保障房ABS项目分析
ABS在公租房运营中的实例分析
ABS在公租房运营中的实例分析作者：苏美玲来源：《全国流通经济》2020年第15期摘要：目前地方政府在公租房方面的融资途径主要还是银行贷款和发行债券，还款模式依然是借新债还旧债，这样的融资模式无法有效促进和提高运营效率。
ABS（Asset Backed Securitization）融资模式推行的关键点是基础资产能产生稳定的现金流，而公租房对外出租产生的现金流恰好满足此要求。
将ABS引入公租房运营中的优点在于：第一，优化地方融资平台的债务结构;第二，降低地方融资平台债务违约风险;第三，以收入现金流为还债来源，能够有效促进债务平台提高公租房运营效率。
关键词：公租房;ABS;运营中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：2096-3157（2020）15-0087-03一、公租房运营的融资现状2009年政府工作报告首次提出将公租房作为我国住房保障体系的一部分，2013年公共租赁住房和廉租房并轨执行，统称公租房。
自此，我国公租房迎来了一次大规模的建设高潮，但公租房由于其特殊的公益属性，其建设运营与商品房有着显著的差别。
其一，公租房作为保障性住房，投资成本基本由地方政府承担，中央政府按标准给予部分补贴;其二，按照2013年住房和城乡建设部颁布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，公租房对外出租的房租标准低于同区域商品房租金标准，并且大部分城市对特殊群体制定了不同的优惠政策，以保障困难群众的住房需求;其三，公租房运营是先建设后出租，建设投资和出租收入的资金流时间上无法匹配;因此，建设运营公租房给地方政府带来了沉重的财政压力。
为建设运营公租房，地方政府多是通过地方融资平台对外融资，融资方式主要包括银行贷款、发行债券（包括地方债、短期融资券、中期票据等）、发行信托产品等传统融资模式。
因地方政府过度依赖地方融资平台，导致各地方融资平台存量债务居高不下，债务风险不断攀升，监管部门加强了对地方融资平台的监管力度，导致地方融资平台对外融资受限：第一，银行贷款是地方融资平台融资最主要的渠道，但银监会对其贷款已提出风险警示，要求各银行对其贷款态度要更加慎重，银行贷款额度不断收紧;第二，作为地方融资平台融资的第二大渠道，国家也从监管层面对债券发行提出了更高的要求;第三，由于发起信托的程序相对复杂，条件也相对苛刻，大型信托机构对地方融资平台的项目兴趣程度较低。
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
下面是xx为大家带来的保障房ABS市场概况及实务要点全解析，希望能帮助到大家!保障房ABS市场概况及实务要点全解析1保障房是国家重点民生工程，国务院、发改委多次发文支持我国保障房建设，在资产证券化业务领域，保障房项目也得到相关部门支持。
2022年12月24日，中国证券投资基金业协会发布《资产证券化业务基础资产负面清单》(以下简称《清单》 )，根据《清单》第五条：待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权，但当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
按照ABS通常的要求，基础资产必须是建成且投入运营的，也就是说尚未完工且未达到可获得收入状态的不动产收益权原本是不能进行资产证券化操作，但根据《清单》，列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以不受这个限制而将其收益权作为基础资产发行ABS。
当然，目前发行的保障房ABS项目中，在申报交易所之前基本都达到已完工状态。
目前市场上保障房ABS的发行明显受《清单》影响较大，《清单》第一条规定：将以地方政府为直接或间接债务人的基础资产列入负面清单，不允许将其作为基础资产发行资产支持证券。
《清单》发布前发行2单，募集资金规模为34亿元，基础资产均为原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权，地方政府作为直接或间接债务人对保障房ABS项目承担还款义务。
《清单》发布后发行14单，募集资金规模为115.7亿元，基础资产均变为信托受益权(有一期为委托贷款债权)，穿透来看其还款来源均为保障房销售收入，ABS的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。
一、保障房ABS基本条件四类保障房可发ABS：保障性住房一般分为公共租赁房、廉租房、经济适用房和限价商品房。
防抱死制动系统ABS项目可行性分析报告(模板参考范文)
防抱死制动系统ABS项目可行性分析报告规划设计 / 投资分析防抱死制动系统ABS项目可行性分析报告说明该防抱死制动系统ABS项目计划总投资12348.17万元，其中：固定资产投资9749.96万元，占项目总投资的78.96%；流动资金2598.21万元，占项目总投资的21.04%。
达产年营业收入18625.00万元，总成本费用14816.03万元，税金及附加202.74万元，利润总额3808.97万元，利税总额4537.09万元，税后净利润2856.73万元，达产年纳税总额1680.36万元；达产年投资利润率30.85%，投资利税率36.74%，投资回报率23.13%，全部投资回收期5.82年，提供就业职位277个。
坚持“三同时”原则，项目承办单位承办的项目，认真贯彻执行国家建设项目有关消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，积极做到：同时设计、同时施工、同时投入运行，确保各种有害物达标排放，尽量减少环境污染，提高综合利用水平。
......主要内容：基本信息、项目背景、必要性、产业调研分析、产品及建设方案、选址方案、项目建设设计方案、工艺原则、环境影响说明、企业卫生、风险评价分析、项目节能评价、项目实施进度、投资方案说明、经济效益分析、总结评价等。
第一章基本信息一、项目概况（一）项目名称防抱死制动系统ABS项目（二）项目选址xx新兴产业示范基地（三）项目用地规模项目总用地面积34924.12平方米（折合约52.36亩）。
（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数78.32%，建筑容积率1.07，建设区域绿化覆盖率6.22%，固定资产投资强度186.21万元/亩。
（五）土建工程指标项目净用地面积34924.12平方米，建筑物基底占地面积27352.57平方米，总建筑面积37368.81平方米，其中：规划建设主体工程26068.19平方米，项目规划绿化面积2325.24平方米。
（六）设备选型方案项目计划购置设备共计138台（套），设备购置费2685.14万元。
保障房abs计划说明书
保障房abs计划说明书
保障房ABS计划是指政府为解决低收入家庭住房问题而发起的
一种资产支持证券计划。
ABS是Asset-Backed Securities的缩写，意为资产支持证券。
这一计划通常涉及政府或相关机构出资，通过
发行证券的方式筹集资金，用于建设或购买保障房，从而提供给低
收入家庭居住。
首先，保障房ABS计划的说明书通常会包括项目背景，即该计
划的发起目的、政策依据和相关背景信息。
这部分内容会介绍保障
房政策的重要性，以及为什么需要通过ABS计划来支持保障房建设
和购买。
其次，说明书会详细介绍ABS计划的运作机制，包括资产池构成、证券发行安排、还款来源等方面。
这部分内容会阐明ABS计划
的资金来源、使用方式、还款安排等具体细节，以及相关的法律法
规依据。
另外，说明书还会对ABS计划的风险管理进行说明，包括针对
资产质量、流动性和市场风险等方面的风险控制措施。
这部分内容
会介绍相关的风险评估方法、监管要求以及应对措施，以确保投资
者和相关利益相关方的权益得到保障。
最后，说明书还会包括相关的财务数据和预测信息，以及可能涉及的其他补充性信息，如相关的法律文件和合同样本等。
这些内容可以帮助投资者和其他利益相关方更全面地了解ABS计划的运作情况和相关细节。
总的来说，保障房ABS计划的说明书是一份重要的文件，它旨在全面、清晰地介绍该计划的背景、运作机制、风险管理和相关信息，以便投资者和其他利益相关方能够充分了解并评估该计划的可行性和风险。
2023年ABS系统项目评估报告
ABS系统项目评估报告目录序言 (4)一、工艺技术 (4)(一)、原辅材料采购及管理 (4)(二)、技术管理特点 (6)(三)、项目工艺技术设计方案 (7)(四)、设备选型方案 (9)二、供应商与合作伙伴关系 (10)(一)、供应商选择与评估 (10)(二)、合作伙伴协议与管理 (12)(三)、供应链透明度与效率优化 (13)三、ABS系统项目概论 (14)(一)、项目概况 (14)(二)、报告说明 (18)(三)、项目评价 (19)四、项目建设单位基本情况 (22)(一)、项目承办单位基本情况 (22)(二)、公司经济效益分析 (24)五、项目风险说明 (25)(一)、政策风险分析 (25)(二)、社会风险分析 (26)(三)、市场风险分析 (27)(四)、资金风险分析 (28)(五)、技术风险分析 (29)(六)、财务风险分析 (30)(七)、管理风险分析 (31)(八)、其它风险分析 (32)(九)、社会影响评估 (34)六、安全管理计划 (35)(一)、项目安全管理体系建立 (35)(二)、安全管理计划 (35)(三)、安全培训与演练 (36)(四)、事故应急处理与报告 (37)七、质量管理体系 (38)(一)、项目质量管理体系建立 (38)(二)、质量管理计划 (39)(三)、质量检测与监控 (41)(四)、问题处理与纠正措施 (42)(五)、验收与评价 (45)八、建设规划方案 (47)(一)、产品规划 (47)(二)、建设规模 (48)九、项目验收与总结 (48)(一)、项目竣工验收 (48)(二)、经济效益评估 (50)(三)、项目总结与经验分享 (51)(四)、未来发展规划 (53)十、法律法规及审批程序 (54)(一)、相关法律法规概述 (54)(二)、项目审批程序 (55)(三)、环评报告审批 (56)(四)、土建工程施工许可 (57)十一、职业健康与员工福祉 (58)(一)、职业健康与安全政策 (58)(二)、员工心理健康支持 (59)(三)、工作生活平衡与弹性工作安排 (60)十二、项目危机管理 (61)(一)、危机预警与风险评估 (61)(二)、危机应对预案 (62)(三)、危机沟通与公关处理 (64)十三、知识管理与信息共享 (66)(一)、知识管理体系构建 (66)(二)、信息共享平台建设 (69)(三)、团队协作与沟通机制 (70)十四、品牌建设与市场定位 (71)(一)、品牌策略与形象塑造 (71)(二)、市场定位与差异化竞争 (72)(三)、品牌推广与营销活动 (73)序言ABS系统项目立项报告旨在对所提议的项目的可行性、必要性及其预期成果进行全面而详尽的分析。
保障房ABS项目分析
保障房ABS项目一、保障房行业及相关政策保障房建设属于我国民生建设工程的重要组成部分，一般由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房构成。
为支持保障房建设，自2010年开始，国务院、发改委等相继发布了政策支持保障房建设，相关政策见下表。
二、项目简要情况在资产证券化领域，保障房项目在负面清单方面也受到国家支持。
但由于保障房项目本身的条件限制（涉及拆迁安置等不可控因素、与地方政府债务有直接或间接关系等），目前市场上成功簿记发行的保障房ABS项目并不多。
从2014年开始，市场上成功发行的保障房项目总共有13单，发行规模总计122.19亿元，项目的简要信息见下表。
从上表看出，在资产支持证券负面清单发布之前（2014年12月基金业协议发布了《证券化业务基础资产负面清单》），市场上只成功发行了两单ABS，这两单ABS的基础资产均是原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权（包括相关附属权利），地方政府作为直接或间接债务人对ABS项目承担还款义务。
在负面清单发布之后至今，市场上又成功发行了11单保障房ABS项目，其基础资产均清一色的变成了信托受益权（仅有一单为银行委贷债券），穿透来看基础资产均为保障房销售收入，ABS 的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。
三、保障房ABS项目的实操要点1、保障房小区的资质及证照：负面清单规定已纳入国家保障房计划且已开工建设的保障房不列入负面清单，可以作为基础资产发行ABS。
在实际操作中，入池的保障房小区需要纳入省级保障房计划（以省级住建厅下发的红头文件中规定的保障房片区为准，保障房所在地区的地方政府需对保障房建设有相关批示）。
入池小区的开发商需有房地产开发资质（暂定资质也行），入池小区楼盘需四证齐全、完成环评报告等；在完工进度方面，入池小区最好在ABS项目申报交易所之前完成竣工备案，达到可预售状态。
2、保障房小区的销售对象：由于保障房分为廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房，不同种类的保障房的销售群体不同。
ABS再生料项目投资建设研究分析模板重点及难点分析
ABS再生料项目投资建设研究分析模板报告说明坚持“三同时”原则，项目承办单位承办的项目，认真贯彻执行国家建设项目有关消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，积极做到：同时设计、同时施工、同时投入运行，确保各种有害物达标排放，尽量减少环境污染，提高综合利用水平。
ABS再生料项目投资建设研究分析模板报告大纲第一章概论第二章项目背景研究分析第三章市场分析、调研第四章建设规划分析第五章项目选址第六章土建方案说明第七章项目工艺技术第八章环境影响说明第九章项目职业安全管理规划第十章风险性分析第十一章项目节能说明第十二章项目实施计划第十三章投资估算与资金筹措第十四章经济效益分析第十五章项目招投标方案第十六章综合评价ABS再生料项目投资建设研究分析模板报告主要内容分析第一部分 ABS再生料项目总论一、ABS再生料项目背景（一）ABS再生料项目名称（二）ABS再生料项目的承办单位公司已拥有ISO/TS16949质量管理体系以及ISO14001环境管理体系，以及ERP生产管理系统，并具有国际先进的自动化生产线及实验测试设备。
（三）项目研究工作的单位情况（四）ABS再生料项目的主管部门（五）ABS再生料项目建设内容、规模、目标（五）ABS再生料项目建设地点二、ABS再生料项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对ABS再生料项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、ABS再生料项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）ABS再生料项目产品市场前景（二）ABS再生料项目原料供应问题（三）ABS再生料项目政策保障问题（四）ABS再生料项目资金保障问题（五）ABS再生料项目组织保障问题（六）ABS再生料项目技术保障问题（七）ABS再生料项目人力保障问题（八）ABS再生料项目风险控制问题（九）ABS再生料项目财务效益结论（十）ABS再生料项目社会效益结论（十一）ABS再生料项目综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对ABS再生料项目作全貌了解。
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保障房ABS项目
一、保障房行业及相关政策
保障房建设属于我国民生建设工程的重要组成部分，一般由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房构成。
为支持保障房建设，自2010年开始，国务院、发改委等相继发布了政策支持保障房建设，相关政策见下表。
二、项目简要情况
在资产证券化领域，保障房项目在负面清单方面也受到国家支持。
但由于保障房项目本身的条件限制（涉及拆迁安置等不可控因素、与地方政府债务有直接或间接关系等），目前市场上成功簿记发行的保障房ABS项目并不多。
从2014年开始，市场上成功发行的保障房项目总共有13单，发行规模总计122.19亿元，项目的简要信息见下表。
从上表看出，在资产支持证券负面清单发布之前（2014年12月基金业协议发布了《证券化业务基础资产负面清单》），市场上只成功发行了两单ABS，这两单ABS的基础资产均是原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权（包括相关附属权利），地方政府作为直接或间接债务人对ABS项目承担还款义务。
在负面清单发布之后至今，市场上又成功发行了11单保障房ABS项目，其基础资产均清一色的变成了信托受益权（仅有一单为银行委贷债券），穿透来看基础资产均为保障房销售收入，ABS 的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。
三、保障房ABS项目的实操要点
1、保障房小区的资质及证照：负面清单规定已纳入国家保障房计划且已开工建设的保障房不列入负面清单，可以作为基础资产发行ABS。
在实际操作中，入池的保障房小区需要纳入省级保障房计划（以省级住建厅下发的红头文件中规定的保障房片区为准，保障房所在地区的地方政府需对保障房建设有相关批示）。
入池小区的开发商需有房地产开发资质（暂定资质也行），入池小区楼盘需四证齐全、完成环评报告等；在完工进度方面，入池小区最好在ABS项目申报交易所之前完成竣工备案，达到可预售状态。
2、保障房小区的销售对象：由于保障房分为廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房，不同种类的保障房的销售群体不同。
如某些地方的廉租房或公租房的销售对象为已在小区内租赁满一段时间的租户（通常为租满半年以上），这部分租户本身收入能力欠佳，且在租金便宜的情况下购房意愿不高，因此该类保障房未来销售面临很大问题，现金流不稳定。
实际操作中，入池的保障房小区最好选择拆迁安置房，其中又以和拆迁户已签订房屋买卖协议、准备交房的拆迁安置小区为佳，因为这部分小区已基本确定了还款来源：（通常来说，拆迁户由于在拆迁时获得丰厚的拆迁补偿款，有购房能力，同时因为原住房被拆，也有强烈的购房意愿，如果该部分拆迁户已和相关保障房开发商签订的购房协议，则违约概率十分小，这部分入池小区的未来销售收入稳定性很高）。
其次，由政府委托第三方公司统一采购的安置房也可作为ABS入池资产中比较好的资产（因为这部分保障房由政府统一向外部开发商采购，质量和外观较好，而价格又比周边普通商品房价格较低，因此也受到购房人的青睐），但此类保障房一般需要地方政府出具说明，明确保障房采购与地方政府债务之间并无直接关联。
3、保障房小区的价格优势：只有在销售价格上具备绝对优势，入池小区的未来销售收入才能有保障，进而保障房ABS项目的证券持有人的本息回收才有保障。
在普通购房者眼中，保障性住房的施工质量和外观格局等一般没有同地段的商品房好，因此必须在价格上有足够的弥补他们才愿意买房。
实际上，经济适用房、限价房、拆迁安置房等保障性住房受到市场青睐的原因与其较低的价格有直接的联系，如很多拆迁安置房的单价基本是同地段商品房的三分之一、经济适用房单价一般也比商品房低很多。
对于政府委托第三方购买的保障房，其购买价格一般接近市场价或比市场价略低，这部分保障房的价格优势并不明显，在实际操作中需要关注这部分保障房的品质及历史销售情况。
4、保障房小区的历史现金流：任何ABS项目都需要对基础资产的现金流回流进行测算，如果保障房小区已有部分销售记录，且历史销售情况良好，则有助于入池小区的未来销售收入的预测。
如果入池小区或附近类似的保障房小区无销售记录，未来销售情况全靠地方政府出具的拆迁计划进行估算，则该类保障房项目未来销售收入的稳定性和真实性就会存疑。
当然，如果地方政府实力较强，历史的拆迁数据和拆迁户安置工作数据都很完善，也可根据历史的拆迁安置数据来推测后续拆迁安置工程带来的入池小区的销售。