保施工工艺的合理性和施工质量的稳定性。
三、注重市场营销，提升品牌影响力房地产开发经营工作离不开有效的市场营销手段。
成功的企业注重打造独特的品牌形象，以及具有竞争力的销售策略。
例如，通过精心策划的宣传活动来提升品牌知名度；通过差异化的产品定位和差异化的销售策略，满足不同消费者群体的需求。
四、建立良好的合作关系，实现共赢在房地产开发经营工作中，与政府、供应商、合作伙伴等各方的合作关系至关重要。
成功的企业注重与各方建立良好的合作伙伴关系，实现资源的共享和优势互补。
例如，与政府合作开展土地开发项目，共同促进当地经济的发展；与供应商建立长期稳定的合作伙伴关系，确保施工材料的供应和质量。
五、关注社会责任，倡导可持续发展作为社会经济的重要组成部分，房地产开发企业不仅应追求经济利益，还应承担起社会责任。
成功的企业注重环境保护、社会公益等方面的工作，倡导可持续发展。
例如，注重项目的生态环保设计，减少对自然环境的影响；积极参与社会公益活动，回馈社会。
在房地产开发经营工作中，成功经验的总结可以为其他房地产企业提供借鉴与参考。
万科项目经验分享
思源地产魅力项目组分享专题2009-6-24分享纲要： 操作万科项目的心得体会 分产品线的价格策略及价格策略万能表的分享 竞争与推售的探讨方法分享 万科标准化流程分享2年操作万科项目的心得体会——规范的工作习惯在规范中培养自己的工作习惯； 从工作习惯中培养自己缜密的逻辑思维； 从慎密的逻辑思维中培养自己的操盘敏感度； （市场敏感度、客户敏感度、策略引导性敏感度） 在实际操盘中培养自己科学分析问题和解决问题的能力； 深入销售一线了解客户，和销售一线以及客户一线的沟通至关重要； 谦逊的工作态度，强烈而谦虚的求知欲使你受益无穷； 坚持自己的意见，体现专业度，即便是错的； 学会说不，别把自己搞的太累，工作对接中要刚柔并进； “珍惜生命，远离万科”——错！保持良好的心态，学会在快乐中工作。
专业分享一分产品线的价格策略及价格策略万能表近期市场结论性回顾 魅力B1组团基础数据分析 近期意向登记客户需求分析 首批次推售范围的确定 确定不同产品的打分权重标准 魅力与重点竞品的点对点分析 市场比较法 魅力自身产品内部关系的比较及验证 得出各产品线的均价 确定B1组团内部关系的定价权重 确定B1组团各楼栋的价值排序 价格表的制作6月市场分产品线价格与销量的回顾：周边竞品蓝光 华润 龙湖 中海楼盘优品尚东 卓锦城 蓝谷地 比华利 澳龙名城 富丽东方 富丽碧蔓汀 凯丽美域 华润二十四城 华润翡翠城 华润凤凰城 龙湖三千城 龙湖翠微清波 龙湖三千里 中海兰庭 中海翠屏湾 中海国际社区成交合计32 2 60 2 12 82 105 65 120 62 35 10 46 59 57 30 732008年6月1日——2008年6月30日首次置业产品首次改善产品面积《90 均价销量面积120左右 均价87-93430024127440070-9854301119560079-89468036 112-12248909063000121-12664008161005106-123620078-88440045 106变120396962变87 实得5172 72 96变126 实得515874变92 实得5100 36 88变116 实得490087-896100115 117-124716150-88 5900-6100 6078-90580023—— 106-129—— 6300—— 89—— 5500—— 18—— 112-129—— 550087586043125610089变106 实得4900 22 89变124 实得513782变90 实得5770 18 89变110 实得580046-89510059 121(8+1)5900销量 8 1 18 2 6 32 33 29 4—— 9—— 23 12 35 12 9再次该善产品130》面积均价—— 131—— 5800131-1365200132-1386500146-149(8)7100117变1304278—————— 144—— 79221357400137-1446500137-1538600136-13957001466300—— 120变170—— 实得5800140(8+1)6300销量 ——0 6 0 1 5 —— —— 1 2 3 10 5 4 —— —— 5以上数据来源于房管局备案数据近期竞品市场小结：首次置业产品（90以下）市场小结：¾城东三环周边的经济型2房的销量较好的楼盘为优品尚东、蓝谷地、富 丽东方，两房销量为24-45套，实收均价区间为4300-4600 ¾三环周边享受型2房销量较好的楼盘为凯丽美域、中海国际社区、中海 兰庭，两房销量为22-59套，实收均价区间在4900-5100 ¾城东二环周边，2房销量较好的楼盘为龙湖三千里、翡翠城以及二十四 城，2房销量为43-115套，实收均价区间在5860-6100首次改善型产品（120左右）市场小结：¾小三房市场销量较好的楼盘有蓝谷地、富丽东方、凯丽美域、碧蔓汀、 翠微清波、中海兰庭，销量为20-35，均价区间4890-5500近期竞品市场小结：再次改善型产品（130以上）市场小结：¾综合整个市场来看，销售情况较为疲软，销量在4-10套的楼盘有蓝谷地、富丽 东方、翠微清波、龙湖三千里、龙湖三千城（多层洋房）、中海国际社区（多层 洋房）实收均价区间在4300——8600。
房地产开发经营中的经验总结与展望
房地产开发经营中的经验总结与展望在这篇文章中，我将对房地产开发经营中的经验进行总结，并展望未来发展的趋势。
从历史经验中吸取教训，我们可以更好地应对当前的挑战，并为未来做出合理的预测和规划。
一、学习历史经验过去几十年，房地产行业经历了快速发展和重大变革。
我们可以从过去的经验中学到很多宝贵的教训，如下所述：1. 合理规划项目：在开发新项目之前，需要进行充分的市场调研和项目分析。
合理规划项目的类型、规模和定位，可以有效降低开发和运营风险。
2. 稳定融资渠道：房地产开发需要大量资金投入，稳定的融资渠道对于项目的顺利进行至关重要。
开发商应建立良好的信用记录，并与银行和其他金融机构建立紧密合作关系。
3. 优化项目管理：项目管理的高效执行是确保开发项目按时按质完成的核心因素。
合理分配资源，明确责任，加强沟通与协作，以确保项目进度和质量。
4. 市场营销策略：房地产市场竞争激烈，成功的营销策略对于吸引购房者至关重要。
创新的宣传方式、品牌建设、有效的销售策略，都可以提高项目的市场认知和销售量。
5. 风险防控：房地产行业存在着许多潜在的风险，如政策风险、市场波动风险、环保风险等。
开发商应制定相应的风险防控策略，减少风险对项目的影响。
二、展望未来发展趋势基于历史经验的总结，我们可以得出以下对房地产开发经营未来发展的展望：1. 可持续发展：随着环保意识的提高，房地产行业将面临越来越多的可持续发展要求。
未来的发展趋势将更加注重绿色建筑、资源节约和环境保护。
2. 创新科技应用：人工智能、物联网、大数据等先进技术的应用将为房地产行业带来革命性的变化。
开发商应积极应用新技术，提升项目的设计、建造和管理水平。
3. 城市更新与改造：城市更新和改造将成为未来房地产开发的重要方向。
改善既有城市的建筑和基础设施，提升城市的宜居性和发展潜力。
4. 多元化产品：消费者对于房地产产品的需求越来越多样化，开发商需要根据市场需求推出不同类型和风格的产品，以满足不同消费群体的需求。
万科集团房地前期拓展经验分享
土质结构：基础处理 承载力：基础处理 地下水位：地下室防水处理 抗震和防洪 地下埋藏物
项目如果忽视地质情况勘探，会造成 结构重来，影响进度和项目回款，并 直接造成建安成本上升 （上海城市花园未详细了解地块地质 特征，保守桩基处理，造成成本每平 米增加80~100元）
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1.2 房地产项目可行性分析----第一部分 项目概况
道然
要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把 握成本和工期； 项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场 定位的客观支撑力地产
项目概况内容框架
宗
宗
周
周
大
规
土
土
地立
地
地
边
边
市
划
地
地
储即
位
现
社
环
政
控
对照，作为项目论证工作的考评依据。 3
房地产项目投资决策与评估
1. 投资决策需要考虑的因素
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
1.2 房地产项目可行性分析 1.3 万科集团项目投资策略 2. 万科集团的评估程序
3. 案例介绍
4. 在项目投资决策中容易犯的错误
5. 万科项目决策评估特色
道然
5
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
例 ： 武 汉 三 湾 项 目 城 区 位 置 图 。
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1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置
道然
S－15地
块
例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。 11
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万科成片开发的经验归纳总结目录一、工程前期选项、决策----------------------- 31、市场调查----------------------- 42、工程基本情况----------------------- 93、工程法律手续-----------------------154、工程地价款、配套费用-----------------------165、工程相关费用、税收-----------------------176、工程投资分析-----------------------197、工程开发战略性考虑-----------------------20二、土地合同-----------------------211、确认相关对象、环节的合法性-----------------------222、明确土地性质-----------------------243、地价-----------------------264、配套设施-----------------------28一、工程前期选项、决策工程前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。
在市场经济较成熟的欧美国家，工程的决策正确与否，至少要决定这个工程70%的命运。
在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定工程30%以上的命运。
在大规模的房地产工程开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：1、市场调查：是工程立项的必要条件。
有无市场、有多大市场，是判断工程开发的基础条件。
2、工程基本情况：是在多个工程中选择，进行比较判断的依据。
3、工程的法律手续：是工程开发合法化的要求。
4、工程地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。
5、工程相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。
6、工程的投资分析：就工程而言的经济测算与评估。
7、工程开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该工程开发的关系。
1、市场调查市场是房地产工程决策的基本依据，应了解和把握的方面有：（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点？（2）、当地城市近、中期规划发展方向：工程未来发展的前景如何？在什么地方做？（3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？（4）、工程的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。
以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看，我们可以通过以下指标进行描述：★北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。
93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平M，96、97年逐年递减。
★近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平M左右，销售量在300万平M左右，97、98年呈平稳发展态势。
★北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。
★个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。
★商品住宅销售以现房为主。
现房供应量占50%-60%。
★商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。
市区四环附近，售价在5000-8000元/平M。
★高价位商品住宅销售较好。
空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。
★市场有较明显的区域特征。
住宅主要集中在五个区域，占全市60%以上。
★主要发展商多为国有开发商。
数量占全市60%以上。
因此，可以得出北京房地产市场的一些结论性判断：①在北京获得土地有一定难度；②有一定市场容量，每年约300万平M；③售价较高；④市场主要集中在几个区域；⑤总体的市场化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。
除此外，还应对工程所在的区域进行了解。
假如工程位于海淀区：★海淀区年销售量在40-50万平M左右，市场供给量较小。
★海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。
★98年上半年，海淀区出现了一些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。
★海淀区由于特别的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。
★相对而言，海淀区的市场竞争不太激烈，有一定的市场空间。
（2）、当地城市近、中期规划发展方向由于规模大，工程开发周期长。
工程后期销售走势，与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。
因此，应了解城市的发展方向、区域的功能定位等。
★例如：北京市的城市规划及发展可描述为：北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。
未来几年内，东部、东北部和北部地区是北京市城市居民住宅发展的主流方向。
西北部地区，作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度发展。
南部地区，城市住宅的开发，总体呈平稳发展。
★城市各区域的发展和功能定位大致是：北京市中心区积极建设；北京市南部、西南部、东南部以工业为主；北部发展成为大型文化、商业和体育中心；西北部为新技术产业区西部以国家机关办公设施为主东部、东北部大力发展商务中心。
所以，北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区；其次可考虑西部地区。
需要注意的是，在实际操作中，要得出较为正确的结论，对当地市政发展政策性规划纲要及区域性规划的发展走势及有关文件的掌握是至关重要的。
（3）、地块周边楼盘情况了解地块周边2-3KM范围内的楼盘情况，把握竞争的水平与程度。
发展商进行自我定位。
尽可能了解：楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、主要卖点、主要客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业经管等。
例如：上海万科城市花园周边楼盘，航华小区的总体特点是：①以中挡物业为主，销售价格在3000-4000元/平M之间；②产品差异化明显，发展商都力求做出个性；③区内配套与周边配套相结合；④绿化率较高，普遍在30%左右；⑤主力客户群为三资企业白领、证券人士；⑥卖点突出，大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点；⑦容积率较低，1.4--1.6左右；⑧平面设计较复杂，反映出市场定位不专一；⑨推广以报纸平面广告为主；⑩价格上以低开高走为主。
点评：92年万科开发上海城市花园，当时工程周边没有可以比较的楼盘，通过对城市发展及住宅新概念的把握，作出了较准确的市场定位，采用了新加坡式的园区设计，突出大面积的绿地、共享空间，打破兵营式布局，广告上以洋派、温馨、生活舒适和方便为卖点，以“明天我们住在哪里？”推广主旋律，在上海市场上一起轰动。
城市花园超前的发展思路，高起点、高定位的规划和推广，即使与2、3年后同区域的其他工程相比，总体上仍位居该区域前列。
特别是在规划设计、销售环境包装、小区配套、平面设计、物业经管等方面处于领先水平，其他方面至少处于中等以上水平。
（4）工程的目标市场是对工程主要客户群体的认识。
包括：客户职业、年龄结构、家庭人口、收入水平、区域分布、置业目的等。
这是工程操作的方向性依据。
例如，在北京海淀区开发中高挡居民住宅，其目标市场大致可选择为：①海淀区内的三资企业部门经理以上人员；中关村民营、私营企业主；周边学校留学回国人员；②年龄在35-45岁之间；③以改善生活条件为主要居住目的；④主力户型为四室二厅二卫（面积在150平M以上）⑤销售价格在6000-7000元/平M之间。
2、工程基本情况了解工程基本情况，特别是市政配套状况，有助于把握成本和工期，把双方的职责在土地出让合同中加以明确和界定。
工程周边社区配套及周边环境，直接关系到工程市场定位的客观支撑力。
应了解：（1）、土地的完整性（2）、工程大市政设施配套现状；（3）、工程周边社区配套设施（2KM范围内）；（4）、工程周边环境（治安环境、噪声环境、环境污染、“风水”因素等）；（5）、工程地质情况等；（1）、土地的完整性由于规模大，要着重留意小区有可能被当地政府、部门划分为几大块，小区的部分区域被分割，使地块不完整。
地块相对完整对发展商来说具有重要意义：地块完整便于工程整体规划布局，容易出效果。
同时避免今后不利小区物业经管。
地块不完整性的几种表现形式有：◆市政代征地在工程规划用地范围内的切割；◆市政绿化用地在工程规划用地范围内的切割；◆名胜古迹在工程规划用地范围内座落；◆江河湖泊在工程规划用地范围内的穿透；◆市政、公建设施在工程规划用地范围内的座落等等。
点评：如北京工程中间用地的裕华大道实属市政代征地，不但不属小区用地，同时我方还需支付地价，且直接影响小区的围合设计及经管。
（2）、工程大市政配套现状主要了解的内容包括：①道路：现状及规划发展；②供水；③污水及雨水排放；④供电情况；⑤供热及生活热水；⑥燃气供应情况；⑦通讯情况；⑧通邮情况；当地块的大市政配套有缺乏时，发展商可以考虑以此作为地价谈判的条件之一。
值得留意的是，如果由发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算或预测数，因为大市政配套建设涉及政府相关部门、企业及城市建设和发展的速度等方面，发展商不可控的因素太多。
点评：上海万科城市花园，在决策开发时，由于时间紧迫，未能就上述内容进行深入了解，造成地价较高而且还要自行投资搞市政建设的局面。
如电话，自行投资建设的成本约8000元/门，在向客户收取相应的成本费用时，遇到难度。
结果只能按政府的规定收取5000-4000元/门。
两者之间的差距，只能由发展商承担。
（3）、工程周边社区配套设施周边社区配套设施，是把握工程定位及规划设计的重要依据。
工程周边2000M范围内，有哪些社区配套：①公共交通：有多少路大巴、小巴经过？驶往何处？需要多长时间？②教育：有哪些小学、中学？教育质量怎样？③银行；④大型购物中心；⑤医疗诊所；⑥文化、体育、娱乐设施；⑦餐饮；⑧公园；⑨邮局；⑩菜场；上述内容，均是日常生活的基本设施。
一般来说，数量较多、质量较高的社区，可以为工程的中高档定位提供客观支持。
工程开发时缺乏某些内容时，应在规划设计中予以充分考虑。
点评：上海万科城市花园，由于地处城乡结合部，交通相对不便，发展商为此不得不自行投资购买巴士解决交通问题，后期又出资引入公共交通。
仅此项费用每年的成本高达200多万元。
⑪⑫（4）、工程周边环境工程周边500M以内的环境是工程的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。
①噪声情况；②周边治安情况；③空气情况；④河流、湖泊污染情况；⑤景观；⑥危险源情况（如：放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等）⑦历史上有无不良或不吉利背景、典故；⑧风水情况；点评：上海万科城市花园，由于地处飞机航线下，噪声较大，尽管城市花园在规划设计、平面户型、景观、休闲娱乐及物业经管等方面具有很强的吸引力，飞机的噪声仍然是制约销售的主要因素。