香港房地产金融市场的发展特点与启示
香港和内地的市场差异——王石谈香港和中国内地的房地产市场比较
政
( 5 ) 市 场 结构
:
香 港 的 房地 产
三高
,
”
为 特点
” ,
,
即
高地
市场 基本 上 由几 个 大 的 发展 商 所 垄
:
价
,
高房价
高利 润
,
之 所 以会长
( 2 ) 发展 商 与 政 府 的 关 系
发
断
,
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、
长 江 实业 等 八 家大 的
期维持 三 高
主 要 因 为 香 港 市场 总
,
商确定 了 发 展 目 标 后
业 管 理 等 都 借 鉴 了 香 港 市 场
数量来 控 制 房 地 产 市场 的 容 量
,
说
开发 的 专 业 公 司 来 进 行 建设
比较 香 港 和中 国 内 地 房 地 产市 场十
明政 府在 房 地 产 方 面 的 政 策 态 度 是 非常关键 的 即 使 是 自 由 化 的 资本
年 同期
更多 地分
,
,
反而下 降 3 0
市 场需 求 并 未
。
流 了 香 港在 国际 贸 易 中 的 业 务 是地 缘经济变化的结 果
香港
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这
,
往往各地政府给自己 的地方公司 ( 或以 开发 区 的 形 式 ) 划 拨 土 地
、
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,
明显
或 发 展 商 购 买农 田
其 他土
,
其他 上 百 家 中 小 发 展 商 仅 明显有行业卡特尔的性质
。
的局限性是 供给 不 足
金融 危机后
, 。
而 在 东南 亚
,
香港金融形容
香港金融形容在香港这个国际大都市，金融业一直是其经济的支柱产业。
在全球金融市场中，香港金融的地位举足轻重，被誉为亚洲的金融中心。
本文将从香港金融的地位、市场特点、发展前景以及面临的挑战和应对策略等方面进行阐述。
首先，香港金融地位概述。
作为全球最自由经济体之一，香港拥有完善的金融体系和成熟的市场机制，其金融地位举世闻名。
长期以来，香港金融市场一直是国内外投资者的重要投资平台，为全球资本提供了高效的流通渠道。
其次，香港金融市场具有以下特点：1.国际化程度高。
香港金融市场吸引了众多国际金融机构和跨国公司入驻，业务范围涵盖银行、证券、保险、基金等多个领域。
同时，香港金融市场与全球主要金融市场紧密相连，为投资者提供了更多元化的投资选择。
2.金融产品丰富。
香港金融市场拥有众多创新金融产品，如衍生品、结构性产品等，满足了投资者多样化的投资需求。
此外，香港还是全球最大的离岸人民币业务枢纽，为企业和投资者提供了更多发展机遇。
3.监管严格。
香港金融监管机构对市场参与者的行为进行严格监管，保障了金融市场的公平、公正和透明。
同时，香港金融市场还积极跟进行国际金融监管标准，不断提升市场竞争力。
接下来，谈谈香港金融发展前景。
在“一带一路”倡议和粤港澳大湾区建设背景下，香港金融市场将迎来新的发展机遇。
香港可以充分发挥其金融优势，为相关项目提供资金支持和风险管理服务。
然而，香港金融市场也面临着一定的挑战。
如近年来，全球经济不确定性增加，地缘政治风险上升，对香港金融市场带来较大压力。
此外，金融科技的发展也对传统金融业带来了竞争和冲击。
为应对这些挑战，香港金融市场需要不断创新，加强监管合作，提升市场竞争力。
总结，香港金融市场在过去几十年里取得了举世瞩目的成就，未来仍具有巨大发展潜力。
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)香港房地产金融市场发展特点与启示2003-05-28中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。
培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。
一、香港房地产金融市场的发展与特点1．1 香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。
由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。
“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。
住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。
根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
香港住房现状
香港住房政策的未来 展望
• 香港住房政策未来将继续面临诸多挑战，如供应不足、房价上涨 等
• 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升，供应不足 问题将更加突出
• 高房价导致社会矛盾加剧，政府需要采取更加有效的措施来调 控住房市场
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香港人口持续增长，导致住房需求不断上升
• 随着香港出生率的上升和移民的涌入，香港人口不断增加 • 人口增长导致住房需求不断扩大，对住房市场产生压力
香港经济发展与住房需求的关系
香港经济发展导致居民收入水平提高，对住房需求 产生影响
• 随着香港经济的发展，居民收入水平 不断提高，对住房的品质和舒适度要求 更高 • 居民对住房需求的提高导致住房市场 供应紧张，房价、租金上涨
• 香港住房市场具有明显的阶层分化 • 高收入家庭通常选择居住在豪宅、独立屋等地段，享受优质的生活环境 • 中等收入家庭主要居住在居屋、康居屋等地段，享受相对较好的居住环境 • 低收入家庭主要依靠公共房屋解决居住问题，居住环境相对较差
• 香港住房市场面临严重的供应不足问题 • 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升 • 土地资源紧张，政府难以大规模增加住房供应 • 住房供应不足导致房价、租金持续上涨，社会矛盾加剧
香港住房现状深度解析
01
香港住ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场整体概况
香港住房市场的发展历程
20世纪50年代至70年代初期，香港 住房市场以公共房屋为主
20世纪70年代中期至 90年代，香港住房市 场逐渐向私人房屋转变
20世纪90年代至今， 香港住房市场面临诸多
港股市场的特点与变革
港股市场的特点与变革港股市场是全球最具有活力和吸引力的股票市场之一。
作为亚洲最重要的金融中心之一，香港的股票市场一直以来都在为全球投资者提供优质的投资机会。
但是，随着全球经济的变化和香港市场的变化，港股市场也在不断地变化和调整，这对于投资者来说是一大考验。
在这篇文章中，我们将会探讨港股市场的特点和变革。
一、港股市场的特点港股市场与其他国际市场相比，具有许多独特的特点。
首先，港股市场有很好的信任度和信誉度，其背后的金融和法律环境得到了全球投资者的高度认可。
其次，港股市场的交易量大且交易时间长，这为国际投资者提供了更多的机会来交易香港的股票。
此外，港股市场以电讯、地产和金融行业为主，这些行业的企业有着更好的发展前景和投资价值。
最后，港股市场存在着良好的投机氛围，这也为股票市场提供了更多的可能性。
在尽享市场机遇的同时，如何把握风险，才是每个投资者要深入思考的。
二、港股市场的变革在全球经济环境的持续变化下，香港市场也不断地调整和改变着自己的方向和规则，以适应各种金融和市场需求的变化。
具体来说，以下是一些港股市场的变革：1. 更开放的市场近年来，香港市场持续地向全球投资者敞开大门。
除了推出众多贸易协议外，香港还加强了与其他国家和地区的合作，提高了外国投资者在港股市场上的参与度。
如今，港股市场已经成为为全球投资者提供最佳投资机会的重要地点之一。
2. 更好的制度保障香港市场的股票交易制度得到了不断地完善和改善。
港股交易所的改变包括采用了更为透明、高效和公正的交易制度，同时还加强了对于操纵市场的监管，保障了投资者的合法权益。
3. 投资产品的创新香港市场不断推出新产品，以满足投资者的多元化投资需求，如LOF （开放式基金）、REIT （房地产投资信托基金）和ETF （交易所交易基金）以及衍生品的推出，使得投资者可以更有针对性的进行资产配置。
4.数字化技术的应用香港市场开始把更多的数字化技术应用到交易中，实现IT技术与金融市场的深度融合，提高了交易进程的速度、准确度和效率，如算法交易、云计算和区块链等技术的应用，大大加速了市场进程，并提高了市场交易的便捷性。
金融危机对全球房地产市场的影响与启示
金融危机对全球房地产市场的影响与启示近年来，全球金融市场的不稳定性和风险增加，引发了多次金融危机。
这些危机对各行各业产生了深远影响，其中房地产市场也是受到冲击最为显著的行业之一。
本文将分析金融危机对全球房地产市场的影响，并提出相应的启示。
一、金融危机的影响1. 房价下跌：金融危机爆发后，投资者信心受到打击，市场需求减弱，导致全球许多地区的房地产市场遭遇价格下跌的困境。
投资者对房地产市场的信心下降，使得房屋销售率低迷，房价纷纷下跌。
2. 购房需求减弱：金融危机导致就业市场不稳定，失业率上升，人们普遍财务状况恶化，购房需求减少。
金融危机带来的不确定性使得人们对未来的经济前景感到担忧，因此对购房的需求降低。
3. 增加不良资产：金融危机导致了金融机构的债务危机，许多金融机构破产或处于困境，这些金融机构手中持有大量的房地产贷款，不良资产的增加使得金融机构的资金链受到压力，进而影响了对房地产市场的贷款。
4. 投资放缓：金融危机爆发后，投资者希望从风险较高的资产转向相对较安全的投资领域。
房地产市场的不确定性增加，投资者对其投资意愿下降，导致房地产投资规模的缩减。
二、金融危机带来的启示1. 加强宏观调控：金融危机暴露了全球金融市场监管和调控的不足。
政府应加强宏观调控力度，建立有效的风险防范和监管机制。
对房地产市场的调控也要加强，避免出现过大的波动。
2. 防范金融风险：金融危机对金融机构的冲击凸显了金融风险对整个经济体系的破坏性。
政府应建立健全的金融监管制度，提高金融机构的整体资本充足率和流动性，预防金融风险对房地产市场的冲击。
3. 多元化投资渠道：金融危机暴露了只依赖于房地产投资的弊端。
个人和机构应将资金分散投资于不同领域，实现资产的多元化配置，降低房地产市场波动对个人或机构的影响。
4. 加强信息公开透明：金融危机时期，信息不对称的问题更加凸显。
政府和金融机构应加强信息公开，提高市场透明度，让投资者能够充分了解市场状况，做出明智的投资决策。
香港房地产报告
香港房地产报告引言香港是一个国际金融中心，房地产市场一直以来都备受关注。
香港房地产市场的稳定与繁荣对整个经济发展起着重要作用。
本文将对香港房地产市场的现状、发展趋势以及相关政策进行详细分析和展望。
1. 香港房地产市场概况香港房地产市场是一个供不应求的市场，在全球范围内享有盛名。
一方面，香港的土地资源稀缺，居住人口众多，导致房屋供应长期紧张；另一方面，香港作为国际金融中心，吸引了大量的外来买家和投资者，推高了房地产价格。
因此，香港的房地产市场基本上是一个卖方市场。
截至2021年底，香港的房价指数较去年同期上涨了10%。
尽管全球疫情的影响带来了一定的不确定性，但香港房地产市场仍然表现出强劲的回报。
这主要是由于香港政府的住房政策和市场需求的持续增长所推动的。
2. 香港房产市场发展趋势2.1 租金增长随着香港的人口持续增长，租金也在上涨。
特别是在商业地产领域，租金涨幅更为显著。
由于办公楼供应量有限，租金价格继续攀升。
此外，短期租赁市场也出现了快速增长的趋势，这主要由于旅游业和商务旅行的复苏。
2.2 奢侈房地产市场香港是一个奢侈品消费的重要市场，奢侈房地产市场也在稳步增长。
超高级公寓和奢侈别墅成为投资者争相追逐的对象。
随着全球富豪人群不断增加，对奢侈房地产的需求也越来越高。
2.3 投资机会尽管香港的房地产市场价格较高，但仍然存在投资机会。
特别是对于那些有足够资金的投资者来说，房地产是一个相对稳定的投资渠道。
此外，香港政府的住房政策也为购房者提供了一定的支持。
3. 香港房地产政策香港政府一直非常重视房地产市场的发展和稳定。
为了解决住房问题和促进市场健康发展，香港政府实施了一系列的房地产政策。
3.1 住房供应增加为了提高住房供应，香港政府计划增加土地供应并加大公共住房建设力度。
政府还通过出售土地和推出梯级住宅，鼓励开发商提供更多中低价位的住宅。
3.2 税收和监管政策香港政府实施了一系列税收和监管政策来控制房地产市场的发展。
香港地产研究报告
香港地产研究报告香港地产研究报告1. 市场概况香港地产市场一直备受关注，是全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一。
香港的地产市场主要由住宅、商业和工业地产组成。
随着香港作为国际金融中心和商业中心的地位不断提升，地产市场也不断发展壮大。
2. 住宅市场香港的住宅市场一直以来都非常火爆，供不应求。
随着人口增加和土地紧缺，房价持续上升。
尤其是中环、半山和南区的高档住宅，价格更是高企。
然而，最近几年来，政府推出了一系列措施，试图调控房价，包括增加土地供应和加强房屋贷款限制。
这些措施有一定效果，但是房价仍然保持着稳定的增长趋势。
3. 商业市场香港的商业地产市场也非常活跃，尤其是位于中环和湾仔地区的写字楼和购物中心。
这些地区是香港的商业中心，吸引了大量国际品牌和机构进驻。
租金持续上升，办公楼供不应求。
鉴于香港是中国内地和国际市场之间的桥梁，商业地产市场有着巨大的增长潜力。
4. 工业市场工业地产在香港的地产市场中也占有重要地位。
虽然香港的工业生产相对较少，但作为一个国际贸易中心，许多国际公司仍将香港作为物流和分销中心。
因此，香港的工业地产需求依然存在，并且价格也保持稳定。
5. 投资机会香港的地产市场有着丰富的投资机会。
近年来，随着中国内地投资者对香港地产市场的关注度不断提高，一些开发商和投资者开始将目光转向深圳湾和蛇口等地的地产项目。
此外，香港的土地供应有限，土地供需矛盾严重，因此土地开发项目也是投资者注意的对象。
总结：香港地产市场作为全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一，在住宅、商业和工业地产领域都有着稳定的增长趋势。
政府的调控措施对于稳定市场起到了一定作用。
投资者可以通过投资香港的地产市场获取稳定的回报。
然而，由于香港地价和土地供应的问题，投资者需要谨慎评估风险，并选择合适的时间和地点进行投资。
【香港房地产金融市场发展特点与启示】房地产销售的技巧
《【香港房地产金融市场发展特点与启示】房地产销售的技巧》摘要：、丰富人住房金融产品体系和多种多样按揭贷款计划 ()住房、二级市场提供按揭业，尽管香港银行般是“数业有专攻”但住房按揭市场竞争仍然十分激烈尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺地住房按揭业，鉴按揭证券化对银行以及按揭业发展重要性香港政府着力推动按揭证券化业香港房地产金融市场发展特与启示(提供) 00年月5日至日由国建设银行总行房地产金融业部孙冰峰副总理带队建设银行总行和部分分行房地产金融业部有关责人和业骨干以及总行人力部人员共 30人香港进行了房地产金融业培训培训主要目是通了香港住房按揭市场情况及按揭业运作吸取香港房地产与房地产金融市场发展验教训引进香港银行业营管理理念学习和借鉴有益业运作方式、操作流程、产品品种以及有关制体系以不断规国建设银行房地产金融业运作加快产品创新步伐提高市场营销能力促进业持续稳定健康发展、香港房地产金融市场发展与特．香港房地产市场现状．房地产价格持续幅下跌“产”借款人量增加 998年亚洲金融风暴以香港房地产价格路暴跌截至目前已平下降了6成半左右而且房地产市场仍摆脱低迷和萧条没有止跌回升迹象由香港居民采取购房形式置业与投识非常强购房支出香港居民消费和投支出占有相当高比例因这次香港房价下跌持续久、下跌幅给香港济金融发展和社会稳定带了很不利影响“产”词流行以及由引发系列问题就是型例证住房按揭是香港居民购买住房主要手段银行按揭贷款成数般不超房价7成但是由房价幅暴跌许多按揭借款人所购房屋市价目前已远不及其按揭贷款偿还余额成“产”人士根据香港金融管理局公布产住宅按揭贷款新调(8认可机构提供)截至 00年9月底产住宅贷款总宗数70笔；偿还总额80亿港元占按揭贷款偿总额比例达％；按揭成数已达8％(如以原按揭成数七成计算再假设近几年已还成金则表明房价下跌了68％)；平利率幅下调优惠利率减0．76厘(以前高优惠利率)“产”人士和产按揭贷款量存不仅影响了社会和济稳定也增加了银行按揭业风险针对上述形势香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房见描述)抑制房价下跌等系列措施香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“优惠利率十利差”变“优惠利率．5％”)并鼓励新按揭产品创新银行纷纷下调利率推出加按、0％超按、rgg账户(见描述)等新产品防风险争取业发展商也以低市价至两成出售新楼并提供二按(见描述)送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售居等新措施招揽业、满足不收入阶层要住房供应体系有着“东方珠”美誉香港由其作国际重要济金融心地位与其较有限房地产开发空矛盾使得“寸土寸金”成香港房地产价格明显特香港住宅计价方式般以每平方英尺单位换算下目前香港住宅价格般从每平方米万元及67万元不等这还是998年以香港房地产市场价格已平下降了6成半结实现“居者有其屋”目标香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不收入阶层要住房供应体系这种住房供应体系与地住房供应体系也有许多相似处商品住宅(包括豪宅)类似地城市商品房主要客户是高收入阶层居民出售商品住宅般按每平方英尺多少港币标价但也有住宅是按整套标价居屋计划类似地目前济适用住房制由般商品住宅价格超出了低收入阶层承受能力因0世纪70年代期政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”计划以低价向低收入或贫困阶层出售居屋该计划由香港房屋委员会责及执行该计划对购买居屋申请人有些条件限制如对白表 (该计划下有白表和绿表两种申请格)申请人收入、庭总产有高限制并要申请人近年没有拥有任何住宅物业公屋制类似我国目前建立和推广廉租房供应制公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住房屋以前公屋不允许购买只允许租祝香港推出了“置公屋”贷款计划即公屋“可租可买”允许合定条件公屋租户(公屋排名册上前万多庭)选择租住也可以低价购买新建公屋“祖屋制”类似云南等地建房形式不土地取得等环节上两者存较不该制是针对那些郊区村镇居民而言只要这些村民能出具相关证明证明所住老屋和土地属世代相传就可原对老屋进行翻修或新建而这些住房般都会醒目位置标明“某某(该姓氏)”香港住房二级市场交易运作也已比较成熟据培训老师讲香港随便位老者他都能把其所住及周边社区房价情况讲给你听对某套要出售房屋估价都能做到八九不离十这可能既是香港特殊环境造就人市场投识使然也从侧面说明了香港房地产市场运作成熟与住房二级市场交投活跃．香港住房按揭市场产品体系与产品创新、丰富人住房金融产品体系和多种多样按揭贷款计划 ()住房、二级市场提供按揭业无论是普通住宅、豪宅、居屋还是公屋等住房手交易和二手交易提供按揭业()楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)提供按揭业(3)“按”、“二按”、“加按”、“按”等业按是指对除首付款以外房款提供按揭贷款贷款人和抵押权人般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款贷款人和抵押权人般是发展商和财公司；加按是指客户偿还部分贷款以客户所购房屋抵押核定贷款额(可以重新核定)向客户再提供部分按揭贷款(如恒生银行加按计划借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额)按是指客户提供不银行按揭业移()灵活多变还款方式包括定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式还款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式要指出是这些还款方式实际操作可实现而不仅是理论上设计(5)多种多样按揭贷款计划实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋目标香港政府通香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款计划以提高低收入居民购房和贷款能力扩按揭业客户围包括“居者有其屋”按揭贷款计划；“置居所免息贷款计划”；“置公屋”贷款计划；“首次置业”贷款计划这些计划主要特包括对所购房屋有定限制般是居屋、公屋或政府助兴建(或通地价优惠等方式由私人机构开发)其他低价房屋；对购房申请人及其庭收入、产等有定条件限制；实行些优惠和补助措施如头几年免还款实行特别优惠利率延长贷款期限提高贷款成数 (高可达9成或9成半甚至免首付)对合条件申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款或由房委和房协提供担保(或定代还息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋售实行限制或定不允许售或定条件下可售(如将有关优惠返还政府和银行等)、快速市场反应极强产品与创新识和能力针对香港楼市幅下滑和萎靡不振造成“产”人士济境况监管部门迅速推出有关政策指引各银行及对合条件“产”借款人调低按揭利率以减轻客户还款担渣打、汇丰、银等银行推出了产按揭心专门办理产按揭业；有银行更是推出了高达房屋价值0％按揭贷款额增加对借款人贷款；渣打银行推出了产按、延长还款期(长0年)、先还息还等弹性还款措施且不收取手续费上述有针对性系列措施不仅助借款人提高支付能力也防了借款人因支付能力下跌带违约风险渣打银行新近推出rgg账户更被称按揭业革命性创新该账户将按揭借款人存款账户与按揭账户相连把每日存款账户余额作借款人可以提前偿还贷款金用以减少借款人利息支出而提前偿还贷款存款部分可以作银行借款人增加信贷额客户可以随从存款账户支龋rgg账户创新不单单是种按揭产品创新更重要是它按揭业引入了如何更地人客户理财理念被香港银行业称“按揭综合户口”．3 竞争激烈香港住房按揭市场尽管香港银行般是“数业有专攻”但住房按揭市场竞争仍然十分激烈尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺地住房按揭业除香港住房按揭市场身吸引力外通按揭业争取人客户提供其他金融(如人理财业)、扩客户和业规模也是非常重要原因、强烈客户营销和市场竞争识对香港银行业办现场参观除各银行就有关业印制宣传手册任客户取外客户理挂牌上岗、开放式办公开展前台营销和咨询业更是种普遍做法尤其是汇丰银行按揭顾问心更是给人印象深刻客户可直接进入办公场所几十位客户理开放式办公与客户面对面交流实现了将银行门槛放低、将办公开放拉近了与客户距离真正实践体现了以客户心营销和理念由香港银行业竞争基达到了完全竞争市场状态因各银行提供产品价格和种类基类似业竞争焦主要体现利用产品和创新丰富容、提高质量和业办效率等方面旦有产品和创新或者推出新优惠信贷政策银行就会利用各种媒体进行广告宣传并宣传将业或产品主要特进行形象释留有电话或随供客户咨询、真正差别化和性化客户香港如你某银行拥有账户那你就会反映这银行客户信息系统如你部分业都银行办理那么这银行就会有专门部门和人员责受理你咨询和人理财业没有该银行开立账户客户就到按揭顾问心(以汇丰银行例)前台领取牌按顺序等待客户理受理有客户理看重或许并不是按揭业身而是由按揭业衍生出其他金融客户旦与客户理交流有关就会被记录下客户理就会定期询问客户和业办理情况通跟踪争取业客户理可以客户量身定做按揭计划可以从客户定置业到签署买卖合约整程提供专业见并提供律师、地产代理等介介绍新楼市讯还可以到客户指定地提供等可以说真正实现了对客户差别化和性化做到了“条龙”式质量3、丰富、灵活产品设计多种多样信息宣传和咨询渠道前面列出些基按揭产品、贷款计划和还款方式基础上根据市场竞争要和客户性化香港银行还会对上述产品和操作方式进行灵活组合推出更丰富和多样化产品和由市场和业运作逐步规和成熟香港住房按揭业操作流程般都比较明确清晰、细化和标准化可以使客户对按揭业基情况做到心有数并根据己条件和众多金融产品由选择、各种各样业优惠除产品价格和竞争外客户提供各种优惠增强对客户吸引力也是重要竞争手段如你是某银行按揭业客户般就会持有该银行信用卡并办卡享有免信用卡年费优惠并且持有不银行信用卡还可以许多消费场合享有不优惠；由利率竞争限制和空有限许多银行推出了对按揭业实行现金回赠方式按照定条件确定对客户现金回赠额并分摊几年支付；其他财优惠比如头六月免费居火险；装修贷款、车位贷款、加按、按优惠等等．香港住房按揭市场构成及特、香港住房按揭市场是由多机构参与、组成市场这些机构包括政府和政府代理机构(如香港房屋委员会、房地产权属登记机构)、银行、财公司、保险公司、按揭证券公司、律师行、房地产评估机构及其他市场交易介机构等香港住房按揭市场有效运依赖这些机构职能与业有机结合从某种义上讲银行只是住房按揭业主要环节如离开其他机构参与和支持银行按揭业链条就会断也不会出现目前种类繁多银行按揭产品、按揭市场众多参与机构合作使得许多按揭业和产品创新成可能通常情况下香港银行业对住房按揭般要是贷款成数不超房价七成、期限长30年(还要楼龄+贷款期限不能超0年；还款期限和借款人年龄和不超60岁如超提供私人担保)利率以市场优惠利率(r r r)基准上下浮动定围但正如前所述实际业操作和产品种类早已超这围其原因是香港政府和金融管理局保证银行按揭业稳健运行前提下除及根据市场形势调整监管政策充分给予银行按揭业利率、贷款结构和操作等方面创新灵活性外香港房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等介机构介入也不违反监管要情况下使满足市场和客户银行按揭产品可以顺利推出以“按揭保险计划”例这项计划由香港按揭证券公司与按揭保险公司合作推出旨使客户可以从银行获得高达9成贷款其成贷款由按揭证券公司向银行提供担保担保将直有效至按揭贷款偿金余额下降至按揭发放楼价7成止按揭证券公司会向保险公司进行项背对背担保将风险嫁给保险公司．5 香港房地产与房地产金融市场介、讯、交易和评估房地产纪公司等市场交易介机构以及房地产纪人存不仅活跃了房地产市场交投而且通信息讯交流了市场交易信息不对称问题购房和贷款提供了信息和操作上支持房地产评估机构可以房地产交易双方以及银行提供重要和客观技术支持、律师律师行香港房地产交易和按揭业占有重要地位目前地银行业开展遇到许多技术性和法律性问题香港都通律师行得到了较以下环节都是靠律师完成 ()业主购置住宅委托律师准备所件包括临买卖合约及楼契(正式买卖合)其二手房买卖物业产权、抵押等情况也由律师行证且买卖双方必须选择不律师行； ()按揭贷款批准由律师行准备按揭契 (贷款合)、抵押契(抵押合)等件并由律师行安排买方指定日期前签署楼契、按揭契、抵押契等件； (3)由律师行通知银行银行将按揭贷款交予律师行再由律师行安排交予发展商(这样律师行必须责监控发展商须尽义执行情况)；律师行责将抵押合送交土地册处登记登记完毕交银行存管； ()按业抵押登记变更这环节律师行更是发挥了重要作用由涉及债权人和抵押权人变更按所涉及两银行代理律师会分别将有关材准备完毕商定某刻实现债权账移土地册处完成抵押权登记变更等由律师行所处地位重要性香港对律师操守和责任要都非常严格3、客户信用体系即使目前香港房价幅缩水产人士量增加但银行按揭业违约率并没有出现样上升情况良市场信用环境香港得到了较体现 ()客户银行办理不业信用记录并非分别记录而般会集起因客户按揭业方面不良信用记录可能就会影响其他业办理； ()有专门客户信机构统计和收集客户不银行信用记录以及其他交易信用情况银行可以付费询； (3)通处置抵押物和法律手段追讨等多种方式非常方便可行； ()即使借款人选择破产破产人除了受到许多限制外相当长期(5年)仍有偿还借款义； (5)银行会根据借款人实际情况设计和采用灵活还款计划既助借款人维系良信用记录也可以化银行信贷风险．6 完善和具有高可操作性风险防、控制和化机制香港银行业住房按揭业风险防、控制和化机制与地银行业机制和思路基类似但机制建设上更完善许多具体细节上处理更周密建立了明确、清晰、细化具体操作流程比如、贷前审批环节会综合考虑楼盘各种因素和价格确定不贷款成数限制根据借款人实际条件确定合理贷款额、还款方式与担保条件根据贷款额不建立分层次审批授权体制会认真调借款人真实收入、往信用记录等；、贷管理上制定了明确管理制建立了较完善信息管理系统如要按贷款风险分类状况及编写风险情况分析报告；建立了客户还款和贷款催收提醒制；将贷款情况及录入信贷管理信息系统利用信息系统做贷款管理工作； 3、建立了明确、清晰、细化具体操作流程从按揭业受理、审批、发放到违约贷款具体处置都有明确、细化操作流程培训老师提供培训上环节清晰、步骤细化、分类明确信贷管理流程图以及有问题贷款风险化流程图都令人感觉到了地银行业风险防与化管理上粗糙．7 香港住房按揭证券化市场鉴按揭证券化对银行以及按揭业发展重要性香港政府着力推动按揭证券化业香港按揭证券公司就是目前香港主要开展按揭证券化业公司而这公司就是香港政府发起成立尽管该公司业规模并不但香港政府仍对它提供了足够支持香港政府对证券化业重视程可见斑按揭证券化业除了促进按揭贷款流动性、降低银行贷款集、推动住房贷款二级市场发展发挥着重要作用它对促进住房按揭级市场规化和标准化也起着重要导向作用银行要出售按揭贷款必须成按揭证券公司“核准卖方”出售贷款必须合按揭证券公司制定标准再如前述按揭保险计划超7成部分贷款也必须合按揭证券公司标准才能获得担保二、香港房地产金融市场发展对地启示．加强政策和市场跟踪与研究及根据形势变化发展制定合理业发展战略和对策房地产业国民济发展占有重要而特殊地位既是扩、拉动济增长支柱产业又是容易出现热和泡沫影响济稳定发展产业因国会国民济发展不期对房地产业采取不宏观调控政策对房地产市场济发展占有重要地位地区和城市 (比如香港)而言样如随着城市化进程推进和加快地许多城市房地产市场都可能会演绎香港房地产市场发展历史我们应当从香港政府对房地产市场和按揭市场调控政策以及香港银行做出相应反应借鉴有益验房地产业发展有其身周期性特尽管周期长短不但房地产市场必然会历发展、高潮、衰落、复苏这样周而复始循环周期目前国房地产业发展对银行信贷金依赖程较高特别是银行对房地产业从开发贷款到按揭贷款进行全程金支持更是提高了银行与房地产业关房地产市场风险很容易嫁到银行身上银行金量卷入房地产市场既是容易诱发泡沫发生重要原因又是泡沫破灭容易对济、金融造成重创主要根因发展房地产金融业必须及对房地产市场形势进行分析加强前瞻性研究根据形势变化及采取相应对策．加快产品和创新不断丰富产品体系和容提高建设银行住房金融业市场竞争力是提高对产品和创新市场重要性认识随着我国加入0推移香港市场竞争特很快就会地住房金融市场上显现产品和创新将成竞争取胜重要手段二是学习和引进香港住房按揭产品不断丰富“乐得”产品体系三是真正建立以客户心营销和机制建立快速市场反应机制及根据不客户特推出差别化、性化金融产品和四是加对产品和特形象宣传增强客户对产品和特认识拓宽宣传和咨询渠道增加客户获取信息有效吸引和争取客户．3 规人住房贷款业运作提高业办效率切实防风险是学习和借鉴香港住房按揭业操作流程完善和优化现有业流程制定创新业操作流程争取逐步实现业操作流程细化和标准化提高业办效率特别是要许多具体细节上处理更周密具体操作流程要明确、清晰和细化二是建立、健全风险防机制借鉴香港按揭贷款风险管理模式细化和丰富违约贷款处理方式主动、积极、有效地防和化风险．充分利用市场专业化分工积极引进和利用市场介机制拓展市尝防风险是积极加强与房地产交易介和咨询机构如房地产纪公司和二手房交易介机构合作扩业规模拓宽渠道二是积极加强与房地产评估机构合作利用评估机构专业技术提高对产品定价把握等方面能力三是深入研究和探讨律师制房地产金融业职能借鉴香港验加强与律师合作增强业操作技术上可行性和法律上有效性切实防风险四是加强与保险公司等其他机构合作探讨拓宽业合作围可能性五是适当考虑增加介费用由银行支付或减免客户支付费用给予客户适当财优惠政策等．5 加快提高科技手段对业管理和操作支持逐步建立信贷管理和客户关系管理基础信息和数据库理论上产品设计要付诸实践操作必须依赖技术手段有力支持科技手段对业发展支持滞是地住房按揭市场整体落香港按揭市场重要原因目前国建设银行人住房贷款产品和创新迟缓、信贷管理水平和客户信息管理水平不足很程上是受到科技手段滞制约因加快科技开发提高信息技术业管理和发展应用是项非常紧迫任必须高重视．6 积极稳步推进住房抵押贷款证券化业香港按揭证券化发展验给予我们几启示是必须高重视政府和国有关管理部门态根据有关要把握业研发方向并争取获得有关政策支持二是设计合国情住房抵押贷款证券化业结构加快推进证券化技术和操作研发促进业开展可行性三是要高重视证券化业对住房按揭级市场规和导向作用。
香港楼价这几年的趋势
香港楼价这几年的趋势香港楼市作为一个非常繁荣的市场，近年来一直备受关注。
本文将探讨香港楼价这几年的趋势，并提供一些可能的原因解释。
首先，我们来看一下过去几年香港楼价的发展情况。
自2017年以来，香港楼价一直呈现出较大的波动。
据香港地产代理商提供的数据显示，2017年底至2018年初，香港楼市出现了一个显著的上涨周期。
然而，自2018年中旬以来，楼市开始出现了下滑迹象。
2019年下半年，香港的楼市降温更加明显，楼价持续下跌。
这种下滑趋势在2020年继续延续，并因为新冠疫情的影响而进一步加剧。
那么为什么香港楼价会如此波动呢？有几个可能的原因可以解释这种趋势。
首先，香港的楼市很大程度上受到国际经济环境的影响。
全球金融危机后，全球经济增长放缓，投资者逐渐撤离高风险市场。
作为一个国际金融中心，香港经济高度依赖国际贸易和金融业。
因此，国际经济的不稳定性会直接影响到香港楼市的走势。
其次，政策调控也是影响香港楼市的重要因素。
香港政府一直在努力控制楼市的过热现象，以防止房价过高，影响市民的生活质量。
近年来，政府相继出台了一系列的购房限制措施，如提高按揭贷款的利率，收紧楼市融资等。
这些措施的引入导致了投资者信心的下降，从而导致楼市的调整。
第三个原因是供求关系的影响。
香港土地资源有限，供应一直相对短缺。
在过去几年，香港楼市供应紧张，推高了房价。
然而，由于政府的严格监管以及购房限制政策的实施，一些投资者开始减少在香港的投资，从而减少了对楼市的需求，导致楼市降温。
此外，政治不确定性也是香港楼市波动的因素之一。
近年来，香港政治局势紧张，社会抗议活动频繁，对香港的稳定和发展带来了不确定性。
这种不确定性增加了投资者的风险意识，使他们更加谨慎对待香港楼市投资，从而导致了楼市的调整。
最后，新冠疫情也对香港楼市产生了重大影响。
疫情导致全球经济停滞，旅游业和零售业等行业遭受重创。
由于香港高度依赖旅游和零售业，楼市也受到了影响。
此外，由于疫情控制措施的影响，购房者的动力也受到了削弱，导致了楼市的下滑。
香港住房政策与国内住房政策对比及启示
香港住房政策与国内住房政策对比及启示一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。
为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。
香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。
健全的土地管理制度。
香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。
香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。
政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。
所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。
既有垄断控制，又有自由转让。
在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。
完善的公屋制度。
香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。
到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。
公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。
为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。
目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。
换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。
楼宇按揭成数调整。
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。
我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。
房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。
第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。
一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。
香港60年代初期，人口就增加到300万。
而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。
财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。
期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。
而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。
不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。
例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。
繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。
这就是60年代初期香港爆发的银行危机。
起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。
为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。
其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。
港英政府的想法很好，但结果却是致命的。
因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。
香港楼市的房地产开发投资风险评估
香港楼市的房地产开发投资风险评估香港作为国际金融中心，楼市一直备受关注。
房地产开发投资风险评估在香港楼市具有重要意义。
本文将从多个角度对香港楼市的房地产开发投资风险进行评估。
首先，香港的政治风险对房地产开发投资有一定影响。
作为特别行政区，香港的政治状况对楼市造成了一定的不确定性。
政策的变化、社会动荡等都可能对楼市产生负面影响。
投资者需要密切关注政治动态，及时调整投资策略，降低政治风险。
其次，市场供需的平衡对房地产开发投资风险评估至关重要。
香港楼市需求受多方面因素制约，如外部经济形势、人口流动等。
供应方面，政府对土地供应的控制也是一个重要因素。
投资者需要仔细评估供需关系，做好市场分析，有效避免供需失衡带来的投资风险。
再者，金融市场波动对房地产开发投资风险有一定影响。
香港作为国际金融中心，金融市场变化较为频繁。
利率变动、汇率波动等都可能对房地产开发投资造成风险。
投资者需要密切关注各类金融指标，及时调整投资组合，降低金融市场波动带来的风险。
最后，法律法规对房地产开发投资风险评估也有重要影响。
香港有严格的法律法规来规范房地产市场，包括土地规划、建筑标准等。
投资者需要了解相关法律法规，严格合规操作，避免法律风险对投资造成影响。
综上所述，香港楼市的房地产开发投资风险评估需要从政治、市场、金融、法律等多个角度进行全面评估。
投资者需要密切关注市场变化，做好风险管理，才能在香港楼市中取得长期稳健的投资回报。
香港国际金融中心的特点及对策研究
香港国际金融中心的特点及对策研究香港作为一个亚洲地区的金融中心，一直受到国际金融市场的关注。
它拥有着不同于其他地区的优势，这些优势使其在竞争激烈的国际金融市场中居于领先地位。
本文将从以下几个方面就香港国际金融中心的特点及对策展开探讨。
一、地理位置优势香港位于亚洲地区的中心位置，是连接东亚、东南亚和南亚的重要枢纽，这也为香港的金融中心地位在区域内得以得到优势奠定了基础。
与此同时，香港也是中国内地与国际市场之间的重要桥梁，特别是在中国内地改革开放以来，香港作为开放型经济体的纽带作用变得愈发重要。
二、资金充裕和流动性高香港的货币体系以港币为主，它与美元之间的关系紧密，外汇储备也非常充裕。
香港市场与国际市场之间的投资流动性非常高，可起到有效地吸收和分配全球资金的作用。
三、人才储备丰富香港的教育水平很高，拥有一批高素质的金融专业人才，也非常吸引外地人才。
尤其是在处理跨境金融业务方面更是独具优势。
此外，香港还有一个开放的经济环境，许多国际金融公司纷纷进入香港进行业务开展，也为香港带来了一批国际化人才。
四、法律和监管机制健全香港的法律和监管机制健全、完善，尤其是在私人财富管理和风险管控方面，已有成熟的经验和监管规定。
香港特别行政区还具有广泛的自主权、政治稳定和经济规范、独立的金融监管体系、清晰的组织架构等诸多优势。
以上四方面的优势，是造就香港国际金融中心一枝独秀的重要原因。
但是，随着国际金融市场不断变化和发展，香港作为国际金融中心，仍面临着诸多挑战。
那么，对于香港国际金融中心来说，如何应对这些挑战呢？一、不断提高竞争力针对国际金融市场的竞争，香港需要不断提高自身的优势，以保持和拓展本土关系和地缘关系。
在人才招聘和培养方面，适当降低劳动力成本、提高培训机制和工作待遇，吸引本地和海外人才。
此外，不断完善自身的金融产品和服务，以满足金融市场和客户的需求，也是提高竞争力的一种方式。
二、充分利用香港与内地的平台优势作为中国内地和国际市场之间的桥梁，香港一直以来都在发挥中介作用。
香港和内地金融市场的对比与分析
香港和内地金融市场的对比与分析自1997年香港回归中国以来，香港与内地之间的金融市场互相交流密切，两个市场都经历了大大小小的挑战和变化。
本文将比较和分析香港和内地金融市场的共同点和差异，并探讨它们的优势和劣势。
1.市场规模内地的金融市场规模越来越大，与GDP的比例也在逐年提高。
根据中国证券监督管理委员会的数据，2020年末，A股市场总市值为101.15万亿元人民币。
A股市场是一个巨大的，日渐成熟的市场，其规模已经有了可观的提升。
此外，内地的金融市场还包括资本市场、债券市场、期货市场等多个方面。
与此相比，香港的金融市场规模较小。
根据香港证券交易所的数据，截至2020年12月31日，香港证券市场的市值为42.1万亿元港币。
香港的金融市场与内地市场的规模相比，确实稍有逊色，但是香港的发挥的作用、引领着亚洲的金融市场，具有相当重要的地位。
2.制度与法规内地的金融市场制度和法规特别严格，中央政府对其进行了极大的干预和管理，这样做的目的是为了保证市场的稳定和有序。
这一点对于内地的金融市场与国际市场接轨和互相融合来说是很有帮助的。
香港作为国际金融中心，其市场制度和法规更加开放、自由和流畅。
香港保持着与国际市场接轨的优势。
这使得香港金融市场容易吸引海外投资者和国际机构，从而带动市场的发展。
3.货币政策在货币政策方面，香港与内地相比较为独立。
香港有自己的货币政策和货币发行机构，人民币在香港的使用不如港币普遍。
这种独立的货币政策与市场机制允许香港根据实际情况和市场需求做出相应的调整。
内地的货币政策是由人民银行掌管，而基于中央政府的总体规划和政策。
这保证了货币市场的稳定和有序。
但这也难免受到政府政策的影响，一旦遇到政策调整，市场情况也会受到相应的变化。
4.金融产品香港金融市场向来以各种金融产品的多样性和创新而著名。
香港的金融产品体系非常完备，各种投资、储蓄、信贷等产品相对较多。
香港的基金市场和债券市场也非常发达，吸引了大量的国外资金。
97年香港金融危机
二：美国经济利益和政策的影响：
美国，作为资本主义头号强国，他通过强大的 经济后盾在亚太地区建立起一个资本主义的统 一战线：韩国，日本，台湾直至东南亚，都成 为美国的经济附庸。这给亚洲一些国家飞速发 展带来了经济支持。
在97金融危机中，大陆向香港提供大量 外汇，作为保障，使香港没有出现大幅 度货币增值或贬值的情况，相反，索罗 斯在从香港撤资的时候，损失了一大笔 钱。当时大陆和香港的外汇储备都是世 界上前几位，当时中国的外汇储备也已 达到相当高的水平。
• 亚洲金融危机给我们以深刻的启示
• 1）一个国家经济的开放程度，是建立在强大 的经济实力和稳定的政权基础上的，只有经济 实力雄厚，政权稳固才能谈及真正的发展经济。 （2）一个经济学家，只有有正确的人生观、 价值观，才能促进社会的进步与发展，否则， 他将不是一个真正的经济学家，并对经济发展 起阻碍作用。 （3）只有提高综合国力，才能 使一个国家立于不败之林。
第一阶段：1997年7月2日，泰国宣布放弃 固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一 场遍及东南亚的金融风暴。
第二阶段：1998年初，印尼金融风暴再起， 面对有史以来最严重的经济衰退，国际货 币基金组织为印尼开出的药方未能取得预 期效果。
第三阶段：1998年8月初，乘美国股市动荡、 日元汇率持续下跌之际，国际炒家对香港 发动新一轮进攻。
原因:一：乔治·索罗斯的个人及一个支持他的 资本主义集团的因素：
“金融大鳄”“一只假寐的老狼”是对这个金 融怪才的称谓。他曾说过，“在金融运作方面， 说不上有道德还是无道德，这只是一种操作。 金融市场是不属于道德范畴的，它不是不道德 的，道德根本不存在于这里，因为它有自己的 游戏规则。我是金融市场的参与者，我会按照 已定的规则来玩这个游戏，我不会违反这些规 则，所以我不觉得内疚或要负责任。
香港证券市场发展现状及前景展望
香港证券市场发展现状及前景展望香港证券市场是亚洲最重要的金融中心之一，也是全球最具活力和竞争力的证券市场之一。
随着中国内地经济的快速发展和对外开放的扩大，香港证券市场的发展前景看好。
本文将在以下几个方面展望香港证券市场的发展现状及前景。
首先，从发展现状来看，香港证券市场已经取得了令人瞩目的成绩。
根据数据显示，截至2020年底，香港证券交易所上市的公司数量达到约2400家，市值超过47万亿港元。
香港证券市场吸引了众多知名企业的上市，如腾讯、阿里巴巴等大型科技公司。
同时，香港证券市场也是全球最大的IPO市场之一，吸引了不少海内外企业的上市和融资。
此外，香港作为离岸人民币中心，也成为了全球主要的离岸人民币债券发行地和交易中心。
香港证券市场的发展不仅为香港本地经济带来了巨大的财富，也为全球投资者提供了更多的投资机会。
其次，从政策环境来看，香港证券市场的发展受到了中国政府的大力支持。
作为中国内地与香港的金融中心，香港在金融体制、法律体系、税收政策等方面享有较大的自主权。
近年来，中国政府采取了一系列措施来促进香港证券市场的发展，如QDII、QDLP、RQFII等政策的推出，都为境外投资者提供了更多的投资渠道和便利条件。
此外，香港作为中国内地与国际间的金融纽带，也在金融合作、创新科技等方面与内地建立了密切的合作关系。
这些政策和合作举措进一步提高了香港证券市场的国际竞争力。
再次，从市场机制来看，香港证券市场的自由度和公平性也促进了其发展。
香港证券交易所以其公开、透明、规范和高效的市场运作而闻名，市场监管机构也建立了一系列严格的法规和规章制度来保护投资者的权益。
此外，与内地相比，香港证券市场的准入门槛相对较低，外国投资者也较容易进入香港市场。
这使得香港证券市场能够更好地吸引境外资金和投资者，提高市场流动性和参与度。
最后，展望未来，香港证券市场的发展前景依然广阔。
首先，中国内地经济的持续增长和对外开放的不断扩大将为香港证券市场带来更多的机遇。
金融危机对房地产市场的影响教训与启示
金融危机对房地产市场的影响教训与启示金融危机是一个全球性的经济灾难，对各行各业都产生了深远的影响，尤其是房地产市场。
本文将探讨金融危机对房地产市场所带来的影响、教训以及启示。
一、金融危机对房地产市场的直接影响在金融危机爆发之初，房地产市场首当其冲受到了重创。
由于金融市场的动荡和信贷环境的严重收紧，购房贷款变得更加困难，许多购房者无法负担得起房贷利息或支付首付款项。
这导致房地产市场需求急剧下降，房价出现大幅下跌。
此外，金融危机还导致了投资者信心大幅下降，投资热情降低。
房地产开发商面临巨大的融资困难，合作伙伴和投资者纷纷撤资，导致项目无法继续进行，产生一系列问题，如土地积压、建设停滞等。
二、金融危机对房地产市场的教训1. 金融与房地产市场密切相连金融危机的爆发说明了金融市场与房地产市场的密不可分。
房地产市场的火爆与金融市场的繁荣密切相关。
当金融市场陷入困境时，房地产市场也会受到直接冲击。
这一教训告诉我们，需要建立一套健全的金融监管系统，以保持金融和房地产市场的平稳发展。
2. 关注房地产市场泡沫金融危机也揭示了房地产市场可能存在的泡沫风险。
房地产市场的过热会导致房价大幅上涨，进而引发金融风险。
因此，政府和相关部门应密切关注房地产市场的泡沫风险，采取相应的调控措施，以防止市场出现系统性风险。
3. 加强对金融业的监管金融危机还暴露了金融监管不足的问题。
金融市场的运作需要具备一定的监管机制，以避免金融风险的蔓延和扩大。
因此，我们需要加强对金融业的监管，加强对金融机构的监督，防范金融危机对房地产市场的冲击。
三、金融危机对房地产市场的启示1. 规避投机行为金融危机引发的房地产市场崩盘，一定程度上是由于投机行为的盲目导致。
购房者和开发商都应该避免投机行为，警惕市场泡沫的出现。
购房者应理性购房，而不是盲目跟风，开发商也应遵循市场规律，避免过度开工和储备。
2. 建立完善的金融风险管理体系金融危机爆发后，许多金融机构因资金链断裂而破产，这给金融业敲响了警钟。
香港地产业百年
香港地产业百年香港地产业是香港经济的重要组成部分。
香港作为一个国际化的城市，其地产业也因此得以快速发展。
从最初的简陋住宅到如今的高端房产、商业地产和写字楼，香港地产业经历了一个漫长的发展历程。
20世纪初，香港地产业还是一个新兴产业，房屋建筑大都是木造结构。
但是，由于香港地理位置优越，人口不断增加，香港成为了新移民的首选之地。
由于供需关系，房价不断上涨。
在第一次世界大战爆发之前的一次房地产危机中，香港的地产市场出现断崖式下跌，房地产企业破产纷纷。
在香港与中国之间的贸易发展期，香港地产业得到了持续的发展。
随着英国殖民统治下的政治稳定和经济繁荣，香港在20世纪二、三十年代迎来了一路上涨的房地产市场。
香港的住宅建筑也不再是小木屋，而是水泥和钢铁建造的高层建筑。
这些房屋大都分布在香港岛和九龙半岛。
20世纪五十年代后期，香港地产业进入了一个新的阶段。
在此之前，香港地产业主要由本地人经营，但此时外来资本涌入，导致香港地产业的竞争更加激烈。
随着香港经济的发展，香港赢得了更多国际投资者的青睐。
香港的地产企业开始向其他领域扩张，如酒店、商业地产和写字楼。
80年代初期，香港地产业进入了一次巨大的发展阶段。
由于香港经济的快速发展，香港房价不断上涨。
在这个时期，地产开发商获得了巨大的利润，香港的房地产市场被认为是世界上最昂贵的市场之一。
在此期间，地产企业越来越专业化，为各种市场需求提供各种类型的住宅和商业用地。
到了21世纪初，香港地产业经历了一系列的挑战。
由于全球经济不稳定和亚洲金融危机的爆发，不少地产企业的业务受到了影响。
然而，香港地产业的实力显示了其韧性。
香港的地产企业开始在全球范围内寻找发展机会，特别是在中国内地和东南亚市场上。
在过去的百年中，香港地产业已经成为香港经济的核心产业之一。
香港的地产企业在全球范围内保持着良好的声誉和影响力。
随着香港特别行政区维持其外向型经济模式，香港地产业必将继续发挥其重要作用，为香港的社会和经济发展做出贡献。
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香港房地产金融市场进展特点与启发2003-05-28中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。
培训的要紧目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场进展的经验教训，引进香港银行业的经营治理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康进展。
一、香港房地产金融市场的进展与特点1．1 香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前差不多平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。
由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识特不强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时刻之久、下跌幅度之大，给香港经济金融进展和社会稳定带来了专门大的不利阻碍。
“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题确实是一个典型的例证。
住房按揭是香港居民购买住房的要紧手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，然而由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。
依照香港金融治理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(往常高于最优惠利率)。
“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅阻碍了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。
针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融治理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓舞新按揭产品的创新。
银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。
进展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。
2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。
香港的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般3 / 23从每平方米1-2万元及6-7万元不等。
这依旧自1998年以来香港房地产市场价格差不多平均下降了6成半的结果。
为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。
这种住房供应体系与内地住房供应体系也有许多相似之处。
商品住宅(包括豪宅)类似于内地都市的商品房，要紧客户是中高收入阶层居民。
出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。
居屋打算类似于内地目前的经济适用住房制度。
由于一般商品住宅的价格超出了低收入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机构参建居屋”的打算，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。
该打算由香港房屋委员会负责及执行。
该打算对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表 (注：该打算下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。
公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。
公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。
往常公屋不同意购买，只同意租祝后来香港推出了“自置公屋”贷款打算，即公屋“可租可买”，同意符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的同时，也能够低价购买新建公屋。
“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，只是在土地的取得等环节上两者存在较大不同。
该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。
香港住房二级市场交易运作也差不多比较成熟。
据培训老师讲，在香港随便去找一位老者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能做到八九不离十。
这可能既是香港专门的环境造就人的市场投资意识使然，也从一个侧面讲明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投的活跃。
5 / 231．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款打算(1)住房一、二级市场均提供按揭业务。
不管是一般住宅、豪宅、居屋依旧公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。
(2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。
(3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。
一按是指对除首付款以外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是进展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度(能够重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加按打算中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。
转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。
(4)灵活多变的还款方式。
包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。
还款利率既能够采取固定利率方式也能够采取浮动利率方式。
要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。
(5)多种多样的按揭贷款打算。
为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款打算，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。
包括：“居者有其屋”按揭贷款打算；“自置居所免息贷款打算”；“自置公屋”贷款打算；“首次置业”贷款打算。
这些打算的要紧特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特不优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数 (最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时刻内代还本息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的转售实行限制，或一定时刻内不同意转售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。
7 / 232、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产”人士的经济境况，监管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产”借款人调低按揭利率，以减轻客户还款负担。
渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140％的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。
上述有针对性的系列措施不仅关心借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。
渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革命性的创新。
该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人能够提早偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。
而提早偿还贷款的存款部分能够作为银行为借款人增加的信贷额度，客户能够随时从存款账户支龋MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。
1．3 竞争激烈的香港住房按揭市场尽管香港的银行一般是“数业有专攻”，但住房按揭市场的竞争仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。
除香港住房按揭市场本身的吸引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融服务(如个人理财业务)、扩大客户和业务规模也是特不重要的缘故。
1、强烈的客户营销和市场竞争意识在对香港银行业务经办现场的参观中，除各家银行均就有关业务印制宣传手册任客户取阅外，客户经理挂牌上岗、开放式办公开展前台营销和咨询业务更是一种普遍的做法，尤其是汇丰银行的按揭顾问中心更是给人印象深刻。
客户可直接进入办公场所，几十位客户经理开放式办公，与客户面对面的交流，实现了将银行门槛放低、将办公开放，拉近了与客户的距离，真正在实践中体现了以客户为中心的营销和服务理念。
由于香港银行业的竞争差不多达到了完全竞争的市场状态，因此各家银行提供的产品价格和种类差不多类似，业务竞争的焦点要紧体现在利用产品和服务的创新丰富服务内容、提高服务质量和9 / 23业务经办效率等方面。
一旦有产品和服务创新或者推出新的优惠信贷政策，银行就会利用各种媒体进行广告宣传，并在宣传中将业务或产品的要紧特点进行形象的解释，同时留有电话或网站随时供客户咨询。
2、真正差不化和个性化的客户服务在香港，假如你在某家银行拥有账户，那你的资料就会反映在这家银行的客户信息系统中，假如你的大部分业务都在一家银行办理，那么这家银行就会有专门的部门和人员负责受理你的咨询和个人理财业务。
没有在该银行开立账户的客户，就到按揭顾问中心(以汇丰银行为例)前台领取号牌，按顺序等待客户经理受理。
有时客户经理看重的或许并不是按揭业务本身，而是由按揭业务衍生出来的其他金融服务。
客户一旦与客户经理交流后，有关资料就会被记录下来，客户经理就会定期询问客户的需求和业务办理情况，通过跟踪服务争取业务。
客户经理能够为客户量身定做按揭打算，能够从客户决定置业到签署买卖合约整个过程提供专业意见，并提供律师、地产代理等转介服务，介绍最新楼市资讯，还能够到客户指定的地点提供服务等。
能够讲，真正实现了对客户的差不化和个性化服务，做到了“一条龙”式的服务质量。