管理学思考题

管理学思考题

一、万科为什么要转型做城市配套服务商？

一、什么是配套服务商？

产品提供商就是简单的卖你房子（极端的说，甚至不包括物业服务）。而配套服务商，我的理解就是作为一个人生活一辈子的一系列设施都包括内，大到学校、商业，小到垃圾回收厂，这其中就包括金融业等。比如万科银行，作为配套服务商中的一部分--金融。

二、有先例引路

其实这是西方国家早有先例，他们这样的服务称之为----社区银行

社区银行（Community Bank）的概念来自于美国等西方金融发达国家，其中的“社区”并不是一个严格界定的地理概念，既可以指一个省、一个市或一个县，也可以指城市或乡村居民的聚居区域。凡是资产规模较小、主要为经营区域内中小企业和居民家庭服务的地方性小型商业银行都可称为社区银行。社区银行的服务内容和优点：社区银行主要为小企业及个人小客户服务，决策灵活，服务周到，贴近客户，一般不发放没有抵押物的贷款；同时，为保证竞争力，存款利率高于大银行，贷款利率低于大银行，收费也更低廉。

三、万科领导人早嗅商机---时代发展必然性

2013年年中，万科提出了城市配套服务商这一概念，王石在回答网易财经的采访时说：它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中，它本身就有6-8%的要求你配套搞的，学校、商场，甚至配套的一些小型酒店，甚至还有剧院。比如现在，万科光宾馆就有15个了，因为要求配套，你必须做的，尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人，觉得你这个太小，但要求配套你必须来做，万科只有这样接受，按照规划这样做。再一个像商场，万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500万平方米，那我们就算6%（的配套），6%就差不多已经将近100万平方米了，那这就是非常大的一个数字，一年就100万平方米的综合的，所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商，你要给小区做这样一个配

套。再一个现在城市的改造当中，在很多旧项目的改造当中，很少有来讲说，我就让你纯属搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多60%甚至只有40%。那你万科做不做呢？你说我是个纯住宅开发商，我不做，那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科，必须进行这样转变。做了之后，你就不能说我就是个纯的开发商，我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套，你比如要开个大Mall，它的半径可能就是10公里的，甚至20公里的。所以你必须要转变思维方式，从一个小区的开发配套，到一个城市的开发配套，所以这是一个你不得不转的，就是城市配套。再有一个就从更激进的意义上来讲，城市就是这样要求了，说我们这需要一个博物馆，我们非常欣赏你万科的品牌，希望你万科能做下来。你做不做？这个已经和刚才说的，和综合开发都不一样。当然你说让去万科赔钱是没法儿做的，但是赚钱是很有限了。可能来讲，就是政府的地，邀请你做博物馆，那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱，建筑费多少钱，完成多少钱，最后给你一个2.5%的管理费，那是非常有限的。那做不做呢？那万科也做。

所以万科现在从一个纯的住宅开发商，转型成为一个城市配套供应商，就是这样的概念。

“目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变，为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”郁亮说。

四、提前应对未来挑战

而随着城市和人居生活需求的发展，如何做好配套和服务，成为房子之外的地产新课题。据悉，万科目前在深圳拥有超过34个社区、10万业主。从照顾好这个“大社区”的衣食起居，到撑开一个国际化大都市格局，万科将把生活配套服务的半径放大到整个城市。因此，万科将基于传统住宅领域的开发和运营经验，积极参与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市配套的规划与建设，以丰富的建筑形态，回应多元的居住需求。

在具体服务体系上，不同于以往的“居住”独大，万科提出，将围绕居住、购物、度假、办公、文化五个方面，全面升级万科的建筑形态与生活方式。

万科表示，在居住服务方面，万科将为社区加入业主食堂、公共仓储等配套，围绕幸福驿站服务中心，完善社区服务资源整合；在购物服务方面，其将通过建造大型shopping mall、中小型街区式商业，为城市丰富娱乐、品牌零售、餐饮、精品超市、国际影城、溜冰场等生活元素；在度假服务方面，万科将以游艇会、度假村、酒店为基础，在山海人居之上再创一个城际度假新领域；而在办公服务方面，万科将在龙岗及盐田CBD、前海、留仙洞等片区建造商务平台，为企业及创业人群开创现代化高效办公提供条件；文化服务方面，万科拟代建多项文化工程、创建博物馆等，为城市沉淀更多历史人文价值。传统住宅的需求量将会在未来稳定甚至萎缩，“可能未来十年”。郁亮说，转型城市配套服务商，就是为了在未来遇到规模的天花板后，解决传统业务的发展问题，股东、员工都需要新增长带来的回报。

二、请你描绘未来城市的模样

所谓的“互联网思维”，就是在互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。其实，理解“互联网思维”最重要的是，在“以人为本”的基础上，紧紧把握五个关键特征，即：便捷、表达、免费、数据思维、用户体验。对于城市来讲，这些也是对今后现代城市管理的基本要求。互联网思维中，“以人为本”就是要注重“用户体验”。关注“用户体验”就是让用户感觉愉悦；无论是精神上还是物质上，要让用户满意。“用户体验”是互联网思维所关注的最重要的关键点。同样，对于现代城市管理来讲，就是要提升居民的“城市幸福感”，就是要通过服务资源整合与配置最大限度地满足市民衣、食、住、行、购、乐等多方面要求。对于城市来讲，满足这些要求就是都是满足“用户体验”。“便捷”，对于互联网来讲，指的是信息传递和获取比传统方式快了很多，也更加丰富。个人电脑取代了传统的报纸、电视，而手机又有取代个人电脑的趋势，这都是由于人们对更便捷地获取信息的需求。对于现代城市管理来讲，“便捷”可以理解为“高效率”。为城市居民提供方便、快捷、高效的服务与管理，是地方政府推动城市发展和城市有效运营的重

城市问题研究。