保障房ABS项目分析

保障房ABS项目

一、保障房行业及相关政策

保障房建设属于我国民生建设工程的重要组成部分，一般由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房构成。为支持保障房建设，自2010年开始，国务院、发改委等相继发布了政策支持保障房建设，相关政策见下表。

二、项目简要情况

在资产证券化领域，保障房项目在负面清单方面也受到国家支持。但由于保障房项目本身的条件限制（涉及拆迁安置等不可控因素、与地方政府债务有直接或间接关系等），目前市场上成功簿记发行的保障房ABS项目并不多。从2014年开始，市场上成功发行的保障房项目总共有13单，发行规模总计122.19亿元，项目的简要信息见下表。

从上表看出，在资产支持证券负面清单发布之前（2014年12月基金业协议发布了《证券化业务基础资产负面清单》），市场上只成功发行了两单ABS，这两单ABS的基础资产均是原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权（包括相关附属权利），地方政府作为直接或间接债务人对ABS项目承担还款义务。在负面清单发布之后至今，市场上又成功发行了11单保障房ABS项目，其基础资产均清一色的变成了信托受益权（仅有一单为银行委贷债券），穿透来看基础资产均为保障房销售收入，ABS 的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。

三、保障房ABS项目的实操要点

1、保障房小区的资质及证照：负面清单规定已纳入国家保障房计划且已开工建设的保障房不列入负面清单，可以作为基础资产发行ABS。在实际操作中，入池的保障房小区需要纳入省级保障房计划（以省级住建厅下发的红头文件中规定的保障房片区为准，保障房所在地区的地方政府需对保障房建设有相关批示）。入池小区的开发商需有房地产开发资质（暂定资质也行），入池小区楼盘需四证齐全、完成环评报告等；在完工进度方面，入池小区最好在ABS项目申报交易所之前完成竣工备案，达到可预售状态。

2、保障房小区的销售对象：由于保障房分为廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房，不同种类的保障房的销售群体不同。如某些地方的廉租房或公租房的销售对象为已在小区内租赁满一段时间的租户（通常为租满半年以上），这部分租户本身收入能力欠佳，且在租金便宜的情况下购房意愿不高，因此该类保障房未来销售面临很大问题，现金流不稳定。实际操作中，入池的保障房小区最好选择拆迁安置房，其中又以和拆迁户已签订房屋买卖协议、准备交房的拆迁安置小区为佳，因为这部分小区已基本确定了还款来源：（通常来说，拆迁户由于在拆迁时获得丰厚的拆迁补偿款，有购房能力，同时因为原住房被拆，也有强烈的购房意愿，如果该部分拆迁户已和相关保障房开发商签订的购房协议，则违约概率十分小，这部分入池小区的未来销售收入稳定性很高）。其次，由政府委托第三方公司统一采购的安置房也可作为ABS入池资产中比较好的资产（因为这部分保障房由政府统一向外部开发商采购，质量和外观较好，而价格又比周边普通商品房价格较低，因此也受到购房人的青睐），但此类保障房一般需要地方政府出具说明，明确保障房采购与地方政府债务之间并无直接关联。

3、保障房小区的价格优势：只有在销售价格上具备绝对优势，入池小区的未来销售收入才能有保障，进而保障房ABS项目的证券持有人的本息回收才有保障。在普通购房者眼中，保障性住房的施工质量和外观格局等一般没有同地段的商品房好，因此必须在价格上有足够的弥补他们才愿意买房。实际上，经济适用房、限价房、拆迁安置房等保障性住房受到市场青睐的原因与其较低的价格有直接的联系，如很多拆迁安置房的单价基本是同地段商品房的三分之一、经济适用房单价一般也比商品房低很多。对于政府委托第三方购买的保障房，其购买价格一般接近市场价或比市场价略低，这部分保障房的价格优势并不明显，在实际操作中需要关注这部分保障房的品质及历史销售情况。

4、保障房小区的历史现金流：任何ABS项目都需要对基础资产的现金流回流进行测算，如果保障房小区已有部分销售记录，且历史销售情况良好，则有助于入池小区的未来销售收入的预测。如果入池小区或附近类似的保障房小区无销售记录，未来销售情况全靠地方政府出具的拆迁计划进行估算，则该类保障房项目未来销售收入的稳定性和真实性就会存疑。当然，如果地方政府实力较强，历史的拆迁数据和拆迁户安置工作数据都很完善，也可根据历史的拆迁安置数据来推测后续拆迁安置工程带来的入池小区的销售。