商业管理公司筹建方案-文档资料

法务部 1人
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商管公司各部门岗位职能与职责
机构名称
招商部
负责房开公司旗下所有商业项目及新文化中心的前、中期技术支持，项目的定位规划及产品商 职责概要
运营部 13人
综合部 3人
财务部 2人
1、运营期：指项目开业前3个月至开业后的正常运营期间。
2、招商部：负责项目品牌汰换及升级调整；
3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性 的实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；
4、运营部：负责项目日常经营管理、租金收缴、销售数据分析并达成年度经营目标，项目 的日常活动策划、节假日活动策划、活动及公共区域陈列和多种经营。
策划推广 1人
招商运 营 2人
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商业公司标准架构图
筹备期：商业公司编制17人，地产兼职编制4人。具体人数参照商业项目类型、招商业态、体量核算。
总经理 1人
招商部 10人
设计工 程部 2人
运营部 4人
综合部 2人
财务部 1人
法务部 1人
1、筹备期：指项目获取开始至项目开业前3个月 2、招商部：负责项目定位策划和品牌招商的落地； 3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性的 实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；
二、配合开发节点及工作需求逐步完善：商业管理公司成立前期，以现有商 业管理部人员开展相关工作，暂不加设岗位，根据地产公司业务发展、开发 节点、招商运营节点的推进和执行需要，在以下配置框架控制范围内按业务 和进度需求再适时增加岗位和人员配置。
商业管理部的标准架构图
编制人数：4人
商业管理部 总经理 1人
壮大产品定位形象在市场的影响力和号召力； 增加投资者对项目商业发展和后续经营培育的信心，成 为解决问题的关键！
设立商管公司的必要性
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设立商管公司的必要性
一、盘活尚未出售的商业资产,通过示范段的打造和运营提升市场投资人的信心； 1、梦想城项目：针对正在开发即将推售的地块，暂时选定阳关大道旁的2号地块进 行招商先行带租约销售的模式打造示范区域，提升市场投资人信心。 2、缤纷广场项目 处于区域商业核心，竞争激烈，周边项目均推出不同的促销模式 以吸引投资客户，暂定将项目所有未销售部分进行招商先行带租约销售的模式促进 项目商业产品销售。
梦想城
缤纷广场
合计
22500㎡
20000㎡
42500㎡
3、梦想城项目和缤纷广场项目自营项目（为了构建项目商业引擎，拟自投入两个主题
乐园）。 梦想城自营
缤纷广场自营
合计
ຫໍສະໝຸດ Baidu
约10000㎡
约1400㎡
11400㎡
总运营面积约：79900㎡
人均管理面积约：2663㎡
（具体人员配置数量详见第11P人员配置表)
项目现状
商业管理公司筹建方案
C目录 ONTENTS
项目背景 设立商管公司的目的和必要性 股权结构 人员架构及部门职能 商管公司的运营模式 商管公司的盈利模式 商管公司的财务测算 设立商管公司的时间安排
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项目背景
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项目背景
双盘布局，强势抢占市场：
资源·梦想城：300万方，高铁核心区 新文化城市综合体;销售商铺总面积 166143㎡。
股权结构
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贵阳资源商业管理公司架构原则
商业管理公司分别以贵阳恒隆置业有限公司和贵阳能立洋房地 产开发有限公司分公司的形式成立，接受上述两家地产公司的直接 管理及资源集团的业务管理。
人员架构及部门职能
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组织架构及人力资源配置说明
一、商管公司全功能架构设置：本架构是为满足贵阳房开公司3年开发目标 （5个项目）根据商业管理公司的工作范围和工作职能，而制定的全业务功 能配置架构；
二、为投资人提供“金种子”全方位售后服务； 目前贵阳资源梦想城项目已进入交房准备阶段，项目一期于今年年底将进入交房阶 段，为了便于交房后“金种子”服务计划的具体实施和服务需要，商业管理公司可 相对独立于房开体系开展相关工作。
设立商管公司的必要性
三、为入驻品牌商家进行推广宣传，增加商家信心，聚集人气； 对品牌商家主导完成商业统一招商与经营管理，并通过较长时间的统一经营，树立 品牌形象，并实现经营盈利；
4、运营部：负责筹备期推广及前期商户档案的建立，编制运营手册，跟进后期功能性的实现， 对接消防、工商等政府关系。
5、综合、财务、法务由地产公司相关岗兼任。
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商业公司标准架构图
运营期：商业编制28人，地产兼职编制1人。具体人数参照商业项目类型、招商业态、体量核算。
总经理 1人
招商部 2人
设计工 程部 2人
资源·缤纷广场：36万方城市中心区商业综 合体；销售商铺总面积55602.15㎡，商铺 数量737个
商管公司招商运营规模
贵阳商业管理公司运营主要分为三个部分：
1、梦想城自持物业的招商运营；
超市
影院
足球公园
12000㎡
8000㎡
6000㎡
合计 26000㎡
2、梦想城项目和缤纷广场项目售后商业托管招商运营或带租约销售；
四、新项目商业部分的前期策划及论证支持； 随着贵阳公司开发战略的逐步实施，成立专业的商业管理公司可为房开公司提供专 业商业地产产品战略发展规划、策略研究、产品定位、产品设计建议、营销模式研 究等专业支持;
五、支持地产公司进行商业情景示范段策划打造及主力店预招商。 基于梦想城四大主力店（星空影院、百信超市、百艺健身、足球公园）的落地，需 要专业的商业管理公司对该部分自持物业开展运营管理工作的需要；
作为全销售型商业，面临以下几个方面的问题：
1、项目商业体量规模较大，单铺价值在整体商业环境中的均衡性较弱，难以单单从价格体系实现价 格与价值的平衡； 2、市场对销售型商业定位认知固化，商业价值认知模糊，对项目商业未来发展前景尚有疑虑； 3、投资者对投资回报和运营信心不足，缺乏购买驱动，难以实现营销业绩的爆发式增长。 4、产品形态的不均性，两个项目商业产品均是规划采取的开放式街区和节点广场相结合的形式，街 区采取立体廊桥链接，以立体的商业街区形式呈现，商业产品形态不均。 5、缺乏持续运营的动力引擎，梦想城项目在火车北站通车后受周边配套影响，并未形成聚集人流， 打造新的核心吸引引擎迫在眉睫。缤纷广场项目区域内商业竞争异常激烈，如何在激烈竞争中脱颖而 出成为打造核心。