业主大会和业主委员会的相关知识问答
业主委员会十问十答
业主委员会十问十答01、什么是业主委员会？组成业主委员会简称业委会，是由业主大会会议选举产生的，一般由5人以上的单数组成。
代表业主业委会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，按照业主大会的决定，代表广大业主的权益与物业服务企业进行沟通，维护业主共同利益。
纽带可以说，业主委员会是业主与物业企业直接高效沟通的纽带，将对物业服务形成一个长期有效的监督机制。
02、业委会要履行哪些职责？支持《条例》明确表示了支持在小区内成立业主大会、选举产生业主委员会，决定小区内的重大事项、共有部分利用和管理等事项。
业主委员会的12项具体职责《条例》第四十四条规定：业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；(八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；(十二)业主大会赋予的其他职责。
03、如何成为业委会委员？成为委员候选人业委会委员首先应该是小区的业主，其次要符合具有一定组织能力，按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金，与物业服务人无直接利益关系等条件。
经社区党组织、居委会、村委会推荐或业主自荐、联名推荐的方式，成为委员候选人，并经业主大会会议选举成为委员。
业委会业主代表大会筹备问与答
业委会、业主代表大会筹备问与答问题1：为什么要实行业主代表大会制度？答：我们小区比较大，总共有四千多户，需要一个组织畅通民意表达渠道。
也可以有效防止业委会、监事会专权，甚至背离业主利益，放弃初衷；有效防止少部分人被公关，走向业主被代表的尴尬境地。
所以我们积极倡导业主代表大会，一切有关小区的决议交给业主代表大会表决。
业委会、监事会的提议和议案由业主代表大会表决。
问题2：业主代表大会有没有法律依据?答：有。
业主代表大会制度并不是我们的创新。
根据《江苏省物业管理条例》第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
问题3：业主代表、业主代表大会有什么权限？答：业主代表可以联名弹劾不称职业委成员。
业主代表大会可以表决对业委成员的罢免与任命以及其他议事规则规定的权限，让小区议事变得更有效率。
问题4：业主代表候选人、楼栋发起人怎么选？主要做什么？其他楼栋可以选本楼栋的业主吗？答：业主大会和业委会是群众自治组织，体现业主自我管理。
业主代表候选人为本楼栋业主自荐、推荐产生。
目前楼栋发起人和准备参加业主代表候选人的主要工作是参与本楼栋群创建，积极宣传业委会的正能量作用，了解业主呼声。
其他楼栋业主不能参与本楼栋发起人和业主代表。
问题5：业主代表、筹备组、业委会和监事会成员是否有工资?答：参与小区公共事务属于一种公益行为，大家都抱着家园变得更美好而参与其中，没有想过从中获取收入报酬。
业主代表、筹备组、业委会、监事会与业主之间不是雇佣关系，所以不存在工资一说。
筹备组筹备期间更没有任何报酬。
根据法规规定，为维持整个组织正常运转，允许给业主代表、业委会、监事会，从公共收益中拨取极少部分作为日常补贴。
科普业委会100问系列，关于住宅物业管理与业主
科普业委会100问系列，关于住宅物业管理与业主这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。
在各大小区案例中看到许多参与者因不懂规则程序而闹出麻烦笑话，徒增波折，更显现出规则意识的重要性。
掌握规则的意义在于：凭借自身对规则的尊重避免工作漏洞，也防止被乱用规则的人牵着鼻子走。
请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！01 什么是住宅物业管理？住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
----摘自《上海市住宅物业管理规定》第三条02 物业管理的责任主体是谁？（沪府办发[2009]51号第一条第一款）物业管理的基础是财产权，房屋所有权人为业主，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。
根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由此可见，业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，委托物业服务企业进行管理是业主实现管理权的方式之一。
在享有权利的同时，业主还同时承担着维护物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用和环境卫生、遵守公共秩序等由规约和规章制度确定的义务。
《物权法》同时规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，并且不得以放弃权利而不履行义务。
----以上摘自相关法律法规03 如何理解业主、业主大会和业主委员会之间的关系？业主是物业管理的责任主体，随着房屋产权的多元化，多个业主之间形成共同利益和共同事务，无法由单个业主享有并履行职责，而应由全体业主共同享有并履行职责，因而产生了业主大会制度。
业主大会相关问答
业主大会相关问答业主大会相关问答问：业主大会的组成和性质是什么？答：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则，遵守业..问：业主大会的筹备与成立是怎样的？答：1.成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。
对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项;对于业主数量很少的物业管理区域，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样...问：怎样成立业主大会？答：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
问：业主大会、业主委员会具有什么样的限制性规定呢？答：业主大会、业主委员会依法履行一定的职责，但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定，必须在法定的职责内从事活动，不得滥用其权利。
《条例》明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象，即业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。
超出法定范围从事活动，业主大会...问：成立业主大会要准备什么？答：(1)成立业主大会筹备组业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。
业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。
住宅小区业主常识100问(1-47问)
住宅小区业主常识100问（1-47问）作为小区业主委员会主任，一年多来的维权行权经历，让我深刻的体会到，业主对小区公共事务漠不关心和对自己产业是否安全保值等问题采取一种听之任之或随大流的做法，最根本的原因在于业主共有物权的知情权被剥夺，业主对自己权利义务这方面学问的匮乏，也在于大家还没有适应和习惯商品住宅小区共同生活、共同协商、共同处理问题的模式，或许这就是我们这些先行者需要多做些工作的着重点。
作为业主维权界一名新兵，依据自身的实践和体会，我倡议这个领域内的各位专家学者同行们——让我们共同来完成一个业主常识普及的工作吧《商品住宅小区里的十万个为什么——业主常识100问》，依据目前大家的阅读习惯——大多数业主可能还是喜爱简洁快餐方式，所以业主100问应当简洁概要，尽可能全方位的反应目前商品住宅小区的绝大部分常识问题。
1、什么是业主?2、什么是业主大会?3、业主大会会议都有哪些形式?4、什么是业主委员会?5、为什么业主委员会要进行备案?6、什么是业主大会筹备组?7、成立业主大会的基本程序是什么?8、什么是小区管理规约?9、什么是业主大会议事规章?10、什么是双过半?11、什么是双三分之二?12、小区业主委员会委员选举方法包含哪些内容?13、什么是小区宗地红线图?14、什么是物业管理区域?15、什么是物业?16、什么是专有物权?17、什么是共有物权?18、什么是小区共有收益?19、小区共有设施包含哪些?20、小区共有设备包含哪些?21、小区共有部位都有哪些?22、什么是物业企业?23、什么是物业服务企业的资质?24、物业服务企业从业人员为什么需要职业资格证书?25、物业企业服务档案资料包括哪些内容?26、小区专业经营单位有哪些?27、什么是物业保修期?28、什么是小区公共建筑?29、什么是前期物业?30、前期物业服务合同签约的主体是谁?31、物业服务合同签约的主题是谁?32、什么是包干制?33、什么是酬金制?34、什么是托付制?35、什么是物业费?36、物业费都包含哪些内容?37、物业交接需要移交的资料包括哪些?38、物业管理用房属于谁?39、物业管理用房配置标准是什么?40、什么是建筑物区分全部权?41、业主对建筑物专有部分有哪些权利和义务?42、业主对建筑物共有部分有哪些权利和义务?43、什么是一房两证?44、什么是大房产证?45、什么是房屋权属证书46、什么是商品房国有土地使用权证?47、什么是住宅专项修理资金抛砖引玉，期望大家完善问题并完成基本标准的答案库，也欢迎大家提合理建议。
业主大会与业主委员会常见纠纷政策问答
《业主大会与业主委员会常见纠纷政策问答》1、涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。
2、业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。
业主大会或业主代表大会对起诉与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。
业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。
3、业主委员会怠于行使权利的，部分业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？答：有证据证明，虽经15%以上业主或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50%以上的业主议决决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。
4、部分业主实施了违反业主公约的行为的，业主委员能否依据业主公约，对部分业主提起诉讼？答：业主委员会可以违反业主公约为由，对特定业主提起民事诉讼。
5、业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？答：特定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。
在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。
业主违反物业管理服务合同、或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。
6、对住宅出售单位拒不提供物业管理服务用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。
7、业主在什么情况下，可以对物业管理企业提起诉讼？答：业主以物业管理企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业管理企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。
业主大会和业主委员会的相关知识问答
业主大会和业主委员会的相关知识问答业主大会和业主委员会的相关知识问答1问：成立业主大会的目的是什么?答：有两个目的：一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。
2问：业主委员会有哪些类型?答：一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。
表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。
但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。
一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。
3问：业主委员会和业主大会有何不同?答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。
这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。
业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。
也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。
4问：启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。
通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。
业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。
召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。
5问：业委会筹备组成员到底由哪些人组成?答：发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。
发展商成为筹委会成员是合理合法的。
发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。
从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。
如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答
如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答问：为什么要成立业主大会?答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。
如果没有业主大会，上述权利均无法实现。
(详见《物业管理条例》第11条)问：业主委员会和业主大会的关系?答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。
如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。
(详见《物业管理条例》第12、15条)问：小区业主在业主大会上享有那些权利?答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。
也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。
(详见《物业管理条例》第12、15条)问：业主大会和物业管理公司的关系?答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。
业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。
(详见《物业管理条例》第35条)问：如何选聘物业管理公司?答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。
根据粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。
物业(业委会)知识50问
物业知识50问目录1、什么是业主自治？ (1)2、哪些部门对物业有监督管理职责？ (1)3、《温州市物业管理条例》规定街道乡镇有哪些职能？ (1)4、物业行业协会有哪些职责和作用？ (1)5、业主如何认定？ (1)6、业主投票权数的标准怎样计算？ (1)7、业主大会会议可以采用什么形式召开，如何作出决定？ (2)8、业主代表大会怎么成立？可以行使哪些权利？ (2)9、首次业主大会会议筹备组怎么成立？ (2)10、建设单位应提供给筹备组哪些资料？ (2)11、首次业主大会会议筹备经费由谁承担，怎样领取？ (3)12、业主委员会筹备组何时解散？ (3)13、什么是业主委员会，业主委员会行使哪些职责？ (3)14、业主委员会有权签约和解聘物业服务企业吗？ (3)15、成为业主委员会委员成员需要哪些条件？ (4)16、筹备组能否参加业主委员会选举？ (4)17、业主委员会如何备案？ (4)18、业主委员会共有资金如何进行管理？ (4)19、业主委员会共有资金使用情况，业主对账务收支怎么查询？ (4)20、业主委员会委员禁止哪些行为规定？ (5)21、业主委员会的任期时间和如何换届选举？ (5)22、业主委员会成员能否领取津贴或者聘用专职人员？ (5)23、前期物业服务合同如何签订？ (5)24、前期物业服务收费标准能调整吗？ (6)25、前期物业服务合同如何解除？ (6)26、物业服务企业应公布哪些信息? (6)27、如何选聘物业服务企业？ (6)28、如何续聘物业服务企业？ (7)29、小区业主要求解聘物业服务企业，如何操作？ (7)30、业主认为物业服务收费不合理，能否拒交? (7)31、小区的车位收益到底属于谁? (7)32、怎样申请动用物业维修基金? (8)33、什么是应急备用维修资金？ (8)34、应急维修金的申请流程？ (8)35、小区如何补足应急维修备用资金？ (9)36、新的《温州市物业管理条例》有哪些创新内容？ (9)37、违反物业管理规定的行为，物业服务企业应当如何处理？ (9)38、物业相关法律法规依据有哪些？ (9)39、小区物业服务一般包含哪些内容? (10)40、一般的物业公司可以为任何小区服务吗？ (10)41、预交物业费有没有法律上的依据? (10)42、业主有权审查物业管理企业的收支吗? (10)43、房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗? (10)44、交房后一直未装修，是否应交纳物业费? (11)45、不交物业费，物业公司有权停水停电吗? (11)46、物业公司能够对业主进行各类罚款吗? (11)47、不能罚款，怎么惩治不守公德的业主? (12)48、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿? (12)49、住在底层的业主还要交电梯费吗? (12)50、业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗? (13)1、什么是业主自治？答：业主自治，就是业主、业主大会和业主委员会直接行使权利，依法依约作出物业管理决定，监督物业服务企业履行物业服务合同约定，实行自我决策、自我管理、自我教育、自我服务，维护业主和物业服务企业的合法权益。
业主大会与业主委员会考试试题
业主大会与业主委员会考试试题一、填空1、《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为会议和_______会议。
业主大会定期会议应当按照的规定召开。
经_______业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
”2、是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内组成。
一个物业管理区域成立业主大会。
3、业主大会会议形式分为形式和形式。
4、召开业主大会会议，应当于会议召开以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知。
应当做好业主大会会议记录。
5、业主委员会是业主大会的，具体负责执行交办的各项物业管理事项。
6、业主大会或者业主委员会的决定，对具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求。
”7、业主大会决定筹集和使用专项维修资金”及”改建重建建筑物及附属设施”的事项时,应当经专有部分占建筑物总面积以上的业主且占总人数以上的业主同意。
8、只有业主的，或者业主人数且经一致同意，决定不成立业主大会的，由共同履行业主大会、业主委员会职责。
二、判断题（对的打√，错的打×）1、业主大会或者业主委员会作出的任何决定都是业主自己的事，房地产行政主管部门或者街道办事处无权干涉。
（）2、一个物业管理区域必须成立一个业主委员会。
（）3、业主委员会是业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
（）4、经一半以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开会议。
（）5、业主委员会会的决定必须以书面形式在物业管理区域内及时公告。
（）6、业主委员会成立后应当到物业管理行政主管部门和街道办事处备案。
（）7、管理规约对全体业主具有约束力。
（）8、业主对业主大会或业主委员会的决定可依法行使撤销权。
（）三、简答题1、什么是业主？2、业主大会会议有效应具备的法定条件是什么？3、业主大会的职责是什么？4、业主委员会的职责是什么？5、什么是管理规约？6、业主的权利是什么？。
业主大会和业主委员会的相关知识问答
业主大会和业主委员会的相关知识问答1. 什么是业主大会？业主大会是指由小区内的业主组成的讨论和决策的机构，是小区内业主的自治组织。
业主大会是业主履行权益和义务、参与小区管理事务的重要方式。
2. 业主大会的主要职责是什么？业主大会的主要职责包括：•讨论和决定小区规章制度、管理办法等重要事项；•选举和罢免业主委员会；•审议和决定小区内重大修缮、改建等事项；•审议和决定小区内物业费、维修资金等费用的使用和分配等。
3. 业主大会的召开方式有哪些？业主大会的召开方式通常有以下几种：•定期召开：根据小区规约的规定，按照一定的周期（如一年一次）定期召开；•不定期召开：在小区发生重要事项时召开，如需要讨论和决定修缮、维修等事宜；•特别召开：由业主委员会或业主自行提议召开，讨论和决定特定事项。
4. 业主大会的决策程序是怎样的？业主大会的决策通常需要遵循以下程序：•召开业主大会，并提前通知业主大会的时间、地点和议题；•业主大会由主持人主持，进行议题的讨论和表决；•决议的通过通常需要符合以下条件：达到出席人数的法定比例（如三分之二），或出席业主的四分之三以上同意；•通过的决议需要明确执行的时间和方式。
5. 什么是业主委员会？业主委员会是由业主大会选举产生的代表业主利益、推动小区管理的执行机构，担负着处理业主日常事务、提出建议和监督物业公司等职责。
6. 业主委员会的主要职责是什么？业主委员会的主要职责包括：•监督物业公司的服务质量，维护业主的合法权益；•审核小区内的重大事项，如修缮、改建等计划；•引导小区内的公共设施、配套设施的使用；•组织和协调业主活动，促进业主之间的交流。
7. 业主委员会的组成和选举方式是怎样的？业主委员会的组成和选举方式通常遵循以下原则：•业主委员会的成员由业主大会选举产生；•业主委员会的成员人数一般不少于3人，多于9人；•业主委员会通常由主席、副主席和其他组成员组成；•业主委员会的成员担任一定的任期（如2年），届满后可以连任或重新选举。
业主大会、业主委员会问题解答100问
业主大会、业主委员会问题解答100问第一部分业主大会筹建1、物业管理区域怎样划分？新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。
区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
（《上海市住宅物业管理规定》第五条）建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。
房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。
作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
（沪府发〔2004〕38号）2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？履行哪些义务？业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答
业主大会召开及业主委员会选举中一些常见问题的情况说明一、业主大会召开的前提条件答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第十二条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。
第十四条规定：物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。
建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定：符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。
第十条规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数有低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡人民政府代表担任。
第十一条规定：筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
二、业主大会召开中业主的认定答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。
业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。
”因此，在选举过程中，候选人及所选业主委员会委员必须是房屋产权人。
三、业主委员会委员必须符合哪些条例答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十一条规定：业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。
科普业委会平常是如何运转的？业委会100问系列
科普业委会平常是如何运转的？业委会100问系列“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。
请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”01业主委员会经费如何管理？业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《管理规约》或业主大会的决议确定，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益中列支。
业主委员会活动经费应该指定专人或者委托物业服务企业保管，根据年度经费使用计划，按月支取，并作好资金出人账目登记。
对为业主委员会添置的办公设备、为业主利益办事产生的交通费、通讯费、资料费等费用可以报销，应当按照业主委员会经费开支报销流程及时作好报销登记手续；活动经费的使用应该注明使用的时间、事项、金额、经办人，并经业主委员会主任、副主任或其指定代表审核签字批准，活动经费使用明细账应该记载完整、工整，以备业主查询。
02 业主委员会成员资格终止的情形有哪些，应当如何处理？业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格终止：（1）已不是本物业管理区域内业主的；（2）被司法部门认定有犯罪行为的；（3）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；（4）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（5）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；（6）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；（7）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的行为且未改正的。
属于第（1）、（2）、（3）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。
属于第（5）、（6）、（7）项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止。
属于第（4）项情形，非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员；业主委员会出现成员人数不足二分之一的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
业主大会和业主委员会的相关知识问答
业主大会和业主委员会的相关知识问答
1问：成立业主大会的目的是什么?
答：有两个目的：一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。
2问：业主委员会有哪些类型?
答：一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。
表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。
但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。
一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。
3问：业主委员会和业主大会有何不同?
答：《条例》有关业主和业主委员会中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。
这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的话事权在业主大会，而不是业主委员会。
业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。
也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。
4问：启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?
答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。
通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。
业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。
召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。
5问：业委会筹备组成员到底由哪些人组成?
答：发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。
发展商成为筹委会成员是合理合法的。
发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。
从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。
居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。
随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。
特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。
而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。
6问：筹备组的业主代表如何产生?
答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。
如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。
对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。
2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。
3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行海选。
在小区全体业主中海选出业主代表。
但是这种方法成本很高。
7问：筹备组工作的公正性如何保证?
答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和钦定。
《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。
虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。
如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。
如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个商议没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑;如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为黑箱操作产生的候选人。
即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。
8问：筹备组的经费怎么筹集?
答：费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。
一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。
另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。
所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。
由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。
从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。
而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。
这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。
在包干制的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么公平，也会造成这儿多花了钱，那儿就少花的借口。
所以，与物业管理公司友好协商;在有条件的小区，适时推广物业管理的酬金制合同;政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。
9问：召开首次业主大会需注意什么问题?
答：1.到场人员。
全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。
有条件的情况下拍照、录像、录音。
2.确定成员。
写清被选出的筹备组成员的资料;表明成员的产生程序;选举出筹备组组长、副组长;如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。
3.制定《业主大会议事规则》。
少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的
决议。
4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。
5.工作计划。
6.财务问题。
特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。
然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。
就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。
10问：成立业主委员会需要确定哪些事项?
答：需要确定业主委员的名额;业主委员的工资待遇;业主大会和业主委员会的权限划分;业主委员会的选举程序。
11问：业主如何实现自治?
答：主要依仗《业主大会公约》。
《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。
《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。
权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。
《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。
即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。
保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。
业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。
业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。
其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。
而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。
可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。
12问：业主的物业如何实现保值增值?
答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。
业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。
这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲置，不一定会实现赢利。
所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。
在法律上，信托财产是独立的。
把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人;委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。
感谢您的阅读！。