营改增后企业出租房屋应当如何纳税

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营改增后融资租赁怎么开票

营改增后融资租赁怎么开票融资租赁是指出租人依据承租人对租赁物的特定要求和对供货人的选择，由出租人出资向供货人购买租赁物，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物的使用权。

租期届满，按照合同有关条款或者交易习惯，一般由承租人取得租赁物的所有权。

融资租赁主要包括直接租赁、售后回租、杠杆租赁三种形式。

《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第八条规定，应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围解释》执行。

《应税服务范围解释》第二条部分现代服务业(五)有形动产租赁服务。

有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。

即出租人依据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。

不管出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。

2.有形动产经营性租赁，是指在约按时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动第十二条第(一)款增值税税率规定，提供有形动产租赁服务，税率为17%。

第四十一条规定，增值税纳税义务发生时间为：(一)纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

(二)纳税人提供有形动产租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。

这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。

对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。

本文将对此进行详细解析。

在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。

增值税的征税范围包括所有的商品和服务。

在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。

营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。

但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。

在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。

营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。

纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。

同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。

营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。

购方需凭增值税发票进行进项抵扣。

如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。

为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。

纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。

税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。

作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。

税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。

自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。

房地产开发企业营改增指引

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

租赁服务涉税业务

租赁服务营改增涉税业务解析【概要】租赁业务是民商事活动中常见的业务。

在2013年，有形动产租赁服务已经实现了营改增，2016年5月1日租赁服务将全部实现营改增，过往征收营业税的不动产经营租赁和融资租赁业将实现营改增，本文将针对营改增（租赁服务）进行税务处理分析，相关会计处理参考《企业会计准则第21号-租赁》和《小企业会计准则》相关规定进行账务处理。

一、直租和回租直租：融资租赁服务和经营租赁服务回租：融资性售后回租。

二、5月1日营改增前后，适用税率、征收率1、营改增前不动产租赁：营业税税率5%。

有形动产直租和回租：税率17%。

2、营改增后直租：有形动产税率17%；不动产11%，其中，经营性租赁，一般纳税人可选择简易征收，征收率5%（出租其2016年4月30日前取得的不动产）。

回租：税率6%（金融贷款服务），其中有形动产融资性售后回租，税率由17%改为6%。

三、经营性租赁服务经营性租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

按照标的物的不同，经营租赁服务可以分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

（一）有形动产经营租赁1、一般有形动产经营租赁已在2013年营改增，适用税率17%。

2、特殊动产（1）光租业务、干租业务，属于经营租赁，适用税率17%；光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动【解读】光租和干租，出租的光零零的的船或飞机（只租设备不配备操作人员）。

（2）期租、程租、湿租：交通运输服务，税率11%程租业务，是指运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。

期租业务，是指运输企业将配备有操作人员的船舶承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按天向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由船东负担的业务。

出租房屋的税率及简易征收

出租房屋的税率1、一般纳税人正常出租房屋税率11%参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号第十五条增值税税率：（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2、一般纳税人出租2016年4月30日前取得房屋，可以适用简易征收的税率5%并不得抵扣与此相关的进项税金，也可以直接按照11%计算并抵扣与此相关的进项税金。

参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定（九）不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、小规模纳税人出租房屋适用税率5%参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定（九）不动产经营租赁服务。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模企业适用简易征收用申请吗？1、一般计税方法本质就是可以抵扣采购相关的进项税，以差额为基础征增值税。

简易计税方法的本质就是不考虑采购的成本税金，即不得抵扣进项税，以销售额为基础征增值税。

小规模纳税人默认就是简易计税方法，一般纳税人默认是一般计税方法，特殊情况下可以采用简易计税方法。

参考：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号第四章应纳税额的计算第一节一般性规定第十七条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人房屋租赁税率是多少？

Some roads seem very close, but the ones that go down are far away. People who lack patience can never go.同学互助一起进步（页眉可删）一般纳税人房屋租赁税率是多少？营改增后，一般纳税人企业出租房屋，属于不动产租赁服务（可抵扣进项税额），税率为11%。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》。

将自己的房产出租给他人，用于生产或者生活定期收取房租，这就是我们常见的房屋租赁的模式，我国有关部门规定，房屋租赁需要缴纳一定的税，用于管理房屋租赁市场，房东和租客可以自行商议房屋租赁税的缴纳方，因此无论是作为房东还是租客，在租赁房屋前，都需要知道一般纳税人房屋租赁税率是多少?一、房屋租赁税1、房屋租凭税：是根据财政部、国家税务总局对房屋租赁市场有关税收政策规定，对个人出租住房不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费。

租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收。

2、“房屋租赁税”应是由房东缴纳，但在实际操作过程中，房东一般将这部分负担转嫁给了租客。

二、一般纳税人房屋租赁税率(仅做参考)1、房产税按租金收入的12%缴纳。

其中对于将房屋出租个人居住的，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税;2、城镇土地使用税出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋土地(含出租的院落占地)面积，依土地登记及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。

其中对符合免交房产税的个人，也免交城镇土地使用税;3、营业税应按租金收入的5%缴纳，月租金收入在800元以下的免纳营业税;4、城镇建设维护税城市维护建设税，以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)5、教育费附加在缴纳营业税的同时，应按缴纳营业税税额的3%缴纳教育费附加;6、印花税应于签订合同同时按双方订立的书面租赁合同所规定的租赁金额的千分之一贴花。

“营改增”后以经营租赁方式出租不动产的会计核算

【财务会计】
“ 营改增＂后以经营租赁方式出租不动产的会计核算
王新玲
（山西财贸职业技术学院，山西太原０３００３１）
摘要：自２０１６年５月１日财政部、国家税务总局将不动产纳入抵扣范围，不动产租赁服务行
２０１６年８月
山西财政税务专科学校学报
ＪｏｕｍＭｏｆＳｈａｎｘｉＦｉｎａｎｃｅ＆Ｔａｘ．ｉｏｎＣｏｌｌｅｇｅ
Ａｕｇ．２０１６Ｖ０１．１８Ｎｏ．４
第ｌ８卷
第４期
期末无残值。甲乙双方签订经营租赁合同，租期３
一
般纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动
产，取得的不动产包括以各种形式取得不动产的所
有权，如直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以
收稿日期：２０１６— ０７—１１
财政部、国家税务总局发出通知，自２０１６年５
及抵债等形式取得的不动产。（一）纳税人适用简易计税方法
一
月１日起，第一是将房地产业、建筑业、金融服务业、生活服务业等行业纳入 “ 营改增 ” 体系；第二是将不
“ 应交税费— — 未交增值税（简易计税） ” 账户中反映。（１）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应在不动产所在地主管国税机关按照５％的征收率预缴税款，再向机构所在地主

房屋租赁增值税税率【最新版】

房屋租赁增值税税率一、出租房办理增值税发票需要什么资料?1、买方姓名。

2、买方的税收。

登记证号码一般是纳税人的号码。

3、买方银行和帐号。

4、买方的地址和电话号码。

5、双方的销售合同和付款依据。

6、如果是个人身份证。

7、销售方的名称。

8、销售方税务登记证号码。

9、销售方的银行和帐号。

10、销售方的地址和电话号码。

二、房屋租赁增值税税率是多少?1、房地产税:支付租金收入的4%。

2、营业税:在半计算和支付基础上的3%税率。

3、城市维护建设税和附加教育费按营业税税额的10%缴纳。

4、个人住房租赁所得税:个人所得税降低了10%的个人所得税税率。

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

5、免征城镇土地使用税。

6、免征印花税。

据了解，租房者是农民工和学生，他们大多说，从来没有要求发票，因为一个“没有发票报销”;第二个“发票必须纳税，无论这部分钱是中介还是房东，毕竟都会转嫁给租房者。

”索取发票不仅对租房者没有好处，反而是增加了生活成本。

如今，房租是靠市场调控的，租房者的群体本来工资就不高。

房东如果涨价，物价部门也无法监管，吃亏的还是这些租客们。

三、营改增后房屋租赁增值税税率是多少?依据国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告:首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人，还应区分经营用房还是住房。

下面分别解答:1、一般纳税人出租不动产增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。

应就地预交的增值税=[收取的租金/(1+11%)]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税=[收取的租金/(1+11%)]*11%-已经预交的税款。

“营改增”不动产经营租赁十大节税举措(二)

“营改增”不动产经营租赁十大节税举措（二） 营改增”不动产经营租赁十大节税举措（二）发布: 2016-08-19房产与场地分别签订出租合同《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

企业将房屋及场地对外出租，是有税务筹划空间的。

租金是计算房产税的计税依据。

对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。

因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。

所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。

例如：某企业将一处厂房及场地对外出租，年租金为100万元。

如果只开一张发票，则年纳房产税12万元（100×12%）。

如果合理分别签订出租房产与出租场地合同，分别开票，房产年租金为60万元，场地年租金为40万元，则年纳房产税7.2万元（60×12%）。

一年可节房产税4.8万元（12-7.2）。

营业与居住房屋分别签订合同纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。

这样，缴纳房产税时可减轻税负。

例如：市民张先生拟将在商业地段购买的沿街房屋上下两层出租他人使用，合同规定每年取得租金12万元，张先生应纳房产税1.44万元（12×12%）。

该房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。

如果张先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月0.3万元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金8.4万元，两部分合计租金收入仍为12万元。

《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。

个人将居民住房出租用于居住时，根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)的规定，房产税暂减按4%的税率征收。

楼上住房每年的收入为3.6万元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税0.144万元(3.6×4%);楼下商业用房房产税1.008万元(8.4×12%)，两项合计1.152万元，比不分清用途租赁一年可节税0.288万元(1.44-1.152)。

“营改增”后有形动产经营租赁的纳税筹划

用增值税税率为１１％。
用且租赁物所有权不变更的业务活动。有形动产经营性租赁主要表现为机器设备租赁和交通运输工具租赁。“ 营改增” 后．有形动产经营租赁由于规模不同、税率不同、执行时间不同、租赁物不同、用途不同等，为纳税筹划提供了可能，本文就有形动产经营租赁的纳税筹划方法做一探讨。
率或者征收率的销售额或应税服务额，未分别核算的，从高适用税率。因此案例１企业应当分别核算这些不同税率的
应税项目的收入。
根据财税［２０１３］１０６号文件精神，案例１涉及的“ 营改
增” 政策分析如下：
摘要：有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有
权不变更的业务活动。 “ 营改增 ” 后有形动产经营租赁的纳税筹划方法一般有分开核算法、经营规模拆
分法、业务内容转换法，企业需要认真研读相关税收法规，结合企业实际情况进行深入分析，才能降低
①用“ 营改增” 试点前购进车辆为标的物取得的收入为
３００万元。假设按简易方法计税，应交增值税为：３００ｘ３％＝９
（万元）。
铁路运输和其他陆路运输。出租汽车业务中，出租汽车连带配司机的（如上下班班车、旅游包车、为其他单位提供班车、

营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算

项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城ห้องสมุดไป่ตู้税
教育费附加
税率
12%
5.0%
7%
3%
2,880.00
1,142.86
80.00
34.29
年纯收益
19,862.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
375,989.64
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
5,714.29
400.00
171.43
年纯收益
99,314.28
折现率
10%
收益年限
30
现值
936,227.22
营改增前计算结果对比：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00

房屋租赁经营需要交纳的税及税率

房屋租赁经营需要交纳的税及税率下面下面内容由店铺为您整理归纳，感谢您的阅读，希望对您有所帮助和启发。

房屋租赁经营需要交纳的税及税率1、营业税：按出租房屋租金收入的5%计算。

2、城建税：以营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。

纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的)，税率为5%;所在地不在市区。

县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。

3、教育费附加：按营业税的3%计算。

4、印花税：按签订租赁合同所载租赁金额的千分之一计算。

税额不足一元的，按一元贴花。

5、房产税：按租金收入的12%计算。

6、企业所得税：按照企业所得税法的有关规定，企业应将出租房屋取得的租金收入并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。

7、城镇土地使用税：拥有房屋产权的单位和个人，用于生产经营和出租的房屋坐落在城市、县城、建制镇、工矿区城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地(含出租的院落占地)面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。

房地产业营改增税收指引在财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

下面为大家分享房地产业营改增税收要点。

1.纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。

纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

2.征税范围1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。

各种房屋出租的涉税规定和税会处理

各种房屋出租的涉税规定和税会处理【蓝色部分内容为个人出租房产应交税内容】房屋出租的税务处理一、增值税1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.一般纳税人出租房屋，全额开具增值税专用发票或普票发票。

（1）适用税率为9%，可抵扣进项税额；（2）符合条件可选择适用简易计税，按5%征收率计算缴纳增值税，不可抵扣进项税额。

（3）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

（4）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（5）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（6）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税，可以全额自行开具或代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

“营改增”后简易办法征收的项目有哪些

“营改增”后简易办法征收的项目有哪些标签：365 分类：涉税会计近日，财政部国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），自2016年5月1日起执行。

简易办法计税是征纳双方很头痛的事情，由此也加大了征纳双方的涉税风险。

那么，对于增值税而言，实行简易办法征收的，目前到底有哪些项目呢？为此，笔者对其进行了归类疏理，仅供读者参考。

关键词：依5%减按1.5%征收的项目根据36号文规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

关键词：3%减按2%征收的项目1. 销售自己使用过的固定资产（1）一般纳税人①2008年以前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条第（二）项、第（三）项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）文件规定：固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

自2009年1月1日起，下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

②试点前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）相关规定：按照规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

即按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

③销售不得抵扣且未抵扣的固定资产根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条第（一）和《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）文件规定：自2009年1月1日起，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。

这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。

具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。

可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。

本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。

标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。

自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。

通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。

如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。

通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。

根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。

一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。

根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。

一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。

不动产租赁税率和房屋租赁的具体内容

不动产租赁税率和房屋租赁的具体内容出租不动产的时候是要交税的,在出租不动产的时候也要交营业税,只不过营改增后,把营业税暂时按“效劳业-租赁业”来征收营业税。

今天为你带来不动产租赁营改增后的税率以及的相关内容，欢送阅读参考。

营改增以后不动产租赁的税率是11%。

《财政部国家总局关于全面推开营业税改征增值税试点的》(〔xx〕36号)：不动产租赁一般纳税人(年应交纳增值税效劳到达500万元〈含500万〉)适用]。

小规模纳税人那么适用3%的征收率。

附件1.《营业税改征增值税试点实施》：第十五条增值税税率：(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。

(二)提供、邮政、根底电信、建筑、不动产租赁效劳，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

(三)提供有形动产租赁效劳，税率为17%。

(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。

具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。

房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。

房屋中应包括以下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。

在此根底上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。

一、确定预租区域首先，租客要明确换租房想实现的具体条件，如选择与工作单位近的区域、重点商圈附近或者交通便利的小区，以公交出行为主还是选择地铁沿线等等。

有了房源选择的大致意愿，才能更好确实定租房区域，有效防止选房的盲目性，低效性。

营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划

营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划杨梅山东实信税务师事务所企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。

合同签订时如何进行筹划，避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。

A房地产公司新建商铺一幢，价值1000万元，出租给B公司用于生产经营，合同（以下简称合同甲）约定：租期为2015年－2019年，共5年，2015－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100万元，每年年初付款。

一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。

因此，A公司账务处理为2015、2016年借：应收账款60万元贷：其他业务收入60万元2017－2019年借：银行存款100万元贷：其他业务收入60万元贷：应收账款40万元二、增值税处理：《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

”因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。

增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。

若在合同约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定缴纳增值税。

三、企业所得税处理：《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

会计实务：营改增后跨年度收取租金的涉税风险及控制

营改增后跨年度收取租金的涉税风险及控制实际中，租赁合同中的涉税风险点主要体现为：跨年度收取租金的涉税风险，承租人代出租人缴纳税费的涉税风险，租赁期间违约金和赔偿金的涉税风险，租赁期间租赁价格的风险，免收租金的税收风险，租赁期间装修费用的涉税风险，等6大涉及税收风险。

这些税收风险必须要引起高度重视，否则将给企业带来较重的税收处罚成本。

下面着重分析跨年度收取租金的涉税风险及控制。

企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权的行为，发生跨年度收取租金的涉税风险主要涉及到增值税、企业所得税和房产税的税收风险。

具体论述如下：（一）增值税的税收风险及控制1、税收风险的表现形式企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产使用权的营业税风险主要体现在：一次性收取承租方跨年度租金的增值税纳税义务时间是在租赁合同的受益期限分期申报缴纳增值税，而不是在预收账款的当天，结果延期缴纳了增值税，将受到税务当局的稽查风险。

2、税收风险控制根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天，基于此规定，纳税人在收取预收租金收入申报增值税时，必须在预收账款的当天就发生了增值税的纳税义务时间。

例如，某企业2016年7月将2014年自建完成的企业闲置厂房出租给A公司，合同约定租期三年，租金每年10万元（含增值税），并在厂房交付A公司时一次性收取，如何交纳增值税？《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

”根据以上税收政策规定，该企业一次性收取的租金收入属预收款性质，应按规定在收到预收款的当天确认纳税义务发生，既申报交纳增值税30万÷（1+5%）×5%=1.43万元，而不应以财务会计制度对该笔预收款确认收入时确认纳税义务的发生，既在每月底确认收入时确认纳税义务发生。

营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题

营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题营改增房屋租赁进项税抵扣应注意的五个问题，以下是店铺的具体介绍了营改增后房屋租赁进项税注意的问题，欢迎阅读参考。

营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣?《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。

2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税?国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

3.交际应酬费是否可以抵扣进项税?根据财税(2016)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。